TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 198° y 149°

EXP. No. AP31-V-2009-000149
DEMANDANTE: El ciudadano: JUAN LUIS HERRERA URDANETA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 9.878.470, representado por sus Apoderadas judiciales doctoras: ROSA TARICANI CAMPOS y VERISA TARICANI, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.004 y 82.590, respectivamente.

DEMANDADO: Los ciudadanos: JAIRO OTERO ACEVEDO y LUZ MARINA SUAREZ DE OTERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédulas de identidad números: 11.937.272 y 9.139.513, respectivamente, sin representación judicial constituida.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por las Abogadas ROSA TARICANI CAMPOS y VERISA TARICANI, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.004 y 82.590, respectivamente, en sus carácter de Apoderadas judiciales del ciudadano JUAN LUIS HERRERA URDANETA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 9.878.470, contra los ciudadanos JAIRO OTERO ACEVEDO y LUZ MARINA SUAREZ DE OTERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédulas de identidad números: 11.937.272 y 9.139.513, respectivamente, por RESOLUCION E CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirman las apoderadas de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:
Que su representado celebro contrato de arrendamiento con los demandados, en fecha 27 de Febrero de 2004 y que entro en vigencia el 1º de Marzo de 2004, y que tuvo por objeto el inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda identificado como C-0904, ubicado en el piso 9, de la Torre C, del Conjunto Residencial Solano, Avenida Francisco Solano López, entre Calles Negrin y los Apamates, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que la cláusula décima primera del contrato estableció que la duración del mismo sería de un año fijo, contado a partir del 1º de Marzo de 2004 y que el contrato podría prorrogarse por periodos similares.
Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se fijo como canon mensual la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 500,00) mensuales y que los inquilinos han dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses que van desde Septiembre de 2008 hasta Enero de 2009, motivo por el cual, acuden ante los órganos jurisdiccionales a demandar la resolución de contrato de arrendamiento.
De la anterior síntesis se evidencia, que la parte accionante acude ante el Órgano Jurisdiccional, pretendiendo obtener la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 27 de Febrero de 2004, con los ciudadanos: JAIRO OTERO ACEVEDO y LUZ MARINA SUAREZ DE OTERO, sobre el inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda identificado como C-0904, ubicado en el piso 9, de la Torre C, del Conjunto Residencial Solano, Avenida Francisco Solano López, entre Calles Negrin y los Apamates, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
En este orden de ideas, al hacer un análisis del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, se pudo constatar que en la cláusula décima primera se estableció textualmente lo siguiente:

“DÉCIMA PRIMERA: La duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contado a partir del 1ro. de marzo de 2004. El presente contrato podrá prorrogarse por periodos similares previo acuerdo por escrito entre “EL ARRENDADOR” y “LOS ARRENDATARIOS” dado con por los menos treinta (30) días antes de la fecha de terminación de éste. La desocupación del inmueble será notificada con treinta (30) días de antelación al vencimiento de dicho contrato por cualquiera de las partes a la otra. “LOS ARRENDATARIOS” estarán obligados a desocuparla sin protesto para dicha fecha.”

De lo anteriormente señalado, se evidencia, que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01-03-2004, por un lapso de un (1) año, que venció el 01-03-2005 y por cuanto no consta en autos ningún documento mediante el cual las partes hayan acordado prorrogar el contrato, con por los menos treinta (30) días antes de la fecha de terminación de éste, siendo esta la condición establecida para su renovación, según lo acordado en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, antes citada, es por lo que, vencido el lapso de duración del mismo, esto es, el 01-03-2005, automáticamente y de pleno derecho comenzó a correr la prorroga legal de seis (6) meses establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

“Artículo 38.-En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…..”

Por lo tanto, la prorroga legal venció el 01-09-2005, y al dejarse al inquilino en el goce pacifico del inmueble y al recibírsele los cánones de arrendamiento, toda vez, que el incumplimiento en el pago de los cánones alegados en el libelo de la demanda es a partir de Septiembre de 2008, se entiende que el contrato paso a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que establece:

“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y siendo alegada la falta de pago de cánones de arrendamiento, lo correcto es intentar la acción de Desalojo fundamentada en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
“Artículo 34.Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…..”
Lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:

“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“…En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en caso sub-iuduce la parte actora no incoó la acción idónea; pues, tal como se dijo antes, al pasar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, lo correcto y ajustado a derecho era intentar la acción de Desalojo y no la Resolución de Contrato, como efectivamente se hizo. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por JUAN LUIS HERRERA URDANETA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 9.878.470, representado por sus Apoderadas judiciales doctoras: ROSA TARICANI CAMPOS y VERISA TARICANI, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.004 y 82.590, respectivamente, contra los ciudadanos JAIRO OTERO ACEVEDO y LUZ MARINA SUAREZ DE OTERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédulas de identidad números: 11.937.272 y 9.139.513, respectivamente, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los 29 días del mes de Enero del año 2009. Años 197° y 148°.
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SÁNCHEZ
EL SERETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 3:26 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia
EL SERETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

Exp N° AP31-V-2009-000149