TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO

ABOGADOS: ORLANDO ABINAZAR MORENO
LUIS ALBERTO MADURO HERNANDEZ

DEMANDADO: DORA GONZALEZ

ABOGADO: CARMEN ROSA RODRÍGUEZ REQUENA

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR
VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL
(APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 54.793
-I-

Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a la Apelación interpuesta por la ciudadana DORA GÓNZALEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad número V-6.044.291 y de éste domicilio, asistida por la Abogada ELIA RODRÍGUEZ REQUENA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.104.096, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 40.067, y de éste domicilio, contra la decisión proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 19 de mayo de 2008.
Por auto de fecha 25 de Junio de 2008, se le dio entrada asignándole el Nro. 54.793 de la nomenclatura interna llevada por este Tribunal.
Por auto de fecha 25 de Junio de 2.008, se fijo el Décimo (10°) día siguiente, para decidir en la presente causa; y encontrándose la causa para Sentenciar, procede éste Tribunal a fallar en los términos siguientes:

-II-
Se inicia el presente juicio, en fecha 25 de Septiembre de 2007, por demanda DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el Abogado ORLANDO ABINAZAR MORENO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 34.756 y de este domicilio, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 14.080.885 y de éste domicilio, contra la ciudadana DORA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.044.291 y de éste domicilio por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal.
Las diligencias conducentes a la citación del demandado de autos, se cumplieron y de las mismas se desprende que se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de Noviembre de 2007, la ciudadana DORA GONZALEZ, asistida por la Abogada CARMEN ROSA RODRÍGUEZ, y mediante diligencia se dio por citada en la presente causa.
En fecha 16 de Noviembre de 2007, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron las que estimaron convenientes en demostración de sus alegatos. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.
Vencido el lapso probatorio, ninguna de las partes consignó escrito de informes.
En fecha 19 de mayo de 2008, el Tribunal A-quo, declaró Primero: SIN LUGAR la Reconvención propuesta, por la parte demandada, ciudadana DORA GONZALEZ Segundo: CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, intentada por el Abogado ORLANDO ABINAZAR MORENO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 34.756, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO, identificado en autos, contra la ciudadana DORA GONZALEZ, asistida por la Abogada CARMEN ROSA RODRÍGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 54.551 y de éste domicilio.
-III-
DE LA CONTROVERSIA
A.) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE.
Alega que consta del documento de fecha 01 de septiembre del 2004, que acompaña original distinguido con la letra “B” en dos folios útiles, que su representada cedió en calidad de arrendamiento a tiempo determinado de vigencia de un (01) año a partir de la fecha antes indicada, a la ciudadana DORA GONZALEZ, ya identificada un inmueble de su exclusiva propiedad, conformado por el apartamento ó aparto quinta número cuatro (4) del conjunto inmobiliario denominado “Residencias Marisela”, distinguido con el número 86-A-80 de la calle Los pardillos, de la urbanización Trigal Sur, ubicado en la actual Parroquia de San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, tal como consta de la estipulación primera del contrato anexo “B”. En la clausula segunda del referido contrato se acordó como término de su duración el de un (01) año fijo a partir del primero de septiembre del 2004; y en caso de retardo en la devolución del inmueble, totalmente desocupado al vencimiento del término, la arrendataria se obliga a pagar a el Arrendador la cantidad de Diecinueve mil Bolívares (Bs.19.000,00), por cada día que transcurra sin haber hecho entrega del inmueble, y ello como clausula penal de compensación a los daños y perjuicios que le cause su incumplimiento. Esgrime que en la estipulación cuarta del contrato anexo “B”, se acordó como canon de arrendamiento mensual la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.360.800,00), y al vencimiento del término fijo inicial, en caso de prorroga se acordó que el canon de arrendamiento se establecerá ó ajustará en base a los índices de inflación que se ocurriese entre el primero de septiembre de 2004 y 31 de agosto de 2005. Por su parte , en la estipulación quinta del contrato se acordó que la arrendataria destinaría el inmueble a los solos fines de habitación familiar, con la prohibición de ceder el contrato y de subarrendar total ó parcialmente el inmueble a persona alguna; y en la estipulación sexta se acordó a cargo de la Arrendataria, la ejecución de las reparaciones locativas que requiere el inmueble y las reparaciones mayores que le sean imputables por negligencia ó mal uso del inmueble, señalándose que la arrendataria no podrá efectuar mejoras ni modificaciones al inmueble sin previo aviso, o consentimiento dado por escrito por el arrendador, pero en caso de cualquier mejora realizada, las mismas quedarían en beneficio del inmueble sin obligación por parte del arrendador de retribuirle cantidad alguna de dinero por tales conceptos. Alega que en la estipulación séptima del contrato anexo “B”, se acordó a cargo de la Arrendataria, el pago de todos los servicios públicos que requiere el uso del inmueble, tales como agua, aseo urbano, teléfono, luz electica, gas u otros quedando obligada la arrendataria a entregar a el Arrendador, al vencimiento del término contractual, las respectivas solvencias de dichos servicios y entregar el inmueble en perfectas condiciones, dejándose a salvo la clausula penal ya indicada, en caso de incumplimiento de la arrendataria. Dice que en la estipulación octava, consta de que la arrendataria recibió el inmueble dotado de cocina empotrada; y en la clausula novena del contrato “B”, consta que la arrendataria, hizo entrega a el arrendador, de la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.280.000,00), en calidad de deposito para garantizar el cumplimiento de pagar oportunamente los servicios públicos ya señalados y la obligación de reintegro en caso de entrega del inmueble solvente en el pago de tales servicios. Alega que vencido en fecha primero de septiembre de 2005, el término fijo de un (01) año de duración del contrato anexo “B” la arrendataria se acogió a la prorroga legal obligatoria para el Arrendador, por el lapso máximo de dos (02) años, prevista en el aparte C, del artículo 38 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, término de prorroga legal éste que venció el día primero de septiembre de 2007, oportunidad ésta para la cual la arrendataria se obligó a entregar el inmueble a el arrendador, en perfectas condiciones y solvente de toda obligación contractual. Dice que la prorroga legal obligatoria de dos (02) años para su representado como arrendador y facultativo para la arrendataria, deviene del hecho de que su representado, mediante contrato de arrendamiento a términos fijos de un año, que rigieron a partir del día primero de septiembre de 2001, y su causante a título particular por vía de venta anterior a ésa fecha y el último celebrado el primero de septiembre de 2004, anexo “B”, a esta demanda, con vigencia por el término también fijo de un (01) año, que venció el primero de septiembre de 2005, había cedido en calidad de arrendamiento a la Arrendataria, el inmueble antes descrito, por lo que al haber entrado en vigencia el Decreto Ley sobre Arrendamientos inmobiliarios, el día primero de enero del año 2000, que en su artículo 38, creó la nueva figura de la prorroga legal a regir al vencimiento del término de los contratos celebrados a tiempo determinado, derecho éste inexistente en la legislación arrendaticia anterior derogada por el mismo decreto, tal disposición contentiva de la prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 24 de la Constitución Nacional de la república Bolivariana de Venezuela, y artículo 3 del Código Civil, no tiene carácter retroactivo, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 1 ejusdem, dicha norma contenida en el artículo 38 del citado decreto, es de obligatoria aplicación a partir de la fecha de su entrada en vigencia que lo fue el primero de enero del año 2000, rigiendo en consecuencia a futuro, los términos de la prorroga legal que se correspondan. Dice que en caso que nos ocupa, al estar comprendido en el supuesto del aparte C, del artículo 38 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, cuando la relación Arrendaticia haya tenido una duración de cinco (05) años ó más, pero menor de diez (10) años, la prorroga legal lo es a término máximo de dos años, que vencieron el día primero de septiembre del año 2007. Dice que para la prueba de los diferentes contratos que rigieron con anterioridad al acompañado marcado “B”, como fundamental de la acción acompañó distinguido con la letra “C”, en un folio útil, original del convenio de prorroga legal por el lapso de dos (02) años, suscrito entre su representado y la arrendataria, ya identificada en fecha primero de septiembre del año 2005. Dice que el inmueble objeto de la presente acción, pertenece a su representado, por compra que le hizo por esta vía a su causante a título particular mediante documento protocolizado en la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 08 de marzo de 2001, bajo el número 5, protocolo 1°, tomo 12, de cuyo instrumento acompaña copia distinguido con la letra “D”, en tres (3) folios útiles. Fundamenta la demanda en los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1160 del Código Civil. En su petitorio demanda a la ciudadana DORA GONZALEZ, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, para que en virtud del vencimiento de su término convencional y la prorroga legal, convenga sin plazo alguno, en devolver a su representado, el objeto contractual conformado por el inmueble ya descrito, en perfectas condiciones y solvente de toda obligación contractual, ó a ello sea condenado por el Tribunal en la oportunidad de su decisión. Igualmente demanda a la Arrendataria para que pague a su representado ó a ello sea condenado por el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, la indemnización de Daños y Perjuicios, que la Arrendataria le ha venido ocasionado a su representado, por la no entrega oportuna del inmueble, daños y perjuicios determinados su generación en el tiempo a partir del día primero de septiembre de 2007, fecha de vencimiento de la prorroga legal del contrato, determinados estos hasta la fecha de la definitiva entrega del inmueble a su representado y estimados estos daños y perjuicios a razón de la cantidad diaria de DIECINUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.19.000,00). Prevista como clausula penal en la estipulación segunda del contrato anexo “B” a la demanda, cantidad ésta diaria que constituiría el equivalente que dejaría de percibir su mandante con motivo del incumplimiento de la demanda a entregar el inmueble, causa ésta inmediata y directa de la procedencia de los Daños y Perjuicios, los cuales solicita determinar mediante experticia complementaria del fallo.
B.) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA.
POR UN CAPÍTULO I. De conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promovió la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346, DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO, por cuanto el mismo no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código Procesal, cuando no cumple. “A... El cual deberá determinarse con debida precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble…”, el demandante en ninguna parte cumple con tales requisitos que son los contenidos en el artículo 340 ordinal 4°. POR UN CAPITULO II. Denominado de la Contestación Al Fondo. Rechaza, niega y contradice tantos los hechos como en el derecho, la antes referida demanda formulada por el Arrendador, ciudadano SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO. Conviene en que es cierto que ocupa en calidad de Arrendataria el inmueble conformado por el Apartamento ó Aparto quinta número cuatro del Conjunto Inmobiliario denominado “Residencias Marisela” distinguido con el número 86-A- 80, de la calle los Pardillos, de la Urbanización Trigal Sur, ubicado en la actual Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, pero no desde hace dos (02) años, como alega falsamente y de mala fe el demandante en su libelo, ya que lo cierto es que ocupa el referido inmueble ininterrumpidamente desde el año 1985, cuando celebró contrato de Arrendamiento con la propietaria que comenzó a regir a partir del día primero de septiembre de 1985, con duración de un año, prorrogable automáticamente por períodos iguales, según la clausula tercera del contrato, y desde la mencionada fecha han transcurrido mas de veintitrés (23) años, hecho éste que probará por medio de testigos que presentará en la oportunidad legal correspondiente y según consta igualmente en declaración de Impuesto sobre la Renta de fecha 08 de marzo de 1989, que consigna marcado “A”, en la que indica como dirección de domicilio la del inmueble objeto de este litigio, igualmente en el contrato de Arrendamiento privado que celebró en ese entonces, con el ARRENDADOR ciudadano MARIO TRIMARCHI, venezolano, mayor de e dad, titular de la cédula de identidad V-7.103.168, quien actuaba en nombre propio y de la sucesión de MAURA CRUPI DE TRIMARCHI, el cual consigna en original marco “B” y opone a todo evento al accionante, de fecha 01 de Septiembre de 1989. Dice que posterior a ese contrato en fecha 01 de septiembre de 1996, se presentó la ciudadana MARÍA DE LOBOSCO, titular de la cédula de identidad número V-7.118.514, con un Contrato de Arrendamiento Privado y que igualmente consigna en original marcado “C”, los contratos eran a tiempo determinado, ahora bien siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01 de septiembre de 1985 al 18 de octubre de 2007, se cumplieron más de quince (15) años de duración del contrato de arrendamiento al respecto cita el artículo 1580 del Código Civil, donde se estipula que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años; cita jurisprudencia de la antes Corte Suprema de Justicia, en sala Política administrativa de fecha 14 de agosto de 1991, donde se estableció interpretando lo dispuesto en el artículo anteriormente mencionado que si el tiempo excedía lo dispuesto en la norma, la situación pasaba a ser regulada por lo dispuesto en el artículo y 1600 eiusdem. Añade que en el caso de marras el Arrendatario pretende desconocerle los derechos que le asisten como Arrendataria, basándose en una acción de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de prorroga legal, confundiendo y engañando a la Administración de justicia, manifestando falsamente, que ha permanecido dos (02) años, como Arrendataria en citado inmueble, cuando en realidad tiene mas de 23 años, en el mismo, tratándose de un contrato celebrado entre las partes intervinientes en este proceso en los contratos sin determinación en el tiempo, no opera la prorroga legal, demandar el cumplimiento de contrato por vencimiento del término, que solo procede en los contratos por tiempo determinado, en virtud de que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, entonces tendrá que declararse Improcedente la acción de cumplimiento de contrato, conducente a la devolución ó entrega del inmueble al Arrendador, y así pide sea declarado. Rechaza y contradice que deba pagar la suma de DIECINUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.19.000,009; diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por incumplimiento, ya que es falso que se haya incumplido el contrato celebrado. POR UN CAPITULO III, denominado DE LAS CONCLUSIONES Y DEL DERECHO APLICABLE esgrimió: 1.- Que desde el año 1985 firmó contrato privado de arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda, por lo cual desde año lo ocupa. 2.- De las pruebas acompañadas y de las que presentará en el probatorio, tiene viviendo 23 años en calidad de arrendataria en el referido inmueble. 3.- Si bien es cierto que por el primer contrato y los subsiguientes, fueron originalmente a tiempo determinado, conforme al artículo 1600 eiusdem, después de los quince años operó la tácita reconducción. 4.- La acción intentada en su contra no es la idónea y debe ser declarada SIN LUGAR.
POR UN CAPÍTULO IV. Denominado RECONVENCIÓN Ó MUTUA PETICIÓN. A tenor de lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 ejusdem, Reconviene a la parte Actora ciudadano SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO, identificado en las actas procesales a que convenga ó en su defecto sea condenado, por la violación al Derecho de Preferencia Ofertiva, consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto invoca el contenido de los artículos 43 y 44 del Código Civil, en tal sentido dice que para la procedencia de este derecho se hace necesario mencionar que la misma parte Actora, reconoce que el inmueble objeto de la presente demanda, fue comprado por él estando en vigencia el contrato de arrendamiento firmado en fecha primero (01) de septiembre de 2001, ya que el siguiente contrato fue suscrito en fecha primero (01) de septiembre de 2004, es decir que para el momento de la venta del inmueble él tenía mas de dos (02) años como arrendataria del inmueble de marras y por su puesto se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y estaría en capacidad de satisfacer las aspiraciones del propietario. Esgrime que dicho contrato de compra venta, viola sus derechos preferenciales como inquilina, por cuanto no le se hizo en forma autentica la correspondiente oferta de venta del inmueble, tal como lo prevé el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dice que tanto la vendedora como el comprador tenían conocimiento perfecto de su ocupación como arrendataria durante mas de veintitrés (23) años, aún cuando por mala fe hicieron suscribir varios contratos, para tratar de desvirtuar la continuidad y soslayar la tácita reconducción del mismo, y conculcar todo tipo de derechos que le asisten como inquilina. Esgrime que es el caso que justo para el momento de compra venta del inmueble, había firmado de manera privada el contrato de Arrendamiento del primero de Septiembre de 2001, vigente hasta el primero (01) de septiembre de 2004, el cual ocupó en forma continúa e ininterrumpida, lo que le daba un derecho preferencial de adquirir el inmueble, pero que tanto el vendedor como el comprador transgredieron ese derecho preferencial, realizaron un contrato de compra venta, a sus espaldas y hasta la presente fecha, no se han presentado al inmueble, ninguna de las dos partes a hacer la notificación correspondiente; en este orden de ideas, pidió al Tribunal se le reconociera el derecho de preferencia ofertiva que le asiste, a que ofrezca en venta, en las mismas condiciones y por el mismo precio, es decir por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00), el inmueble objeto del presente juicio, quedando nula la compra que efectuara el ciudadano SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO, del apartamento ó apartoquinta número 4 del Conjunto Inmobiliario denominado “Residencias Marisela”, distinguido con el número 86-A-80 de la calle los Pardillos de la Urbanización Trigal Sur, ubicada en la actual Parroquia San José Municipio Valencia Estado Carabobo.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN. En nombre de su representado, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 10° del artículo 346 ejusdem, le opuso a tal pretensión de la Accionada Reconviniente, LA EXCEPCIÓN Ó DEFENSA DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, establecida en el artículo 47 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, por no haber ejercido el derecho a que se refiere el artículo 43 ejusdem, dentro de Cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada se le hizo. Dice que en efecto su representado adquirió el apartamento en cuestión, mediante documento protocolizado en fecha 08 de marzo de 2001, bajo el número 5, del protocolo 1°, tomo 12, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, a tal efecto hizo valer la presunción legal establecida en el artículo 1547 del Código Civil, así como el de la ratificación de conocimiento pleno de las accionada reconviniente de la adquisición del inmueble por su representado y que se desprende de los documentos fundamentales de la acción, acompañados distinguidos con las letras “B” y “C” con la demanda y suscritos por las partes en fecha primero de septiembre de 2005, respectivamente y en los cuales consta expresamente la condición de propietario del inmueble que tiene desde esa oportunidad su representado y su conocimiento pleno de la accionada reconviniente de tal condición, que le deviene de su causante a título particular, que lo es MARÍA DE LOBOSCO. Dice que para confirmar la procedencia de esta defensa de caducidad de la acción, hace valer a favor de su representado, el criterio Jurisprudencial contenido en la sentencia número 00260, del expediente número AA20-C2004-000807, con Ponencia del Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VÉLEZ, dictada el 20 de mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, publicado bajo el número 802-5, en la s páginas 579 a la 587, ambas inclusive, del tomo CCXXII del mes de mayo de 2005, de Jurisprudencia de RAMIREZ & Garay , de la cual acompaña copia en cinco (05) folios marcados “A”, para su apreciación por el Tribunal. Finalmente solicita declarar la procedencia de la defensa de caducidad de la acción y SIN LUGAR, la reconvención.
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal procede a la revisión de la Sentencia Recurrida, a los fines de dictar su pronunciamiento, y de su motivación se cita lo siguiente:
“…La parte actora alega en su libelo de demanda, que en fecha Primero de Septiembre de 2004, su representado cedió en calidad de arrendamiento a tiempo determinado con vigencia de un (01) año, a partir de la fecha antes indicada a la ciudadana DORA GONZALEZ, un inmueble de su propiedad, tal como consta de la estipulación primera del contrato anexo marcado “B”, acodándose un término de duración de un (01) año fijo a partir del primero de septiembre de 2004. En la estipulación Cuarta del contrato marcado “B”, se acordó un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.360.800,00), alegando igualmente el demandante que vencida esa fecha primero de septiembre de 2005, el término fijo de un (01) año de duración del Contrato anexo marcado “B”, la arrendataria se acogió a la prorroga legal por el lapso de dos (2) años, término de prorroga legal ésta que venció el primero de septiembre de 2007. La prorroga legal obligatoria de Dos (2) años, deviene del hecho de que el demandante mediante contratos de arrendamientos a términos fijos de un (01) año, rigieron a partir del primero de Septiembre de 2001, y su causante a título particular por vía de venta anterior a esa fecha y el último celebrado el primero de septiembre de 2004. Por su parte la demandada rechaza, niega y contradice la referida demanda, pues no ocupa el inmueble desde hace dos (02) años, como alega falsamente la demandante, lo cierto es que lo ocupa desde el año 1985, cuando celebró contrato el día primero de septiembre de 1985, con duración de un (01)año, prorrogable automáticamente por períodos iguales y desde la mencionada fecha han transcurrido veintitrés (23) años. DEFENSA DE LA PARTE DEMANDADA. PUNTO PREVIO CUESTIONES PREVIAS. La parte demandada promueve la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Defecto de Forma de la Demanda, por cuanto el mismo no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil: A. “ El cual deberá determinarse con debida precisión indicando su situación y linderos si fuese inmueble… “ el demandante en ninguna parte del libelo cumple con tales requisitos que son los contenidos en el artículo 340, ordinal 4to. Al respecto esta Instancia observa lo siguiente: Es criterio Jurisprudencial que no es obligante que se señale situación y linderos del inmueble objeto del contrato, ya que se trata es de una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento sobre el inmueble y no de la propiedad del mismo. En consecuencia, es por lo que esta instancia declara SIN LUGAR la presente cuestión previa opuesta por la parte demandad. Así se establece. DEFENSA DE LA PARTE DEMANDADA. La parte demandada, niega, rechaza y contradice la referida demanda por cuanto alega que no ocupa el inmueble arrendado desde hace dos (02) años, como alega falsamente el demandante en su libelo de demanda, ya que lo cierto es que ocupa el referido inmueble ininterrumpidamente desde el año 1985, comenzó a regir el contrato de arrendamiento a partir del día primero de Septiembre de 1985, con duración de un (1) año prorrogable automáticamente por períodos iguales, según la Clausula Tercera han transcurrido mas de veintitrés años, hecho éste que alega probará por medio de testigos por medio de testigos que presentará en la oportunidad legal correspondiente; igualmente declaración de impuestos sobre Renta marcada “A”, en la que se indica como dirección de domicilio la del inmueble objeto de litigio. Opone al Accionante contrato de arrendamiento que celebró en fecha 01 de septiembre de 1989, con el entonces arrendador MARIO TRIMARCHI, en el cual opone a todo evento al accionante, posteriormente a ese contrato, en fecha 01 de septiembre de 1996, se presentó MARÍA DE LOBOSCO con un nuevo contrato de arrendamiento privado el cual consigna marcado “C”. Ahora bien, siendo que el contrato comenzó a regir el día 01 de septiembre de 1985 al 18 de octubre de 2007, se cumplieron más de quince (15) años de duración del contrato de arrendamiento, pasando el contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción. De esta forma quedó trabada la litis. Así se establece. RECONVENCIÓN Ó MUTUA PETICIÓN. Con relación a la Reconvención propuesta por la parte demandada, ésta instancia observa lo siguiente: En el presente caso se pretende la Nulidad de la Venta inscrita en fecha 8 de marzo de 2001, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia Estado Carabobo, y para ello sólo se demanda al Comprador, hoy arrendador demandante, a los fines de que se ofrezca en venta al Reconviniente el inmueble por la misma nulidad de la operación antes descrita . Para el ejercicio de la Preferencia Ofertiva, es necesario que se demande al arrendador anterior y el nuevo adquirente, evidentemente en este proceso no se puede traer a la causa por vía Reconvencional al anterior arrendador MARIO TRIMARCHI, por ello no es posible conocer de la Acción de Retracto Legal, ya que existiría un Litis Consorcio Pasivo necesario no cumplido en este proceso, pero además con la Reconvención se pretende la Nulidad de la Operación de Venta y a la subrogación y ello son pretensiones incompatibles que se excluyen mutuamente, tanto es a sí que en la Preferencia Ofertiva ejercida por un inquilino, sólo es posible que se subrogue en la operación en los mismos términos y condiciones, nunca se puede peticionar la Nulidad de Venta, porque no habría negocio jurídico sobre el cual subrogarse. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la Reconvención propuesta por la parte demandada. Así se establece. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. Capítulo I, Reprodujo el merito favorable que emerge de los autos del proceso a favor de su representada. Con relación a este capítulo, es decir, invoca el mérito favorable de los autos, tal promoción no constituye ningún medio de pruebas, pues el Órgano Jurisdiccional tiene la obligación de pronunciarse sobre todos los medios probatorios cursantes en autos, por lo que no se valora esta invocación CAPÍTULO II. Invocó a su favor y en virtud del principio de la Comunidad de la prueba el documento marcado “B”, en el mismo se evidencia el desconocimiento que tenía de que el arrendador era el propietario del inmueble, hecho éste que desconocía hasta la interposición de la demanda. Al respecto cabe destacar lo siguiente: La demandada ciudadana DORA GONZALEZ, suscribió contrato de arrendamiento con el demandante en fecha primero de septiembre de 2004, y primero de septiembre de 2005, y la venta del inmueble que ocupa como inquilina la demandada ocurrió en fecha 08 de marzo de 2001, según consta de documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, lo cual evidencia que la arrendataria haya tenido conocimiento de la negociación de compra venta, hecha por el demandante; por cuanto se desprende de los documentos distinguidos con las letras “B” y “C”, acompañados, suscritos por las partes y donde consta que como Arrendador en ambos instrumentos marcados “B” y “C”, aparece el ciudadano SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO, quien es propietario del inmueble objeto de Arrendamiento por venta que le hizo la ciudadana MARÍA TRIMARCHI DE LOBOSCO, según consta de Documento Registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo y el cual corre inserto al expediente. En consecuencia se desecha lo invocado por la parte demandada en el debate probatorio, por lo antes expuesto. Así se Establece. Capítulo III. Promovió en calidad de testigos a los ciudadanos MARÍA TERESA DE LUGO, ANA DE MEDINA, FRANCISCO PEÑA, EVA ROMERO, HOLMES QUICENO Y MARÍA ARIEL, a los fines de declarar sobre los hechos que saben y les consta en relación a que ocupa el inmueble ininterrumpidamente desde el año 1985 y no desde hace dos (02) años, como alega el demandante. Al respecto esta Juzgadora observa lo siguiente: El artículo 1387 del Código Civil establece: “ No es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una obligación ó extinguirla cuando el valor del objeto exceda de Dos Mil Bolívares.” Con fundamento a lo establecido en la norma transcrita esta Juzgadora no aprecia la declaración de los testigos MARÍA TERESA DE LUGO, ANA MEDINA, FRANCISCO PEÑA, EVA ROMERO, HOLMES QUICENO, MARÍA ARIEL, por cuanto la parte demandada en la contestación de la demanda alegó que cuando celebró contrato de arrendamiento con la Propietaria comenzó a regir a partir del día 1° de Septiembre de 1985, en consecuencia al no haber probado tal alegato por Prohibición Expresa de la mencionada norma, dicha prueba de testigos queda desechada del proceso y Así se Establece. Capítulo IV. Ratifica planilla de declaración de Impuesto sobre la Renta, de fecha 08 de marzo de 1998, consignada original, marcada “A”, a los fines de comprobar que ha ocupado el inmueble por mas de Dos (02) años y no desde hace Dos (2) años, como lo alega falsamente y de mala fe el demandante en su libelo. Al respecto se observa lo siguiente: La planilla de declaración de Impuestos sobre la Renta, marcado con la letra “A”, impugnado por la parte actora, no siendo el medio idóneo para probar la permanencia en el inmueble por mas de Dos (02) años, ya que constituye una declaración de la propia parte, no meciendo fe a esta Juzgadora, por cuanto es una afirmación unilateral de la parte promovente de dicha prueba quedando desechada del proceso. A sí se Declara. Con relación al Contrato de Arrendamiento, celebrado en ese entonces con el arrendador MARIO TRIMARCHI, dicho instrumento fue negado por la parte Actora, en atención a los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, correspondiendo a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad, a este efecto puede probar la prueba de cotejo y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo. Ahora bien no habiendo la demandada probado la autenticidad del documento, queda desechado dicho instrumento. Así se establece. Asimismo, fueron impugnados por la parte actora los instrumentos marcados 2 y 3 alegando carencia de firma alguna atribuible a la accionada al no haber desvirtuado la parte demandada la impugnación efectuada por la parte actora de dichos instrumentos, es por lo que se desestima dicha prueba. Así se establece. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA. PRIMERO: Para demostrar la relación arrendaticia existente entre demandante y demandado es al tiempo determinado promueve documento original marcado con la letra “B”, contentivo del contrato de Arrendamiento por el término de un (01) año fijo de duración, que se inició el primero de septiembre de 2004, y concluyó el primero de septiembre de 2005, tal como consta de la clausula segunda. Al respecto considera ésta Juzgadora que dicho instrumento alcanza todo su valor probatorio por cuanto la impugnación efectuada sobre el mismo por la parte demandada no prosperó. Así se establece. SEGUNDO: Promueve para demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes lo ha sido a tiempo determinado y que el último contrato venció el 1ero de septiembre de 2005 y como consecuencia rigió la prorroga legal obligatoria de dos años, instrumento original acompañado, distinguido con la letra “C”. Al respecto se observa lo siguiente: Dicho contrato alcanza todo su valor probatorio por cuanto no fue desconocido por la parte demandada, resultando desestimada la impugnación efectuada por la parte demandada sobre dicho instrumento marcado “C” en la contestación de la demanda, el mismo se aprecia. Así se establece. TERCERO: Se aprecia el instrumento marcado “C”, donde se prueba la propiedad del inmueble por parte del ciudadano SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO, demandante de autos por no ser impugnado ó desconocido dicho instrumento. ASÍ SE ESTABLECE. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago ó el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. Al respecto cabe destacar que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en el presente caso queda probado por la parte actora la relación arrendaticia existente entre SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO Y DORA GONZALEZ, la prorroga legal por el lapso de dos (02) años prevista en el aparte C del artículo 38 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día primero de septiembre de 2007, oportunidad ésta para la cual la arrendataria se obligó a entregar el inmueble al arrendador. La parte demandada no logró probar los alegatos formulados en la oportunidad de la contestación de la contestación de la demanda, quedando como ciertos los hechos alegados por la parte Actora. La presente demanda debe prosperar. Así se establece. Por todas las consideraciones anteriores, es por lo que este Tribunal Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede Civil, declara: PRIMERO: Sin Lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadana DORA GONZALEZ. SEGUNDO: Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal, intentada por el Abogado ORLANDO ABINAZAR MORENO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 34.756, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO, identificado en autos, contra la ciudadana DORA GONZALEZ, asistida por la Abogada CARMEN ROSA RODRÍGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el 54.551 y de este domicilio. En consecuencia, se condena a la ciudadana DORA GONZALEZ, en lo siguiente: Primero: La entrega del inmueble constituido por un apartamento, aparto quinta, número 4, del conjunto Inmobiliario denominado Residencias Marisela, distinguido con el número 86-A80 de la calle Los pardillos, Urbanización Trigal Sur, Parroquia San José, Municipio Valencia Estado Carabobo, a la parte demandante en perfectas condiciones y solvente de toda obligación contractual. Segundo: Se condena a la parte demandada al pago de las costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: Se acuerda notificar a las partes en atención al artículo 251 del referido Código. Regístrese y publíquese la anterior sentencia y déjese copia de la misma en el archivo del Tribunal…”
III
Opone el Apelante como fundamento del Recurso lo siguiente:
“… Del recorrido, por todos los autos que conforman el expediente, se observa que la falta de valoración de los medios de pruebas, por parte de la Sentenciadora me coloco en completo estado de indefensión, pues debió la Juzgadora, valorar el instrumento que produje con la contestación de la demanda marcado “C” con pleno valor probatorio, circunstancia esta que no fue valorada por la Sentenciadora al momento de dictar su decisión, mas aun cuando del mismo se evidencia ciertamente fecha distinta y anterior a la señalada por el demandado en su libelo del inicio de la relación Arrendaticia. Y así pido sea declarado. Igualmente pido sean valorados en su pleno valor probatorio, la declaración de testigos antes determinados, las cuales fueron contestes y quedaron firmes en sus testimonios, por cuanto la norma alegada por la Sentenciadora como causal para desechar la declaración de estos, no le es aplicable ya no se trataba de probar la existencia de la obligación, por no estar en discusión la misma, sino la fecha ó tiempo que tengo ocupando el inmueble en calidad de Arrendataria. Pido por último sea admitida y valorada en su justo valor probatorio el documento público que consigna marcado “A”, al presente escrito, y que evidencia conjuntamente con otros elementos probatorios referidos y que no fueron valorados por la Juzgadora, que ocupó el inmueble como Arrendataria por mas de quince (15) años ininterrumpidamente, y que el derecho aplicable en el caso de marras es el alegado por mi en mi escrito de contestación, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1600 del Código Civil vigente, por su parte el artículo 1614 ejusdem a texto expreso establece lo siguiente: “ En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el Arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado.” La Ley es bien clara y precisa al establecer en los artículos antes citados, los efectos jurídicos para los casos de haberse iniciado una relación arrendaticia bajo la figura de un contrato a tiempo determinado, en el cual una vez expirado el término, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, la consecuencia jurídica es, que en dicho contrato “respecto al tiempo se procede como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Artículo 1580 por su parte establece: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por mas de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efectos…” (Negrillas nuestras) Por las razones de hecho y de derecho, antes expresadas pido al Tribunal se declare con lugar la Apelación interpuesta, con los pronunciamientos legales correspondientes.”

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Analizadas las actuaciones cumplidas por el A-quo, conforme a los hechos narrados, éste Tribunal revisor procede a Sentenciar en los términos siguientes:
DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA.
En relación a los informes producidos por la parte perdidosa en un juicio, el principio general, es que los mismos, no resultan vinculantes para el Juez de Alzada, a menos que se formulen peticiones de Reposición, Falta de Cualidad y Confesión Ficta, sin embargo se evidencia del contenido del mismo, que el Apelante, promovió, un documento autenticado, por ante la Oficina Notarial Sexta de Valencia, del Estado Carabobo, en este orden de ideas, el Tribunal por observar que se trata de una prueba de las permitidas en la Ley de conformidad con el en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, la examina. En efecto, se promueve para ante esta Alzada, una Inspección Judicial, practicada con fundamento en el artículo 75, numerales 12 y 13 de la Ley de Registro Público y del Notariado de fecha 22/12/2006, instrumento éste que se produce, con el objeto de probar que ocupó el inmueble como Arrendatario por mas de quince (15) años ininterrumpidamente; dicha probanza al ser evacuada, arrojó la siguiente información: “Al particular PRIMERO: Se dejó constancia que la línea telefónica signada con el número 0241-842-21-83, pertenece a la ciudadana DORA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad número V-6.044.291, al SEGUNDO: Que la fecha de orden de instalación del número signado 0241-8422183, a nombre de DORA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad número V-6.044.291, es de fecha 12 de junio de 1992, al TERCERO: Que la línea telefónica signada con el número 0241-8422183, pertenece a la ciudadana DORA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad número, la cual está residenciada en la Urb. Trigal Sur, sector los Pardillos, Residencias Marisela, APTO 4. A dicho instrumento se le acuerda valor de principio de prueba en conformidad con el artículo 1.430 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN RECURRIDA
Procede esta Alzada, a revisar la Sentencia Recurrida con todas las actuaciones de autos y por cuanto en la misma se observan errores de derecho que la afectan intrinsicamente, actuando en base al principio tantum devolutum quantum appellatum se corrigen fallando de la manera siguiente: A.- La Sentencia recurrida está afectada de nulidad conforme a lo dispuesto en los artículos 244 y 243 del Código de Procedimiento Civil por cuanto incurrió en Silencio de Pruebas; esto es no cumplió con lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 243 eiusdem; por una parte, por la otra, se estima no acertada la apreciación de alguna de las pruebas promovidas, tanto documentales como la prueba de testigo. Con relación a las pruebas documentales; En efecto, respecto al instrumento privado constituido por un contrato de arrendamiento privado acompañado marcado C; suscrito entre la ciudadana MARIA TRIMARCHI DE LOBOSCO titular de la cédula de identidad N° V-7.118.514, y la demandada de fecha 01 de septiembre de 1996, no fue impugnado en ninguna forma de derecho procesalmente válido, no obstante, fue silenciado por la recurrida, razón por la cual se le acuerda valor probatorio en conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Con el escrito de Pruebas fueron acompañados además, contrato de arrendamiento suscrito con MAURO TRIMARCHI de fecha 01 de septiembre de 1990; contrato de arrendamiento suscrito con MARIA TRIMARCHI DE LOBOSCO de fecha 01 de septiembre de 1999, y contrato de arrendamiento suscrito con MARIA TRIMARCHI DE LOBOSCO de fecha 01 de septiembre de 2000 todos ellos fueron silenciados por la recurrida, no obstante, se valoran en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil y Así se decide. La parte Demandada esgrime como defensa de fondo, el hecho de que no ocupa el inmueble en calidad de arrendataria desde hace dos (02) años, como fue libelado por la parte Actora a su decir falsamente, pues ocupa el inmueble de manera ininterrumpida desde el año 1985, cuando celebró el primer contrato de Arrendamiento con el ciudadano MARIO TRIMARCHI, TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD N° V-7.103.168, quien actuaba en nombre propio y de la Sucesión de MAURA CRUPI DE TRIMARCHI; acompaño para demostrar su afirmación, el original de una planilla forma D-200, H-85 N° 915345, con fecha 08 de ,marzo de 1989, sellada en original por la Administración de Hacienda Región Carabobo, donde se evidencia que la ciudadana señaló en esa oportunidad, como dirección de habitación Calle Los Pardillos, Residencias Marisela Apto. N° 4, Urbanización Trigal Sur, Valencia; Esta Alzada en este análisis probatorio se aparta del criterio de la recurrida quien desestimó la prueba, pues no le mereció fé, ya que a su decir constituye una declaración de la propia parte, que además fue impugnada por no ser medio idóneo; en este sentido observa, que la declaración presentada bajo fe de juramento ante la administración pública, recibida y aceptada por esta rama del Poder Público, con sus sellos originales, se tiene como fidedigna toda vez que tales declaraciones ante el organismo del Ministerio de Hacienda se hacen bajo juramento, y son fidedignos salvo prueba en contrario, y esa prueba en contrario no la hubo, pues conforme a la diligencia estampada por la parte actora con fecha 20.11. 2007, la impugnación fue genérica, ya que no indicó de cual medio impugnatorio se valía para restarle validez al instrumento e impedirle su entrada al proceso; en este orden de ideas, el medio impugnatorio sería la tacha, y no tacho de falso el documento, razón por la cual tal impugnación se tiene como no hecha, y se valora el instrumento como un indicio a favor de la demandada y ASÍ SE DECLARA. Con relación al documento privado constituido por un contrato de Arrendamiento marcado B suscrito entre la demandada y el ciudadano MARIO TRIMARCHI, respecto al inmueble objeto de este litigio, tal impugnación por vía del desconocimiento carece de validez, por cuanto el mencionado ciudadano no es causante de la parte actora, en consecuencia carece de cualidad para desconocer en su nombre, la firma estampada en el instrumento, potestad que sólo incumbe a los herederos; razón por la cual, el instrumento se tiene por reconocido en conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil Y ASÍ SE DECIDE. Con relación a la prueba testimonial que no fue valorada; aplicó la recurrida erradamente, lo dispuesto en el artículo1.387 del Código Civil, para no valorar la prueba de testigo, norma que en manera alguna resulta aplicable al caso subjúdice, toda vez que conforme al objeto de ésta probanza, la misma, se promovió para probar la antigüedad de la Demandada en el inmueble arrendado y no para probar obligaciones con contenido pecuniario, razón por la cual se procede a su análisis de la manera siguiente: Se revisan los testimonios de: MARIA TERESA DE JUGO, titular de la cédula de identidad numero V-996.525; ANNA MARTINI DE MEDINA, titular de la cédula de identidad N° V- 7.108.568; FRANCISCO JAVIER PEÑA SANCHEZ, titular de la cédula de identidad número V-7.097.778; EVA HIBIS ROMERO, titular de la cédula de identidad N° V- 3.791.239; HOIMES JAMES QUICENO PIEDRAHITA, titular de la cédula N° 13.614.633, respectivamente, todos de este domicilio; se observa que todos en su oportunidad respondieron a un interrogatorio común, que no fueron repreguntados; que no fueron contradichos; dichos testimonios concuerdan entre sí y con las pruebas producidas por la parte demandada para demostrar sus afirmaciones de hecho; razón por la cual merecen fé a ésta Sentenciadora y se valoran sus deposiciones; en este sentido dejan constancia los testigos mencionados que: 1.- Que conocen a la ciudadana Dora González. 2.- Que tiene establecida su residencia en el Trigal Sur calle Los Pardillos tercera sección, Aparto quinta Marisela, N° 4; 3.- Que vive allí hace más de veinte años; 4.-Que desconocen que el inmueble ocupado por la mencionada inquilina hubiese sido vendido.
Las pruebas anteriormente analizadas, conducen indefectiblemente a establecer que la parte DEMANDADA en este juicio ocupa el inmueble en condición de ARRENDATARIA desde el 01 de septiembre de 1989 tomando como fundamento el primer contrato de arrendamiento escrito acompañado y debidamente valorado por ante esta Alzada, de donde emerge la fecha cierta mencionada, el cual se adminicula a la planilla forma D-200, H-85 N° 015345, de donde se infiere una relación arrendaticia continua e ininterrumpida por espacio de dieciocho (18) años contados hasta la fecha de interposición de la demanda y ASI SE DECIDE.
B.- Establecido como fue el tiempo de la relación arrendaticia de la demandada Dora González respecto al inmueble constituido por una Aparto Quinta ubicada en la calle Los Pardillos de la Urbanización Trigal Sur de esta Ciudad de Valencia, signada con el Número 4 del conjunto Inmobiliario denominado Residencias Marisela, distinguido con el número 86-A-80 de la mencionada calle, procede ésta Sentenciadora, a resolver sobre la causa de mérito dada la nulidad de la sentencia recurrida, en los siguientes términos: 1.- Teniendo la identificada Arrendataria 18 años de posesión precaria del inmueble, lo primero que observamos es que, la parte actora no expuso los hechos conforme a la verdad, pues no se trata de una relación arrendaticia a tiempo determinado, como se pretendió hacer creer, obviando el tiempo real de permanencia de la inquilina, como tampoco le corresponden el tiempo de la supuesta prórroga legal que pretendió dársele, pues lo cierto es, que se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado en virtud de encontrarse por encima del tiempo máximo de duración establecido en la Ley para los contratos de arrendamiento respecto a los inmuebles, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.600 eiusdem; esto es, sin lugar a dudas y no obstante la apariencia de contratos a tiempo determinado que pretendió darle la parte actora a los documentos presentados y acompañados al libelo los cuales sólo se aprecian como prueba para demostrar la continuidad de la relación arrendaticia, la cual por imperativo de las normas citadas transformaron esa relación a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual, el instituto de la prórroga legal no aplica en el subjudice, la cual sólo es factible en los contratos con determinación de tiempo y ASÍ SE DECIDE. 2.- Dado que la naturaleza del contrato es a tiempo indeterminado, el presente procedimiento instaurado por el nuevo adquirente del inmueble, al solicitar el cumplimiento de contrato por vencimiento de la Prórroga Legal, es improcedente y ASÍ SE DECIDE.
Afirma la Jueza de la recurrida lo siguiente: “ En el presente caso se pretende la Nulidad de la Venta inscrita en fecha 8 de marzo de 2001…” pero además con la reconvención se pretende la Nulidad de la Operación…” Lo señalado en la recurrida, igualmente vicia la Sentencia, en virtud de que en ninguna parte del escrito de contestación se evidencia que se haya intentado por la vía de la Reconvención la Acción de Nulidad contra la operación de compra venta; muy por el contrario manifiesta que Reconviene a la parte actora SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO identificado en las actas procesales, para que convenga en la violación al Derecho de Preferencia Ofertiva, citando al respecto como fundamento de su pretensión los artículos 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Agrega que, que a tenor de establecido por la doctrina y la jurisprudencia para hacer efectivo el derecho de la preferencia Ofertiva se requieren demostrarse tres requisitos a saber: 1.- Tener más de dos años como arrendatario del inmueble de marras; 2.- Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; 3.- Que satisfaga las aspiraciones del propietario. Desde luego ella como inquilina cumple con los tres requisitos anteriormente mencionados; pero que el arrendador actual, como la vendedora, tenían perfecto conocimiento de su ocupación como arrendataria durante mas de veintitrés años, aun cuando por mala fe le hicieron suscribir varios contratos para tratar de soslayar la tácita reconducción del mismo; además ninguna de las dos partes procedió a hacer la notificación correspondiente. Observa esta Alzada, que en esta Acción Reconvencional, la parte demandada Reconviniente, se limitó a demandar solamente al Comprador del inmueble, cuando este por sí solo no tiene cualidad para sostener el procedimiento, cuando debió integrar correctamente el litis consorcio, con su anterior arrendadora y vendedora del inmueble; razón por la cual, la Reconvención en los términos solicitados es improcedente y ASÍ SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito a las consideraciones anteriores, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando como Sentenciadora de Alzada, REVOCA la Sentencia proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 19 de mayo de 2008; en consecuencia, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana DORA GONZALEZ, contra la decisión del Juzgado TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 19 de mayo de 2008. SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el Abogado ORLANDO ABINAZAR MORENO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 34.756, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO, contra la ciudadana DORA GONZALEZ, todos identificados en autos. SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, incoada por la ciudadana DORA GONZALEZ, contra: el ciudadano SALVATORE QUARTUCCIO LOBOSCO y ASÍ SE DECIDE.
No hay condenatoria en costas.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia, a los veintinueve (29) días del mes de enero de 2009. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR
LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS ALIDA HERRERA.
En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las 3:10 de la tarde.
LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS ALIDA HERRERA.
EXP. 54.793.-
RMV / JJML