TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental
Barquisimeto, nueve de febrero de dos mil nueve
198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2008-001307

PARTE DEMANDANTE: INVERSORA RAMPER 92, C.A. empresa mercantil inscrita en la Oficina de Registro Mercantil II del Estado Lara en fecha 26 de febrero de 1992, anotada bajo el Nº 27, Tomo 12-4.

REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JULIO RAMIREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 30.640, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: OSCAR RAMON MEDINA MORA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.338.745, de este domicilio.

REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS RODRÍGUEZ, JOSE NAYIB ABRAHAM y JOSE GREGORIO HERNANDEZ VIGNIERI, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 80.185, 131.343 y 29.833, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE CLÁUSULA PENAL (APELACIÓN)

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 26 de marzo de 2008 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara admitió a sustanciación la demanda interpuesta por la representación judicial de la empresa mercantil INVERSORA RAMPER 92, C.A., antes identificada, en contra del ciudadano OSCAR RAMON MEDINA MORA.

El demandante solicita el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado y pago de la cláusula penal por ese incumplimiento; así, solicita la devolución o entrega del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, incluyendo todos sus accesorios, artefactos, instalaciones eléctricas y aguas y el pago de Bs.10.400 por concepto de cláusula penal por incumplimiento.

En fecha 13 de mayo de 2008 la representación judicial de la demandada opuso la cuestión previa de falta de cualidad e interés y reconvino la demanda.

Llevado a cabo el proceso, en fecha 19 de noviembre de 2008 el Juzgado Segundo de Primera Instancia del Estado Lara dictó sentencia definitiva declarando Con Lugar la demanda por cumplimiento de contrato y Sin Lugar la reconvención propuesta por la demandada.

En fecha 25 de noviembre de 2008 la representación judicial de la demandada apeló de la precitada decisión.

Visto lo anterior, en fecha 21 de enero de 2008 esta Alzada le dio entrada al presente asunto y en fecha 22 de enero de 2009 fijó el acto de informes para el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha de dicho auto.

Así, en fecha 23 de enero este Tribunal fijó el dictado de la sentencia para el décimo (10º) día de despacho siguiente a la fecha de dicho auto, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Revisadas las actas procesales y estando en el momento oportuno para dictar sentencia definitiva de apelación, pasa este sentenciador a dictar las consideraciones para decidir, previa valoración de las pruebas presentadas.

II
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

El demandante presentó los siguientes instrumentos:

1. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 07 de febrero de 2006 otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Iribarren del Estado Lara, que se valora como documento autenticado.

2. Comunicación de fecha 14 de diciembre de 2006 suscrita por el demandante, que se valora como documento privado.

3. Poder General de Administración y Disposición, otorgado al ciudadano Julio Ramírez Rojas, antes identificado, inscrito por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Iribarren de Estado Lara, que se valora como documento autenticado.

4. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes inscrito en fecha 29 de marzo de 2004 por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, que se valora como documento autenticado.

5. Finiquito de Contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes de fecha 31 de enero de 2006, que se valora como documento privado.

6. Comunicación de fecha 14 de diciembre de 2006 emanada del ciudadano Oscar Ramón Medina, que se valora como documento privado.

7. Documento inscrito en la Oficina Inmobiliaria del Primer circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, anexo a los folios 146 al 151, que se valora como documento público.

8. Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil Representaciones el Golan C.A., otorgada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo a los folios 166 al 169, que se valora como documento público.

La representación judicial del demandado presentó:

1. Documento de fecha 03 de marzo de 2005, anexo a los folios 115 al 116, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio ya que fue presentado en copia simple y el mismo no fue aceptado por la contraparte (sentencia Nº 00824 del 31 de mayo de 2007 dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia).

2. Recibos de Ingreso del Escritorio Jurídico Ramírez Rojas, anexos a los folios 117, 118, y 119, a los cuales este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio, ya que fueron impugnados por la contraparte de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y solicitada la prueba de cotejo por la promovente, la experticia realizada en el presente juicio determinó que las firmas cuestionadas fueron realizadas por personas distintas al ciudadano Oscar Ramón Medina y así se decide.

3. Letra de cambio, anexa al folio 120, a la cual tampoco se le otorga vaor probatorio, ya que fue presentado en copia y el mismo no fue aceptado por la contraparte

4. Original del Recibo del ciudadano Julio Ramírez, a favor de Oscar Ramón Medina, (folio 121), que se valora como documento privado por no haber sido impugnado.

5. Copia fotostática del cheque a favor del ciudadano Julio Ramírez, anexo al folio 122 se valora como documento privado por no haber sido impugnado por la contraparte.

6. Recibo de ciudadano Julio Ramírez, a favor de Oscar Ramón Medina, (folio 123) se valora como documento privado por no haber sido impugnado.

7. Las copias fotostáticas anexas a los folios 124 al 130, este Tribunal no les otorga ningún valora probatorio por haber sido impugnadas.

8. Las cartas anexas a los folios 131 y 132, este Tribunal no les otorga valor probatorio alguno por tratarse de documentos privados que fueron impugnados por la contraparte y el promovente no hizo valer la prueba de cotejo a los efectos de probar su autenticidad. En lo que respecta a la documental anexa a los folios 133 al 135, este Tribunal la desecha no por estar debidamente firmada por quien la suscribe.

En lo que respecta a las comunicaciones anexas a los folios 178 y 179 emanadas del Registro Inmobiliario del Municipio Iribarren del Estado Lara y Oficina de Inquilinato del Estado Lara, respectivamente, este sentenciador las valora como documentos administrativos.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO:

Antes de emitir un pronunciamiento al fondo de la controversia, este Tribunal procede a pronunciarse con respecto al alegato de falta de cualidad de la parte demandante.

En tal sentido, este Tribunal considera primeramente que la doctrina acepta el arrendamiento de la cosa ajena; en segundo lugar, se verifica de los documentos presentados por el demandante y valorados en el capítulo referente a la valoración de las pruebas que el demandante logró demostrar la cualidad de administrador del inmueble objeto del presente litigio (vid. Poder General de Administración otorgado al demandante por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, folios 152 al 154,); así tratándose de un acto de administración, este Tribunal estima que la cualidad del actor se encuentra acreditada y así se decide.

DE LA RECONVENCION:

Vista la reconvención propuesta por la representación judicial del ciudadano Oscar Ramón Medina Mora, relativa al cobro de la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,oo) que a su decir le han sido cancelados a la empresa mercantil Inversora Ramper 92 C.A. sin que ella fuera la propietaria y que a decir del reconviniente debe ser ajustado al valor de la fecha en que fue cancelada, este Tribunal considera que tal pretensión tiene estrecha relación con el alegato de falta de cualidad que ya ha sido ut supra resuelto.

Ello así, habiéndose constatado la cualidad de actor para interponer la presente demanda este Tribunal determina que no hay derecho del ciudadano Oscar Ramón Medina Mora al cobro de la cantidad antes indicada, siendo que se trata de unas cantidades de dinero que han sido canceladas al acreedor de dicha obligación, es decir, al arrendador del inmueble objeto del presente asunto, por lo que la reconvención en los términos en que ha sido propuesta debe declararse Sin Lugar y así se determina.

CONSIDERACIONES AL FONDO:

Precisado lo anterior, corresponde a este Tribunal Superior pronunciarse con respecto al fondo del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial del ciudadano OSCAR RAMON MEDINA MORA, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 19 de noviembre de 2008 por medio del cual se declaró Con Lugar la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por la representación judicial de la empresa mercantil INVERSORA RAMPER 92, C.A., antes identificada, en contra del ciudadano OSCAR RAMON MEDINA MORA y como consecuencia de ello condenó al demandado a la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas y al pago de la cláusula penal acordada; consecuencialmente declaró Sin Lugar la reconvención propuesta y se condenó en costas a la demandada reconveniente por resultar totalmente vencida.

Así, ex iudex a quo condenó al ciudadano Oscar Ramón Medina Mora a la devolución o entrega del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, en excelente estado físico y funcional, incluyendo todos sus artefactos, accesorios, instalaciones eléctrica y aguas, techo, pisos, paredes, puertas, ventanas, cerraduras y demás que le sean propios e inherentes a dicho inmueble ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “Santa Rosa” identificado con el número uno, con los siguientes linderos particulares NORTE: pasillo del circulación vertical del Edificio; SUR: fachada Sur del Edificio que da a la avenida 20, que es su frente; ESTE: fachada Este del Edificio y OESTE: Pasillo o Hall de entrada del Edificio.

Al entrar a revisar la procedencia de la apelación que ha sido interpuesta; una vez realizado un análisis exhaustivo de las actas procesales este Tribunal observa que la actora presentó con su demanda el contrato de arrendamiento a término fijo y determinado, suscrito entre las partes del presente procedimiento del bien objeto de la presente controversia (vid. Folios 27 al 24), con duración de un año, es decir desde el 01 de febrero de 2006 al 31 de enero de 2007. El demandante solicita al Tribunal de la causa el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, dado que, -a su decir- transcurrió la prórroga legal la cual era de un (01) año (según acuerdo de las partes), que empezó el 01 de febrero de 2007 y –a su decir- finalizó el 31 de enero de 2008, por lo que solicita además el pago de lo que le corresponde por concepto de cláusula penal por incumplimiento.

Posteriormente a ello, en fecha 15 de mayo de 2008 la parte demandante presentó a este juicio un segundo contrato de arrendamiento a término fijo y determinado suscrito entre las partes del presente asunto con duración de un año, desde el 01 de enero de 2004 al 31 de diciembre de 2004 (vid. Folios 73 al 77); de donde se infiere que la prórroga legal acordada por las partes por un año comenzó el 01 de enero de 2005 y terminó el 31 de diciembre de 2005.

En relación a lo anterior, la parte demandada solicitó al tribunal de la causa que se “(…)sirva declarar a término indeterminado la presente relación arrendaticia (…)”.

Al respecto y al entrar a dilucidar la relación jurídica planteada por las partes; este Tribunal considera:

Se evidencia de las actas procesales, la relación arrendaticia que ha ocurrido entre las partes del caso que nos ocupa, vale decir, entre la empresa mercantil INVERSORA RAMPER 92, C.A., antes identificada, (arrendadora) y ciudadano OSCAR RAMON MEDINA MORA (arrendatario), en virtud de dos contratos a tiempo determinado suscritos entre las partes, cuestión que no se encuentra controvertida, pues aunque la parte demandante interpone la falta de cualidad que ha sido ut supra resuelta, no niega la existencia de los contratos de arrendamiento celebrados.

Así las cosas, este Tribunal pasa a determinar la naturaleza jurídica de la relación jurídica presentada, vale decir, si se trata de una relación a tiempo determinado tal como lo especifican en los contratos presentados o a tiempo indeterminado; lo cual resulta útil para la resolución de la presente controversia, ya que el legislador ha previsto consecuencias jurídicas distintas para dichos supuestos.

En tal sentido; se observa que las partes suscribieron un primer contrato en fecha 20 de marzo de 2004 otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara y que este Tribunal valora como documento autenticado, (presentado en copia certificada) (vid. 73 al 78); dicho contrato fue celebrado con duración de un año, desde el 01 de enero de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2004 y su prórroga legal de un año (que fue pactada así por las partes) se cumplió desde el 01 de enero de 2005 hasta el 31 de diciembre de 2005 tal como además se evidencia del finiquito presentado por la demandante anexo al folio 80. Seguidamente a lo anterior, se verifica un segundo contrato de arrendamiento pactado igualmente por un (01) año suscrito entre las mismas partes y con el mismo bien, que resulta ser el objeto de la presente controversia, desde el 01 de febrero de 2006 hasta el 31 de enero de 2007 (Vid. Folios 27 al 34) cuya prórroga legal de un año (igualmente así pactada por los contratantes) inició el 01 de febrero de 2007 hasta el 31 de enero de 2008 tal como ha sido aseverado por la parte demandante en su libelo y por la parte demandada en su contestación. Ello así, este Tribunal constata que una vez finalizado el primer contrato de arrendamiento, aún y cuando las partes realizaron el “finiquito de contrato de arrendamiento” (vid. Folio 80) el arrendatario quedó en posesión de la cosa arrendada por lo que este Juzgador debe presumir renovado el contrato de arrendamiento suscrito y su efecto se debe reglar por la normativa relativa a los contratos realizados sin determinación de tiempo de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, siendo que el contrato que inicialmente fue previsto para tiempo determinado concluyó el día prefijado, sin necesidad de desahucio de conformidad con el artículo 1599 eiusdem . En consecuencia, aún y cuando las partes pactaron el “finiquito de contrato de arrendamiento” el mismo no puede ser catalogado como desahucio por este Tribunal a los efectos de la consecuencia jurídica prevista en el artículo 1601 del Código Civil ya que la norma del 1599 eiusdem establece que: “(…)si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio (…)”.

En este mismo orden y dirección, este sentenciador verifica que en el caso sub iudice se realizó inicialmente un contrato de arrendamiento; el arrendatario potestativamente prorrogó la relación contractual por el tiempo de la prórroga legal (que en el presente caso fue convenida) prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sin embargo, se evidencia que la actora en su reforma de la demanda pretende mostrar a este Tribunal una nueva relación contractual que inicia el 01 de febrero de 2006, en virtud de un nuevo contrato, siendo que la intención de las partes demuestra el interés de entablar una relación contractual indeterminada, ya que se trata de la misma relación jurídica, la cual a tenor de las normas citadas se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; por lo que la solicitud realizada por la parte demandante al respecto debe prosperar.

Dicho esto, este sentenciador encuentra que la pretensión planteada por el demandante en su acción y por el demandado en la reconvención, presenta cierta ambigüedad, por lo que quien aquí decide debe acudir a la fuentes del ordenamiento jurídico civil tipificada en el primer aparte del artículo 4 del Código Civil al establecer que: “(…)a la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador (…).” En lo que respecta a la interpretación de los contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, el legislador previó en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que: “(…), los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe (…”); lo cual se contrae al presente caso, ya que las circunstancias esbozadas demuestran y llevan a la convicción de la intención de los otorgantes de entablar una relación contractual a tiempo indeterminado, pues se trata de la misma relación jurídica, la cual a tenor de las normas citadas se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y así debe ser decidido.
Ad indicia, tratándose de un contrato de arrendamiento que inicialmente se pactó a tiempo determinado pero que posteriormente pasó a ser una contratación a tiempo indeterminado, por las consideraciones anteriormente expuestas, lleva a la convicción de este Tribunal que la solución legal es la establecida en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito indeterminado, cuando la acción se fundamente en las causales de desalojo taxativamente previstas; por lo que este Tribunal determina que, tal como ha sido planteada la pretensión del demandante, cuando se configure alguno de los supuestos previstos en la norma citada, debe ser interpuesta la acción de desalojo, conforme a las disposiciones del procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, a tenor del artículo 33 eiusdem y no la acción de cumplimiento de contrato como erradamente se intentó y así se determina.

Como consecuencia de lo anterior, y dada la falta de correspondencia de la acción ejercida por el demandante a la situación jurídica que ha sido planteada a este Juzgado; este Tribunal determina que tampoco para este juicio existe el derecho alegado por la representación judicial de la actora relativo a la cláusula penal por incumplimiento prevista en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento por todos y cada uno de los días de demora o retardo en la entrega o devolución del apartamento cedido en virtud del contrato de arrendamiento suscrito y así se decide.

En mérito de las consideraciones explanadas resulta forzoso para este Tribunal declarara Con Lugar la apelación interpuesta por la representación judicial del ciudadano OSCAR RAMON MEDINA MORA, anteriormente identificado, y en consecuencia, se declara Improcedente la demanda por cumplimiento de contrato y pago de cláusula penal por incumplimiento incoada por el ciudadano JULIO RAMIREZ ROJAS, en su carácter de representante judicial de la empresa INVERSORA RAMPER 92, C.A., anteriormente identificada y así se decide.

IV
DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOSE NAYIB ABRAHAM, antes identificado, en su carácter de representante judicial del ciudadano OSCAR RAMON MEDINA MORA en contra de el ciudadano JULIO RAMIREZ ROJAS, en su carácter de representante judicial de la empresa mercantil INVERSORA RAMPER 92, C.A., anteriormente identificada y así se decide.

SEGUNDO: Se declara IMPROCEDENTE la demanda por Cumplimiento de Contrato y pago de cláusula penal interpuesta por la representación judicial de la empresa mercantil INVERSORA RAMPER 92, C.A., anteriormente identificada, en contra del ciudadano OSCAR RAMON MEDINA MORA.

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el ciudadano JOSE NAYIB ABRAHAM, antes identificado, en su carácter de representante judicial del ciudadano OSCAR RAMON MEDINA MORA.

CUARTO: Se REVOCA la sentencia definitiva dictada por el a quo en fecha 19 de noviembre de 2008.

QUINTO: No se condena en costas dada la naturaleza de fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de febrero del año dos mil nueve (2009). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Titular

Dr. Freddy Duque Ramírez
La Secretaria,
Abogada Sarah Franco Castellanos
Publicada en su fecha a las 3:30 p.m.
FDR/Aodh.- La Secretaria,
L.S. Juez Titular (fdo) Dr. Freddy Duque Ramírez. La Secretaria (fdo) abogada Sarah Franco Castellano. Publicada en su fecha a las 3:30 p.m. La Secretaria (fdo). La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los nueve (09) días del mes de febrero del año dos mil nueve (2009) Años 198° y 149°.

La Secretaria,
Abogado, Sarah Franco Castellano.