JUEZ PONENTE: MARÍA EUGENIA MATA
EXPEDIENTE N° AP42-R-2004-000770
En fecha 22 de octubre de 2004, se dio por recibido en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, Oficio Nº 1517, de fecha 9 de septiembre de 2004, emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado Hector Olivo Faure, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 28.741, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES MARIEMI C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17 de febrero de 1994, bajo el Nº 21, Tomo 48-A-Segundo, contra la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA.
Dicha remisión se efectuó, en virtud de que en fecha 8 de junio de 2004, fue oído en ambos efectos, el recurso de apelación ejercido en fecha 1 de junio de 2004, por el abogado Gabriel Hernández, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 68.600, actuando en su carácter de apoderado judicial de los inquilinos de los apartamentos y locales comerciales identificados como vivienda 1, vivienda 2, vivienda 3, vivienda 4, vivienda 5, vivienda 6, vivienda 7, vivienda 8, vivienda 9 y locales 2, 3, 4 y 5 del Edificio “Olinos, terceros interesados, contra la decisión dictada por el referido Juzgado en fecha 12 de noviembre de 2003, la cual declaró Con Lugar el recurso interpuesto.
En fecha 3 de septiembre de 2004, se constituyó la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo.
En fecha 15 de diciembre de 2004, se ordenó la notificación de la partes.
En fecha 19 de enero de 2005, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de la parte recurrente, mediante la cual solicita la notificación de la parte arrendataria.
En fecha 15 de marzo de 2005, se reconstituyó la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, y en fecha 16 de marzo de 2004 se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 17 de marzo de 2005, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de los ciudadanos Mario Antonucci, Domingo Medina, German Delgado, Aura Rojas, José Gualdrón, Narcisa de Alvarez, Ilidio Figuera y otros, mediante la cual se da por notificado del abocamiento y solicita el cumplimiento de lo establecido en el auto de fecha 15 de diciembre de 2004, consignando anexo constante de 4 folios últiles.
En fecha 20 de abril de 2005, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de la parte recurrente solicitando a la Corte proveer lo conducente a fin de materializar la notificación.
En fecha 7 de junio de 2005, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de la parte recurrente solicitando a la Corte subsanar los defectos de forma señalados por la Dirección General de Inquilinato.
En fecha 18 de marzo de 2005, se reconstituyó la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y en fecha 8 de junio de 2005, se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 3 de agosto de 2005, se dio cuenta a la Corte y se dio inicio a la relación de la causa.
En fecha 19 de octubre de 2005, se constituyó la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, y en fecha 31 de enero de 2006, se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 30 de enero de 2006, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de los inquilinos del inmueble Edificio Olinos, mediante la cual fundamentó la apelación.
En fecha 6 de febrero de 2006, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de la parte recurrente mediante la cual contesta a la fundamentación de la apelación.
En fecha 15 de febrero de 2006, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de la parte recurrente mediante la cual consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 24 de febrero de 2006 se abrió el lapso de cinco días de despacho para la promoción de pruebas, venciéndose en fecha 6 de marzo de 2006.
En fecha 7 de marzo de 2006, se declaró abierto el lapso para la oposición a las pruebas promovidas.
En fecha 2 de marzo de 2006, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de la parte recurrente mediante la cual consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 16 de marzo de 2006, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de los ciudadanos Mario Antonucci, Domingo Medina, German Delgado, Aura Rojas, José Gualdrón, Narcisa de Alvarez, Ilidio Figuera y otros, mediante la cual explica su situación respecto a su expediente presentada durante las últimas tres semanas, hasta que el día de hoy fue recibido en la Secretaría de la Corte.
En fecha 20 de marzo de 2006, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de la parte recurrente mediante la cual solicita a la Corte provea en torno a la materialización de la prueba de experticia peticionada en el escrito de promoción de pruebas.
En fecha 20 de marzo de 2006, vencido como se encontraba el lapso de tres días para la oposición a las pruebas promovidas, se ordenó pasar el expediente al Juzgado de Sustanciación.
En fecha 5 de abril de 2006, el Juzgado de Sustanciación declaró no tener materia sobre la cual pronunciarse, correspondiéndole a la Corte la valoración de los autos que conforman el proceso, en la oportunidad de decidir acerca del fondo del asunto.
En fecha 3 de mayo de 2006, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de la parte recurrente mediante la cual solicitó se provea en torno a la materialización de la notificación de los peritos cuya actuación es requerida a efectos de evacuar la prueba de experticia promovida en la oportunidad legal correspondiente.
En fecha 21 de junio de 2006, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia de la ciudadana Leider Macias de Velandia, en su condición de perito, mediante la cual expone consideraciones jurídicas acerca de la normativa procedimental en materia de experticia y solicita se cumpla en la presente causa.
En fecha 23 de noviembre de 2006, vencidos como se encontraban los lapsos y encontrándose la causa en estado de fijar los informes orales, se difirió la oportunidad para la fijación de los mismos.
En fecha 23 de mayo de 2007, se fijó para el día 2 de julio de 2007, la oportunidad para que tuviese lugar la audiencia de informes.
En fecha 2 de julio de 2007, se llevó a cabo la audiencia oral de informes dejándose constancia de la comparecencia de la parte recurrente y la no comparecencia de la parte recurrida.
En fecha 4 de julio de 2007, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de la parte recurrente solicitando ratificación de la sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región de la Región Capital, de fecha 12 de noviembre de 2003.
En fecha 9 de julio de 2007 la Corte dijo Vistos”.
En fecha 30 de noviembre de 2007, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de las Corte Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia del apoderado judicial de la parte recurrente mediante la cual solicitó se dicte sentencia en la presente causa.
En fecha 18 de diciembre de 2008, se constituyó la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, quedando integrada de la siguiente manera: ANDRÉS ELOY BRITO, Juez Presidente; ENRIQUE SÁNCHEZ, Juez Vicepresidente y MARÍA EUGENIA MATA, Juez.
En fecha 9 de marzo de 2009, la Corte se aboca al conocimiento de la presente causa y ordena notificar al Director General de Inquilinato y a la Procuradora General de la República, con la advertencia que una vez que conste en autos las notificaciones ordenadas, comenzará a correr el lapso de diez (10) días continuos para la reanudación de la causa, previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de junio de 2009, se reasignó la ponencia a la Juez MARIA EUGENIA MATA a quien se ordenó pasar el expediente a los fines que la Corte dicte la decisión correspondiente.
En fecha 30 de junio de 2009, se pasó el expediente a la Juez Ponente.
Realizado el estudio individual de las actas procesales que conforman el expediente, pasa esta Corte a pronunciarse sobre el presente asunto, previa las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO FUNCIONARIAL
En fecha 2 de julio de 2001, el Apoderado Judicial de la parte recurrente ya identificada, presentó escrito contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad, con base en las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
Señaló, que “ … En fecha 18 de diciembre de 2000, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, según resolución Nº 0001302 cuya copia certificada acompaño marcada con la letra E fijó el canon de arrendamiento del inmueble propiedad de mi representada denominado edificio Olinos, ubicado en la Avenida San Martín, Urbanización Los Molinos, Parroquia San Juan, en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS DOCE MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.212.736,00) teniendo como base un valor de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 295.089,00)…” .
Mencionó que “… Con la resolución mencionada, la Dirección de Inquilinato como ente regulador de inmuebles, tomó una decisión ciñéndose a las atribuciones legales tal y como lo prevé la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en su artículo 12 en concordancia con el artículo 07 ejusdem, los cuales establecen la discrecionalidad de los órganos administrativos, así como también que el mismo, al llevar a cabo un acto de naturaleza administrativa debe someterse a los requisitos y formalidades establecidos en la ley…”.
Indicó que “… igualmente la autoridad administrativa además de ser competente debe guardar en su actuación proporcionalidad y adecuación, de manera tal, que no vulneren derechos, ni previsiones legales. Por último, tal como lo dispone el artículo 9 de la ya mencionada ley, tales actos administrativos de carácter particular, deben ser motivados…”.
Adujo que “…al procederse a fijar el canon de arrendamiento, no se tomó en cuenta la zonificación existente, el uso del inmueble conforme a las ordenanzas municipales, así como tampoco su ubicación en la ciudad de Caracas, ni el estado de conservación del inmueble, las operaciones inmobiliarias realizadas o efectuadas en la zona y las demás disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con lo expuesto se evidencia que no hubo proporcionalidad en la Regulación, ya que ni siquiera fue tomado en cuenta el valor del metro cuadrado de los terrenos ubicados en esa zona, atribuyéndole a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura un valor muy inferior al que le corresponde, lesionando aun más los intereses de mi representada e infringiendo lo pautado en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en su artículo 7…” ,
Señaló que “… se observan otras irregularidades al llevarse a efecto la medición del inmueble, sea en lo que respecta al área del terreno, sea en lo que respecta a las áreas de construcción, las cuales fueron calculadas en cantidades menores a las que realmente tienen. Por lo tanto, la resolución en cuestión, no apreció el valor verdadero del inmueble, ni los elementos señalados en la ley para determinarlo exactamente y por consiguiente, no fijó una rentabilidad cónsona con su valor y al actuar así, no aplicó los principios legales establecidos en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, cuya finalidad es amortiguar el poder de la administración en sus actos, sobre todo como en el caso de mi representada, cuando afectan gravemente a particulares…”.
Mencionó que “…de conformidad con el artículo 121 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en nombre de mi representada vengo a solicitar muy respetuosamente la nulidad de la Resolución Nº 0001302 de fecha 18 de diciembre de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, toda vez que la misma no fue motivada, adolece de errores de metraje y fijó un alquiler muy por debajo del valor del inmueble, infringiendo el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, apartándose de los principios de racionalidad y proporcionalidad que limitan la discrecionalidad del organismo regulador…”.
Señaló que “… de conformidad con el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, solicito muy respetuosamente en nombre de mi representada… la revisión del canon de arrendamiento fijado en la resolución impugnada, todo en concordancia con los artículos 136, 181 y el ordinal 4 del artículo 182 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia… finalmente solicito que el presente recurso de nulidad sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar y en consecuencia se fije un nuevo cánon de arrendamiento cónsono con el valor del inmueble…”.
II
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 12 de noviembre de 2003, el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró Con Lugar el recuso de nulidad interpuesto, basándose en los siguientes argumentos:
Señaló, que “… El avalúo elaborado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura el cual calculó los porcentajes rentables establecidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contienen la descripción de la zona, sus características, discriminación de las áreas, mediciones unitarias, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble… así mismo se observa que en dicho avalúo no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio que la administración consideró a los fines de arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales por tanto, deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido…”.
“Mencionó que “… estas diferencias quedan claramente evidenciadas, al cortejar dicho avalúo con el informe pericial inserto a los folios 91 al 105 de este expediente, resultando de la experticia evacuada en esta sede por los expertos designados y juramentados en el presente juicio, para la elaboración del mismo…. Dicho informe describe al inmueble objeto de avalúo y los factores de su localización, la zonificación, según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana, y lo servicios públicos y privado disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de las negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, Teléfonos y similares….”.
Adujo que “…por cuanto la referida experticia ha sido evacuada con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga mérito probatorio pleno a la prueba de experticia evacuada…. Así mismo, en virtud de la notable diferencia existente entre los valores que arroja la prueba de experticia mencionada y los establecidos por la administración, es forzoso para el Tribunal concluir que el avalúo practicado por esta última, adolece de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto administrativo mediante el cual se fijaron los alquileres… por lo cual la resolución recurrida está viciada de ilegalidad…”.
Indicó que “…decidida la nulidad de la resolución impugnada, resulta inoficioso para este Tribunal, examinar los demás alegatos, en consecuencia no emite pronunciamiento alguno sobre los mismos…”.
Mencionó que “… este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrita, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, desaplica por inconstitucional en el caso concreto, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos…”.
Refirió que “… estudiado como ha sido detalladamente el informe pericial correspondiente a la prueba de experticia evacuada en esta sede para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación y habiéndose concluido que la misma se ajusta a los extremos exigidos por las normas aplicables a la materia, razón por la cual este tribunal le otorgó el valor probatorio pleno, se resuelve a fijar cánon de arrendamiento, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 936.794.372,87) el cual resulta de la ponderación sobre este valor de los siguientes factores (mercado, fiscal y compra), aplicando sobre este valor dando un porcentaje de rendimiento anual del 9%, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 30 ordinal 2 de la Ley de Arrendamiento, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, en la cantidad de SIETE MILLONES VEINTICINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.7.025.957,80)…”
III
DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN DE LOS TERCEROS INTERESADOS
En fecha 30 de enero de 2006, el abogado Bogart Vitoria Reyes, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro. 104.718, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos inquilinos del Inmueble Edificio Olinos, interpuso escrito de fundamentación de la apelación en base a los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Mencionó, que “… Consta en autos que en fecha 21 de noviembre de 2001, el Alguacil practicó boletas de citaciones, a las que hace referencia al A quo en la sentencia, que dichas notificaciones no pudieron ser entregadas personalmente a los interesados y que según sus propias palabras tocó la puerta varias veces y nadie respondió, por lo que procedió a fijar dichas boletas en las puertas del inmueble, resulta no menos que asombroso que el alguacil haya dejado catorce notificaciones en un edificio y que nadie estuviera en el domicilio…”
Señaló que “… se desprende de autos que el recurrente al no lograr la notificación personal de mis representados publica carteles de notificación a estos, sin embargo, tal actuación encarna violación del procedimiento establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, al no cumplirse las formalidades de ley a las que hace referencia el citado artículo, violentando de igual forma el principio de legalidad establecido en el artículo 7 ejusdem. En congruencia con lo previsto en el procedimiento el secretario ha debido trasladarse hasta el domicilio de mis representados y dejar constancia en el expediente de haber realizado la gestión, situación que por supuesto no ocurrió…”.
Adujo que “… estamos en presencia de … vicios en la notificación realizada, lo que acarrea la nulidad del acto por carecer de las formalidades esenciales a su validez, y por no haber alcanzado el fin para el que estaba destinado, además de no cumplirse con la formalidad de los actos procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 206 y el supra citado artículo 7 del Código de Procedimiento Civil…”.
Indicó que “… consagra nuestra carta magna… el derecho a la defensa y al debido proceso… este derecho ha sido violentado… por cuanto mis representados nunca tuvieron ni pudieron haber tenido acceso al expediente y mucho menos a la defensa y al debido proceso, toda vez que en ningún momento fueron notificados válidamente del inicio y trámite de dicho procedimiento…el a quo no hace mención alguna de defensa, no hace referencia a lo alegado, esgrimido, solicitado y/o promovido por mis representados, evidentemente porque estos no tenían conocimiento alguno del proceso que se llevaba a cabo… dentro de un estado de derecho como el venezolano el debido proceso ha debido arrojar el nombramiento del defensor ad-litem figura designada por nuestro ordenamiento jurídico para garantizar el derecho a la defensa, de conformidad con lo dispuesto claramente en la norma contenida en el supracitado artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, el defensor viene ser un apoderado designado por mandato de ley con facultades de un mandatario que ejerce un poder otorgado en términos generales…”.
Señalan que “… a solicitud del recurrente fue evacuada prueba de experticia… en la experticia no se evidencian, como se ha mencionado, las bases legales establecidas y/o por lo menos la explicación lógica razonable que sustente dicho monto, no han sido explicadas y por lo tanto, resultan de imposible deducción, siendo que su base para impugnar la decisión del organismo regulador ministerial se basa, entre otras cosas, a que no se tomo en cuenta la zonificación del inmueble y su incidencia en el cálculo, y es que su propia experticia verdaderamente no solo en cuenta este punto, sino que además se fundamenta en opiniones personales y no en materia de avalúo propiamente dicha…”.
Mencionó que “… la consecuencia directa de dicho avalúo es la rentabilidad anual del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, convenientemente para el arrendador, asciende a 64.164 UT y no las 25.434 UT establecidas en el informe pericial del organismo regulador ministerial….”.
Refirió que “… se desdice el A quo al pronunciarse sobre dicho avalúo… una lectura significativa de dicho avalúo presentado por la Dirección de Inquilinato arroja en forma precisa, clara e inequívoca todos y cada uno de los elementos de convicción que se han de tomar en cuenta para la justa valoración del inmueble en el caso de avalúos, y que son descritos en la página 2 del informe que riela inserto en el presente expediente bajo los folios 350 y anteriores…”.
Expuso que “…las páginas 3 y 4 (folios 348 y 347) describen la resolución, el valor del inmueble, la rentabilidad, la motivación para decidir y los recursos a los que tienen derecho las partes, así como los lapsos para intentarlos, procediendo a fijar el canon de arrendamiento para cada uno de los locales que conforman el inmueble descrito… analicemos brevemente el contenido del informe de avalúo presentado por la oficina de avalúos de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructuras, 1) expediente, 2. Clase de Inmueble, 3) Situación, 3.1 Dirección, 3.2) Código de Catastro, 3.3) Ubicación político territorial, 3.4) Descripción del Inmueble, 3.5) características del Sector, 4) Precios medios en los últimos dos años, 5) Valor Ponderado, 6) Factor de Corrección, 7) Avalúo Rental, 8) Porcentaje de Rentabilidad Anual Aplicable, 9) Distribución de la Renta Máxima Mensual… como podrá colegir el juzgador de los hechos sometidos a su estudio en el presente asunto, estamos en presencia de incongruencias en la sentencia pues, la motivación para decidir esgrimida por el aquo en la recurrida sentencia no se compagina con la inobjetable realidad de los informes periciales presentados por los diversos expertos adscritos a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y cuyo análisis exhaustivo motivo la muy fundamentada resolución 0001302… los desaciertos esgrimidos en la sentencia por el A quo respecto de la validez de la supracitada resolución, aduciendo diferencias con el informe pericial promovido por el recurrente, obviando por completo razones de hecho y de derecho que determinan la decisión, limitándose solo a justificar las marcadas diferencias entre los informes presentados…precisamente la fundamentación de los hechos y del derecho se basa en especificar los vicios en que incurrió la administración al realizar el avalúo …”.
Señaló que “… dicha sentencia debió contener como ya se dijo, las razones de hecho y de derecho que motivan dicha decisión, cuya probada inobservancia hace nula de toda nulidad la sentencia…”.
Mencionó que “… en su decisión al A quo desaplica la especialísima norma dispuesta en el supra citado artículo 79 fundamentándola en inconstitucional, basado en que tal disposición colida con el precepto constitucional establecido en el artículo 26 de la Carta magna, lo que a su juicio hace aplicable lo contenido en el segundo aparte del artículo 334 ejusdem… la desaplicación del artículo 79 L.A.I traería como consecuencia que si el arrendador le parece injusta la decisión del órgano administrativo, impugnara libremente la regulación, dejando en manos del juez contencioso administrativo la validación o no de dicha solicitud; y a su vez el juez se apegaría a las máximas de experiencia que establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, valiéndose de las experticias promovidas por las partes, o si fuere el caso del informe único pericial, informe impugnable no solo como informe, sino también por la capacidad o cualidad de quien lo elabora, lo que inevitablemente convierte el proceso en un círculo vicioso que afecta al arrendatario… al colocarlo en situación jurídica de posible mora en el pago al no conocer el monto exacto de su deuda, arriesgándose a pagar en exceso sin derecho a la repetición del pago. Pero además si este impugnase la desfavorable decisión igual sufriría sus efectos inmediatos, con pocas posibilidades de devolución de lo pagado por el lapso que transcurra entre el primer dictamen y la decisión del tribunal de alzada….por las razones ..expuestas solicito formalmente…declare nula la sentencia dictada por el A quo…sea declarada nula la notificación de mis representados… sea declarado nulo el informe pericial promovido por el recurrente…se de valor probatorio y en consecuencia sea declarado firme y se ordene el ejecute (sic) la resolución 0001302 dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura del año 2000… se ordene la realización de un nuevo avalúo del inmueble antes identificado, con base a la resolución Nº 0001302 dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por haber transcurrido más de dos años desde la última regulación efectuada…en caso de no considerarse la realización del nuevo avalúo solicito la reposición de la causa al estado de notificación…”.
IV
DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
En fecha 6 de febrero de 2006, el abogado Hector Olivo Faure, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la empresa Inversiones Mariemi, C.A, interpuso escrito de fundamentación de la apelación en base a los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Que “… Solicito de esta honorable Corte… declarar sin lugar la solicitud formulada por la representación de la parte arrendaticia en el marco del presente proceso en el sentido de invocar la nulidad de las notificaciones practicadas en el curso de dicho proceso, toda vez que se pretende aplicar normas de derecho procesal civil a un proceso eminentemente contencioso administrativo…estamos frente a un proceso de índole contencioso administrativo… la única formalidad a la que se contrae a efectos de que la parte arrendaticia se haga parte en el referido proceso es la publicación del mencionado cartel de notificación, como así lo gestioné con el cartel expedido por el Juzgado Superior… tal y como se evidencia al folio76 del expediente y, de igual forma, con el cartel de notificación expedido en fecha 24 de marzo de 2004 por el referido Juzgado y publicado en el diario el nacional en fecha 31 de marzo de 2004…”.
Que “ Solicito de esta honorable Corte… declarar sin lugar la solicitud formulada por la representación de la parte arrendaticia en el marco del presente proceso en el sentido de invocar la nulidad de la experticia practicada en el inmueble propiedad de mi representada…dicho informe pericial describe el inmueble objeto de avalúo y los factores de su localización…dicho informe guarda perfecta armonía con la jurisprudencia continua, reiterada y pacífica sustentada por esta honorable Corte por lo que respecta al criterio de valoración del mismo…”.
Que “… Solicito de esta honorable Corte… declarar sin lugar la solicitud formulada por la representación de la parte arrendaticia en el marco del presente proceso en el sentido de invocar la nulidad de la sentencia dictada por el Juzgado Superior, la cual cumple con creces lo preceptuado en el artículo 243 del vigente Código de Procedimiento Civil…”.
Que “… Solicito de esta honorable Corte… declarar sin lugar la solicitud formulada por la representación de la parte arrendaticia en el marco del presente proceso en lo atinente a la aplicación del artículo 79 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… declarar sin lugar la solicitud formulada por la representación de la parte arrendaticia en el marco del presente proceso en el sentido de invocar la declaratoria de firmeza y por ende la ejecución de la resolución Nº 0001302 emanada de la Dirección de Inquilinato… habida cuenta de la existencia de una sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de fecha 12 de noviembre de 2003, en virtud de la cual se anula en todas y cada una de sus partes la mencionada resolución y se le asigna al inmueble propiedad de mi representada una nueva renta mensual distribuida…”.
Que “…Solicito de esta honorable Corte… declarar sin lugar la solicitud formulada por la representación de la parte arrendaticia en el marco del presente proceso en el sentido de solicitar la práctica de un nuevo avalúo, sobre el inmueble propiedad de mi representada, la empresa INVERSIONES MARIEMI C.A en razón de que el practicado sobre el mismo reúne con precisión los requisitos legales exigidos a efectos de la determinación de la renta mensual a ser percibida producto del arrendamiento del mencionado inmueble…”.
Que “…Solicito de esta honorable Corte… se sirva declarar la extemporaneidad de todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por la representación de la parte arrendataria en el marco del proceso que en la actualidad nos ocupa, habida cuenta de que los mismos han debido ser formulados y en la oportunidad legal a que se contrae el artículo 125 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, legislación según la cual, cualquier alegato de los interesados debe producirse dentro de los diez días de despacho siguientes a la publicación periodística del cartel de emplazamiento, siendo que la fecha de publicación del referido cartel se materializó en fecha 20 de diciembre de 2001, cursante al folio 75 del presente expediente sin que se haya producido actividad procesal alguna por los representantes de la parte arrendaticia en el presente proceso…”.
V
DE LA COMPETENCIA
Corresponde a esta Corte pronunciarse acerca de su competencia para conocer en apelación de la sentencia dictada en fecha 12 de noviembre de 2003, por el Juzgado Superior Primero de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital y, al respecto observa:
Mediante sentencia de fecha 24 de noviembre de 2004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, (caso: TECNO SERVICIOS YES´CARD, C.), fueron delimitadas las competencias de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, en razón de la entrada en vigencia de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y, para lo cual dicha Sala estableció que:
“…Así, atendiendo a las recientes sentencias dictadas por esta Sala en las cuales se ha regulado transitoriamente la competencia de jurisdicción contencioso-administrativa, considera la Sala que las Cortes de lo Contencioso Administrativo son competentes para conocer:
…omissis…
4.-. De las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas, en primera instancia por los Tribunales Contencioso Administrativos Regionales. (Véase sentencia de esta Sala N° 1.900 del 27 de octubre de 2004)…”.
En virtud del anterior criterio jurisprudencial, esta Corte se declara Competente para conocer de la apelación interpuesta contra la decisión de fecha 12 de noviembre de 2003, dictada por el Juzgado Superior Primero de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital. Así se declara.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Declarada como ha sido la competencia de este Órgano Jurisdiccional pasa a pronunciarse sobre la apelación ejercida y, a tal efecto observa lo siguiente:
El presente recurso contencioso administrativo de nulidad, versa sobre la fijación de un canon de arrendamiento de inmueble por parte de la Dirección General de Inquilinato, en el que a decir del recurrente “ …al procederse a fijar el canon de arrendamiento, no se tomó en cuenta la zonificación existente, el uso del inmueble conforme a las ordenanzas municipales, así como tampoco su ubicación en la ciudad de Caracas, ni el estado de conservación del inmueble, las operaciones inmobiliarias realizadas o efectuadas en la zona y las demás disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con lo expuesto se evidencia que no hubo proporcionalidad en la Regulación, ya que ni siquiera fue tomado en cuenta el valor del metro cuadrado de los terrenos ubicados en esa zona, atribuyéndole a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura un valor muy inferior al que le corresponde, lesionando aun más los intereses de mi representada e infringiendo lo pautado en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en su artículo 7…”.
Por su parte, el a quo declaró Con Lugar el recurso interpuesto, por cuanto consideró que existía diferencias fundamentales entre el avalúo realizado por la Dirección General de Inquilinato y un informe pericial practicado por ordenes de ese Juzgado, señalando así que “… la referida experticia ha sido evacuada con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga mérito probatorio pleno a la prueba de experticia evacuada…. Así mismo, en virtud de la notable diferencia existente entre los valores que arroja la prueba de experticia mencionada y los establecidos por la administración, es forzoso para el Tribunal concluir que el avalúo practicado por esta última, adolece de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto administrativo mediante el cual se fijaron los alquileres… por lo cual la resolución recurrida está viciada de ilegalidad…”.
Así pues, tratándose el caso sub iudice de una apelación ejercida contra la sentencia que declara con lugar el recurso contencioso de nulidad incoado, se observa que, en primer lugar, los alegatos efectuados por el apoderado judicial de los terceros interesados están referidos a presuntos vicios en la notificación personal realizada a los interesados, falta de fundamentación jurídica y fáctica en la sentencia con relación a la comparación realizada por el A quo entre el Informe Técnico presentado por la Dirección General de Inquilinato y el Informe Pericial presentado por los expertos designados por el Tribunal con relación al canon de arrendamiento de inmueble, y la incorrecta desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, en relación con la presunta irregularidad en la práctica de las notificaciones, alegó el apoderado judicial de los terceros interesados que “ dichas notificaciones no pudieron ser entregadas personalmente a los interesados … se desprende de autos que el recurrente al no lograr la notificación personal de mis representados publica carteles de notificación a estos, sin embargo, tal actuación encarna violación del procedimiento establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, al no cumplirse las formalidades de ley a las que hace referencia el citado artículo… estamos en presencia de … vicios en la notificación realizada, lo que acarrea la nulidad del acto por carecer de las formalidades esenciales a su validez…consagra nuestra carta magna… el derecho a la defensa y al debido proceso… este derecho ha sido violentado… por cuanto mis representados nunca tuvieron ni pudieron haber tenido acceso al expediente y mucho menos a la defensa y al debido proceso, toda vez que en ningún momento fueron notificados válidamente del inicio y trámite de dicho procedimiento…”.
Al respecto, considera esta Corte que en relación con el alegato efectuado, la jurisprudencia ha sido enfática al señalar la legitimidad de la notificación personal. En este sentido, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 438 de fecha 4 de abril de 2001 señaló:
“…¿puede considerarse el cartel de emplazamiento que establece el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia suficiente para notificar a una parte directamente interesada en un juicio de anulación de un acto cuasi-jurisdiccional?. Es evidente que no, ya que el emplazamiento mediante publicación en uno de los periódicos de mayor circulación de la ciudad de Caracas, implica la necesidad de la parte interesada de comprar todos los periódicos de alta circulación nacional, para así dar con el diario específico en el día específico en que se publicó el cartel, y, además, descubrir, más que informarse, de la revisión exhaustiva del periódico, que existe un cartel relacionado con el acto de cuyo procedimiento previo fue parte directamente involucrada, tal como consta en el expediente llevado en sede administrativa. En otras palabras, las personas tendrían que estar comprando a diario varios periódicos, y examinarlos prolijamente para enterarse si se ha solicitado la nulidad del acto, proveniente del procedimiento administrativo cuasi-jurisdiccional. Pretender que una parte se encuentra notificada mediante un cartel de emplazamiento publicado en un diario, cuando esa parte en forma evidente para el propio tribunal, según se evidencia del expediente administrativo, posee interés en un proceso, es totalmente errado... De lo anteriormente expuesto, esta Sala declara obligatorio para todos los tribunales de la República, en aquellos procesos concernientes a los definidos anteriormente como cuasi-jurisdiccionales, revisar el expediente administrativo y notificar personalmente a aquellas personas que, según conste en dicho expediente, hayan sido partes en el procedimiento llevado en sede administrativa, cuando el acto es impugnado en sede jurisdiccional..”..
Así, consta en el expediente, folio 68, recorte de prensa de fecha 13 de diciembre de 2001, mediante el cual el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, hace saber a las sociedades mercantiles Muebles Alefran S.R.L, Banco Mercantil C.A, y a los ciudadanos Domingo Medina, German Delgado, Aura Rojas, Marco Quintero, Moussa Whebe, Rafael Duarte, Figuieira de Farías, Narcisa Alvarez, José Manuel Ramos, Giovanni Polizzi y Mario Antonuzzi y a todas las personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la sociedad mercantil Inversiones Mariemi C.A, que deberán comparecer por ante ese Juzgado en un lapso de diez días de despacho siguientes a la publicación del cartel, para hacerse parte en el presente juicio.
De lo anterior se desprende claramente, que si bien es cierto que puede constatarse de las actas que conforman el expediente que evidentemente existió una notificación por carteles, tal situación contraría las directrices establecidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia relativas a la notificación personal en relación con los actos cuasi jurisdiccionales, lo cual en aras de salvaguardar el derecho constitucional a la defensa, hace que resulte obligatorio para esta Corte declarar Con Lugar la apelación ejercida y ordenar la reposición de la causa a los fines que nuevamente se fije notificación personal de cada uno de los interesados en la presente causa. Así se decide.
Por lo expuesto esta Corte considera que el recurso de apelación ejercido en fecha 30 de enero de 2006, por el abogado Bogart Vitoria Reyes, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos inquilinos del Inmueble Edificio Olinos, antes identificado, debe ser declarado CON LUGAR y en consecuencia se REVOCA el fallo emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 12 de noviembre de 2003, la cual declaró Con Lugar la querella interpuesta y se ORDENA reponer la causa al estado en que el referido juzgado realice la notificación personal de todos aquellos interesados en la presente litis.
VI
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
1.- Su COMPETENCIA para conocer del recurso de apelación ejercido en fecha 30 de enero de 2006, por el abogado Bogart Vitoria Reyes, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos inquilinos del Inmueble Edificio Olinos, contra el fallo emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 12 de noviembre de 2003, la cual declaró Con Lugar la querella interpuesta.
2. CON LUGAR la apelación ejercida.
3. REVOCA la sentencia apelada.
4. ORDENA, reponer la causa al estado en que el referido juzgado realice la notificación personal de todos aquellos interesados en la presente litis.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión y remítase el expediente al Tribunal de Origen.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en Caracas, a los _________________ ( ) días del mes de ________________ de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez Presidente,
ANDRÉS BRITO
El Juez Vicepresidente,
ENRIQUE SÁNCHEZ
La Juez,
MARÍA EUGENIA MATA
Ponente
La Secretaria,
MARJORIE CABALLERO
Exp. N° AP42-R-2006-000770
MEM-
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