REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, dos de julio de dos mil nueve 199º y 150º ASUNTO: AH12-V-2006-000129 PARTE ACTORA: CARLOS ISAIAS APONTE GONZALEZ y SILVIA MARINA CEDEÑO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.972.455 y 11.031.060, respectivamente. APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: LEONARDO JOSE VILORIA GONZALEZ y MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 27.385 y 119.895, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ATILIO MONTILLA, GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y LARRY HERNANDEZ SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.610.064, 3.478.064 y 9.996.963, respectivamente. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YALITZA ZAMBRANO, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 98.345. MOTIVO: RETRACTO LEGAL. EXPEDIENTE: 06-8821. -I- Síntesis del Proceso El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas conoció la presente demanda, por resolución de contrato, la cual fue presentada por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Del Transito De La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que luego de efectuado el sorteo correspondiente, fue asignado al Juzgado supra mencionado. Este Juzgado procedió a su admisión en fecha 10 de julio de 2006, y en el mismo auto ordenó practicar la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera por ante este órgano jurisdiccional al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haber sido citado, más un día de término de distancia. En el libelo de la demanda, la parte actora alegó: 1. Que en fecha 25 de octubre de 2002, celebraron contrato de arrendamiento con los demandados sobre un inmueble identificado como un apartamento distinguido con el No. 4-D, situado en el piso 4 de la Torre B del Edificio “CENTRAL PARK”, ubicado en la Calle Sur 8, hoy avenida San Martín, entre esquinas de Cruz de la Vega y Palo Grande, Parroquia San Juan, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. 2. Que dicho contrato de arrendamiento tenía una duración de 6 meses, por lo que su vencimiento era en fecha 25 de abril de 2003. 3. Que en fecha 27 de mayo de 2003, celebraron nuevo contrato de arrendamiento con una duración de 6 meses, con vencimiento en fecha 27 de noviembre de 2003. 4. Que para las fechas en que fueron firmados los contratos de arrendamiento, los propietarios de dicho inmueble eran los ciudadanos ATILIO MONTILLA y GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA. 5. Que en fecha 16 de febrero de 2005, ya encontrándose indeterminado el contrato de arrendamiento, los propietarios le manifestaron su decisión genérica de vender el inmueble objeto del presente litigio. 6. Que en fecha 28 de febrero de 2005, recibieron una notificación sin fundamentación alguna donde se les otorgaba una prórroga de un año para que desocuparan el inmueble. 7. Que la notificación realizada de la venta del inmueble no cumple con los requisitos del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 8. Que sin que se hubiese materializado la preferencia ofertiva del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los arrendadores propietarios dieron en venta el inmueble objeto del presente litigio al ciudadano LARRY HERNANDEZ, mediante documento que fue debidamente registrado en fecha 21 de marzo de 2006. 9. Que los actores para la fecha de la venta del inmueble cumplían con los requisitos de la preferencia ofertiva, es decir, tenían más de 3 años ocupando el inmueble y estaban solventes en el pago de los cánones de arrendamiento. 10. Que nunca tuvieron conocimiento de la venta del inmueble, ni de la cesión del contrato de arrendamiento, al punto de que seguían depositando los cánones de arrendamiento a nombre de los anteriores propietarios. En fecha 10 de julio de 2007, la apoderada judicial del codemandado ciudadano LARRY HERNANDEZ, se dio por citada en el presente proceso. En fecha 20 de julio de 2007, fueron recibidas las resultas de la citación de los codemandados GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y ATILIO MONTILLA, en la cual se evidencia la citación de la primera de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, y con respecto a la citación del segundo, se evidencia que se realizó la citación por carteles resultando la misma infructuosa. Por diligencia de fecha 2 de abril de 2008, la parte actora solicitó la designación de un defensor judicial al codemandado ATILIO MONTILLA. Por auto de fecha 6 de abril de 2009, se designó como defensora judicial del codemandado ATILIO MONTILLA a la abogada MILAGROS COROMOTO FALCON. En fecha 15 de abril de 2009, la apoderada judicial de los codemandados GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y ATILIO MONTILLA, se dio por citada en el presente proceso. En fecha 17 de abril de 2009, la apoderada judicial de los codemandados GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y ATILIO MONTILLA consignó escrito de contestación a la demanda en los términos que se sintetizan a continuación: 1) Alegó la caducidad de la acción establecida en la ley, de conformidad con el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo anterior en virtud de que la caducidad en materia de retracto legal arrendaticio es de 40 días para intentar la acción a partir de la fecha de registro de la escritura. 2) Que los actores señalaron en su libelo de demanda que tuvieron conocimiento de la venta del inmueble objeto del presente litigio en fecha 31 de mayo de 2006, fecha ésta que se puede tomar como punto de partida para el cómputo de los 40 días de caducidad. 3) Que los actores propusieron su demanda en fecha 10 de julio de 2006, por lo que de un simple cómputo de los días transcurridos se evidencia que se cumplieron los 40 días necesarios para declarar la caducidad de la acción. 4) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora en su libelo de demanda. 5) Que para tener derecho a la preferencia ofertiva es necesario estar solvente respecto de las obligaciones de pago de los cánones de arrendamiento. 6) Que es cierta la existencia de los contratos de arrendamiento, así como la indeterminación de los mismos. 7) Que dirigieron 2 comunicaciones privadas mediante las cuales notificaron de la intención de vender el inmueble objeto del presente litigio, sin que los hoy actores manifestaran interés en adquirir dicho inmueble. 8) Que adicionalmente a lo anterior, los hoy actores se encontraban insolventes respecto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2006. 9) Que en virtud de la insolvencia de los actores decidieron vender el inmueble al ciudadano LARRY HERNANDEZ, en fecha 21 de marzo de 2006. En fecha 17 de abril de 2009, la apoderada judicial del codemandado LARRY HERNANDEZ SANCHEZ consignó escrito de contestación a la demanda en los términos que se sintetizan a continuación: 1) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora en su libelo de demanda. 2) Que el inmueble objeto del presente litigio fue adquirido por el ciudadano LARRY HERNANDEZ dentro de la comunidad conyugal, y por ende, pertenece de por mitad a cada uno de los cónyuges. 3) Que el mencionado ciudadano se encuentra casado con la ciudadana YELITZA ZAMBRANO, razón por la cual debió interponerse demanda contra esta última, al ser propietaria del 50% del inmueble objeto del presente litigio. 4) Que se está en presencia de un litis consorcio necesario, razón por la cual, la demanda debió proponerse contra ambos cónyuges, y como quiera que no fue así, la demanda debe ser declarada improcedente. En fecha 29 de abril de 2009, la apoderada judicial de los codemandados GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y ATILIO MONTILLA consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 29 de abril de 2009, la apoderada judicial del codemandado LARRY HERNANDEZ consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 11 de mayo de 2009, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes en este proceso. Estando este Tribunal dentro la oportunidad procesal correspondiente, debe realizar las siguientes consideraciones: - II – De la Caducidad de la acción Ahora bien, en lo que respecta a la cuestión previa promovida por la parte demandada del Ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción establecida en la ley, la cual reza lo siguiente: “Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ... 10º La caducidad de la acción establecida en la ley.” Este Tribunal pasa a analizar la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio Ejercida. En este sentido, aprecia quien decide que de conformidad con lo narrado en el libelo de demanda y sus recaudos, la operación de compraventa que constituye el objeto de este juicio ocurrió el día 21 de marzo de 2006, siendo que la demanda que originó este proceso fue presentada por los accionantes en fecha 3 de julio de 2006. En consecuencia de lo anterior, y a los fines de determinar si la caducidad alegada es o no procedente, debe este Juzgado hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, debe este juzgador aclarar que las normas que rigen el retracto legal se encuentran consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que en caso de que dicho instrumento legal nada diga respecto de una determinada situación, en dicho caso serán utilizadas de manera subsidiarias las disposiciones contenidas en el Código Civil, tal y como lo establece el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, muy especialmente en materia de preferencia ofertiva y retracto arrendaticio. En virtud de lo anterior, debe este juzgador precisar lo que dispone el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que literalmente reza lo siguiente: “Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” Asimismo, literalmente dispone el artículo 1.547 del Código Civil: “Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.” Evidentemente, de la lectura de los anteriores textos legales se evidencia que el lapso para ejercer la acción del retrayente es de 40 días continuos desde que el mismo ha sido notificado. Justamente, en el caso de marras, la parte demandante afirma que no se le dio al inquilino el oportuno aviso que establece la primera parte del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este Tribunal considera necesario pasar a realizar un análisis exhaustivo de las actas que conforman el presente expediente. Igualmente, de la lectura del anterior texto legal se evidencia que existe una laguna jurídica, que determine el lapso para ejercer la acción del retrayente que, encontrándose presente, no ha sido notificado. Justamente, en el caso de marras, la parte demandante afirma que no se le dio al inquilino el oportuno aviso que establece la primera parte del artículo 1.547 del Código Civil, por lo que este Tribunal considera que el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la Ley, sino por analogía, según lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo. Sobre este punto, se ha pronunciado nuestro máximo Tribunal en sentencia de fecha 31 de enero de 2007, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, donde se estableció: “Atendiendo a lo antes expuesto, la Sala observa que en el fallo impugnado la Sala de Casación Civil expresamente señaló que abandonaba el criterio de interpretación en cuanto al lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal por parte del inquilino presente y no notificado de la enajenación del inmueble arrendado, a que se refiere el artículo 1.547 del Código Civil, que establece: “Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”. Y de oficio, en la sentencia aquí recurrida la Sala de Casación Civil se pronunció sobre la caducidad declarada por el Juzgado Superior Séptimo que conoció en alzada de la demanda de retracto legal incoada por REGALOS COCCINELLE, C.A. contra las empresas aquí solicitantes, puesto que tal como lo reconoce en el fallo objeto de esta revisión, ni siquiera ello fue objeto del recurso de casación. Así, se lee en el fallo impugnado lo siguiente: “…la Sala observa que el recurrente no hace referencia específica a la cuestión jurídica previa, sino de manera general a la falta de análisis de las pruebas aportadas al expediente, no atacando específicamente lo relacionado a la caducidad de la acción, fundamento de la decisión del Tribunal de Alzada; razones suficientes para determinar que la presente denuncia es improcedente. Así se decide”. Advierte esta Sala Constitucional que la sentencia casada decidió sobre la caducidad de la acción de retracto legal, en los siguientes términos: “...Así se observa que el presente juicio se inició por demanda que fuera interpuesta en fecha 28 de abril de 1998 y que la misma tuvo como fundamento de derecho el contenido del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, concretamente su artículo 6 que establecía el derecho del arrendatario a retractar la venta que se efectuare, sin haberle sido ofrecido previamente el inmueble dado en venta, pues esa norma también establecía el derecho a adquirir con preferencia a cualquier tercero. (...Omissis...) Pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la caducidad de la acción y así se observa: (...Omissis...) Considera quien decide, que encontrándonos en una situación no prevista expresamente en el artículo 1.547 del Código Civil, procede la aplicación analógica conforme al artículo 4 ejusdem y por ende se aplica el lapso previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia No. 55 de nuestro máximo tribunal en sentencia, de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, Juicio (sic) José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila, Magdalena Arreaza de Matos, Juana Elena Ontiveros de Villarreal y Luís Andrés Villarreal, (...Omissis...) En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...”. Es oportuno reiterar aquí lo sostenido por esta Sala en sentencia N° 2213 del 21 de septiembre de 2004, caso: Celso Alonso López, al resolver una acción de amparo constitucional ejercida con ocasión a una demanda de retracto legal declarada caduca, en la que se declaró improcedente el amparo, en los siguientes términos: “…Siendo ello así, se percibió que en la sentencia objeto de amparo, en efecto no se analizaron las probanzas denunciadas por el accionante en amparo, empero se pudo igualmente advertir, que las omisiones alegadas en nada contribuirían a modificar el fallo accionado (siendo éste el criterio que en forma reiterada ha fijado la Sala para la procedencia en las denuncias por omisión o silencio de pruebas), por cuanto las mismas se encontraban dirigidas a demostrar que el ciudadano Celso Alonso López, sí poseía la intención de comprar el inmueble, cuando en dicho proceso se declaró tanto en primera como segunda instancia la caducidad de la acción de retracto arrendaticio por haber transcurrido el lapso que prevé el artículo 1547 del Código Civil. De tal forma, que esta Sala observa, que la mencionada sentencia, no incurrió en violación alguna, puesto que, actuó dentro de su ámbito de competencia, al declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de Celso Alonso López, y en consecuencia confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de la Causa, en la cual se declaró con lugar la defensa de caducidad de la acción de retracto arrendaticio opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante en amparo. Igualmente, se observa, que en la actuación del presunto agraviante no existió ni abuso de poder, ni extralimitación de atribuciones, ya que, era el juez llamado a conocer de la apelación ejercida, y su decisión está enmarcada dentro de sus atribuciones de juzgamiento, por lo tanto, al referirse la acción de amparo al proceso de juzgamiento que el juez debe realizar en cada caso para arribar a su decisión, esta Sala Constitucional ha establecido en reiterada jurisprudencia (Casos: Seguros Corporativos (Segucorp) y Agropecuaria Alfin, del 27 de julio de 2000, y Cilo Antonio Anuel Morales y otro, del 4 de abril de 2001), que el juzgamiento no es materia de amparo, a menos que contenga un error inexcusable, lo que no ocurre en el presente caso”. De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión. Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria. De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad. Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide.” En el caso de marras, la escritura contentiva del contrato de compraventa fue protocolizada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil seis (2006), siendo registrada bajo el No. 12, Tomo 31, Protocolo Primero. De otra parte, aprecia este Tribunal que la demanda que originó este proceso fue presentada ante el Tribunal distribuidor el día tres (03) de julio de dos mil seis (2006); es decir, de un simple cómputo se evidencia que transcurrieron más de ciento cuatro (104) días luego de haberse protocolizado la escritura correspondiente. Como consecuencia de lo anterior, y en acatamiento a la citada doctrina de casación, la cual acoge este Tribunal plenamente, considera quien decide que al momento de ser incoada la demanda que originó este proceso, la acción deducida por los demandantes había caducado. En virtud de lo anterior, debe concluir este Tribunal que al producirse la declaratoria de procedencia de la cuestión previa propuesta contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se debe aplicar la consecuencia jurídica contenida en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, es decir, queda desechada la demanda y extinguido el proceso. Así se decide.- Como consecuencia de lo anterior, este Tribunal debe necesariamente declarar desechada la demanda y extinguido el proceso, al quedar demostrada la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la ley. Así se decide.- - III - Dispositiva Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara la EXTINCIÓN del proceso que por RETRACTO LEGAL intentaran los ciudadanos CARLOS ISAIAS APONTE GONZALEZ y SILVIA MARINA CEDEÑO contra los ciudadanos ATILIO MONTILLA, GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y LARRY HERNANDEZ SANCHEZ, todos suficientemente identificados en el encabezado del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 356 eiusdem. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Como esta sentencia es dictada fuera del lapso establecido en la ley, el Tribunal ordena que se libren boletas de notificación a las partes. Regístrese y publíquese. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dos (02) días del mes de julio de dos mil nueve (2009). EL JUEZ, LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ LA SECRETARIA, MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 12:55 P.M. LA SECRETARIA, Exp. No. 06-8821. LRHG/FM. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, dos de julio de dos mil nueve 199º y 150º ASUNTO: AH12-V-2006-000129 PARTE ACTORA: CARLOS ISAIAS APONTE GONZALEZ y SILVIA MARINA CEDEÑO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.972.455 y 11.031.060, respectivamente. APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: LEONARDO JOSE VILORIA GONZALEZ y MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 27.385 y 119.895, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ATILIO MONTILLA, GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y LARRY HERNANDEZ SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.610.064, 3.478.064 y 9.996.963, respectivamente. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YALITZA ZAMBRANO, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 98.345. MOTIVO: RETRACTO LEGAL. EXPEDIENTE: 06-8821. -I- Síntesis del Proceso El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas conoció la presente demanda, por resolución de contrato, la cual fue presentada por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Del Transito De La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que luego de efectuado el sorteo correspondiente, fue asignado al Juzgado supra mencionado. Este Juzgado procedió a su admisión en fecha 10 de julio de 2006, y en el mismo auto ordenó practicar la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera por ante este órgano jurisdiccional al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haber sido citado, más un día de término de distancia. En el libelo de la demanda, la parte actora alegó: 1. Que en fecha 25 de octubre de 2002, celebraron contrato de arrendamiento con los demandados sobre un inmueble identificado como un apartamento distinguido con el No. 4-D, situado en el piso 4 de la Torre B del Edificio “CENTRAL PARK”, ubicado en la Calle Sur 8, hoy avenida San Martín, entre esquinas de Cruz de la Vega y Palo Grande, Parroquia San Juan, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. 2. Que dicho contrato de arrendamiento tenía una duración de 6 meses, por lo que su vencimiento era en fecha 25 de abril de 2003. 3. Que en fecha 27 de mayo de 2003, celebraron nuevo contrato de arrendamiento con una duración de 6 meses, con vencimiento en fecha 27 de noviembre de 2003. 4. Que para las fechas en que fueron firmados los contratos de arrendamiento, los propietarios de dicho inmueble eran los ciudadanos ATILIO MONTILLA y GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA. 5. Que en fecha 16 de febrero de 2005, ya encontrándose indeterminado el contrato de arrendamiento, los propietarios le manifestaron su decisión genérica de vender el inmueble objeto del presente litigio. 6. Que en fecha 28 de febrero de 2005, recibieron una notificación sin fundamentación alguna donde se les otorgaba una prórroga de un año para que desocuparan el inmueble. 7. Que la notificación realizada de la venta del inmueble no cumple con los requisitos del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 8. Que sin que se hubiese materializado la preferencia ofertiva del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los arrendadores propietarios dieron en venta el inmueble objeto del presente litigio al ciudadano LARRY HERNANDEZ, mediante documento que fue debidamente registrado en fecha 21 de marzo de 2006. 9. Que los actores para la fecha de la venta del inmueble cumplían con los requisitos de la preferencia ofertiva, es decir, tenían más de 3 años ocupando el inmueble y estaban solventes en el pago de los cánones de arrendamiento. 10. Que nunca tuvieron conocimiento de la venta del inmueble, ni de la cesión del contrato de arrendamiento, al punto de que seguían depositando los cánones de arrendamiento a nombre de los anteriores propietarios. En fecha 10 de julio de 2007, la apoderada judicial del codemandado ciudadano LARRY HERNANDEZ, se dio por citada en el presente proceso. En fecha 20 de julio de 2007, fueron recibidas las resultas de la citación de los codemandados GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y ATILIO MONTILLA, en la cual se evidencia la citación de la primera de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, y con respecto a la citación del segundo, se evidencia que se realizó la citación por carteles resultando la misma infructuosa. Por diligencia de fecha 2 de abril de 2008, la parte actora solicitó la designación de un defensor judicial al codemandado ATILIO MONTILLA. Por auto de fecha 6 de abril de 2009, se designó como defensora judicial del codemandado ATILIO MONTILLA a la abogada MILAGROS COROMOTO FALCON. En fecha 15 de abril de 2009, la apoderada judicial de los codemandados GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y ATILIO MONTILLA, se dio por citada en el presente proceso. En fecha 17 de abril de 2009, la apoderada judicial de los codemandados GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y ATILIO MONTILLA consignó escrito de contestación a la demanda en los términos que se sintetizan a continuación: 1) Alegó la caducidad de la acción establecida en la ley, de conformidad con el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo anterior en virtud de que la caducidad en materia de retracto legal arrendaticio es de 40 días para intentar la acción a partir de la fecha de registro de la escritura. 2) Que los actores señalaron en su libelo de demanda que tuvieron conocimiento de la venta del inmueble objeto del presente litigio en fecha 31 de mayo de 2006, fecha ésta que se puede tomar como punto de partida para el cómputo de los 40 días de caducidad. 3) Que los actores propusieron su demanda en fecha 10 de julio de 2006, por lo que de un simple cómputo de los días transcurridos se evidencia que se cumplieron los 40 días necesarios para declarar la caducidad de la acción. 4) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora en su libelo de demanda. 5) Que para tener derecho a la preferencia ofertiva es necesario estar solvente respecto de las obligaciones de pago de los cánones de arrendamiento. 6) Que es cierta la existencia de los contratos de arrendamiento, así como la indeterminación de los mismos. 7) Que dirigieron 2 comunicaciones privadas mediante las cuales notificaron de la intención de vender el inmueble objeto del presente litigio, sin que los hoy actores manifestaran interés en adquirir dicho inmueble. 8) Que adicionalmente a lo anterior, los hoy actores se encontraban insolventes respecto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2006. 9) Que en virtud de la insolvencia de los actores decidieron vender el inmueble al ciudadano LARRY HERNANDEZ, en fecha 21 de marzo de 2006. En fecha 17 de abril de 2009, la apoderada judicial del codemandado LARRY HERNANDEZ SANCHEZ consignó escrito de contestación a la demanda en los términos que se sintetizan a continuación: 1) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora en su libelo de demanda. 2) Que el inmueble objeto del presente litigio fue adquirido por el ciudadano LARRY HERNANDEZ dentro de la comunidad conyugal, y por ende, pertenece de por mitad a cada uno de los cónyuges. 3) Que el mencionado ciudadano se encuentra casado con la ciudadana YELITZA ZAMBRANO, razón por la cual debió interponerse demanda contra esta última, al ser propietaria del 50% del inmueble objeto del presente litigio. 4) Que se está en presencia de un litis consorcio necesario, razón por la cual, la demanda debió proponerse contra ambos cónyuges, y como quiera que no fue así, la demanda debe ser declarada improcedente. En fecha 29 de abril de 2009, la apoderada judicial de los codemandados GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y ATILIO MONTILLA consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 29 de abril de 2009, la apoderada judicial del codemandado LARRY HERNANDEZ consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 11 de mayo de 2009, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes en este proceso. Estando este Tribunal dentro la oportunidad procesal correspondiente, debe realizar las siguientes consideraciones: - II – De la Caducidad de la acción Ahora bien, en lo que respecta a la cuestión previa promovida por la parte demandada del Ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción establecida en la ley, la cual reza lo siguiente: “Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ... 10º La caducidad de la acción establecida en la ley.” Este Tribunal pasa a analizar la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio Ejercida. En este sentido, aprecia quien decide que de conformidad con lo narrado en el libelo de demanda y sus recaudos, la operación de compraventa que constituye el objeto de este juicio ocurrió el día 21 de marzo de 2006, siendo que la demanda que originó este proceso fue presentada por los accionantes en fecha 3 de julio de 2006. En consecuencia de lo anterior, y a los fines de determinar si la caducidad alegada es o no procedente, debe este Juzgado hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, debe este juzgador aclarar que las normas que rigen el retracto legal se encuentran consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que en caso de que dicho instrumento legal nada diga respecto de una determinada situación, en dicho caso serán utilizadas de manera subsidiarias las disposiciones contenidas en el Código Civil, tal y como lo establece el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, muy especialmente en materia de preferencia ofertiva y retracto arrendaticio. En virtud de lo anterior, debe este juzgador precisar lo que dispone el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que literalmente reza lo siguiente: “Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” Asimismo, literalmente dispone el artículo 1.547 del Código Civil: “Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.” Evidentemente, de la lectura de los anteriores textos legales se evidencia que el lapso para ejercer la acción del retrayente es de 40 días continuos desde que el mismo ha sido notificado. Justamente, en el caso de marras, la parte demandante afirma que no se le dio al inquilino el oportuno aviso que establece la primera parte del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este Tribunal considera necesario pasar a realizar un análisis exhaustivo de las actas que conforman el presente expediente. Igualmente, de la lectura del anterior texto legal se evidencia que existe una laguna jurídica, que determine el lapso para ejercer la acción del retrayente que, encontrándose presente, no ha sido notificado. Justamente, en el caso de marras, la parte demandante afirma que no se le dio al inquilino el oportuno aviso que establece la primera parte del artículo 1.547 del Código Civil, por lo que este Tribunal considera que el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la Ley, sino por analogía, según lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo. Sobre este punto, se ha pronunciado nuestro máximo Tribunal en sentencia de fecha 31 de enero de 2007, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, donde se estableció: “Atendiendo a lo antes expuesto, la Sala observa que en el fallo impugnado la Sala de Casación Civil expresamente señaló que abandonaba el criterio de interpretación en cuanto al lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal por parte del inquilino presente y no notificado de la enajenación del inmueble arrendado, a que se refiere el artículo 1.547 del Código Civil, que establece: “Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”. Y de oficio, en la sentencia aquí recurrida la Sala de Casación Civil se pronunció sobre la caducidad declarada por el Juzgado Superior Séptimo que conoció en alzada de la demanda de retracto legal incoada por REGALOS COCCINELLE, C.A. contra las empresas aquí solicitantes, puesto que tal como lo reconoce en el fallo objeto de esta revisión, ni siquiera ello fue objeto del recurso de casación. Así, se lee en el fallo impugnado lo siguiente: “…la Sala observa que el recurrente no hace referencia específica a la cuestión jurídica previa, sino de manera general a la falta de análisis de las pruebas aportadas al expediente, no atacando específicamente lo relacionado a la caducidad de la acción, fundamento de la decisión del Tribunal de Alzada; razones suficientes para determinar que la presente denuncia es improcedente. Así se decide”. Advierte esta Sala Constitucional que la sentencia casada decidió sobre la caducidad de la acción de retracto legal, en los siguientes términos: “...Así se observa que el presente juicio se inició por demanda que fuera interpuesta en fecha 28 de abril de 1998 y que la misma tuvo como fundamento de derecho el contenido del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, concretamente su artículo 6 que establecía el derecho del arrendatario a retractar la venta que se efectuare, sin haberle sido ofrecido previamente el inmueble dado en venta, pues esa norma también establecía el derecho a adquirir con preferencia a cualquier tercero. (...Omissis...) Pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la caducidad de la acción y así se observa: (...Omissis...) Considera quien decide, que encontrándonos en una situación no prevista expresamente en el artículo 1.547 del Código Civil, procede la aplicación analógica conforme al artículo 4 ejusdem y por ende se aplica el lapso previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia No. 55 de nuestro máximo tribunal en sentencia, de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, Juicio (sic) José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila, Magdalena Arreaza de Matos, Juana Elena Ontiveros de Villarreal y Luís Andrés Villarreal, (...Omissis...) En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...”. Es oportuno reiterar aquí lo sostenido por esta Sala en sentencia N° 2213 del 21 de septiembre de 2004, caso: Celso Alonso López, al resolver una acción de amparo constitucional ejercida con ocasión a una demanda de retracto legal declarada caduca, en la que se declaró improcedente el amparo, en los siguientes términos: “…Siendo ello así, se percibió que en la sentencia objeto de amparo, en efecto no se analizaron las probanzas denunciadas por el accionante en amparo, empero se pudo igualmente advertir, que las omisiones alegadas en nada contribuirían a modificar el fallo accionado (siendo éste el criterio que en forma reiterada ha fijado la Sala para la procedencia en las denuncias por omisión o silencio de pruebas), por cuanto las mismas se encontraban dirigidas a demostrar que el ciudadano Celso Alonso López, sí poseía la intención de comprar el inmueble, cuando en dicho proceso se declaró tanto en primera como segunda instancia la caducidad de la acción de retracto arrendaticio por haber transcurrido el lapso que prevé el artículo 1547 del Código Civil. De tal forma, que esta Sala observa, que la mencionada sentencia, no incurrió en violación alguna, puesto que, actuó dentro de su ámbito de competencia, al declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de Celso Alonso López, y en consecuencia confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de la Causa, en la cual se declaró con lugar la defensa de caducidad de la acción de retracto arrendaticio opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante en amparo. Igualmente, se observa, que en la actuación del presunto agraviante no existió ni abuso de poder, ni extralimitación de atribuciones, ya que, era el juez llamado a conocer de la apelación ejercida, y su decisión está enmarcada dentro de sus atribuciones de juzgamiento, por lo tanto, al referirse la acción de amparo al proceso de juzgamiento que el juez debe realizar en cada caso para arribar a su decisión, esta Sala Constitucional ha establecido en reiterada jurisprudencia (Casos: Seguros Corporativos (Segucorp) y Agropecuaria Alfin, del 27 de julio de 2000, y Cilo Antonio Anuel Morales y otro, del 4 de abril de 2001), que el juzgamiento no es materia de amparo, a menos que contenga un error inexcusable, lo que no ocurre en el presente caso”. De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión. Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria. De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad. Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide.” En el caso de marras, la escritura contentiva del contrato de compraventa fue protocolizada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil seis (2006), siendo registrada bajo el No. 12, Tomo 31, Protocolo Primero. De otra parte, aprecia este Tribunal que la demanda que originó este proceso fue presentada ante el Tribunal distribuidor el día tres (03) de julio de dos mil seis (2006); es decir, de un simple cómputo se evidencia que transcurrieron más de ciento cuatro (104) días luego de haberse protocolizado la escritura correspondiente. Como consecuencia de lo anterior, y en acatamiento a la citada doctrina de casación, la cual acoge este Tribunal plenamente, considera quien decide que al momento de ser incoada la demanda que originó este proceso, la acción deducida por los demandantes había caducado. En virtud de lo anterior, debe concluir este Tribunal que al producirse la declaratoria de procedencia de la cuestión previa propuesta contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se debe aplicar la consecuencia jurídica contenida en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, es decir, queda desechada la demanda y extinguido el proceso. Así se decide.- Como consecuencia de lo anterior, este Tribunal debe necesariamente declarar desechada la demanda y extinguido el proceso, al quedar demostrada la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la ley. Así se decide.- - III - Dispositiva Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara la EXTINCIÓN del proceso que por RETRACTO LEGAL intentaran los ciudadanos CARLOS ISAIAS APONTE GONZALEZ y SILVIA MARINA CEDEÑO contra los ciudadanos ATILIO MONTILLA, GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA y LARRY HERNANDEZ SANCHEZ, todos suficientemente identificados en el encabezado del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 356 eiusdem. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Como esta sentencia es dictada fuera del lapso establecido en la ley, el Tribunal ordena que se libren boletas de notificación a las partes. Regístrese y publíquese. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dos (02) días del mes de julio de dos mil nueve (2009). EL JUEZ, LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ LA SECRETARIA, MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 12:55 P.M. LA SECRETARIA, Exp. No. 06-8821. LRHG/FM.