TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de Julio de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AP11-V-2009-000090

PARTE ACTORA: La sociedad de Comercio INVERSIONES CARIBIA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 06 de Agosto del año 2004,bajo el Nº 32, Tomo 440-AVII,.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogado REINALDO DI FINO TAHHAN y ALEJANDRA HERNANDEZ DUQUE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.449 y 114.652, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil FIT & FIT,C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de Octubre del año 2002, quedando anotado bajo el Nº 58, Tomo 711-A-Qto.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: representada por su Administradora. ciudadana INDIRA RAD GUTIÉRREZ, quien es venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.176.577, asistida por el abogado REINALDO DOS SANTOS GOIS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.355.

MOTIVO: Cumplimiento de Prorroga Legal.
I
Se inicia el presente proceso por escrito presentado para su distribución por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de marzo de 2009, y efectuado el correspondiente sorteo, correspondió su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Tercero de Primera Instancia. En esa misma fecha la parte actora consignó los recaudos correspondientes a la actual demanda.
Por auto de fecha 24 de marzo de 2009, se admitió la presente demanda, ordenándose la intimación de la parte demandada.
Ahora bien, por diligencia de fecha 2 de Junio de 2009, presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado REINALDO DI FINO TAHHAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó transacción judicial, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 06 de mayo de 2009, anotado bajo el Nº 45, tomo 32, en el cual las partes dan por terminado el presente litigio bajo los siguientes términos que a continuación se transcriben:
“…PRIMERO: LA OCUPANTE en el presente acto, se da por citada de la referida demanda, renuncia al término de comparecencia y conviene en todas y cada una de sus partes, y por tanto reconoce, que el contrato de arrendamiento celebrado sobre el bien inmueble, constituido por un local comercial distinguido con el Nº TRES (3), ubicado en la Planta Baja de la casa-quinta distinguida con el Nº 9, denominada “CARIBIA”, situada dentro de la Manzana diez (10), de la Urbanización Altamira, en al Sexta (6ta.) Avenida con Quinta (5ta.) Transversal, Municipio Chacao del Estado Miranda, venció en fecha Treinta y Uno de Diciembre del año 2007 (31-12-2007), y que la prórroga legal que le correspondió en razón de duración de la relación arrendaticia, finalizó en fecha Treinta y Uno de Diciembre del año 2008 (31-12-2008) , y como consecuencia de ello acepta que debió entregar el inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento, a la parte demandante a la fecha de término antes señalada de la referida prórroga legal, libre de bienes y personas en las misma buenas condiciones que lo recibió, y solvente en sus servicios. SEGUNDO: LA OCUPANTE: Solicita en el presente acto de la PARTE ACTORA, plazo de nueve (12) (sic) meses desde el día 01º de Enero del año 2.009, hasta el día 31 de Diciembre del año 2.009, para encontrar otro lugar donde poder mudarse, obligándose a realizar para ese día, entrega real y efectiva del referido inmueble, libre de bienes y personas solvente de todos los servicios y en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado, según lo establecido en el referido contrato de arrendamiento; y así mismo que durante dicho plazo, pagará por concepto de indemnización compensatoria, así como por los daños y perjuicios causados, por su ocupación ilegal del referido inmueble durante los doce (12) meses solicitados, la cantidad de CUATRO MIL CINCUENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.050,00) por cada uno de los referidos meses, más la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON 00/100 (Bs.196,00), igualmente por cada uno de los meses correspondientes, por concepto de pago de condominio del referido inmueble; lo cual deberá ser pagado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes que corresponda. Así mismo, conviene LA OCUPANTE que de atrasarse en el pago de dos o más mensualidades de las antes dispuestas, sean estas consecutivas o no, se podrá ejecutar el presente convenimiento, con la cancelación de los pagos pendientes y entrega del inmueble. TERCERA: Yo, REINALDO DI FINO TAHHAN, en nombre y representación de la parte actora INVERSIONES CARIBIA, C.A., antes identificada, declaro que acepto y convengo en lo manifestado y ofrecido por LA OCUPANTE, en los términos y condiciones antes transcritos. CUARTA: Ambas partes declaran que con el cumplimiento del presente convenio, no tendrán nada más que reclamarse, por este ni por ningún otro concepto, renunciando así a cualquier acción o pretensión que pudiere derivarse de dicha relación arrendaticia, otorgándose mutuamente el total y más amplio finiquito sobre la misma y el cumplimiento de sus obligaciones, solicitando así la homologación del Tribunal del presente convenimiento…”
II
Ahora bien de la lectura efectuada a la transacción antes transcrita se observa que la ocupante del inmueble solicita un plazo de 12 meses contados desde el día 01º de enero del año 2.009, hasta el día 31 de Diciembre de 2.009, para encontrar otro lugar donde poder mudarse, obligándose a realizar la entrega real y efectiva del referido inmueble, libre de bienes y personas solvente de todos los servicios y en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado, el termino del lapso indicado con antelación y que durante dicho plazo, pagará por concepto de indemnización compensatoria, así como por los daños y perjuicios causados, la cantidad de CUATRO MIL CINCUENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.050,00) por cada uno de los referidos meses, más la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON 00/100 (Bs.196,00), igualmente por cada uno de los meses correspondientes , por concepto de pago de condominio del referido inmueble; dicha solicitud fue aceptada por la representación judicial de la parte actora; no obstante lo anterior, infiere este Órgano Jurisdiccional que en el particular segundo de la referida transacción, evidentemente violan el dispositivo contenido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, ya que contienen estipulaciones que implican renuncia, disminución menoscabo de los derechos de la arrendataria, sociedad mercantil FIT & FIT, C.A., toda vez que, en ella se indujo a la demandada a considerar como extinguida la relación locataria cuando él permaneció en el inmueble luego de vencida la prorroga legal, en atención a la fecha de tal convenimiento e igualmente se evidencia que existe un aumento en el pago que debería realizarse para el uso del inmueble objeto de este juicio, que denominan “indemnización compensatoria por la ocupación”, así como los daños y perjuicios, pero que no es otra cosa para quien aquí suscribe que un nuevo canon de arrendamiento, inclusive superior al acordado en el contrato del año 2005 que se prolongó hasta el año 2007; tomando en consideración que por Decreto Presidencial se resolvió mantener en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, y que se encuentra vigente en la actualidad, según resolución publicada en la Gaceta Oficial Número 39.059, de fecha 14 de Noviembre de 2008, donde se señala que los arrendadores que infrinjan la decisión o incurran en especulación, usura y otros delitos conexos, serán sancionados conforme el decreto de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, sin perjuicio de las sanciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resaltando que garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios, es fin y deber del Estado, teniendo en cuenta la declaración de alquiler de vivienda como servicio de primera necesidad, y así queda establecido.
Por lo cual, inevitablemente se debe concluir en que, la transacción celebrada en fecha 06 de mayo de 2009, es nula debido a que desmejora la relación locataria de la referida sociedad mercantil, razón que motiva a éste Juzgado a declararlo inexistente y sin efecto jurídico alguno, quedando desechado del proceso; y, en consecuencia, vigente en todas y cada una de sus partes la prestación obligacional originaria; pues, si bien los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, según el postulado contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, también es cierto que ello no implica en modo alguno la renuncia de los derechos del arrendatario consagrados en el citado Articulo 7 de la Ley Especial, ya que los mismos son de carácter irrenunciables por ser normas de orden público no derogables por convención privada, conforme el marco legal determinado anteriormente, y así lo determina este Tribunal.
Precisado como ha sido el punto anterior, infiere quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato proveniente de una relación arrendaticia, está dirigida a que por vía jurisdiccional se ordene cumplir exactamente las cláusulas como fueron establecidas, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo que pudo haber sido convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es evidente que el actor, no puede de manera alguna en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en el artículo 1.167 del Código Civil, dado que no es posible para el actor acudir a juicio y pretender el cumplimiento de una transacción que por imperio de la Ley es nula e inexistente por violar disposiciones de orden público, no derogables por convención privada, tomando en consideración que con la promulgación de la ley especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes, creando un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad que le otorga las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legitimo derecho a la defensa sin interferencias ni desigualdades, es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones y bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, concluye en que la acción intentada es contraria a derecho y, así quedará establecido formalmente.
III
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley HOMOLOGA LA TRANSACCIÓN suscrita única y exclusivamente en cuanto al plazo otorgado para la entrega del inmueble, excluyendo lo referente al pago por concepto de indemnización compensatoria, así como por los daños y perjuicios, por ser estos contrarios al orden público.
Publíquese, regístrese, déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los trece (13) días del mes de julio de dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. JUAN CARLOS VARELA RAMOS.

LA SECRETARÍA,

Abg. DIOCELIS PÉREZ BARRETO
En la misma fecha, siendo las 10:04 horas, se publicó y registró la anterior sentencia previo anuncio de Ley.-
LA SECRETARÍA,

Abg. DIOCELIS PÉREZ BARRETO

ASUNTO: AP11-V-2009-000090
JCVR/DPB/Yajaira.