REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, Dos (02) de Julio de Dos Mil Nueve (2009) 199º y 150º ASUNTO: AP11-R-2009-000310 SENTENCIA DEFINITIVA DEMANDA CIVIL RECURSO DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: Ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-9.333.842. APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana MELANIA MORILLO BENITEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 31.958. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA VERBIER, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01 de Noviembre de 2004, bajo el Nº 14, Tomo 991-A., representada por el ciudadano JUAN PABLO ESCOBAR KELLY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-15.394.395, en su condición de Director Gerente. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano ELIO CASTRILLO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 49.195. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado el día 04 de Junio de 2009, por la representación legal de la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA VERBIER, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de Abril de 2009, que declaró CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada en su contra por la representación judicial de la ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO, para dar por terminada una relación arrendaticia regida por el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de Agosto de 2004; cuyo recurso fue oído en ambos efectos por el Tribunal de la causa el día 08 del mimo mes y año, por lo que remitió las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde, en virtud del sorteo realizado, se asignó su conocimiento a este Juzgado de Alzada, que lo recibió en fecha 16 de Junio de 2009 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia, por lo que estando dentro de la oportunidad para ello pasa a resolver la presente controversia previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico: DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación: “Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”. “Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”. “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. “Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”. “Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: “Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia…”. Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. “Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”. “Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”. Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”. “Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado...”. “Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera: DE LOS ALEGATOS DE FONDO La abogada Melania Morillo Benítez, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO, expresa en el escrito libelar que en fecha 30 de Agosto de 2005, su representada celebró con la empresa COMERCIALIZADORA VERBIER, C.A., un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Capital, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado Santa María, locales 1 y 2, situado en la Avenida San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao del Distrito Capital del Área Metropolitana de Caracas. Aduce la abogada en comento que el contrato comenzó a regir a partir del día 01 de Agosto de 2004, con un canon de arrendamiento convenido en la cantidad que hoy equivale a QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.F 500,oo) mensuales, conforme a la actual reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional, y que por la misma suma adicional, se le alquiló unos bienes muebles que se encuentran dentro del inmueble. Señala dicha apoderada que posteriormente el canon de alquiler tanto del local como de los bienes muebles quedó convenido en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.F 1.500,oo) cada uno, lo que ascienden a la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.000,oo). Expresa la comentada representación que el último pago fue infructuoso ya que el cheque del Banco Mercantil distinguido con el N° 52004159 por la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.F 3.000,oo) en la que pagó el canon del mes de Julio de 2008, de ambos contratos, fue devuelto por falta de fondo, y que no obstante que le emitió recibo de pago del mencionado mes, el inquilino no se libró de su obligación de pago. Expone la apoderada actora que no habiendo reposición de esta suma por parte del inquilino y para evitar mayores problemas se notificó que no se continuaría con el contrato, dando lugar a que la representante legal de la empresa arrendataria le notificara que se acogería a la prórroga legal, que según su decir vence para el día 01 de Agosto de 2010, lo cual está errado, ya que la propietaria la solicitó una vez vencida la prórroga legal la entrega del dicho inmueble, cuando era a cargo del arrendatario manifestarlo por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato. Sostiene la abogada en cuestión que la arrendataria ha incumplido sus obligaciones legales y contractuales, específicamente lo dispuesto en la Cláusula Tercera, toda vez que ha dejado de pagar el canon de arrendamiento relativo a los meses de Julio y Agosto de 2008, a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.500,OO), lo que suma la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.000,oo) y que por ello, en nombre de su representada, demanda a la referida ciudadana, para que convenga o sea condenada por el Tribunal: PRIMERO: A que ordene la entrega del inmueble de marras debidamente desocupado de bienes y personas. SEGUNDO: A pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio y Agosto de 2008, a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.500,oo) cada mes. TERCERO: Solicitó medida de secuestro sobre el referido bien inmueble y la designación de su representada como depositaria del mismo. CUARTO: Pidió que la citación fuese practicada en la persona de cualesquiera de los representantes de la demandada señalando dirección para tales efectos. QUINTO: Que se condene en costas y costos a la parte accionada. SEXTO: Señaló el domicilio procesal de su mandante. Estima el valor de la demanda en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.000,oo) y por último pidió que la demanda fuese admitida, tramitada, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. DE LAS DEFENSAS OPUESTAS Por su parte, el ciudadano JUAN PABLO ESCOBAR KELLY, actuando en su condición de Director Gerente de la Empresa Mercantil COMERCIALIZADORA VERBIER, C.A., asistido por el abogado Elio Castrillo, en la oportunidad de contestar la demanda, entre otras determinaciones negó, rechazó y contradijo la acción intentada en todas y cada una de sus partes al considerar que no son ciertos los hechos narrados y no asistirle el derecho invocado. Afirma que su representada es legítima arrendataria del inmueble de marras identificado Ut Supra, sin embargo niega y rechaza que haya venido pagando los cánones en forma irregular, por cuanto los viene realizando en el lapso de Ley ya que la arrendadora se ha negado a recibirlos. Niega, rechaza y contradice que su representada haya emitido cheque a favor del ciudadano Franklin Batiuk para la supuesta cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Julio de 2008, ya que, a su decir, como quedó evidenciado durante la práctica de la medida de secuestro, fueron pagados en efectivo dichos meses, conforme los recibos de cobro Números 0496 y 0500 de fechas 03 de Julio de 2008 y 04 de Agosto de 2008, respectivamente, por lo cual aduce que su representada se encuentra solvente en sus obligaciones; aunado a que con el cobro por los equipos es burlada de esta manera la regulación de alquileres existente sobre el inmueble en cuestión tal como se evidencia de los recibos Números 0497 y 0501 de fechas 03 de Julio de 2008 y 04 de Agosto de 2008, respectivamente. Aduce con relación al cheque, que el mismo no guarda relación de causalidad por ser emitido a nombre de un tercero, y que a todo evento no corresponde la emisión de la fecha del cheque con el referido recibo, por lo cual Impugnó tanto el cheque como la planilla de devolución emitida por el banco y concluye pidiendo que la demanda sea declarada sin lugar en la definitiva con la correspondiente condenatoria en costas. Planteada como ha sido la controversia, es menester pasar a analizar las pruebas traídas a los autos por las partes; con el objeto de resolver el conflicto planteado y así poder emitir pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, y a tales respectos observa: DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: Poder otorgado por la ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO a la abogada MELANIA MORILLO BENITEZ, cursante en copia fotostática a los folios 5 y 6 del expediente marcada con la Letra “A”; y por cuanto el mismo no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ella ejerce en nombre de su poderdante, y así se decide. Marcado con la Letra “B” riela a los folios 7 al 13 del expediente copia fotostática de los Estatutos Sociales de la Empresa demandada COMERCIALIZADORA VERBIER C.A., al cual se le adminicula el ejemplar de dicho documento cursante a los folios 29 al 35 del expediente en copia fotostática; y en vista que no fue impugnado por la parte contraria se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por lo cual aprecia que la Empresa en referencia se encuentra debidamente constituida, así como su representación legal en cabeza de los ciudadanos JUAN PABLO ESCOBAR KELLY y DANIEL ANDRES ESCOBAR KELLY, en su condición de Directores Gerentes, y así se decide. Riela a los folios 14 al 16 del expediente marcado con la Letra “C” copia fotostática y a los folios 36 al 39 del expediente original del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 07 de Diciembre de 2004, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Capital, bajo el N° 32, Tomo 94 de los libros respectivos, entre la ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO, en su carácter de arrendadora, y la Empresa COMERCIALIZADORA VERBIER C.A., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado Santa María, locales 1 y 2, situado en la Avenida San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao del Distrito Capital del Área Metropolitana de Caracas, destinado únicamente como local comercial, con un canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 500,oo), pagadero dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en el domicilio de la arrendadora, por el lapso de dos (2) años fijo contado a partir del día 01 de Agosto de 2004, prorrogable automáticamente por un período igual salvo que la arrendataria manifieste se deseo por escrito de no prorrogarlo, mediante notificación escrita con por lo menos treinta (30) días antes de vencerse el contrato y que en caso contrario se realizaría un nuevo contrato, todo ello conforme con las Cláusulas Primera, Segunda y Cuarta. Del mismo modo se concatenan dichas instrumentales con la misiva de fecha 01 de Agosto de 2008, dirigida por la ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO a la Empresa COMERCIALIZADORA VERBIER C.A., donde la primera le hace saber su voluntad de no prorrogar más el contrato a su vencimiento ese mismo día 01 de Agosto de 2008, a la segunda de las mencionadas y el derecho de esta a la prórroga legal, cursante al folio 42 del expediente. A dichas pruebas se le adminiculan el Cartel de Notificación de fecha cursante a los folios 18 y 19, 43 y 44 del expediente así como las actuaciones contenidas en el Expediente distinguido con la nomenclatura particular del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el N° AP31-S-2008-1665, cursantes a los folios 22 al 26 y 46 al 52 del expediente, relativas a la notificación solicitada por el representante legal de la empresa demandada, para hacerle saber a la arrendadora sobre la prórroga automática surgida en el contrato de autos a partir del día 01 de Agosto de 2008 hasta el día 01 de Agosto de 2010, y no como se indica en la comunicación de fecha 01 de Agosto de 2008, según los particulares Tercero y Cuarto de tal solicitud. Riela a los folios 53 al 70 del expediente liquidación de comunidad conyugal relativa a la ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO ante el Tribunal Séptimo de Protección del Niño y del Adolescente, de cuyo contenido se desprende la adjudicación en propiedad del inmueble de autos en favor de dicha ciudadana y que el ciudadano Flanklin Batiuk es hijo de ella. Revisadas cuidadosamente como fueron las anteriores pruebas instrumentales el Tribunal les otorga valor probatorio conforme con los Artículos 12, 429, 507, 509, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.371 del Código Civil, y en consecuencia aprecia que existe una duración de la relación inquilinaria, que, por imperio de la ley, debe ser computada en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto por el lapso de dos (2) años contados desde el día 01 de Agosto de 2004 hasta el día 01 de Agosto de 2006, cuya única prórroga automática por un período igual de dos (2) años, culminó concretamente el día 01 de Agosto de 2008, conforme a la comunicación promovida por la representación actora como principio de prueba por escrito al estar dirigida por una de las partes a la otra en cuanto a un hecho jurídico relacionado con los puntos controvertidos, y no como lo aduce el representante legal de la demandada en la citada notificación judicial, que se autoprorrogó por segunda vez, ya que en la relación locativa bajo estudio se pactó en forma expresa e inequívoca una sola prórroga automática, puesto que nada se demostró en contrario a los autos, y así se decide. De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la parte arrendadora y en forma potestativa para la arrendataria, por un lapso máximo de un (1) año, contado a partir del día 02 de Septiembre de 2008, con vencimiento para el día 02 de Septiembre de 2009, por cuanto la misma tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, ya que nada se demostró en contrario a los autos; cuya prórroga legal, para la fecha de interposición de la acción, a saber, el día 11 de Noviembre de 2008, tal como consta al folio 1 y al folio 4 del expediente, se encontraba en plena vigencia, por lo que, este Órgano Jurisdiccional califica dicho instrumento como un contrato con determinación de tiempo, y así queda establecido. Corren a los folios 20 y 21 del expediente copia fotostática de recibos de cobro Números 0505 y 0504, con fecha 01 de Septiembre de 2008, respectivamente; los cuales se concatenan con los recibos de pago cursantes a los folios 86 al 178 del expediente en copias al carbón de sus originales con excepción de los cursantes a los folios 171, 173, 175 y 177 ya que rielan en originales con sus respectivas copias al carbón en los folios 172, 174, 176 y 178, respectivamente. Estos recibos por su diseño correlativo y consecutivo, constituyen tarjas, siendo reproducción secuencial y guardan relación de su objeto, por lo cual se valoran de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.383 Código Civil y en consecuencia se aprecian como indicios ya que son patrones que prueban las provisiones que hicieron los contratantes, que al ser convalidados por el propio demandado en el acto de de la medida de secuestro surgida en este juicio cuando produjo unos facsímiles cursantes a los folios 25, 26, 27 y 28 del cuaderno de medidas ya que guardan la misma composición a los citados recibos que se analizan, se debe concluir que con ello quedó demostrado que se hizo costumbre entre las partes sobre ese mecanismo de pago, lo cual implica que algunas veces el arrendatario dejaba el pago de su arrendador a personas distintas a la misma, ya que en los recibos aparecen firmas de tres distintas personas, lo cual quedó corroborado con el interrogatorio de partes evacuado por el A Quo conforme al Artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, donde solo la demandante se hizo presente y ratificó que indistintamente el arrendatario le pagaba mediante cheques a su hijo Franklin Batiuk, a ella misma o a su concubino Stalin Torres, ya que la demandada aunque notificada, no compareció al acto, de lo cual se debe acotar que si bien, los recibos que firman terceros deben ser ratificados conforme lo dispone el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, también es cierto que en el presente caso no se le está otorgando pleno valor probatorio a dichos recibos, sino de indicio concordante entre otras pruebas de autos, y así se decide. Cursa en copia fotostática al folio 17 y en original al folio 41 del expediente cheque librado por COMERCIALIZADORA VERBIER, C.A., distinguido con el N° 52004159, por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.000,oo) contra la cuenta corriente N° 0105-0161-08-1161047603 del Banco Mercantil, a favor del ciudadano Franklin Batiuk, quien aparece en autos relacionado en el negocio jurídico entre las partes por ser hijo de la demandante, al cual se le adminiculan la nota de cargo por devolución de cheques emanada por el Banco Provincial y con la respuesta de la entidad financiera Banco Mercantil cursante al folio 196 del expediente, las cuales se valora conforme a la sana crítica y máximas de experiencia según los Artículos 12 y 507 eiusdem, y en consecuencia aprecia que dicho cheque no pudo hacerse efectivo, pues, fue devuelto por el Banco Provincial aunado a que no fue cobrado ni devuelto por el Banco Mercantil, y así se decide. No obstante lo anterior, el Tribunal observa igualmente que si bien se hizo costumbre entre las partes el pago de las mensualidades del alquiler bajo estudio bajo esa modalidad de recibos, es cierto igualmente que en ellos no se evidencia a que mensualidad se refieren los pagos que fuesen efectuados o no, y que, el cheque, por el que se pagó el canon de arrendamiento de las mensualidad señalada por la representación accionante, no fue cobrado por falta de fondos, habiéndose emitido el respectivo recibo, pues si bien el representante de la empresa demandada los impugnó, no los desconoció ni los tachó de falsos en su debida oportunidad, y así se deja establecido. DE LA PARTE DEMANDADA: Durante el evento probatorio el representante legal de la empresa demandada asistida de abogado, promovió el mérito favorable de los citados recibos privados identificados con los Números 0496 y 0500 de fechas 03 de Julio de 2008 y 04 de Agosto de 2008, respectivamente, consignados al momento de oponerse a la práctica de la cautelar de secuestro surgida en este juicio, cursantes a los folios 25 al 27 del cuaderno de medidas, a fin de probar la solvencia de los meses reclamados por el demandante, a saber, Julio y Agosto de 2008, y de la revisión que se hiciera de los mismo, si bien se tienen como legales de conformidad con lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que la representación judicial de la parte demandante no los desconoció, esta Alzada no los aprecia dado que de ellos no se evidencia en ninguna forma de derecho que su promovente haya pagado el canon relativo a tales mensualidades en el domicilio de la arrendadora dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, puesto que de su propio contenido no se desprende fehacientemente a que meses se refieren los mismo ni la forma de pago, en vista que sólo contienen la fecha de emisión el monto en bolívares, más no las mensualidades por las cuales pudieron haber sido efectuados los mismos, así como tampoco expresan a que local se refieren ni la forma de pago, porque en el ítem donde se lee efectivo o cheque, no señala si pagó o no en dinero de curso legal tal como lo alegó expresamente la parte demandada, cuestión que debió demostrar por ser su carga alegatoria a tenor de lo previsto en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, aunado que del acta levantada al efecto en la medida cautelar en referencia, tampoco se evidencia que haya realizado tal pago en efectivo a la parte actora, y siendo así, no puede el Tribunal, bajo la óptica del derecho inquilinario, dar crédito a la existencia de pago de una deuda a través de unos recibos que carecen de eficacia probatoria, pues no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, ya que se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, siendo que el medio de prueba debe contener en sí sus dos elementos fundamentales, como lo son la identidad y la credibilidad del medio, en relación a los hechos del proceso, lo cual, con dichas pruebas, no se cumplió, y así queda establecido. Igualmente promovió el referido representante legal de la demandada el mérito favorable de los recibos de cobro identificados con los Números 0497 y 0501 de fechas 03 de Julio de 2008 y 04 de Agosto de 2008, respectivamente, relativos, a su decir, a un supuesto pago de alquiler de equipos, alegando que con ello se estaría burlando de esta manera la regulación de alquiler existente sobre el inmueble en cuestión, cuyas probanzas son desechadas del proceso en razón que el promovente solo se limitó a realizar esta defensa sin determinar con exactitud a que regulación se refiere ni cual fue la violación sobre la misma, aunado al hecho cierto que la regulación de los alquileres solo abarca a aquellas pensiones a ser cobradas por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, y no el alquiler de locales comerciales, y así se decide. Ahora bien, planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, y a los fines de pronunciarse sobre el mérito de la litis, observa: De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia ni las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención locativa bajo estudio, y así se decide. En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio, es oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”. Con vista al criterio jurisprudencial transcrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la empresa demandada, con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la falta de pago del canon de alquiler relativo a los meses de Julio y Agosto de 2008, ya que esta, a través de su representante legal asistido de abogado, en el acto de contestación a la demanda negó expresamente la insolvencia arrendaticia opuesta, sin que tal afirmación haya sido demostrada plenamente durante el evento probatorio correspondiente, tomando en consideración que bajo la óptica del derecho inquilinario, no se puede dar crédito a la existencia de pago de una deuda a través de unos recibos que carecen de eficacia probatoria, y siendo así, queda evidenciado en el presente caso, que la citada arrendataria incumplió en el pago del alquiler en forma consecutiva, de acuerdo con las formalidades que exige la ley especial que rige la materia; por lo tanto, al no haber quedado plenamente probada en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado en su debida oportunidad, la acción resolutoria que origina estas actuaciones debe prosperar en derecho, conforme al marco legal antes descrito, y así formalmente se decide. En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,. Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses. En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar con lugar la demanda de resolución de contrato opuesta, ya que la misma encuadra en el dispositivo contenido en el Artículo 1.592, Numeral Segundo (2º) del Código Civil, por cuanto la inquilina estuvo incursa en el incumplimiento de su principalísima obligación legal y contractual de pagar el alquiler; y la consecuencia de dicha situación es declarar sin lugar la apelación ejercida por el representante legal de la empresa demandada y confirmar la declaratoria con lugar del fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente que establecido. DE LA DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el representante legal de la Empresa COMERCIALIZADORA VERBIER C.A., contra la sentencia dictada en fecha 28 de Abril de 2009, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ya que no demostró la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado en su debida oportunidad. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO contra la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA VERBIER C.A., ambos identificados en el encabezamiento de la decisión, por cuanto se evidenció a los autos que la parte demandada incurrió en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales cuando dejó de honrar el pago del canon de arrendamiento relativo a los meses de Julio y Agosto de 2008, en la forma prevista en la Cláusula Tercera de la convención locataria. TERCERO: RESUELTO el contrato de arrendamiento que comenzó desde el día 01 de Agosto de 2004, cuya única renovación automática venció en fecha 01 de Agosto de 2008, y en consecuencia ordena a la empresa demandada a entregar a la parte actora el inmueble ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado Santa María, locales 1 y 2, situado en la Avenida San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao del Distrito Capital del Área Metropolitana de Caracas, debidamente desocupado de personas y bienes. CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.000,oo) por concepto del canon de arrendamiento relativo a los meses de Julio y Agosto de 2008, a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.500,oo) cada mensualidad. QUINTO: Queda confirmada la declaratoria con lugar del fallo recurrido. SEXTO: Se condena en las costas del recurso a la parte demandada por haber resultado vencida en el juicio. Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese copia certificada, y, en su oportunidad, devuélvase al Tribunal A Quo. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dos (02) días del mes de Julio de Dos Mil Nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, JUAN CARLOS VARELA RAMOS DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO En esta misma fecha siendo la 03:25 p.m., se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, JCVR/DJPB/PL-B.CA. Asunto Nº AP11-R-2009-000310. Resolución de Contrato de Alquiler Materia Civil-Arrendamientos Inmobiliarios.