TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintisiete (27) de julio de dos mil nueve (2009)
199º y 150º

DEMANDANTE: “OLYS MARGARITA PÉREZ PÉREZ”; venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.023.597; con domicilio procesal en: Madrices a Marrón, Edificio Roliz, Piso 4, Oficina 47, Parroquia Catedral, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “LLIAM QUEVEDO MARÍN, ANTULIO MOYA TOVAR y BEATRIZ MÁRQUEZ LÓPEZ”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.617, 21.562 y 52.145, respectivamente.

DEMANDADA: “MARÍA ASIRIA DAYOUB SELVI”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.847.205; con domicilio procesal constituido en: Esquina de Jesuitas, Torre Bandagro, Piso 9, Oficina 9-5, Parroquia Altagracia, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “FELIPE MENESES PÉREZ y MARÍA TERESA LORETO”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 170 y 28.725, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2009-00514

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El 10 de marzo de 2009, la ciudadana Olys Margarita Pérez Pérez, titular de la cédula de identidad Nº V-4.023.597, y de este domicilio, asistida por la ciudadana Beatriz Márquez López, abogada en el ejercicio de su profesión, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.145, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la arrendataria ciudadana María Dayoub Selvi, titular de la cédula de identidad Nº V-6.847.205, cumpla con la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 52, ubicado en el piso 5 del edificio Comarca V, situado en la Calle Yuruari de la Urbanización El Márquez, Municipio Sucre del estado Miranda.
Por auto dictado en fecha 13 de marzo de 2009, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
El día 19 del mismo mes y año, se recibió diligencia suscrita por la representación judicial de la parte actora, mediante la cual consignó fotostatos a fin de elaborarse la compulsa y abrirse cuaderno de medidas.
En fecha 24 de marzo de 2009, se libró la compulsa y abrió el correspondiente cuaderno de medidas.
El día 26 de marzo de 2009, la abogada Liliam Quevedo Marín dejó constancia de haber consignado los emolumentos necesarios, a los fines de la citación personal de la parte demandada, por intermedio del alguacil del tribunal.
Posteriormente, en fecha 31 de marzo de 2009, el ciudadano Alguacil Omar Hernández rindió informe manifestando que en las oportunidades en que se trasladó para tal fin, no logró citar a la parte demandada.
Así las cosas, el 2 de abril de 2009, la representación judicial del parte accionante solicitó la citación por carteles; lo cual fue acordado por auto del día 6 del mismo mes y año.
Cumplidas las formalidades de publicación y fijación del cartel de citación, ex artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin que la parte demandada compareciere a darse por citada; el tribunal, previa solicitud de parte, designó a la abogada Alicia Loroño de Medina como defensor ad litem, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 1.586, quien en fecha 15 de junio de 2009, una vez notificada, aceptó el cargó y prestó el juramento de Ley.
En este estado, en fecha 19 de junio de 2009, compareció la abogada María Teresa Loreto, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 28.725, y aportó a los autos instrumento poder con facultad expresa para darse por citada en nombre de la parte demandada María Dayoub Selvi.
Posteriormente, en fecha 25 de junio de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada.
El día 7 de julio de 2009, la representación judicial de la parte actora promovió las pruebas que consideró idóneas y pertinentes a sus alegatos.
Por auto de fecha 21 de julio de 2009, debido a ocupaciones urgentes y preferentes del tribunal, se difirió por cinco (5) días la publicación del fallo.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia definitiva previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La parte actora ciudadana Olys Margarita Pérez Pérez, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alegó en el escrito libelar lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la parte demandante

1. Adujo, que es propietaria del apartamento distinguido con el Nº 52, ubicado en el 5º piso del Edificio Comarca V, situado en la Calle Yuruari de la Urbanización El Márquez, Municipio Sucre del estado Miranda, según consta en documento inscrito en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2008, bajo el Nº 14, tomo 6, protocolo primero.
2. Manifestó, que en fecha 1 de mayo de 1996, la ciudadana Reina Guerra Briceño, titular de la cédula de identidad Nº V-9.436.346 y de este domicilio, cedió en arrendamiento a la ciudadana María Dayoub el inmuebles antes identificado, en cuya cláusula tercera las partes acordaron la duración por el término de un (1) año, contado a partir del 1 de mayo de 1996, prorrogable automáticamente por períodos iguales salvo notificación en contrario, con por lo menos treinta (30) días de anticipación antes del vencimiento del plazo o de cualquiera de sus prorrogas. Asimismo, asevera que se convino en que todo retardo o demora en la entrega del inmueble, obliga a la arrendataria a pagar el diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento por cada día que transcurra sin hacer la desocupación, como indemnización de daños y perjuicios.
3. Arguyó, que en la cláusula segunda contractual el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de Bs.F. 47,00; modificado conforme a Regulación de alquiler a la suma de Bs.F. 196,75.
4. Alegó, que la “…Administradora del mencionado inmueble notificó a la ciudadana MARIA A. DAYOUB, mediante documento de fecha 01º (sic) de abril de 2005, sobre los siguientes aspectos: que no se prorrogaría la convención locativa celebrada sobre el apartamento Nº 52, ubicado en el piso 5 del Edificio Comarca (…) que a partir de 1º de mayo de 2005 operaría la prórroga lega, por un lapso de tres años, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 38 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que vencido ese lapso, en caso de optar por continuar ocupando el inmueble, debía entregarlo el 30 de abril de 2008, libre de personas y bienes…”.
5. Afirmó, que posteriormente, según documento suscrito el 2 de enero de 2007, la administradora le otorgó un lapso de gracias a los fines de evitar la vía judicial, y facilitar la mudanza y entrega del inmueble, comprometiéndose la arrendataria a entregar el inmueble el día 31 de diciembre de 2008; y que sin embargo, hasta la presenta fecha se ha negado, incumpliendo su compromiso.
6. Que por lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar a María Dayoub, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: cumplir con el plazo de prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito el 1º de mayo de 1996, y de gracia, y entregue el inmueble objeto del mismo; en pagar la cantidad de Bs.F. 44,85, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, causados por la demora en la entrega del inmueble desde el 1º de enero de 2009, hasta el 10 de marzo de 2009, así como la cantidad de Bs.F. 0,65 por cada día de retardo hasta la entrega del inmueble.

Señala como fundamentos de derecho, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y los artículos 1.592, 1.594 y 1.264 del Código Civil.

A los fines de enervar los argumentos de hecho y derecho esgrimidos por la parte demandante en el libelo de la demanda, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de fecha 25 de junio de 2009, alegó las siguientes excepciones de fondo:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

1. Adujo, que su representada se encuentra en posesión del inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, desde hace 13 años; lapso éste en que la accionante no tuvo relación alguna de carácter jurídico con la accionada. Asimismo, sostuvo que la parte actora “…hace uso de relaciones jurídicas que hubo entre mi Mandante y terceras personas. Lo cual a todas luces es improcedente en derecho, ya que, relaciones jurídicas interpuestas son valederas entre las mismas a menos que exista cesión o traspaso de derechos…”
2. Alega, la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio, con el argumento de que Olys Margarita Pérez Pérez no tiene relación jurídica con su mandante, y que el contrato de arrendamiento no le fue cedido.
3. Luego, niega, rechaza y contradice la demanda.

De acuerdo con los argumentos de hecho y de derecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a determinar, la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte accionante, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión que vencido el término de la prorroga legal, la arrendataria no ha cumplido con la obligación de hacer entrega del inmueble objeto de la demanda.
Sin embargo, visto que la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó la defensa perentoria de falta de cualidad de la ciudadana Olys Margarita Pérez para intentar el juicio, conforme lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo la situación procesal descrita.
Al respecto se observa:

III
PUNTO PREVIO

La representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda promueve la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio, argumentando que la ciudadana Olys Margarita Pérez Pérez, no tiene relación jurídica con su mandante ciudadana María Dayoub Selvi, y que además el contrato de arrendamiento no le fue cedido. De igual manera, asevera que la parte actora hace uso de relaciones jurídicas establecidas entre su patrocinada y terceras personas.
Así las cosas, es menester referir que dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: la legitimatio ad causam; el interés para obrar; y en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.
En tal sentido, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (Vid. Sala Constitucional, Sentencia Nro. 102 del 06/02/2001).
Sobre la base de lo antes expuesto, colige este operador jurídico que la legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad, y si bien es cierto que casi siempre coincide la titularidad sustancial con la procesal como, por ejemplo, en la cualidad de propietario, no obstante, a veces, en casos excepcionales, la Ley otorga la titularidad procesal a quien no es titular sustancial.
En el caso de marras, inserta en las actas del expediente se observa copia certificada del documento público protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el día 17 de abril de 2008, bajo el Nº 14, tomo 6, protocolo primero, el cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuya virtud la hoy demandante, Olys Margarita Pérez, en condición de compradora, adquirió de las ciudadanas María del Carmen Vázquez Paradas y Alis Marisay Rangel Vázquez, como vendedoras, el inmueble objeto de la demanda.
Por consiguiente, infiere este juzgador que a partir de la fecha de protocolización del documento de compraventa, antes referida, la ciudadana Olys Margarita Pérez se encuentra legitimada para ejercer cualquier acción derivada de la relación arrendaticia suscrita entre Reina Guerra Briceño y María Dayoub Selvi, pues indudablemente el negocio jurídico de compraventa mientras no sea declarado nulo o falso, produce efectos jurídicos erga omnes conforme lo establecen los artículos 1.359, 1.360, 1.919 y 1.924, todos del Código Civil; para lo cual solo debemos recordar que según el artículo 1.488 eiusdem, el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad; y en tal caso, el nuevo adquirente tiene la obligación de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados ex artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En otras palabras, corresponde tanto al propietario de un inmueble cedido en alquiler, como a la persona que tenga la condición de arrendador, la titularidad de los derechos que se deriven de dicha relación arrendaticia; entre ellos, el derecho subjetivo de acceder a los órganos jurisdiccionales y pretender judicialmente la extinción del vínculo locativo, ante un evento de incumplimiento que haga procedente tal petición. Por lo tanto, la defensa perentoria de falta de cualidad ex artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la representación judicial de la parte demandada no puede prosperar en derecho, pues Olys Margarita Pérez Pérez, al ser nuda propietaria del inmueble objeto de la litis está legitimada para intentar el presente juicio; y así se decide.-

IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

La Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.

De tal manera que, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. A tales efectos, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.

Al respecto observa:
Pruebas de la parte actora

 Promovió junto al libelo de la demanda, original del instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, suscrito el 1 de mayo de 1996; el cual se admite para el proceso conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 eiusdem y 1.363 del Código Civil, reputándose idóneo y suficiente para demostrar la existencia del vínculo jurídico arrendaticio, en el cual la ciudadana María Dayoub, ostenta la condición de arrendataria del apartamento Nº 52 del Edificio Comarca V, situado en la Avenida Yuruari de la Urbanización El Márquez, Municipio Sucre del estado Miranda, y así se decide.-
 Promovió, copia certificada del documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el día 17 de abril de 2008, bajo el Nº 14, tomo 6, protocolo primero, el cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose idóneo y pertinente para demostrar la condición de propietaria de Olys Margarita Pérez, al haberlo adquirido de las ciudadanas María del Carmen Vázquez Paradas y Alis Marisay Rangel Vázquez, así se decide.-
 Promovió durante la etapa probatoria, original del instrumento privado suscrito en fecha 1 de abril de 2005, el cual se admite para el proceso conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de acuerdo con lo previsto en los artículos 444 eiusdem y 1.363 del Código Civil, teniéndose como un instrumento privado legalmente reconocido, en cuya virtud la ciudadana Reyna Guerra Briceño, con el carácter de arrendadora, manifestó a la arrendataria según la cláusula tercera contractual, su voluntad (desahucio) de no renovarle el contrato al vencimiento del término; y por consiguiente, a partir del día 1 de mayo de 2005, operaría la prorroga legal por un lapso de tres (3) años; así se establece.-
 Promovió original del instrumento privado suscrito el 1 de enero de 2007, que se admite para el proceso conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como un instrumento legalmente reconocido de acuerdo con lo previsto en los artículos 444 eiusdem y 1.363 del Código Civil, al cual se le otorga valor probatorio de demostrar que la ciudadana Alis Marisay Rangel Vázquez, para ese entonces copropietaria del inmueble de la litis, convino con la parte demandada María Asiria Dayoub Selvi, “un lapso adicional de prorroga (en caso de ser necesario) para permanecer en el prenombrado inmueble hasta el día 31 de diciembre de 2008.”, así se decide.-
 Promovió, copia certificada del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 26 de octubre de 2005, bajo el Nº 22, tomo 73 de los libros respectivos, el cual se desecha del proceso por cuanto estima quien aquí decide, que ningún elemento de convicción produce respecto al merito de la litis; máxime cuando la persona con quien contrata Reyna Guerra Briceño, no acredita el carácter con el cual suscribe tal contrato de administración; así se establece.-
 Promovió copia certificada del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 001337, de fecha 20 de diciembre de 2000, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual se valora como un documento público administrativo capaz de demostrar, el canon de arrendamiento establecido por el órgano competente al inmueble objeto de la litis, identificado con el Nº 52 del Edificio Comarca V, supra identificado; y así se decide.-
 Promovió en original, actuaciones practicadas por intermedio de la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, el día 30 de abril de 2008, la cual se desestima del proceso por cuanto si bien es cierto el ciudadano Notario Público que intervino en su diligenciamiento, dejó constancia de haberse trasladado al inmueble objeto de la litis, no obstante manifestó que tocó reiteradamente el timbre del apartamento Nº 52 sin obtener respuesta alguna, y por tal motivo entregó una copia de la notificación al señor Luis Esteban Delgado, quien se identificó como esposo de la conserje. En tal sentido, no consta en autos que la notificación en los términos expuestos, haya llegado al conocimiento de la parte demandada; y así se establece.-

Pruebas de la parte demandada

 No tuvo actividad probatoria.

Ahora bien, tal y como ha sido establecido supra, la parte accionante interpone la demanda aspirando obtener de este órgano jurisdiccional, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento, argumentando que vencido el término de la prorroga legal la arrendataria María Asiria Dayoub Selvi, pese a los múltiples requerimientos extrajudiciales, ha incumplido con su obligación de hacer entrega del inmueble cedido en alquiler.
En cambio, la representación judicial de la parte demandada negó y rechazó la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, aduciendo que su representada no tiene relación jurídica con la accionante,
De acuerdo con la situación procesal de autos, el análisis del material probatorio resulta indispensable a los fines de determinar el merito de la causa. En este sentido, quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia suscrita inicialmente entre la ciudadana Reina Guerra Briecño, en condición de arrendadora, y María Asiria Dayoub Selvi, en condición de arrendataria, según consta en el contrato de arrendamiento privado suscrito el 1 de mayo de 1996, vínculo jurídico que sirve de titulo a la presente demanda; que tiene por objeto el apartamento Nº 52 del Edificio Comarca V, situado en la Calle Yuruari de la Urbanización El Márquez, Municipio Sucre del estado Miranda, que posteriormente fue vendido a la ciudadana Olys Margarita Pérez Pérez, hoy parte accionante.
Asimismo, quedó demostrado en el proceso que en virtud de la notificación tempestiva de no prorroga, efectuada por la arrendadora en fecha 1 de abril de 2005, una vez vencido el término natural del contrato comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de tres (3) años, ex vi legis artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que a su vez venció el 30 de abril de 2008. Seguidamente, las partes contratantes convinieron un plazo adicional de prorroga para la entrega del inmueble, el cual venció el día 31 de diciembre de 2008; ergo, a partir de esta última fecha la obligación de hacer la entrega del inmueble a cargo de la arrendataria se convirtió en pura y simple, pudiendo la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes, exigirle que cumpla con tal obligación, toda vez que se hace patente su interés procesal en ejercer las acciones pertinentes.
En resumen, colige este juzgador que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por la que debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, para lo cual es necesario advertir que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado;
Por el contrario, la representación judicial de la parte demandada no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de destruir la pretensión que hace valer la parte actora, pues no demostró algún hecho modificativo o impeditivo, según el caso; por lo tanto, incumplió con la carga procesal prevista en el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, debiendo sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-
Finalmente, en cuanto al pago de los daños y perjuicios que reclama la parte accionante, con fundamento en la cláusula tercera contractual, el tribunal considera necesario hacer las siguientes previsiones:
El artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, permite a las partes contratantes establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.
En este sentido, se advierte que “la cláusula penal es una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de la obligación”; y es por ello que, a diferencia de la indemnización convencional, “el acreedor no debe demostrar los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación, ni siquiera es necesario haberlos experimentados, pues procede por el solo incumplimiento culposo, aunque éste no cause daño alguno. (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Fondo Editorial Luis Sanojo, página 566).
En el presente caso, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado –pacta sunt servanda- es del tenor siguiente: “…Todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado compromete y obliga a LA ARRENDATARIA a pagar a LA ARRENDADORA el diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento por cada día que transcurra sin hacer efectiva la desocupación como estimación de los daños y perjuicios por la demora en la entrega del inmueble…”
Entonces, visto que según el artículo 552 del Código Civil, las pensiones de arrendamiento se colocan en la clase de los frutos civiles, los cuales se reputan adquiridos día por día, y siendo que el principio fundamental que siguen la doctrina y la legislación es que lo accesorio sigue la condición de lo principal (accesorium sequitur principale), por extensión de la facultad dominical, no hay duda en cuanto a que la propiedad de los frutos corresponde al propietario de la cosa madre. Esta posición se refuerza con el artículo 1.494 eiusdem, de acuerdo con el cual desde el día de la venta todos los frutos pertenecen al comprador, y pertenecen precisamente al comprador desde este momento porque el propietario tiene derecho a todo aquello que la cosa produzca, bien sea frutos naturales o frutos civiles, a y partir de la venta, el comprador pasa a ser propietario de la cosa.
Por lo tanto, estima quien aquí decide que la pretensión dineraria que hace valer la parte actora está ajustada a derecho, no solo porque fue pactada una cláusula penal sustitutiva de daños y perjuicios; sino porque además, al ser la propietaria del inmueble objeto de la litis, por un acto jurídico válido, se hace propietaria también de los frutos civiles que el mismo produce; así se establece.-

V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE en Derecho la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda incoada por María Olys Margarita Pérez Pérez, contra María Asiria Dayoub Selvi, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la accionante el siguiente inmueble: apartamento distinguido con el Nº 52, ubicado en el piso 5 del Edificio denominado Comarca V, situado en la Avenida Yuruari de la Urbanización El Márquez, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de cuarenta y cuatro bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs.f. 44,85), y la cantidad de sesenta y cinco céntimos (Bs.F. 0,65) por cada día de retardo que transcurra desde el día 10 de marzo de 2009, exclusive, hasta el día que se declare el fallo definitivamente firme, inclusive, lo cual será determinado por el tribunal mediante un auto dictado en fase de ejecución de sentencia.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, conforme el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGISTRESE, PUBLIQUESE. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, 27 de julio de 2009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Richard Rodríguez Blaise.
La Secretaria,

Abg. Kelyn Contreras González.

En la misma fecha siendo las 10:59 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria,

Abg. Kelyn Contreras González.

Asunto: AP31-V-2009-000514.