TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2007-000732.-
PARTE ACTORA: YILSA FIDELINA LUGO DE CASTELLI, MILADY LUGO ACUÑA, GENOVA LUGO ACUÑA y FELIPE ABRAHAM LUGO ACUÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº. 3.175.272, 3.178.531, 3.177.028 y 4.351.423 respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LUCILA DIAZ ANGULO y ANÍBAL ALEXANDER RUIZ ALVARADO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs. 83.843 y 28.706 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ESTHER HERNÁNDEZ SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 24.335.631.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ALBERTO RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.531.-
MOTIVO: DESALOJO.-
SENTENCIA DEFINITIVA
DE LOS HECHOS
Alegó el apoderado judicial de la parte actora que sus representados por intermedio de el ciudadano Felipe Abraham Lugo Acuña, actuando en representación de sus hermanos, ya identificados, y conforme al poder autenticado por ante la Notaría Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, le arrendó a la ciudadana Esther Hernández Sarmiento, el inmueble Nº 13, ubicado en la calle Ambrosio Plaza de la Urbanización El Calvario, Guarenas, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, mediante contrato de arrendamiento privado en fecha 01/03/2001, en principio por el terminó fijo de un año, es decir hasta el 28/02/2002, y que llegado el termino del contrato la arrendataria continúo ocupando el inmueble, por un canon mensual de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00), canon que alega haber dejado de pagar desde el mes de Marzo a Mayo de 2007, asimismo alegó haber incumplido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento por cuanto cambió el uso del inmueble, destinándolo parcialmente a comercio, además de haber subarrendado el inmueble, según inspección judicial efectuada cursante a los autos, de fecha 06/03/2007, y en virtud de ello es por o que procedió a demandar a la ciudadana Esther Hernández Sarmiento en Desalojo.-
Fundamentó la presente acción en los artículos 26 de la Constitución Nacional, 10, 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Previo régimen de Distribución le correspondió a este Juzgado conocer del presente proceso y mediante auto de fecha 22/05/2007, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la demandada, para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, más un (01) día de despacho que la ley le concede como término de la distancia a dar contestación a la demanda.-
En fecha 26/09/2007, fueron recibidas en este Tribunal las resultas del exhorto de citación de la parte demandada conferido al Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Guarenas.-
En fecha 01/10/2007, la parte demandada se dio por citada, consignó escrito en el cual opuso la falta de competencia del Tribunal en virtud del territorio para conocer de la presente acción, e igualmente convino en haber celebrado un contrato de arrendamiento en fecha 01/03/2001 por el tiempo determinado de un año, que luego se indetermino y por un canon de arrendamiento mensual de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00, asimismo, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho que tenga que desocupar el inmueble y que haya incurrido en el incumplimiento de las cláusulas segunda, es decir haber dejado de pagar los meses de Marzo, Abril, y Mayo de 2007y que lo que sucedió fue que dejaron de cobrarle, igualmente que haya dado un uso distinto al inmueble por cuanto esa era una cláusula del anterior contrato, y negó, rechazó y contradijo que haya subarrendado el inmueble por cuanto todas las personas que habitan en el son familiares y amigos y no tienen la cualidad de Subarrendatario, asimismo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y reconvino a su antagonista jurídico.-
En fecha 03/10/2007, mediante sentencia interlocutoria este Tribunal se declaró competente para seguir conociendo de la presente causa, de igual manera por medio de auto de la misma fecha se negó la admisión de la reconvención.-
En fecha 16/10/2007, la parte demandada promovió pruebas en la presente causa, siendo admitidas en la misma fecha.-
Mediante auto de fecha 01/11/2007, este Tribunal revocó por contrario imperio el auto de admisión de pruebas dictado en fecha 16/10/2007, en virtud de no constar en autos la notificación de la parte demandada sobre la sentencia interlocutoria que decidió la cuestión previa.-
En fecha 02/10/2008, la apoderada judicial de la parte actora sustituyó poder en la persona del abogado Aníbal Alexander Ruiz Alvarado.-
En fecha 13/10/2008 la parte actora solicitó al Tribunal la notificación de su contraparte sobre los efectos de la decisión de fecha 03/10/2007.-
Por medio de auto de fecha 16/10/2008, este Tribunal libró la boleta de notificación de la parte demandada anexa a exhorto al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, recibiéndose las resultas en fecha 03/02/2009.-
En fecha 26/02/2.009 la parte demandante promovió su escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 02/03/2009.-
En fecha 12/03/2009, este Tribunal admitió las pruebas de la parte demandada.-
En fecha 30/03/2009, se agregaron las resultas de la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandante, practicada por el Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.-
Abierta la causa a pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió pruebas en fecha 16/10/2007, fecha en la cual la causa se encontraba en suspenso en virtud de la falta de notificación a su contraparte sobre el contenido de la sentencia interlocutoria de fecha 03/10/2007, la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación atinente a la falta de competencia del Tribunal en virtud del territorio para conocer de esta causa. No obstante, al haber consignado en autos su escrito se entiende que estuvo en conocimiento del contenido de la menciona decisión, siendo así, se le debe aplicar el contenido del artículo 216 de la Ley Procesal Civil, y tenerse a la parte demandada como notificada a todo efecto de la mencionada decisión. Ahora bien, posteriormente en fecha 02/10/2008, compareció la abogada Lucila Díaz Angulo, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y sustituyó el poder que le confirieran sus mandatarios en la persona del profesional del derecho Aníbal Alexander Ruiz Alvarado, tal como se desprende de los folios 119, 120 y 121 de la presente causa, por lo cual debe aplicársele el mismo criterio asumido por esta Juzgadora en relación a la notificación tácita de la sentencia de fecha 03/10/2007, situación de la cual se infiere que el escrito de pruebas presentado por el apoderado actor en fecha 26/02/2009, es totalmente intespectivo, por lo cual no será valorado por esta Juzgadora en virtud de que la jurisprudencia y la doctrina en correlación y manera reiterada han establecido que un escrito presentado de forma extemporánea no produce efectos legales algunos, tomando como punto de partida que nuestro Proceso Civil Venezolano es preclusivo tal como lo establece el artículo 196 del Código Procesal Civil.-
Por otra parte, si serán objeto de tasación en acatamiento a la norma jurídica contenida en el artículo 509 ejusdem, los documentos acompañados por la parte demandante al escrito libelar, por cuanto los jueces tienen el deber de examinar y calificar todas las pruebas que se hayan producido por las partes en forma oportuna.-
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE ACTORA
1).- Promovió original del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01/03/2001, el cual fue reconocido por la ciudadana Esther Hernández Sarmiento en su escrito de contestación a la demandada, de manera que se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 444 de la Ley Adjetiva Civil y 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
2).- Poder de Administración otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao a los co-actores Felipe Lugo Acuña y Yilsa Lugo de Castelli, el cual no fue objeto de impugnación por parte de la demandada en virtud de ello se le debe valorar conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
3).- Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente litis, Copia certificada de la planilla sucesoral Nº 294, de fecha 11/01/1989, emanada del Ministerio de Hacienda, Región Capital, Administración de Rentas, Copia simple de la licencia de industria y comercio de fecha 24/08/1987, Nº 1699-A, emanada del Consejo Municipal del Distrito Plaza, Guarenas, Original de la solicitud de copia simple de la licencia de industrial y comercio dirigida a la Dirección de Hacienda Municipal Municipio Plaza del Estado Miranda, de fecha 26/02/2007, Copia simple de la impresión del Portal Web de InfoGuía.Net relativo al Salón de Belleza Pueblo Arriba, los cuales no fueron tachados, desconocidos ni impugnados por la parte contraria, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a tenor de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.384 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-
4).- Original de la inspección judicial emanada del Juzgado del Municipio Plaza del Estado Miranda Guarenas. Al respecto esta Juzgadora observa que la parte demandada procedió a impugnarla, no siendo este el medio idóneo de ataque por cuando estamos en presencia de un documento público, en razón de ello se le confiere pleno valor de prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-
MOTIVA
Partiendo de la premisa que la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha 01/03/2001, no fue objeto de controversia por ninguna de las partes, esta instancia debe efectuar el análisis temporal del mencionado acuerdo con la intención de determinar su temporalidad. En efecto, se desprende del contenido de la Cláusula Quinta que su duración fue pactada por 12 meses, es decir, un año a partir del 01/03/2001, no siendo necesaria ninguna tipo de notificación respecto al vencimiento del plazo de duración y que en ningún caso operaria la tácita reconducción establecida en el Código Civil.
Ahora bien, vencido el año fijo establecido en el contrato (01/03/2002), comenzó a operar el lapso de seis (06) meses de prórroga legal establecida en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a favor de la arrendataria, una vez vencida la prórroga (01/09/2002), la arrendataria quedó en posesión pacifica del inmueble arrendado y la arrendadora convalidó está situación permitiendo el uso y goce del inmueble arrendado recibiendo, según su decir y el de la demandada los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento de contrato, situación jurídica establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…” (Negrita, cursiva y subrayado del Tribunal).-
En tal sentido, la tacita reconducción es denominada como la acción de volver a tomar en arrendamiento la cosa bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato, no obstante, deben cumplirse con dos elementos necesarios para que opere o se configure dicha acción. Tal como lo enuncia el Profesor José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías Derecho Civil IV, expuso:
“…Los supuesto de la tácita reconducción son: (a.- Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y b).- Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión…”

Por otra parte,, trasformándose el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, las partes siguen rigiéndose por las mismas condiciones y estipulaciones pactadas convencionalmente en el mismo, no como afirma la demandada y su abogado asistente al sostener que al indeterminarse el contrato por efectos de la llegada de su lapso de expiración nace otro contrato y por ende las cláusulas convenidas en el contrato primigenio quedan sin efecto legal, ya que la indeterminación es referida únicamente en cuanto a la duración quántica de la convención, quedando incólume las prestaciones, puesto que el arrendador debe seguir proporcionando el goce y uso de la cosa y el arrendatario debe seguir pagando en la forma establecida en el contrato los cánones de arrendamiento.-
Con respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril y Mayo del año 2007, se evidencia del escrito de contestación a la demanda que la propia demandada, alegó que no era cierto que haya dejado de pagar las aludidas pensiones arrendaticias, lo que sucedió es que dejaron de cobrárselas. Esta actitud contraviene lo expresamente pactado en la cláusula segunda del contrato, que establece la obligación que tiene la demandada en cumplir con el pago puntual de las pensiones arrendaticias producto del uso del inmueble arrendado (Ord. 2° Art. 1592 C.C), de igual forma deja claro su incumplimiento a la norma civil contenida en el artículo 1.264 ejusdem:
“…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

Siendo ello así, en relación al cambio de uso del inmueble arrendado, la demandada de igual forma alegó en su escrito de contestación que si existía “Una pequeña peluquería familiar, durante mucho tiempo”, de esta declaración se evidencia el animus confitendi de la demandada porque esta reconociendo la existencia del cambio de uso dado al inmueble lo cual es un punto controvertido y reclamado por la parte demandante.-
Dentro de este orden de ideas se evidencia que la parte demandada no probó el haber satisfecho la obligación que se le demanda ni la ocurrencia de uno de los hechos de los que la ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que no cumplido con la carga de la probanza que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la cual era demostrar la cancelación puntual y eficaz del pago del canon de arrendamiento demandado acorde con lo celebrado en el contrato de arrendamiento y supletoriamente establecido en la ley y el cambio de uso dado al inmueble de autos y por las consideraciones expuestas, y estando lo méritos procesales a favor de la parte actora y habiendo sido plenamente probados los hechos alegados en el libelo de la demanda el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 ejusdem considera PROCEDENTE la presente demanda y ASI SE DECLARA.-
DISPOSITIVA
Presentes como se encuentran en el caso sometido a la consideración de quien aquí sentencia los extremos legales requeridos en los precitados artículos, y por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO tienen incoado los ciudadanos YILSA FIDELINA LUGO DE CASTELLI, MILADY LUGO ACUÑA, GENOVA LUGO ACUÑA y FELIPE ABRAHAM LUGO ACUÑA contra ESTHER HERNANDEZ SARMIENTO, plenamente identificados, y en consecuencia condena a la parte demandada a: PRIMERO: Entrega a la parte actora, el inmueble Nº 13, ubicado en la calle Ambrosio Plaza de la Urbanización El Calvario, Guarenas, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió. SEGUNDO: Pagar a la parte demandada los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de Marzo, Abril, y Mayo de 2007 y los que se sigan venciendo hasta que quede definitivamente firme el presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-
Se imponen las costas a la parte demandada, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-
REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTIFIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los veintiún (21) días del mes de Julio del dos mil nueve (2009).- 199° y 150°
LA JUEZ
ABG. IRENE GRISANTI CANO

LA SECRETARIA
ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ
En esta misma fecha siendo las 10:45 de la mañana, se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA
ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ
IGC/VA/JAR.-
EXP No. AP31-V-2007-000732.-