TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Trece de Julio de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2007-002476

PARTE DEMANDANTE: MERY MARINA RODRIGUEZ QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.615.418.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Liliana Rodríguez Montero, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 58.373.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ RODRÍGUEZ BENÍTEZ, ESMERALDA RODRÍGUEZ JIMÉNEZ Y EDWAR ALFREDO RODRÍGUEZ JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nros. 5.114.881, 18.135.118 y 18.135.119, respectivamente.

DEFENSOR AD-LITEM DESIGNADO A LA PARTE DEMANDADA: Carol Castillo, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 108.678.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Resolución de Contrato, interpuesto por la ciudadana Mery Marina Rodríguez Quintero, a través de Apoderada Judicial, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que 14 de Marzo de 2006, celebró contrato de Opción de Compra, con los ciudadanos José Rodríguez Benítez, Esmeralda Rodríguez Jiménez y Edwar Alfredo Rodríguez Jiménez, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento signado con el Nº 1-4, ubicado en la planta primera del Edificio N, que forma parte de la primera Etapa del Conjunto Residencial Urbanización El Palmar, situado en la carretera que conduce de Barquisimeto a Cabudare, en Jurisdicción de las Parroquias (antes Municipios) Cabudare y José Gregorio Bastidas, Municipio (antes Distrito) Palavecino del Estado Lara, cuyo Edificio tiene un área de construcción de CINCO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS (5.382 Mts2) y que el lote de terreno sobre el cual se encuentra tiene una superficie de aproximadamente SETENTA Y DOS MIL METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (72.000,65 Mts2). Que consta de estar-comedor, TRES (3) habitaciones, DOS (2) baños y cocina-lavadero, siendo sus linderos: NORTE: en parte del vestíbulo por donde es su entrada y en parte vacío que separa el ala Sur del ala Norte del Edificio; SUR: con fachada Sur del Edificio; ESTE: con apartamento Nº 1-3 de la misma planta y OESTE: con fachada Oeste del Edificio. Que la celebración de dicho contrato se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría pública Primera de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 14 de Marzo de 2006, inserto bajo el Nº 70, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones. Que el precio por el cual se obligaron a venderle fue por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (48.000.000,oo Bs.), entregando en ese acto la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (6.000.000, oo Bs.), en dinero en efectivo, como parte del precio de la venta, comprometiéndose a pagar el saldo restante, es decir, la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (42.000.000, oo Bs.) mediante un crédito hipotecario que solicitaría ante una entidad bancaria. Que la duración del contrato de opción a compra sería por un lapso de CIENTO VEINTE (120) días, más TREINTA (30) días de prórroga a partir de la firma del citado contrato. Que igualmente se comprometieron que en caso de incumplimiento de alguna de las partes los haría incurrir en el pago de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000, oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios. Que los vendedores se comprometieron además de cancelar todas las deudas existentes sobre el inmueble con el dinero que recibieron con dicho contrato y declararon que tramitarían la declaración sucesoral, hecho éste que ocasionó el retardo en la suscripción del documento definitivo de venta, ya que en fecha 04 de Abril de 2006, introdujo los documentos requeridos por el Crédito Hipotecario para la obtención de la vivienda en el Banco Banesco y que a los DOCE (12) días lo llamaron y le informaron que faltaba el Certificado de Solvencia de la Sucesión emitida por el SENIAT por lo que se atrasó el otorgamiento del crédito. Que le otorgaron dicho certificado a los vendedores, en fecha 24 de Noviembre de 2006, por lo que no fue sino hasta el 08 de Diciembre de 2006 que presentó nuevamente los documentos al Banco Banesco, informándole éste el 15 de Febrero de 2007, que le habían aprobado el crédito, que luego le informaron que debía retirar la Carta de Notificación para llevarla a la Notaría Pública de Cabudare, quienes le dirían la fecha para firmar y en consecuencia la entrega del cheque a nombre de los vendedores, los cuales no han protocolizado el documento definitivo de venta y no han honrado el pago de la Cláusula Penal de Indemnización de los daños y perjuicios que le ocasionaron. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.259, 1.264, 1.269 y 1.271 del Código Civil. Solicitó Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble, propiedad de los vendedores. Que por lo expuesto demanda a los ciudadanos José Rodríguez Benítez, Esmeralda Rodríguez Jiménez y Edwar Alfredo Rodríguez Jiménez para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal al cumplimiento del contrato de opción a compra y que por lo tanto solicita el acatamiento del deber que tienen los vendedores de formalizar el contrato de compra venta del inmueble objeto de la demanda ajustándose plenamente a los requisitos de Ley, relativos a la relación del pacto consensual, descripción exacta de la cosa vendida, precio de la venta, así como también la causa o el título de adquisición que legítima la transferencia de la propiedad; al pago de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000, oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la inejecución de la obligación y las costas y costos del Juicio. Solicitó que en caso de no obtenerse el cumplimiento forzoso del fallo, éste se tenga como título de propiedad. Estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (52.000.000, oo Bs.).
En fecha 22 de Junio de 2007, se admitió la anterior de demanda.
En fecha 06 de Agosto de 2007, se decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la demanda.
En fecha 02 de Mayo de 2007, agotadas las gestiones para la citación de la parte demandada y a solicitud de parte, se designó como Defensora Ad-Litem de la parte demandada a la Abogada Carol Castillo, quien aceptó el cargo y prestó juramento de Ley correspondiente, en fecha 02 de Junio de 2008.
En fecha 01 de Julio de 2008, la defensora ad-litem designada a la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo la demanda, exponiendo que no hubo la celebración de ningún contrato de opción a compra venta así como que sus representados se negaran a formalizar ningún tipo de negociación con la parte demandante.
En fecha de Noviembre de 2008, se admitió la Reconvención propuesta.
En fecha 12 de Noviembre de 2008, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de contestación a la reconvención. Expuso que
En fechas 15 y 16 de Julio de 2008, la defensora ad-litem designada a la parte demandada y la apoderada actora, presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 07 de Octubre de 2008.
En fecha 16 de Octubre de 2008, la apoderada actora, presentó escrito de recusación en contra del suscrito Juez de este Tribunal, siendo declarada la misma sin lugar, en fecha 18/11/08, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
En fecha 14 de Abril de 2009, se ordenó agregar a los autos Oficio S/N emanado de la Entidad Bancaria Banesco, Banco Universal, informando a éste Juzgado que la parte actora aparece registrada de acuerdo a sus archivos electrónicos como solicitante de un crédito hipotecario, aprobado bajo los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda en fecha 08/02/07, no siendo protocolizado.
En fechas 11 y 12 de Mayo de 2009, la apoderada actora, presentó escrito de informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción de compra venta que suscribió con la parte demandada, según se evidencia del documento de opción a compra venta traído a los autos y al cual se le asigna valor probatorio en virtud de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada.
El suscriptor del presente fallo, considera oportuno hacer referencia a los siguientes artículos del Código Civil:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la parte demandante procura el cumplimiento del contrato de opción a compra venta que dijo haber suscrito con la parte demandada, debido a que ésta no ha protocolizado el documento definitivo de venta y no ha honrado el pago de la Cláusula Penal de Indemnización de los daños y perjuicios que le ocasionaron.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la defensora judicial designada a la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda, exponiendo que no hubo la celebración de ningún contrato de opción a compra venta así como que sus representados se negaran a formalizar ningún tipo de negociación con la parte demandante.
Ahora, bien al haber sido valorado el contrato al cual se ha hecho referencia, del análisis de las cláusulas que rigen al mismo, observa quien juzga, que efectivamente, se convino entre las partes el compromiso de los vendedores a realizar los trámites de declaración sucesoral, la cual fue traída a los autos como medio probatorio y a la que se lo otorga todo su valor como tal. Asimismo de las cláusulas del contrato se observa que la duración del contrato de opción a compra sería por un lapso de CIENTO VEINTE (120) días, más TREINTA (30) días de prórroga a partir de la firma del mismo y que igualmente se comprometieron las partes que en caso de incumplimiento de alguna de ellas los haría incurrir en el pago de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000, oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios.
La parte demandada tenía la carga de demostrar que se había liberado oportunamente de las obligación asumida en las cláusulas del contrato in cometo, no trayendo a los autos, ningún elemento de carácter probatorio que demostrara tal cumplimiento, pues de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga de la prueba, vale decir, los artículos 506 del Código de Procedimiento civil y 1.354 del Código Civil Venezolano, quedaba de cuenta de la parte demandada, aportar los elementos probatorios necesarios para dar cuenta del cumplimiento de aquello a cuanto se había obligado.
En ese orden de ideas, al analizar las resultas de la prueba de informe requerida a la Entidad Bancaria Banesco, Banco Universal, esa dependencia informó a éste Juzgado que la parte actora aparece registrada de acuerdo a sus archivos electrónicos como solicitante de un crédito hipotecario, aprobado bajo los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda en fecha 08/02/07, no siendo protocolizado
Por otra parte, la representación judicial de la demandada de autos, acompañó a su escrito libelar, Original de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones, Planilla de Declaración Sucesoral, Carta de Notificación para llevar a la Notaría Pública de Cabudare, Certificado de Gravamen sobre el inmueble ya identificado, medios probatorios estos a los cuales se les asigna valor probatorio en razón de no haber sido desconocidos por la parte demandada.
Consecuencia de lo anterior, es que al haber sido demostrada por la parte actora, la existencia de la relación contractual, sin que haya sido controvertida o desvirtuada por la parte demandada, resulta plenamente aplicable la solicitud de cumplimiento del contrato de compra venta en referencia, y debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana MERY MARINA RODRIGUEZ QUINTERO, contra los ciudadanos JOSÉ RODRÍGUEZ BENÍTEZ, ESMERALDA RODRÍGUEZ JIMÉNEZ Y EDWAR ALFREDO RODRÍGUEZ JIMÉNEZ, previamente identificados.
En consecuencia, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes contados a partir de que quede definitivamente firme la presente decisión, deberá la perdidosa proceder a otorgar el instrumento definitivo de venta sobre el inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 1-4, ubicado en la planta primera del Edificio N, que forma parte de la primera Etapa del Conjunto Residencial Urbanización El Palmar, situado en la carretera que conduce de Barquisimeto a Cabudare, en Jurisdicción de las Parroquias (antes Municipios) Cabudare y José Gregorio Bastidas, Municipio (antes Distrito) Palavecino del Estado Lara, cuyo Edificio tiene un área de construcción de CINCO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS (5.382 Mts2) y que el lote de terreno sobre el cual se encuentra tiene una superficie de aproximadamente SETENTA Y DOS MIL METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (72.000,65 Mts2). Que consta de estar-comedor, TRES (3) habitaciones, DOS (2) baños y cocina-lavadero, siendo sus linderos: NORTE: en parte del vestíbulo por donde es su entrada y en parte vacío que separa el ala Sur del ala Norte del Edificio; SUR: con fachada Sur del Edificio; ESTE: con apartamento Nº 1-3 de la misma planta y OESTE: con fachada Oeste del Edificio. Que la celebración de dicho contrato se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría pública Primera de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 14 de Marzo de 2006, inserto bajo el Nº 70, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones; advirtiendo que, sin que la demandada perdidosa hubiere observado la conducta descrita, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo deberá la parte perdidosa pagar a la parte gananciosa la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000, oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios.
Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber resultado totalmente vencida, todo ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Trece (13) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.
EL Juez
El Secretario,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López.
Abg. Roger Adán Cordero