TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Ocho de Julio de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2007-003165

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: NAILET JOSEFINA RODRIGUEZ MEJIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.241.484.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: José Ignacio George Soto, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 39.727.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: LUCIA MAGDALENA GOMEZ V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.399.191.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Arabia Machado Pernalete, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 45.754.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda posteriormente reformado, con ocasión a la pretensión de Resolución de Contrato, interpuesto por el Apoderado Judicial de la ciudadana Nailet Josefina Rodríguez Mejías, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que en fecha 29 de Diciembre de 2000, celebró contrato de opción a compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, anotado bajo el Nº 08, Tomo 129 de los Libros de Autenticaciones, con la ciudadana Lucía Magdalena Gómez V., sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento de su propiedad, destinado a vivienda, distinguido con el Nº 12-4 y el puesto de estacionamiento Nº 47, ubicado en el Edificio Residencias Gabriela, Torre A-2, situado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyos linderos y medidas son: NORTE: con pasillo de circulación del edificio, cuarto de medidores de agua y de gas; SUR: con fachada sur del edificio; ESTE: con el apartamento Nº 12-3 y OESTE: con el apartamento Nº 12-5, cuyo precio acordado para la venta del inmueble, fue fijado en la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (18.000.000, oo Bs.), que serían cancelados de la siguiente manera: la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000, oo Bs.), al momento de la suscripción del contrato; y el remanente, es decir, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000, oo Bs.), para ser cancelados en DOS (02) cuotas, la primera por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000, oo Bs.) para ser cancelada en el mes de Septiembre de 2001, y la segunda por un monto de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000, oo Bs.) para ser cancelada en el mes de Mayo de 2002. Que hasta la fecha la ciudadana Lucía Gómez, ocupa el inmueble en calidad de arrendataria, según acuerdo verbal entre las partes, desde el mes de Noviembre de 2001, para lo cual se comprometió a cancelar a su representada, las mensualidades por concepto de canon de arrendamiento fijado en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (160.000,oo Bs.) mensuales, los cuales serían cancelados mes por mes hasta la fecha de la venta definitiva del inmueble, así como se comprometió a cubrir los gastos de servicios públicos tales como agua, luz, teléfono y cualesquiera otros que se generaran en razón de la ocupación del inmueble. Que sin embargo, acordaron en fecha posterior, que las primeras SIETE (07) mensualidades serían canceladas de manera adelantada, correspondientes, dichas cuotas a los meses de Noviembre, Diciembre de 2001, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2002, por un monto total de UN MILLÓN CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (1.120.000, oo Bs.). Que dichas mensualidades por concepto de canon de arrendamiento fueron canceladas en el mes de Noviembre de 2001, según recibo de pago que opone a la ciudadana Lucía Gómez y que a partir de la fecha de éste, no volvió a cancelar a su mandante ninguna cuota por concepto de arrendamiento. Que desde el mes de Junio de 2002 hasta la fecha, la optante arrendataria ha dejado de cancelar la totalidad de SESENTA Y UN (61) meses, que a razón de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (160.000, oo Bs.), representan la cantidad de NUEVE MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (9.760.000, oo Bs.), que ha dejado de percibir su representada en detrimento mayor de su patrimonio, además del perjuicio causado por el incumplimiento de las obligaciones del contrato. Continuó exponiendo que la ciudadana Lucía Gómez, canceló la primera cuota del remanente, mas no la segunda, cancelando solo DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (10.000.000, oo Bs.) del monto adeudado. Asimismo expuso que el plazo o tiempo de duración de la opción a compra venta del inmueble sería de DOS (02) años continuos contados a partir de la firma del documento, de su autenticación, desde el 29/12/2000. Que en el contrato se estableció la obligación de su mandante como vendedora de hacerle entrega a la compradora del inmueble objeto de la negociación en el momento de la venta definitiva totalmente desocupado y libre de gravámenes, y exento de toda deuda por concepto de impuestos nacionales o municipales así como por servicios públicos; que igualmente se estableció que cada una de las partes interesadas se comprometía en realizar todos los actos necesarios para que el documento público de venta se efectuase puntualmente. Que el término del plazo de duración del Contrato de Marras se venció el día 29 de Diciembre del año 2002, por lo que con antelación a esa fecha, decidió su representada, todas las gestiones pertinentes para la protocolización del documento de compra venta, así como convocó a la optante para concertar todo lo Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.134, 1.140, 1.159, 1.166, 1.167, 1.185 y 1.196 del Código Civil. Continuó exponiendo que la ciudadana Lucía Gómez le ha ocasionado a su mandante un daño emergente considerable representado por las cantidades correspondientes al canon de arrendamiento que ha dejado de percibir y que hasta la fecha totalizan la cantidad de NUEVE MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (9.760.000,oo Bs.). Que igualmente se ha visto en la necesidad de contratar profesionales del derecho para ejercer la defensa de sus derechos e intereses, acudiendo a préstamos de dinero y realizando gastos de tramitación de documentos, invirtiendo la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (2.500.000, oo Bs.). Que igualmente ha sufrido una disminución de sus ingresos personales en el sentido de que le ha resultado difícil cancelar las cuotas correspondientes al condominio que como copropietaria se encuentra en la obligación de cancelar, presentando un atraso de mas de VEINTIÚN (21) cuotas de condominio, desde el mes de Septiembre de 2005 hasta la fecha que totalizan la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES (2.475.946, oo Bs.), según consta de Expediente KP02-MER-2007-199 que cursa por el Tribunal Segundo del Municipio Iribarren. Que también ha sufrido un Lucro Cesante en virtud de que ha disminuido su jornada laboral de SEIS (06) días a CUATRO (04) días, la cual consta en la elaboración de pintura y cerámica artesanal así como manualidades en general, siendo éste su medio de trabajo ya que trabajó para CANTV y sin mas beneficio que el cobro parcial de prestaciones sociales y de una modesta pensión, siendo que tal actividad le generaba un promedio de ingresos mensual de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000, oo Bs.) que multiplicado por los CINCO (05) años transcurridos arroja un lucro cesante de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (24.000.000, oo Bs.), mas la diferencia generada por el aumento prudencial del canon de arrendamiento calculado a razón de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000, oo Bs.) por cada año y que arroja la cantidad de SIETE MILLONES CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (7.170.000, oo Bs.). Que igualmente ha sufrido un daño moral debido a la situación angustiosa de no poder cancelar el pago del condominio del inmueble, encontrándose en un estado de desasosiego constante e insufrible que ha alterado su rutina familiar, estimando que la indemnización que debe acordar el Tribunal deberá aproximarse a la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (10.000.000, oo Bs.), estimando posteriormente en su escrito el daño moral en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) y exponiendo que el total de los daños causados es de SETENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES (75.905.946,oo Bs.). Que por lo expuesto demanda a la ciudadana Lucía Magdalena Gómez: 1) en la resolución del contrato de opción a compra venta suscrito; 2) al pago de la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES (75.905.946,oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios; 3) a efectuar la inmediata e incondicional devolución del inmueble opcionado y el cual ocupa desde la fecha en que se suscribió el contrato, así como el pago de las cantidades que se sigan generando tanto por concepto de canon de arrendamiento y demás pasivos que se generen durante la tramitación del presente proceso y 4) las costas y costos que se originen. Solicitó decreto de Medida Preventiva de Secuestro sobre el bien objeto del proceso. Estimó la demanda en la cantidad de NOVENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES (93.905.946, oo Bs.). Solicitó la corrección monetaria de la suma adeudada y reclamada.
En fecha 02 de Octubre de 2007, se admitió la anterior reforma de demanda.
En fecha 03 de Noviembre de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda. Convinieron en la celebración del contrato aducido por la parte actora, sobre el inmueble identificado en el escrito libelar, en la fecha de celebración y en las condiciones de pago. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representada haya ocupado el inmueble referido en calidad de Arrendataria, y que se haya comprometido de manera verbal con la demandante, a cancelar mensualidades por concepto de cánones de arrendamiento y que estos hayan sido fijados en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (160.000,oo Bs.) mensuales, los cuales serían cancelados hasta la venta definitiva del inmueble. Que su representada en todo momento ha ocupado el inmueble con ánimo de dueña, en virtud de la opción de compra venta que suscribieran ambas partes. Negaron, rechazaron y contradijeron que su poderdante hubiese acordado de manera verbal con la demandante pagar SIETE (07) mensualidades por concepto de cuotas de alquiler adelantadas, correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2001, y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2002, por un monto de UN MILLON CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (1.120.000,oo Bs.). Que es cierto que su mandante realizó ese pago, pero a cuenta de pago por el precio del inmueble de manera separada y especial a la vendedora y por requerimiento de ella misma, por cuanto le señaló a su mandante, que tenía necesidad de un adelanto que sería imputado al precio del inmueble, por cuanto debía realizar varios pagos inherentes y necesarios para la protocolización de la venta definitiva del apartamento, tales como solvencias inmobiliarias, condominio, entre otras. Desconocieron, impugnaron y negaron la documental que se le opone a su mandante, por cuanto la misma no emana de su representada ni contiene su firma, sino que emana exclusivamente de la misma demandante, que es la única firma que aparece suscribiendo el mencionado documento. Continuó exponiendo que la parte actora adquirió el inmueble a través de una adjudicación con subrogación por demanda de incumplimiento de contrato, por juicio que intentara la misma en contra del ciudadano Solardo Rivero Algarra, expediente Nº 9938 del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 14 de Octubre de 1991; que en virtud de dicha adjudicación, la ciudadana Nailet Rodríguez se subroga en el saldo que para esa fecha presentaba un crédito hipotecario que tenía el apartamento con la Institución Financiera Banco Hipotecario Unido, C.A., obligándose a cancelar la cuota mensual respectiva de amortización del crédito hipotecario, hasta la total y efectiva cancelación del mismo. Que al momento que la parte actora, celebra con su representada el contrato de opción de compra venta, asumen ambas partes la obligación según la cláusula cuarta, a efectuar todos los actos necesarios que a cada uno le concierna para que el documento público de venta se efectuare puntualmente; que la opción tenía una duración de DOS (02) años, los cuales vencían el 29 de Diciembre de 2002, y que la ciudadana Nailet Josefina Rodríguez, tenía la obligación de registrar la sentencia y de liberar la hipoteca constituida a favor de la entidad bancaria mencionada, en la cual ella se había subrogado según la misma sentencia que le adjudica el inmueble en cuestión. Que la ciudadana Nailet Rodríguez registró el documento de adjudicación en fecha 11 de Noviembre de 2002; pero no consta en el mencionado documento ni en la nota del registro, que haya liberado la Hipoteca que pesa sobre el referido inmueble a favor del Banco referido, y que aún hasta la fecha, el inmueble presenta ese gravamen, por lo que mal podría cumplir con el traspaso del inmueble en el plazo estipulado. Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante haya dejado de cancelar la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000,oo Bs.) como saldo final del precio del inmueble, por cuanto la demandante recibió y dispuso de los montos acordados para la venta del inmueble, y no cumplió con la tradición legal del mismo. Que canceló la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (3.000.000,oo Bs.) a la vendedora, el 29 de Diciembre de 2000, fecha en que se firmó el contrato de opción de compra venta; SIETE MILLONES DE BOLIVARES (7.000.000,oo Bs.), correspondientes a la primera cuota pactada para el mes de Septiembre de 2001, como la misma demandante lo alega y reconoce haber recibido; UN MILLON CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (1.120.000,oo Bs.), que le fueron cancelados en Noviembre de 2001, a petición de ella misma, para cubrir gastos inherentes al inmueble y necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, tales como condominio, solvencias, registro de adjudicación, liberación de hipoteca, entre otros, los cuales serían imputados a la última cuota pactada por una cantidad de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (8.000.000,oo Bs.); que el 31 de Mayo de 2002, ambas partes convinieron en realizar el pago de manera parcial por la cantidad de TRES MILLONES VEINTE MIL BOLIVARES (3.020.000,oo Bs.), los cuales recibió la vendedora directamente de las manos de su representada, a través de Cheque Nº 77563642, de fecha 31/05/02, librado contra la cuenta corriente Nº 0133-0045-34-1100008893 del ciudadano Eduart Gutiérrez Ramos, del Banco Federal; que el 28 de Agosto de 2002, su representada le hizo entrega a la actora, un cheque de gerencia, signado con el Nº SERIAL 00854536, de fecha 28/08/02, del Banco BANFOANDES, librado a su favor, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (4.000.000,oo Bs.), los cuales cobró y dispuso. Que dicho cheque de gerencia fue comprado al Banco Banfoandes por el ciudadano Eduart Gutiérrez Ramos; que la sumatoria de todos los pagos realizados por su representada a favor de la parte actora, da un total de DIECIOCHO MILLONES CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (18.140.000,oo Bs.), y que inclusive su representada canceló a la demandante la totalidad del precio acordado por el apartamento en la opción de compra venta y canceló además en exceso a favor de la vendedora, la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (140.000,oo Bs.). Negaron, rechazaron y contradijeron, que su representada solo haya cancelado a la demandante la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.000,oo Bs.). Negaron, rechazaron y contradijeron, que la parte demandante, luego de supuestamente haber realizado todas las gestiones pertinentes a la protocolización del documento de compra venta y con antelación a la fecha 29 de Diciembre de 2002, hubiere convocado a su representada para concertar todo lo relativo a la protocolización del documento definitivo, ni que en virtud de que todavía en ese entonces, su representada le debiera la suma de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 8.000.000,00) y menos aún, que debiera cánones de arrendamiento. Negaron, rechazaron y contradijeron, que la demandante hubiere requerido a su representada, el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) necesario para proceder a otorgar el documento definitivo ante la Oficina de Registro Subalterno respectivo y que se hubiere negado a entregárselas, menos aún que hubiese empezado a evadir a la vendedora y a negarse a recibirla en la vivienda. Que entre las obligaciones que asumieron las partes en el contrato de opción de compra venta, de la cláusula cuarta se desprende que la principal obligación de la propietaria es la entrega del inmueble objeto de la presente negociación en el momento de la venta definitiva, totalmente desocupado y libre de gravámenes. Que es incoherente, que la demandante alegue que su representada se negó a entregarle el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) por cuanto, el inmueble no había sido liberado del gravamen que pesaba sobre el mismo, amén de que la obligación de hacer los trámites respectivos para la protocolización del documento definitivo de compra venta, era carga de su mandante según la referida cláusula cuarta, a quién la vendedora tenía la obligación de entregar los recaudos necesarios para proceder a introducir el referido documento para su protocolización, lo cual nunca hizo, y no al contrario como pretende hacer creer la demandante en el libelo de demanda, quién una vez recibido de nuestra mandante la totalidad del precio pactado en la opción para la compra venta del apartamento, la misma se negó a cumplir por cuanto exigía que se le reconociera el doble del precio pactado para la venta, ya que según ella todo había subido el doble, por lo que se pretendía le fueran cancelados adicional al precio pactado, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (15.000.000,oo Bs.) para ella entonces otorgar el documento definitivo, y que en vista de que su apoderada se negó a tal exigencia, la vendedora comenzó a evadirla y no le entregó los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo, por lo que desapareció sin dejar rastro alguno, y no fue si no a través de la citación realizada en el presente juicio que tuvo conocimiento nuevamente de ella. Rechazaron, negaron y contradijeron, que su mandante hubiese causado a la parte actora, daños y perjuicios algunos, que su mandante le adeude cantidad alguna por concepto de daño emergente, ni daño moral ni lucro cesante, por cuanto la misma dio cabal cumplimiento a las obligaciones económicas asumidas en el contrato, las cuales fueron debidamente recibidas, dispuestas y disfrutadas por la actora a su entera y cabal satisfacción. Seguidamente procedieron a reconvenir a la parte actora exponiendo que en virtud e que su mandante canceló la totalidad del precio pactado en la opción de compra venta, solicitó a la ciudadana Nailet Josefina Rodríguez que le hiciera entrega de todos los recaudos necesarios para proceder a introducir el documento definitivo ante la Oficina de Registro Subalterno respectivo, esto es, R.I.F., SOLVENCIA, CERTIFICACION DE GRAVAMEN, a lo que la demandante le manifestó a su representada, que ella no podía firmar por ese precio, que el apartamento ya no valía la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (18.000.000,oo Bs.) que inicialmente habían pactado, y le exigió adicional a dicho monto la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (15.000.000,oo Bs.) y que en esas condiciones ella entregaría la documentación, liberaba la hipoteca y firmaba el documento definitivo, demanda a la ciudadana Nailet Rodríguez, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: 1) En cumplir con su obligación de entregar a nuestra representada, los recaudos necesarios para proceder a introducir el documento definitivo de compra venta del apartamento objeto de la opción de compra venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva, y que estos son: R.I.F., Copia de la Cédula de Identidad, Solvencia Municipal y Certificación de Gravamen, 2) A traspasar por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, la plena propiedad del inmueble objeto de la opción de compra venta, a su representada Lucia Magdalena Gómez y 3) A pagar las costas y costos procesales que se ocasionen en virtud del presente proceso. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.168 y 1.283 del Código Civil. Solicitó decreto de medida preventiva. Estimó la reconvención, en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (50.000,oo Bs.F.).
En fecha 05 de Noviembre de 2008, se admitió la Reconvención propuesta.
En fecha 12 de Noviembre de 2008, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de contestación a la reconvención. Expuso que existe una relación arrendaticia por vía de hecho entre su representada y la ciudadana Lucía Gómez debido a que en el contrato reconocido como coronario en el proceso por los representantes de ésta, se establece que la propietaria se compromete a entregar el inmueble en el momento de la venta definitiva, exponiendo que sobre este aspecto cabe recalcar que en principio a las cláusulas del contrato el bien inmueble debía ser entregado en ese momento, luego del pago definitivo del mismo certificado por la Oficina Subalterna de Registro Público. Que es contradictorio alegar que la parte demandada reconviniente ocupa un inmueble con carácter de propietaria sin serlo y más aún sin tener un título de cumplimiento de la obligación contraída, porque cabe destacar que según el contrato las partes acordaron que la entrega material sería para el mes de Mayo de 2002 si ésta cumplía con la obligación contractual, mas no una entrega material al momento de la opción a compra y que alegando la analogía en este tipo de negociaciones en muchos de los casos se autoriza a la optante a ocupar el bien inmueble cancelando un canon de arrendamiento hasta el cumplimiento definitivo porque aunque no existe un documento que certifique la relación arrendaticia, existe una cláusula formal avalada y reconocida por las partes en el cual no se autorizaba la ocupación del bien inmueble hasta la venta definitiva. Que ha sido señalado un único recibo de pago de cuotas por relación arrendaticia por UN MILLÓN CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (1.120.000, oo Bs.), los cuales calculan el precio del alquiler de los meses de Noviembre y Diciembre de 2001 hasta Mayo de 2002; que más aún en los atrasos con el condominio tuvo que ser su representada como propietaria legítima del bien inmueble objeto del presente en el condominio proceso, pagar y cancelar todas las deudas inherentes a su cuota participación. Que su representada se comprometió a entregar el bien inmueble objeto del presente proceso libre de todo gravamen situación que antes de la negociación ya existía y que su representada realizó el pago de la hipoteca antes de la negociación contractual objeto del proceso con un préstamo otorgado por la caja de ahorro de CANTV. Continuó exponiendo que la última cuota de pago no fue cancelada en Mayo de 2002. Que reconocen el pago de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000, oo Bs.) para el momento de la firma de la opción, así como el pago oportuno de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000, oo Bs.) en Septiembre de 2001. Que rechazan que su representada haya cobrado la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000, oo Bs.) en Mayo de 2002 porque las cantidades recibidas por concepto de abono a la vivienda no completan la cantidad en Bolívares acordada por las partes, y que en ningún caso su representada firmó obligaciones inherentes al presente proceso con terceras personas; que es ilógico que una persona pague por encima un deber contractual sin existencia de la obligación y que de allí es que se debe encausar el proceso a una relación arrendaticia por vía de hecho y ala resolución de un contrato que no se cumplió según las cláusulas definidas por las partes. Finalmente solicitó que se deje sin efecto la reconvención y en consecuencia quede el efecto de demandada que se le atribuye a la ciudadana Lucía Gómez para que en virtud de su incumplimiento se le condene a la resolución del contrato en referencia.
En fecha 04 de Diciembre de 2008, la apoderada demandada reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 07 de Enero de 2009.
En fecha 23 de Marzo de 2009, se agregó a los autos, oficio Nº 7090-091 emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, informando que sobre el inmueble al cual se hace referencia se encontró Hipoteca de Primer Grado y Anticresis a favor del Banco Hipotecario Unido, C.A., por Bolívares Ciento Sesenta y Tres Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 163.800,oo).
En fecha 07 de Abril de 2009, la Representación Judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de informes.
En fecha 29 de Abril de 2009, se agregó a los autos Oficio Nº 225 del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual una vez comisionado, escuchó la declaración testifical del ciudadano Eduart Gutiérrez.
En fecha 12 de Mayo de 2009, se agregó a los autos actuaciones recibidas de la Administración de Condominio de Residencias Gabriela.
En fecha 18 de Mayo de 2009, se agregó a los autos, comunicación signada con el alfanumérico USGB/7096/09, emanado de la Entidad Bancaria BANFOANDES, Banco Universal, informando que en fecha 28/02/08 se emitió Cheque de Gerencia con serial Nº 0854536 a favor de la parte actora, por un monto de 4.000, oo Bs.F., solicitado por el ciudadano Eduart Gutiérrez, que el cheque en cuestión fue pagado en fecha 11/11/02 y que por la data del mismo, a la fecha no se tiene registro que permita identificar a la persona que lo hizo efectivo.
En fecha 12 de Junio de 2009, se agregó a los autos, comunicación emanada de la Entidad Bancaria, Banco Federal, informando a este Despacho, que el ciudadano Eduardo Gutiérrez Ramos, fue titular de la Cuenta Corriente Nº 0133-0045-34-110008893, la cual fue cancelada en fecha 02/05/03, que el cheque signado con el Nº 77563642 no aparece registrado en su sistema computarizado de información contra la Cuenta de Ahorro mencionada, siendo que aparece en los registro del sistema de información computarizada contra la Cuenta Corriente Nº 0133-0045-34-1000005060, perteneciente al ciudadano Eduardo Gutiérrez Ramos.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
Primero
Establecen los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante.
La pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de opción a compra que según su decir, celebró con la parte demandada de autos. Sin embargo, por efecto de los argumentos efectuados por la demandada en la oportunidad de presentar su contestación, es un hecho convenido que efectivamente se celebró el contrato de opción a compra con las condiciones de pago estipuladas.
Por su parte, la parte actora produjo, copia certificada del contrato autenticado, al cual se le otorga todo el valor probatorio, donde este Juzgador observa, todo lo alegado por el accionante en su libelo de demanda, desprendiéndose del mismo la obligación de la parte demandada de efectuar el pago íntegro del precio estipulado, así como también asumió la responsabilidad civil y contractual derivada de dicho documento.
En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; pero es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas pretensiones.
Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que la parte actora arguye que la demandada hasta la fecha no le ha cancelado la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000, oo Bs.), que constituía la última cuota de pago total del bien inmueble en referencia.
Por ello, la parte actora al demandar la resolución del contrato de opción a compra celebrado con la demandada debido al incumplimiento de la obligación del pago total del precio establecido, trajo a los autos la copia certificada del contrato que los vincula, al cual se le otorga pleno valor probatorio en virtud no haber sido impugnado por la parte demanda, sino que al contrario, ésta convino en su existencia.
Se observa, que asimismo acompañó a su escrito libelar, registro de copia certificada de adjudicación con subrogación por demanda de incumplimiento de contrato; y recibo de pago por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (7.000.000, oo Bs.) por concepto de cancelación de cuota del mes de Septiembre de 2001 del inmueble objeto de la demanda, medios probatorios estos a los cuales se les asigna valor probatorio, en razón de que no fueron desconocidos ni impugnados por la parte demandada. Ahora, el recibo de pago por la cantidad de UN MILLÓN CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (1.120.000, Bs.) por concepto de Cancelación Adelantada de las SIETE (07) cuotas del alquiler a razón de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (160.000, oo Bs.), por los meses de Noviembre, Diciembre de 2001, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2002; al haber sido desconocido por la demandada de autos, debe ser desechado, en virtud de que no se encuentra suscrito por ésta.
Asimismo, aduce que canceló a la parte actora, la totalidad del precio del inmueble, trayendo a los autos, resultas de la prueba de informe requerida a Administración de Condominio de Residencias Gabriela, la cual se desecha por impertienete, pues en el presente Juicio no se está discutiendo el hecho del pago de las cuotas de condominio del inmueble en referencia. Trajo a los autos como medios de prueba, trama de seguridad para duplicar cheque, relativo según su decir, al pago de la suma de TRES MILLONES VEINTE MIL BOLÍVARES (3.020.000, oo Bs.) que la ciudadana Lucía Gómez, hizo a favor de la ciudadana Nailet Rodríguez, exponiendo que ésta los recibió de sus manos a través de cheque librado a favor del ciudadano Eduart Gutiérrez y trama de seguridad para duplicar cheques de gerencia, emanada de Banfoandes en la cual se encuentra copiado el cheque de gerencia, igualmente según su propio dicho, pagado a favor de la parte actora por un monto de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (4.000.000, oo Bs.), medios probatorios estos, que se valoran de acuerdo al principio de prueba por escrito y que adminiculados a las resultas de las pruebas de informes solicitadas por dicha parte, de las cuales la Entidad Bancaria BANFOANDES, Banco Universal, informó que se emitió Cheque de Gerencia a favor de la parte actora, por un monto de 4.000, oo Bs.F., solicitado por el ciudadano Eduart Gutiérrez, y la Entidad Bancaria Banco Federal, informando, que el ciudadano Eduardo Gutiérrez Ramos, fue titular de la Cuenta Corriente Nº 0133-0045-34-110008893, la cual fue cancelada en fecha 02/05/03, que el cheque signado con el Nº 77563642 no aparece registrado en su sistema computarizado, siendo que aparece en sus registro contra la Cuenta Corriente Nº 0133-0045-34-1000005060, perteneciente al ciudadano Eduart Gutiérrez Ramos;
Debe quien esto decide en cuenta a los pagos realizados, el primero a favor de la actora y el segundo con cheque de gerencia a una cuenta del ciudadano Eduart Gutiérrez, debe realizar la siguiente consideración: Aduce la representación judicial de la parte demandada que su representada es socia del ciudadano Eduart José Gutiérrez Ramos, es decir, se trata de un tercero ajeno a la relación jurídica sustancial traída al proceso quien realizó los pagos a la parte actora, trayendo a los autos como medio de prueba el instrumento a través del que queda puesto de manifiesto la relación de sociedad que existe entre el pagado y la hoy demandada, pero de lo cual no puede evidenciar este sentenciador, el hecho de que haya sido la ciudadana Lucía Gómez quien efectuó tales pagos a la parte actora y menos aún el objeto de los mismos, toda vez que al utilizar un instrumento “a la orden”, como lo constituye un cheque, no existe constancia alguna de la causa de su emisión.
En ese mismo orden de ideas, si bien puede evidenciarse a través del principio de prueba por escrito que la demandada acompañó a su contestación marcado “B” y del que se pone de manifiesto que el mencionado ciudadano Eduart José Gutiérrez Ramos compró un cheque de gerencia cuya beneficiaria resultaba la demandante, la demandada reconviniente pretendió acreditar el pago en su nombre a través de la declaración testimonial de dicho ciudadano, la cual debe ser desechada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, pues por medio de ella pretende acreditarse la liberación obligacional.
Por lo cual del análisis y revisión de los mencionados medios probatorios, no puede concluirse fehacientemente que la parte demandada de autos haya realizado a favor de la parte actora, el pago de la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000, oo Bs.) por concepto de cancelación de la última cuota establecida como precio estipulado en el contrato de opción a compra venta celebrado entre ellas.
Ahora bien, siendo el contrato ley entre las partes, el cual las obliga a cumplir lo expresado en ello y a las consecuencias que de él se deriven, según lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; es por lo que este Juzgador observa que la obligación reclamada emana de un documento auténtico, cuyo valor probatorio debe surtir plenos efectos en la presente, habida cuenta que la existencia de tal convención resulta de un hecho convenido entre las partes y del estudio de las actas procesales que conforman la presente causa, por lo que en consecuencia, debe concluirse que la parte demandada no satisfizo las obligaciones que estaban de su cargo dentro del plazo establecido en el instrumento de opción de compra venta previamente aludido, imperando así el principio “Dies Interpellat Pro Hominen”, sobre el que versa el artículo 1.269 del Código Civil, en virtud de que llegado el día del vencimiento de tal obligación, de pleno derecho la demandada incurrió en mora sin necesidad de requerimiento alguno del acreedor; y en razón de que la parte actora al traer a los autos los medios de prueba necesarios, demostró dicho incumplimiento, por lo cual resulta procedente su pretensión de resolución de contrato. Así se establece.
La parte demandante aduce que la demandada de autos, se encuentra ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, siendo que ésta, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, expone que no es cierto que se encuentre en el inmueble en tal condición. Asimismo en virtud de tales alegaciones la parte actora solicita en su petitorio, que se condene a la demandada de autos a cancelar las cantidades que se signa generando por concepto de canon de arrendamiento, observando este Juzgador, que la parte actora acumuló en el mismo libelo la pretensión de resolución de contrato de opción a compra venta y la pretensión de cumplimiento de pago de cánones de arrendamiento, y siendo que debió solicitarlas de manera excluyente aunado el hecho de que no demostró la existencia de contrato de arrendamiento con la demandada de autos, mal puede declararse con lugar dicha pretensión. Así se decide. Así se declara.
Ahora bien, en relación a la solicitud de la parte actora, de que sea condenada la demandada de autos al pago de daños y perjuicios, se hace necesario para el suscriptor del presente fallo, transcribir el contenido del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 1.264 del Código Civil, que dispone de manera expresa, lo siguiente:
Artículo 1.274 Código Civil:
“El deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo.”
De lo que se colige, tal y como se evidencia de la trascripción mencionada y del instrumento fundamental de la demanda, constituido por el contrato de opción a compra celebrado entre las partes, que las mismas no estipularon en la convención celebrada, el pago de daños y perjuicios, a los cuales, precisamente por este hecho no queda obligada la parte demandada de autos, declarándose así improcedente la pretensión de la parte actora en cuanto al pago de los mismos se refiere. Así se declara.
Finalmente, haciendo referencia a la solicitud de indexación pretendida por la demandante de autos, ésta se declara improcedente por cuanto al haberse negado las pretensiones referidas al pago de daños y perjuicios y de cantidades que se sigan generando por concepto de pago de cánones de arrendamiento, no existen cantidades de dinero sobre las cuales acordar la indexación pretendida. Así se declara.
SEGUNDO
La parte demandada pretende enervar la pretensión incoada en su contra, alegando que la transferencia de propiedad del inmueble, no se realizó por hecho imputable a la otra parte, además de señalar que la parte actora reconvenida pretende una resolución de contrato en virtud de falta de pago.
Seguidamente la parte demandada, a través de Apoderado Judicial, reconvino a la parte actora, en el Cumplimiento del contrato de opción a compra venta en referencia, exponiendo que fue por causas ajenas a su voluntad que no se pudo celebrar la negociación. Sin embargo llama la atención de éste Juzgador, el hecho de que los accionados no hubieren reclamado judicialmente el cumplimiento del contrato, sino una vez que ya habían sido demandados.
Luego la representación judicial de la parte actora reconvenida, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, expuso que se estableció en el contrato que la propietaria se compromete a entregar el inmueble en el momento de la venta definitiva, y que sobre este aspecto cabe recalcar que en principio a las cláusulas del contrato el bien inmueble debía ser entregado en ese momento, luego del pago definitivo del mismo certificado por la Oficina Subalterna de Registro Público.
Asimismo, aduce la parte demandada reconviniente que sobre el bien inmueble pesa gravamen hipotecario, y siendo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.267 del Código Civil, “no se permite ni es válida la estipulación según la cual una persona se comprometa a no enajenar ni gravar inmuebles determinados, por virtud de una negociación de préstamo con hipoteca”, mal podría este juzgador declarar como válido el alegato de la parte en referencia, en cuanto a la Hipoteca sobre el inmueble de autos, cuya existencia quedó demostrada por efecto de la manifestación hecha por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, quien informó que sobre el inmueble al cual se hace referencia se encontró Hipoteca de Primer Grado y Anticresis a favor del Banco Hipotecario Unido, C.A., por Bolívares Ciento Sesenta y Tres Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 163.800,oo).
Es el caso que, tal como se demostró con los elementos de pruebas traídos al proceso a través de los documentos autenticados y acompañados como instrumentos fundamentales de la demanda, a los cuales se les otorgó todo su valor probatorio, así como se valoraron las pruebas de informes requeridas y tal como se dispuso a lo largo del fallo, el vendedor no ha realizado la firma del documento definitivo de venta, pese a haberse comprometido a ello, conforme se evidencia de los instrumentos autenticados que fungen como fundamentales de la pretensión del actor, en razón y por causa del incumplimiento por parte de la compradora de su obligación de pago y que equivocadamente la demandada reconvenida pretende, siendo que tenía la obligación de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga probatoria, esto es los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.264 del Código Civil, de demostrar que realizó tal pago en los términos afirmados, razón por la cual debe ser desechada la reconvención propuesta. Así se establece.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato, intentada por la ciudadana NAILET JOSEFINA RODRIGUEZ MEJIAS, contra la ciudadana LUCIA MAGDALENA GOMEZ V., previamente identificadas y SIN LUGAR la Reconvención cuyo objeto es el Cumplimiento de Contrato propuesta por la demandada de autos.
En consecuencia, se declara resuelto el Contrato opción a compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, anotado bajo el Nº 08, Tomo 129 de los Libros de Autenticaciones, celebrado entre las partes.
Se ordena a la parte demandada reconviniente hacer entrega a las parte actora reconvenida, del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 12-4 y el puesto de estacionamiento Nº 47, ubicado en el Edificio Residencias Gabriela, Torre A-2, situado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyos linderos y medidas son: NORTE: con pasillo de circulación del edificio, cuarto de medidores de agua y de gas; SUR: con fachada sur del edificio; ESTE: con el apartamento Nº 12-3 y OESTE: con el apartamento Nº 12-5, totalmente desocupado.
Asimismo, se condena a la parte actora reconvenida, devolver a favor de la demandada reconviniente las cantidades de dinero entregadas como parte del pago del precio estipulado en el contrato, esto es, la suma total de ONCE MIL CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 11.120,00) que fueron por ella recibidos discriminados de esta manera: a) la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (3.000, oo Bs.), que pagó la demandada al momento de la suscripción del contrato; b) la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (7.000, oo Bs.) pagados en el mes de Septiembre de 2001; y c) la cantidad de UN MIL CIENTO VEINTE BOLÍVARES (1.120,00 Bs.), que fue imputada como parte del pago del precio.
No hay condenatoria en costas, respecto a la pretensión principal, debido a la naturaleza del fallo. Sin embargo, se condena en costas a la demandada reconviniente, en virtud de haber sido desechada totalmente su pretensión reconvencional, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Ocho (08) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.
EL Juez
El Secretario,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López.
Abg. Roger Adán Cordero