TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: BLASO, C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 07/04/81, bajo el N° 39, Tomo 18-C. representado por el ciudadano FREDY ROVERSI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.288.969 y de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE: RAFAEL EDMUNDO COLMENARES ZAMBRANO, Inpreabogado Nro. 48.704 y de este domicilio.
DEMANDADO: JOSÉ HERNÁNDEZ DORTA, español, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° E-917.921 y de este domicilio
APODERADOS JUDICIALES: BERNARDA GUTIÉRREZ, EDUARDO BERNAL y CARLOS ARTEAGA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.997, 67.554 y 26.963 en su orden, todos de este domicilio
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE: No. 52.466
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Mediante escrito de fecha 26 de mayo de 2008, la Sociedad Mercantil “BLASO, C.A.”, identificada en autos, demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO al ciudadano JOSÉ HERNÁNDEZ DORTA.
Previa distribución, la causa quedó asignada a este Tribunal, dándosele entrada en fecha l6 de junio 2008.
En fecha 25 de junio de 2008, fue admitida dicha demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda y la apertura del Cuaderno de Medidas.
Mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2.008, la abogada BERNARDA GUTIÉRREZ, consigna poder que le fuera conferido por el demandado, dándose por citada. Igualmente consigna poderes que le fueran conferidos por el ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS y por la Sociedad de Comercio SUBCERCA, C.A. y a tal efecto aclara que estos últimos no fueron demandados en la presente causa, por lo que el auto de admisión es nulo de nulidad absoluta.
En fecha 29 de septiembre de 2.008, la apoderada judicial del demandado consigna a los autos, escritos de contestación de la demanda.
En fecha 06 de octubre de 2.008 la parte demandada presenta escritos mediante los cuales promueve pruebas con anexos.
En fecha 14 de octubre de 2008, la parte demandante, asistido de abogado, consigna escrito de promoción de pruebas sin anexos.
En fechas 07 y 14 de octubre ambas del 2.008, el Tribunal ordena agregar y admitir los escritos de pruebas junto con anexos presentado por la parte demandada y actora respectivamente.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

Alega el representante legal de la demandante en el libelo de la demanda lo siguiente:
1. Que en fecha 9 de junio de 2003, suscribió privadamente con el ciudadano José Hernández Dorta, un contrato de arrendamiento por el inmueble constituido por el galpón Nº 3, que forma parte de un conjunto de tres (3) galpones, construidos en la parcela P-9, al final de la calle 107, de la urbanización Terrazas de Castillito, del Municipio San Diego.
2. Que dicho inmueble consiste en una nave industrial, provista de un módulo delantero de dos plantas de oficinas, baños, una nave o galpón y al fondo una mezzanina contentiva de otra oficina, más dos (2) baños. Adicionalmente el inmueble tiene para su uso exclusivo un patio posterior y uno lateral descubierto.
3. Que la duración del contracto se pactó en un (1) año y veintidós (22) días, contados a partir del 9 de junio de 2003 al 30 de junio de 2004.
4. Que vigente dicho contrato las partes suscriben un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble que dejó sin efecto el anterior, con un (1) año de duración, contado a partir del 1º de mayo de 2004 al 30 de abril de 2005, prorrogable por iguales períodos salvo notificación en contrario que debía ser hecha con no menos de dos (2) meses de anticipación a la expiración del período inicial o prórroga en curso, pactándose el canon mensual de arrendamiento en la cantidad (en Bs. de los anteriores) de UN MILLON SETENTA Y TRES MIL CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.073.125,00) para cada una de las primeras ocho (8) quincenas y DOS MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.377.500,oo) para cada una de las restantes dieciséis (16) quincenas, canon éste que sería ajustado bimensualmente cuando la inflación acumulada y medida desde la fecha de comienzo del contrato, según los índices publicados por el Banco Central de Venezuela, superasen el doce por ciento (12%), caso en el cual el ajuste procedente sería igual al porcentaje de inflación de los dos (2) meses previos.
5. Que, en el contrato, el arrendatario declaró recibir el inmueble arrendado en perfectas condiciones y así se obligó a devolverlo, asumiendo la obligación de pagar las reparaciones y, de no hacerlo, además de la exigencia de esa obligación, a pagar una indemnización equivalente al 0,5% del monto de dichas reparaciones por cada día de retaso.
6. Que de todas las obligaciones asumidas por el arrendatario, se constituyo en fiador solidario el ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS, titular de la cédula de identidad Nº V-12.320.324.
7. Que en fecha 3 de mayo de 2005, las partes suscribieron un anexo al contrato en el cual convinieron la prórroga del mismo por un (1) año, contado a partir del 1º de mayo de 2005 al 30 de abril de 2006, modificando el canon mensual de arrendamiento a la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.717.500, oo), quedando vigentes las demás obligaciones contractuales.
8. Que en fecha 10 de mayo de 2006 el arrendador participó al arrendatario su decisión de no renovar el contrato, manifestando el arrendatario que, por haberse hecho tal notificación con posterioridad al 30 de abril de 2006, el contrato ya se había prorrogado por un (1) año que vencería el 30 de abril de 2007.
9. Que en fecha 5 de febrero de 2007, le envió otra notificación al arrendatario participándole la no renovación del contrato y en la cual el arrendatario colocó una nota que se acogía a la prórroga legal.
10. Que de acuerdo al tiempo que había durado la relación arrendaticia, desde el 9 de junio de 2003, al arrendatario le correspondía una prórroga legal de un (1) año, la cual disfrutó el arrendatario, expirando dicha prórroga legal en fecha 30 de abril de 2008, pero que no obstante ello, el arrendatario no había entregado el inmueble arrendado ni pagado el ajuste del canon de arrendamiento pactado ni había efectuado las reparaciones para entregar el inmueble en el mismo estado en que lo recibió.
11. Que en la cláusula segunda del anexo de prórroga, de fecha 3 de mayo de 2005, se indicó que el canon de arrendamiento sería la cantidad (EN Bs. De los anteriores) de DOS MILLONES SETECIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.717.500, oo).
12. Que en el contrato de fecha 1º de mayo de 2004, que es el contrato prorrogado, se pactó que, concluido el contrato o su prórroga legal sin que se hubiese devuelto o entregado el inmueble, el arrendatario quedaba obligado a pagar una indemnización diaria por cada día de atraso equivalente a ocho Unidades Tributarias (8 UT).
13. Fundamenta su acción en los contratos y documentos suscritos entre las partes y en los artículos 1.264, 1.269 y 1.594 del Código Civil y en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
14. Solicita que el demandado cumpla con su obligación de devolverle, sin plazo alguno, el inmueble arrendado.
15. Solicita que se le cancele el ajuste del canon mensual de arrendamiento que procede de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya prórroga legal expiró, indicando que dicha suma debe ser igual al porcentaje de inflación declarado por el Banco Central de Venezuela y acumulado en el período de los dos meses previos a cada canon de arrendamiento vencido durante el lapso de la prórroga legal.
16. Solicita se le entregue el inmueble arrendado en el mismo buen estado en que fue recibido por el arrendatario, a cuyo efecto demanda igualmente el pago de las reparaciones que fueren necesarias cuyo monto estima en la cantidad (en Bs. Actuales) de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000, oo).
17. Solicita que se le cancele la cantidad prevista como penalidad por cada día de mora en la entrega del inmueble y que fue pactada en ocho Unidades Tributarias (8 UT), equivalentes, al momento de presentar la demanda, a la cantidad (en Bs. actuales) de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.368, oo), desde el 30 de abril de 2008 a la fecha de efectiva entrega del inmueble en el mismo buen estado en que lo entregó.
18. Estima la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000, oo), reservándose el derecho a reclamar a los fiadores del demandado por la vía que considere procedente.
19. Solicita, de conformidad con lo consagrado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.

La apoderada judicial de la parte demandada en escritos presentados, dos de ellos, en fechas, 29 de septiembre de 2008 y el tercero en fecha 6 de octubre de 2008, dan contestación a la demanda y alegan:

1. PUNTO PREVIO: ratifica el contenido de diligencia previa en la cual manifestó que el auto de admisión de la demanda es nulo de nulidad absoluta y así debe ser declarado, en razón de que el libelo de la demanda fijó el alcance del derecho de la parte actora, delimitó su actividad procesal en el desarrollo del proceso, fijando de esa manera los límites de la decisión, debiendo en consecuencia el juez, atenerse al concreto pedimento del actor en su libelo.
2. Que el auto de admisión ordena el emplazamiento de la parte demandada ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA y en su carácter de fiador solidario de la sociedad mercantil SUBCERCA, C.A., en la persona de su representante legal FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS, igual que a este último quien también se constituyó en fiador solidario a titulo personal del demandado, con lo cual ordena a sus representados dar contestación a la demanda, siendo que sus representados no fueron demandados en la presente causa, concluyendo que el juez no puede de oficio ordenar la comparecencia de alguien que no ha sido demandado.
3. CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA:
4. Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada:
5. Niega y rechaza la afirmación del actor que el demandado le habría manifestado que por haberse hecho la notificación con posterioridad al 30 de abril de 2006, el contrato ya se había prorrogado por un (1) año más conforme a la cláusula tercera, ya que el demandado nunca manifestó al demandante, ni verbalmente ni por escrito, que la notificación de no renovación era extemporánea o que el contrato ya se había prorrogado por una año más, ya que, de hecho, el demandado consideró como válida y eficaz la notificación de no renovación, que le fue enviada por el demandante, y se acogió plenamente a lo indicado en el segundo párrafo de la comunicación en la cual el demandante le concedió la prórroga legal de doce (12) meses.
6. No es cierto y por ello lo niega y rechaza que se esté frente a un contrato a tiempo determinado, pues el contrato venció el 30 de abril de 2006 y comenzó a regir la prórroga legal de un (1) año, que venció el día 30 de abril de 2007, reconduciéndose y convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que niega que el demandado deba devolver o entregar, sin plazo alguno, el inmueble arrendado.
7. Niega y rechaza que el demandado se encuentre en mora por el vencimiento del plazo establecido en la convención, y mucho menos de otras obligaciones, negando y rechazando igualmente que el demandado permanezca usando la cosa arrendada ¨sin título jurídico¨, y mucho menos que se encuentre en mora alguna por el vencimiento del plazo establecido en la convención.
8. Niega y rechaza que el demandado adeude cantidad alguna por reparaciones y mucho menos que las mismas asciendan a la cantidad de TREINTA MIL BOLLIVARES (Bs. 30.000,oo).
9. Niega y rechaza que el demandado adeude cantidad alguna al arrendador por concepto de penalidad y mucho menos que deba pagar la suma de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 368) diarios, calculados desde el 30 de abril de 2008.
10. Impugna por exagerada, para que sea resuelta en capítulo previo a la sentencia definitiva, la cuantía fijada en el libelo de la demanda, en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo), estimación que arbitrariamente estableció el actor y que supera el monto de las cantidades de dinero demandadas por él, adicionando que la estimación es improcedente pues el legislador autoriza a hacer la estimación solo cuando el valor de la cosa demandada no conste.
11. La abogado Bernarda Gutiérrez López, en su carácter de apoderada del ciudadano José Hernández Dorta:
12. INADMISIBLIDAD DE LA DEMANDA: lo cual plantea para que sea decidido en la sentencia definitiva como punto previo al fondo del asunto debatido, indicando:
13. Que celebró el primer contrato de arrendamiento con el demandante en fecha 9 de junio de 2003, estableciéndose que el mismo vencía el 30 de junio del 2004.
14. Que en fecha 1º de mayo de 2004 se celebró el segundo contrato de arrendamiento con un plazo de duración de un (1) año que vencía el 30 de abril de 2005.
15. Que en fecha 3 de mayo de 2005 convinieron las partes celebrar una prorroga por un (1) año al contrato que venció el 30 de abril de 2006, por lo que dicha prórroga venció el 30 de abril de 2006.
16. Que la parte actora le notificó al demandado, en fecha 10 de mayo de 2006, su voluntad de no renovar el contrato, pero que es falso que el demandado le haya manifestado que la notificación era extemporánea y que ya el contrato se había prorrogado por un (1) año.
17. De allí en adelante repitiendo los mismos argumentos que los reseñados en el escrito precedente, alega la reconducción del contrato indicando que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que no es posible se demande el cumplimiento de la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término contractual, argumento que soporta en varias sentencias emanadas del Tribunal Supremo de Justicia que cita reproduciendo extractos de las mismas, concluyendo que tal naturaleza del contrato de arrendamiento, esto es, la de contrato a tiempo indeterminado, determina la inadmisibilidad de la demanda en consecuencia de lo cual la acción incoada constituye una subversión del debido proceso.
18. Al fondo de la demanda reproduce los argumentos del escrito precedente.

III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Quedan como hechos admitidos:
Que ambas partes estuvieron unidas por una relación arrendaticia que tuvo por objeto un galpón distinguido con el Nº 3, que forma parte de un conjunto de tres (3) galpones, construidos en la parcela P-9, al final de la calle 107, de la urbanización Terrazas de Castillito, del Municipio San Diego del Estado Carabobo, que dicho inmueble consiste en una nave industrial, provista de un módulo delantero de dos plantas de oficinas, baños, una nave o galpón y al fondo una mezzanina contentiva de otra oficina, más dos (2) baños y que adicionalmente el inmueble tiene para su uso exclusivo un patio posterior y uno lateral descubierto.
Que tal relación arrendaticia inició con la suscripción de un primer contrato de arrendamiento en fecha 9 de junio de 2003, cuya duración se pactó en un (1) año y veintidós (22) días, contados a partir del 9 de junio de 2003 al 30 de junio de 2004.
Que vigente dicho contrato las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble que dejó sin efecto el anterior, con un (1) año de duración, contado a partir del 1º de mayo de 2004 al 30 de abril de 2005, prorrogable por iguales períodos salvo notificación en contrario que debía ser hecha con no menos de dos (2) meses de anticipación a la expiración del período inicial o prórroga en curso.
Que en fecha 3 de mayo de 2005 las partes suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento en el cual convinieron la prórroga del mismo por un (1) año, contado a partir del 1º de mayo de 2005 al 30 de abril de 2006.
Que en fecha 10 de mayo de 2006 el arrendador participó al arrendatario su decisión de no renovar el contrato, surgiendo un desacuerdo sobre los efectos y consecuencia de esta notificación.
Resulta entonces claro para el Tribunal que las partes, con sus afirmaciones coincidentes, admiten la relación arrendaticia existente entre ellas así como los diferentes contratos, anexo y comunicaciones que existieron en razón de tal relación.
Quedan como hechos controvertidos:
Determinar si la naturaleza del último contrato suscrito entre las partes y prorrogado posteriormente por éstas era a tiempo determinado, habiendo expirado su término contractual y prórroga legal o contrariamente se había reconducido convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
Determinar si procede o no la entrega material del inmueble arrendado.
Determinar si proceden o no los pagos e indemnizaciones reclamados por el demandante.
Respecto a la DISTRIBUCION DE LA CARGA DE LA PRUEBA tomando en consideración que a cada parte corresponde probar sus afirmaciones cuando son rechazadas por la contraria, corresponde al demandante probar la naturaleza a tiempo determinado del contrato, así como, la procedencia de la entrega material del inmueble y el pago de las sumas reclamadas.
Corresponde al demandado probar la naturaleza a tiempo indeterminado del contrato de arrendamiento en razón de haberse producido la reconducción del mismo.
Es función del Tribunal valorar las pruebas aportadas e interpretar y aplicar las disposiciones convencionales y legales invocadas por las partes.
Este Tribunal, siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa, al efecto hace las siguientes consideraciones:
IV
ANÁLISIS PROBATORIO

1.- PRUEBA DE LA PARTE DEMANDANTE.
1.1 Con la demanda:
Original de contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes procesales en fecha 9 de junio de 2003. Marcado ¨A¨, inserto a los folios 05 al 08, ambos inclusive. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 y siguientes del Código Civil.
Original de segundo contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes procesales en fecha 1º de mayo de 2004. Marcado ¨B¨, inserto a los folios 09 al 13, ambos inclusive. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 y siguientes del Código Civil.
Copia fotostática simple de anexo de prórroga de contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes procesales en fecha 3 de mayo de 2005. Marcado ¨C¨, inserto al folio 14. Dicho documento por tratarse de copia fotostática simple de documento privado suscrito entre las partes carece de valor probatorio alguno, pero dado que es igualmente traído a los autos por la parte demandada, en la oportunidad del análisis de tal prueba se determinará el mérito probatorio del mismo.
Original de comunicación, de fecha 10 de mayo de 2006, remitida por el demandante al demandado, en la cual el primero notifica al segundo su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento próximo a vencerse, observándose en tal comunicación una firma ilegible y nota manuscrita que indica: Autorizado para ser recibido y no para su conformidad. Freddis Vadell, 4.106.999. Marcado ¨D¨, inserto al folio 15. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 y siguientes del Código Civil.
Original de comunicación, de fecha 05 de febrero de 2007, remitida por el demandante al demandado, en la cual el primero notifica al segundo su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento próximo a vencerse, observándose en tal comunicación una firma legible de José Hernández, y nota manuscrita que indica que el receptor solicita la prórroga legal de ley, Valencia 7-02-2007, hora 8:30 a.m., Señor José Hernández, C.I.: E-917.921. Marcado ¨I¨, inserto al folio 16. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 y siguientes del Código Civil.
1.2 En el lapso probatorio
Invoca los documentos anexos a su escrito de demanda.
2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
2.1 Con el escrito de contestación:
Instrumentos poderes otorgados en forma auténtica por el ciudadano José Hernández Dorta y por el ciudadano Fabrizio Mammoli Demichelis, a título personal y en representación de la sociedad mercantil SUBCERCA, C.A., a los cuales se les da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil.
2.2. En la etapa probatoria
Legajo contentivo de veinticinco (25) documentales numeradas del 1 al 25 y en su totalidad de cincuenta y seis (56) folios , conformados por originales de recibos de pagos de los cánones de arrendamiento emitidos por el actor, copias al carbón de comprobantes de egresos de los cheques para el pago de los cánones de arrendamiento y originales de vouchers, correspondientes a depósitos bancarios con sus respectivos fotóstatos, consignados en la cuenta corriente de la arrendadora, hechos por el demandado, con cheques librados de las cuentas corrientes de la sociedad mercantil SUBCERCA, C.A., correspondientes a los cánones de arrendamiento recibidos a satisfacción de la arrendadora BLASO, C.A:, de los meses que van, desde el mes de febrero de 2006, y posteriormente desde el mes de julio en forma consecutiva hasta el mes de abril de 2008, inclusive. Marcado ¨Ä¨. Inserto a los folios 83 al 171, ambos inclusive. Se le otorga pleno valor probatorio a los recibos de cánones de arrendamientos contenidos en tal legajo, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 y siguientes del Código Civil. En lo referente a las planillas de depósitos bancarios los mismos aparecen hechos en la misma cuenta bancaria en que se hicieron los depósitos en contra de los cuales emitió la arrendadora recibo, cuenta que se indica es de la titularidad de la arrendadora, hecho que ésta no desmiente de la misma manera que no impugna los depósitos que se indican hechos en cuenta de la cual es titular y en su beneficio, por lo que, se aprecian con pleno valor probatorio, a tenor de las antes expresadas normas.
Legajo contentivo copia fotostática de copia certificada de expediente Nº 781 del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo de treinta (30) documentales correspondientes a consignaciones arrendaticias de los meses de Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2008, hechas por el arrendatario demandado. Marcado ¨B¨, inserto a los folios 227 al 256, ambos inclusive. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debiendo indicar que entre los documentos contentivos en tal legajo, se encuentra copia del anexo de prórroga del contrato suscrito por las partes en fecha 3 de mayo de 2005, por lo que, de acuerdo a la certificación del expediente, se trata de copia certificada de originales que reposan en tal expediente, consignados en el mismo por el demandado, por lo que a dicha convención de prórroga, por demás un hecho aceptado por ambas partes, a tenor de la antes invocada norma, se le otorga pleno valor probatorio.
V
MOTIVA

PRIMERO: En relación a la impugnación a la cuantía estimada por el demandante en su escrito de demanda, en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000, oo), se observa que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple. Abundando sobre este punto cabe invocar fallo de nuestro Máximo Tribunal en Sala Civil que estableció en sentencia de fecha 13 de abril de 2000:
¨A este respecto la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de abril de 2000, estableció: “…Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demandan el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé: “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. EL Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva” y la misma la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente: “por consiguiente y en aplicación a lo antes expuestos en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. B) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. C) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. …”
Criterio que comparte este juzgador y en virtud del cual la contradicción o impugnación de la cuantía de la demanda estimada por la demandante en su escrito de demanda no puede prosperar, quedando firme la cuantía de la causa estimada por el demandante en su escrito de demanda en la cantidad estimada de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000, oo), y ASI SE DECIDE.
SEGUNDO: Antes de analizar el fondo de la controversia, este operador de justicia considera necesario resolver la nulidad del auto de admisión planteada en la causa sobre la base de que, en el mismo, se ordenaba la comparecencia de persona natural y persona jurídica no demandada en el juicio, observando que, conjuntamente con el arrendatario demandado, José Hernández Dorta, efectivamente, tanto la sociedad mercantil SUBCERCA, C.A., en la persona de Fabrizio Mammoli Demichelis, como éste último a título personal fueron erróneamente incluidos en el auto de admisión de la demanda como personas emplazadas para comparecer por ante el Tribunal a dar contestación a la demanda, siendo que no obstante ser fiadores del arrendatario demandado, en el cuerpo del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, no fueron demandados por la actora, quien en relación a los mismos, en su escrito de demanda, se limitó a enunciar que se reservaba el derecho de reclamar a los fiadores del demandado por la vía que considerase procedente, de lo que se desprende que hubo un error en el auto de admisión, no obstante ello, cabe indicar que dado el carácter social de la materia, para abreviar los conflictos entre las partes de una relación arrendaticia, el legislador, en aras de la celeridad y economía procesal, adoptó un procedimiento especial, de carácter breve y sin incidencias, siendo intrínseco a tal concepto, el evitar las repeticiones, pérdidas de tiempo y/o nulidades y reposiciones inútiles, entendidas como éstas últimas las consagradas en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: ¨Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las fallas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado¨, concluyendo que la incorporación en el auto de admisión de personas no demandadas en la causa no menguó o vulneró los derechos constitucionales o procesales del demandado, ni la falta cometida lesionó derechos de los litigantes, ni determinó quebrantamiento del orden público necesario, según indica el artículo 212 eiusdem, para que pueda ordenarse la nulidad de una acto del proceso, que en el presente caso, de ser declarada, hubiese determinado la necesaria reposición de la causa a tal momento, en un proceso en el cual ya había quedado citado el demandado y había contestado oportunamente la demanda, habiendo igualmente, posteriormente en el trámite del proceso, promovido prueba y tenido todas las oportunidades de defensa en la causa sin menoscabo alguno de su derecho de defensa y debido proceso, por lo que, tratándose de una nulidad que necesariamente no podía ser del acto aislado y conllevaba la nulidad de los actos posteriores y la reposición de la causa a tal momento, el haber declarado la nulidad en el momento en que fue solicitada o, peor aún, en la sentencia definitiva de la causa y no habiendo ocasionado a las partes procesales la falta denunciada, menoscabo de derecho alguno, sería una reposición inútil que, sin beneficio alguno, determinaría demoras y perjuicios a las partes, ocasionando un mayor e innecesario desgaste de tiempo y de dinero, lo cual no responde al interés especifico de la administración de justicia, determinando una contradicción al principio de celeridad procesal que rige el proceso civil venezolano y en especial los procedimientos inquilinarios, lo cual en su conjunto contravendría el propósito y alcance del artículo 26 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, razón por la cual la nulidad solicitada no puede prosperar y ASI SE DECIDE.
TERCERO: Ahora bien, concluido lo anterior, corresponde resolver la inadmisibilidad de la demanda propuesta por el demandado para ser resuelta, en la sentencia definitiva, como punto previo al fondo del asunto debatido, pedimento que fundamenta sobre su alegato de que la naturaleza del contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, en virtud de que, en fecha 10 de mayo de 2006, cuando la demandante le hizo la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento, fue falso, como afirmó en su escrito de demanda la parte actora, que le hubiese manifestado que por haberse hecho la notificación con posterioridad al 30 de abril de 2006, el contrato ya se había prorrogado por un (1) año más conforme a la cláusula tercera, asegurando que nunca manifestó al demandante, ni verbalmente ni por escrito, que la notificación de no renovación era extemporánea o que el contrato ya se había prorrogado por un año más, ya que contrariamente, consideró como válida y eficaz la notificación de no renovación que le fue enviada por la demandante y se acogió plenamente a lo indicado en el segundo párrafo de la comunicación, en la cual la demandante le concedió la prórroga legal de doce (12) meses, que como consecuencia de ello, no se está frente a un contrato a tiempo determinado, pues el contrato venció el 30 de abril de 2006 y comenzó a regir la prórroga legal de un (1) año, que venció el día 30 de abril de 2007, reconduciéndose y convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
En relación a lo cual observa este juzgador que lo dicho por el demandado en referencia a su aceptación de la primera notificación de no renovación del contrato de arrendamiento que le fue hecha, no se corresponde con la nota que de manera manuscrita estampó en la segunda notificación que le fue hecha en fecha 5 de febrero de 2007, solicitando la prórroga legal que le acuerda la ley, ya que no tendría sentido tal solicitud en una persona que, para tal momento, estaba disfrutando de dicha prórroga legal próxima a extinguirse, ello adicionalmente a la consideración de que la comunicación de fecha 5 de febrero de 2007, en su primer párrafo, expresaba que ¨…siendo que el venidero 30 de Abril expira el contrato de arrendamiento que tenemos suscrito…¨, y tal notificación fue firmada por el notificado sin hacer reserva alguna de su contenido. Cabe igualmente señalar que en relación al punto en cuestión, indicar, que al margen de la aceptación o no del arrendatario, las cláusulas contractuales tercera y cuarta del último de los contratos de arrendamiento suscrito entre las partes procesales, estipulaban, en su conjunto, que la duración del contrato era de un (1) año, contado a partir del 1º de mayo de 2004, prorrogable por lapsos iguales, salvo notificación en contrario hecha de una de las partes a la otra, con no menos de dos (2) meses de anterioridad a la expiración de la duración inicial o sus prorrogas si las hubiere, en virtud de lo cual, hecho que igualmente se establece en el contrato, la duración de un año pactado en el mismo, expiró en fecha 30 de abril de 2005, habiendo las partes, tal como convienen ambas en tal hecho, firmado una prórroga de dicho contrato de un (1) año, la cual expiró en fecha 30 de abril de 2006, prevaleciendo durante tal prórroga todas las demás estipulaciones del contrato prorrogado, siendo que la notificación en comento se hizo en fecha 3 de mayo de 2006, ya prorrogado el contrato en razón del transcurso del tiempo, independientemente de la aceptación o no de tal hecho por las partes procesales, quienes para revertir tal hecho consumado al momento de la notificación en cuestión, necesariamente debían de renunciar de manera expresa a la prórroga, no bastando que el demando hubiese considerado válida y eficaz la notificación de no renovación, ya que la misma no podía, per se, ser válida ni eficaz, por no ser posible retrotraer el tiempo transcurrido que determinaba lo contrario, en virtud de lo cual, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en este juicio y que fue el último suscrito entre las partes procesales, expiró en fecha, 30 de abril de 2005, se prorrogó por acuerdo de las partes, por un (1) año adicional que expiró en fecha 30 de abril de 2006, previo a lo cual y dentro del término contractualmente establecido al efecto se produjo el desahucio a través de la notificación de no renovación del contrato, hecha al arrendatario en fecha 05 de febrero de 2007, lo que determinó que dicho contrato no se prorrogara, extinguiéndose en la fecha de su terminación natural, esto es, el 30 de abril de 2007 e iniciando de pleno derecho la prórroga legal que contempla la ley especial en la materia, que dada la antigüedad de la relación arrendaticia, fue de un (1) año, que expiró en fecha 30 de abril de 2008, por lo que al demandar la actora, en fecha 26 de mayo de 2008, el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble por vencimiento de la prórroga legal, ejerció la acción idónea a su pretensión, razón por la cual no puede prosperar el pedimento de inadmisibilidad de la demanda hecho por el arrendatario demandado para ser resuelto como punto previo al fondo en la sentencia definitiva, y ASI SE DECIDE.
CUARTO: En cuanto al fondo del asunto debatido, establecido que el contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, tiene la naturaleza de contrato a tiempo determinado, cuya prórroga legal expiró, aprecia este juzgador que ello tipifica el supuesto de hecho contemplado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra: ¨La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.¨, en virtud de lo cual la acción de cumplimiento de contrato de la obligación de entrega a la arrendadora el inmueble arrendado por expiración de la prorroga legal, accionada en contra del arrendatario demandado, debe prosperar y ASI SE DECIDE.
En relación a los pedimentos accesorios a la entrega material del inmueble arrendado, esto es, que dicho inmueble sea entregado en las mismas condiciones de mantenimiento y conservación en que fue recibido, hechas todas las reparaciones necesarias a tal fin, y los pagos e indemnizaciones reclamadas, se observa que: En relación al estado de mantenimiento y conservación en que debe ser entregado el inmueble arrendado al vencimiento de la relación contractual arrendaticia, cabe indicar que los artículo 1.594 y 1.597del Código Civil estipulan en su conjunto que el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador y que es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, lo cual se concatena con el contenido de las cláusulas SEPTIMA y DECIMA SEGUNDA del contrato en las cuales el arrendatario declara que recibe el inmueble en perfecto estado de conservación y en ese mismo buen estado se compromete a regresarlo, en virtud de lo cual, tal como lo pide en su escrito de demanda la parte actora, el inmueble arrendado debe ser entregado por el demandado en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió, lo que incluye, que se establecen en el contrato en las referida cláusulas y solvente de todos los servicios que le son inherentes debiendo entregar los soportes, recibos o comprobantes de tales solvencias, y ASI SE DECIDE.
En relación al canon mensual de arrendamiento, de acuerdo a los recibos, copias cálcales y fotostáticas de planillas de depósitos y vouchers de cheques, para el mes de febrero de 2007, fecha del último recibo entregado a la arrendadora al arrendatario, era la cantidad de tres mil novecientos cuarenta y seis Bolívares con noventa y un céntimos (Bs. 3.946,91), la cual, aceptada y probada por las partes, se toma como el canon mensual de arrendamiento del inmueble hasta el mes de febrero de 2007, de lo que debe derivarse que tal monto fue el canon mensual de arrendamiento hasta la expiración natural del contrato que ocurrió el 30 de abril de 2006, iniciando la prorroga legal el 1º de mayo de 2007, estipulando, en su artículo 38, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, existiendo en el caso que nos ocupa un convenio entre las partes cual es el índice inflacionario, elemento que debe tomarse en consideración para ajustar el canon mensual de arrendamiento que depósito el arrendatario en la cuenta bancaria de la arrendadora, no teniendo este juzgador los elementos para establecer tal cantidad, lo cual deberá ser establecido por experticia complementaria al fallo, y ASI SE DECIDE.
En relación a las cantidades previstas como penalidad por cada día de mora en la entrega del inmueble arrendado, establecido que la prórroga legal expiró en fecha 30 de abril de 2008, fecha en la cual ha debido el arrendatario demandado hacer entrega del inmueble arrendado, que en el contrato de arrendamiento se estableció una penalidad por mora en la entrega del inmueble en el equivalente de ocho unidades tributarias (8 UT) y que a la fecha de la presente sentencia han transcurrido cuatrocientos veintiséis (426) días al 30 de junio de 2006, de la simple operación matemática de multiplicar el valor de la unidad tributaria, hoy, en la cantidad de cincuenta y cinco Bolívares (Bs. 55) por ocho (8) se obtiene la suma de cuatrocientos cuarenta Bolívares (Bs. 440) que a su vez multiplicado por el indicado número de días, arroja un monto indemnizatorio de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 187.440,oo) , que siendo una penalidad indemnizatoria pactada en el contrato y contemplada en la ley en los artículos 1.276 del Código Civil, debe ser honrada por el demandado como justa compensación de los daños y perjuicio ocasionados a la demandante por la mora en la entrega del inmueble arrendado, y ASI SE DECIDE.
Finalmente debe referirse este juzgador en relación a la medida preventiva de secuestro decretada y practicada en la causa, observando del voluminoso cuaderno de medidas, que si bien tal medida, en teoría fue practicada por el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 1º de octubre de 2008, según evidencia la respectiva acta que consta al cuaderno de medidas a los folios 55 al 58, ambos inclusive, constando de tal acta que se le otorgó al demandado un plazo de diez (10) días hábiles para desocupar voluntariamente el inmueble, dejándolo bajo la guarda y custodia de la depositaria judicial designada, ordenándose expedir a la misma las respectivas credenciales para la desocupación del inmueble arrendado, en el caso de que el demandado no procediese voluntariamente a su desocupación en el plazo que se le otorgó para ello, posteriormente a lo cual el demandado alegó que la actividad que se desarrollaba en el inmueble, consistía en la elaboración de alimentos, fiambres y similares, teniendo la misma protección de rango constitucional en garantía de la seguridad alimentaria del país, a tenor de lo consagrado en el artículo 305 de la vigente constitución, lo que determinó que la comisión fuese devuelta sin llevarse a cabo en la práctica la medida en cuestión, coincidiendo ello con el hecho de que la prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble arrendado que se decreto librándose los correspondientes oficios, tampoco se materializó, por lo que recibida la comisión en cuestión en el tribunal de la causa, se procedió a oficiar, en fecha 10 de diciembre de 2008, a la Superintendencia de Silos, Almacenes y Depósitos Agrícolas adscrito al Ministerio de Alimentación, requiriendo información sobre las prerrogativas legales del establecimiento que funciona en el inmueble, respondiendo el ente requerido, en oficio SADA/09/Nº0004, de fecha 06 de enero de 2009, que consta al folio 138 del cuaderno de medidas, que la empresa no gozaba de ninguna prerrogativa o privilegio especial derivados de actos u obligaciones legales, lo que otorgó a este juzgador la libertad de decidir lo que conforme a derecho juzgaba procedente en el caso sin tener dudas al respecto de que su fallo pudiese colidir con algún régimen de protección constitucional o legal.

VI
DECISIÓN

En mérito de las anteriores razones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR la demanda intentada por la sociedad mercantil BLASO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha, 7 de abril de 1981, bajo el Nº 39, tomo 18-C, en contra del ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, de nacionalidad española, titular de la cédula de identidad Nº E-917.921 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y en consecuencia, condena al demandado a lo siguiente:
PRIMERO: entregar a la demandante el inmueble arrendado constituido por el galpón Nº 3, que forma parte de un conjunto de tres (3) galpones, construidos en la parcela P-9, al final de la calle 107, de la urbanización Terrazas de Castillito, del Municipio San Diego, consistiendo dicho inmueble en una nave industrial, provista de un módulo delantero de dos plantas de oficinas, baños, una nave o galpón y al fondo una mezzanina contentiva de otra oficina, más dos (2) baños. Adicionalmente el inmueble tiene para su uso exclusivo un patio posterior y uno lateral descubierto. Dicho inmueble deberá ser entregado en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió el arrendatario y de la forma estipulada en las cláusulas contractuales TERCERA y DECIMO SEGUNDA, lo cual incluye el buen estado de frisos, pinturas, limpieza general, así como el buen funcionamiento de las instalaciones eléctricas, sanitarias y contra-incendios, baldosas, pisos, vidrios y demás accesorios del inmueble y solvente de todos los servicios que le son inherentes debiendo entregar los soportes, recibos o comprobantes de tales solvencias y en omisión de ello deberá sufragar las reparaciones necesarias y pagar los servicios adeudados hasta la efectiva entrega del inmueble arrendado a la demandante. Si el inmueble presentaré daños deberá practicarse una experticia complementaria al fallo para determinar el monto de las correspondientes reparaciones, cantidad que deberá ser igualmente pagada por el arrendatario.
SEGUNDO: a pagar a la demandante, por concepto de penalidad indemnizatoria por la mora diaria en la devolución del inmueble arrendado, desde el día primero de mayo de dos mil ocho (1º-05-2008), fecha en que debió hacer entrega del inmueble arrendado, hasta el día treinta de junio de dos mil nueve (30-06-2009), la suma de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLILVARES (Bs. 187.440, oo). Esta suma resulta de multiplicar por ocho (08) el monto de la Unidad Tributaria, que asciende hoy a la suma de cincuenta y cinco Bolívares (Bs. 55,oo), que es la suma contractualmente pactada como penalidad por cada día de mora en la devolución del inmueble arrendado y por el tiempo transcurrido dentro de las fechas señaladas.
TERCERO: a pagar a la demandante, igualmente por concepto de penalidad indemnizatoria la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 440,oo), por cada día que transcurra sin entregar el bien arrendado, desde el 1º de julio de 2009, hasta la definitiva entrega de dicho bien, en las condiciones indicadas en el numeral primero de esta dispositiva.
CUARTO: pagar a la demandada por concepto de ajuste bimensual del canon mensual de arrendamiento de los meses comprendidos entre mayo de 2007 y abril de 2008, ambos inclusive, período que se correspondió a la prórroga legal de la cual hizo uso el arrendatario demandado, la cantidad que resulte de aplicar bimensualmente el índice inflacionario de los dos (2) meses anteriores, partiendo de la cantidad de tres mil novecientos cuarenta y seis Bolívares con noventa y un céntimos (Bs. 3.946,91), adicionalmente al IVA que resulte de dicha cantidad, monto éste cuyo cálculo presenta cierta complejidad, por lo que no puede ser calculado por este juzgador, quien ordena una experticia complementaria al fallo para su determinación, la cual se deberá realizar en base a los parámetros indicados en este numeral de la dispositiva del fallo.
Tal como se solicita y tomando en consideración que el criterio convenido para calcular el monto diario de la penalidad indemnizatoria por el retardo en la entrega del inmueble arrendado fue el valor de la Unidad Tributaria, se acuerda que los montos definitivos a pagar según el fallo, deben reajustarse o recalcularse con base al valor que tenga la Unidad Tributaria al momento de la cancelación de dichas sumas, y hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, en las condiciones en que fue pactado en el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes procesales en fecha 1º de mayo de 2004. Todo a justa regulación de experto.
Visto que consta en el expediente que, no obstante el desahucio, expirada la prórroga legal, el demandado hizo un depósito en la cuenta bancaria del demandante y posteriormente a ello procedió a consignar cantidades equivalentes al canon mensual de arrendamiento que según sus cálculos y aplicados los ajustes inflacionarios es el monto del canon mensuales de arrendamiento que para tales mensualidades hubiesen correspondido, se establece que tales cantidades, esto es, la depositada en la cuenta bancaria de la arrendadora y las consignadas en el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente Nº 7.781, se imputen a los montos que debe pagar el demandado, quedando reducida la respectiva condenatoria en la sumatoria de tales cantidades y quedando tales cantidades a la libre disposición de la demandante.
Se condena en costas al demandado por haber resultado totalmente vencido en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil..
En virtud de que el presente fallo fue dictado fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes.
Publíquese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los veintiún (.21 días del mes de julio de Dos Mil Nueve. Años: 199º y 150º.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria Temporal,

Abog. NANCY REA ROMERO

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las tres de la tarde. (3:00 p.m.)
La Secretaria Temporal,

Exp. N° 52.466/pp.-