TSJ Regiones - Decisión

“VISTOS” Sin conclusiones de las partes.- La presente causa se inicia mediante interposición de demanda incoada por el Abogado, WILFREDO FEO KRISCHKE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-13.597.128, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 99.604, y de este domicilio, Apoderado Judicial de las ciudadana AMANDA RIVERO DE KRISCHKE, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Nro. V-396.348, y de este domicilio en contra del ciudadano JUAN CARLOS CASTILLO SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-7.091.365, y de este domicilio, por DESALOJO.- Alega la parte actora que celebro contrato de arrendamiento privado con el ciudadano, JUAN CARLOS CASTILLO SANCHEZ , un inmueble constituido por el Apartamento N° B-8, ubicado en el Tercer Piso del Edificio “B”, Grupo número 1,tipo 19 de la Urbanización MICHELENA, de la Parroquia San Blas (antes Municipio Blas) ( antes Distrito Valencia ), del Estado Carabobo; en el año 1996, donde se estableció un canon de arrendamiento en la cantidad de ciento cincuenta bolívares Fuertes (Bs. 150, 00) bolívares mensuales, renovándose el mismo en varias oportunidades convirtiéndose dicho contrato a tiempo indeterminado visto que el contrato no fue renovado, y han pasado nueve años de la primer contrato, . Alega además que el arrendatario ha incumplido con el pago correspondiente a los meses Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 así como Enero, Febrero, Marzo Abril, Mayo, Junio Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2008 enero, febrero, marzo abril del 2007, es decir 17 meses de cánones de arrendamiento vencidos e insolventes.
El 04/11/2008, se admite la demanda.
Riela al folio 113 escrito de reforma de la demanda y consignación de de Poder Apud Acata otorgado al Abogado WILFREDO FEO KRISCHKE, por la parte demandante.
El 14 de Noviembre de 2008, se admisión Reforma de la demanda
El 10-12-2008, la alguacil consigna diligencia manifestando que fue imposible practicar la citación.
El 13-01-2009 el actor solicita la citación por carteles.
El 14-01-2009 el Tribunal acuerda la citación por carteles.
El 9-02-2009, la parte actora consignando los ejemplares donde consta la citación por carteles y el 10-02-09 el tribunal los agregas.
El 26-02-2009, la secretaria diligencia manifestando haber fijado cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.
El 16-03-2009 el Tribunal, oyendo apelación en solo efecto devolutivo de Sentencia interlocutoria de fecha 09 de marzo del 2009, y ordenando remitir cuaderno separado de medidas al tribunal de Alzada.
En fecha 24.03-09, la parte actora solicita se designe defensor de oficio al demandado de auto.
El 24-03-2009 el actor solicita, nombramiento de defensor ad-litem.
El 25-03-2009 el Tribunal designa defensor de oficio a la ciudadana MARIANELLA GODOY.
El 30-03-2009 el alguacil manifestando haber notificado a la defensora de oficio abogada MARIANELLA GODOY
El 01-04-2009 la defensora de oficio designada aceptación el cargo.
El 6-04-2009 el demandado asistido de abogado, se da por citado en el presente juicio
El 13-04-2009, el demandado procede a contestar la demanda.
Abierto el Juicio a pruebas, solo la parte demandante consigna escrito en los términos allí expuestos.
Consta la folio 156 diligencia del Abogado Wilfredo Feo, donde sustituye Poder a la abogada KELLY ALEJANDRA MELENDEZ, inscrita en IPSA bajo el N° 129.720.
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Desalojo arrendaticio y aduce en su escrito de reforma de la demanda, que en el año 1996 suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano JUAN CARLOS CASTILLO SANCHEZ , sobre un inmueble constituido por el Apartamento N° B-8, ubicado en el Tercer Piso del Edificio “B”, Grupo número 1,tipo 19 de la Urbanización MICHELENA, de la Parroquia San Blas (antes Municipio Blas) ( antes Distrito Valencia ), del Estado Carabobo; dicho contrato fue renovado varias oportunidades, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto han pasado nueve (9) años; no obstante el 1 de mayo de 2005 luego de un acuerdo con el inquilino se celebro otro contrato por seis meses a tiempo determinado, tal como se desprende de la cláusula Tercera del contrato privado. Por desacuerdo en el canon el inquilino demandado procedió a consignar por ante el Tribunal Primero de Municipio, expediente N° 229.
Así mismo arguye, que curso por ante el Tribunal Quinto de Municipio, expediente N° 1122 demanda por Desalojo, la cual, fue decidida el 08 de julio de 2008 siendo su declaratoria Sin Lugar, Sentencia que quedo firme, ya que la misma no fue recurrida.
Por otra parte alega que el contrato de arrendamiento a plazo fijo concluyo el 01 de noviembre de 2005, por lo cual ha operado la tacita reconducción de Ley y que la relación a tiempo determinado se convirtió en una relación arrendaticia sin determinación de tiempo. Además señala que desde el 19 de junio de 2007, fecha en que consigno el canon de arrendamiento del mes de mayo de 2007 ha incumplido con la consignación de los pagos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agostó, septiembre y octubre del 2008, es decir, diecisiete meses, tal como se evidencia de la copia certificada del expediente de consignaciones, marcado con la letra “B”.

POR SU PARTE LA DEMANDADA:
Opone en el acto de la litis contestación las cuestiones previas y solo se limita a invocar la falta de jurisdicción del juez de la causa e incompetencia geográfica del mismo según lo establecido en el artículo 346 ordinal 1ro.
Así mismo opone la cosa juzgada, por considerar que el mismo objeto, petición y pretensión fue decidida a su favor en sentencia decretada por el Juez Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo según expediente 1122.
También opone la contenida en el artículo 346 ordinal 11°
Reconoce lo reclamado por la parte actora, relativo a la falta de pago de los cánones de arrendamiento
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
PRIMERO:
Conforme se promovió cuestiones previas en la contestación de la demanda, toca a este Tribunal decidirlas tal como lo estatuye la ley especial que rige la materia.
En consecuencia tenemos que en el acto de la litis contestación la demandada, interpuso la cuestión previa, contenida en el artículo 346 ordinal 9 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la cosa Juzgada y siendo la oportunidad para Decidir de Conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario; este Tribunal lo hace tomando en cuenta lo siguientes:
Aduce el demandado que opone la cosa juzgada pues considera que el mismo objeto, petición y pretensión ya fue tratada y decidida a su favor, en sentencia definitiva, decretada por el juez quinto de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, según expediente 1122.

Sobre este particular el tribunal observa:
En este orden de ideas, esta Juzgadora, estima conveniente establecer algunas consideraciones sobre la cosa Juzgada, la cual, tiene por objetivo alcanzar la certeza en el resultado de los litigios, definir concretamente las situaciones de derecho, hacer efectivas las decisiones jurisdiccionales y evitar que las controversias se abran indefinidamente con perjuicio de la seguridad jurídica y el orden social del Estado.
La autoridad de la cosa Juzgada no procede sino a respecto de que ha sido objeto de la Sentencia. Es necesario de que la cosa Demandada sea la misma; que la nueva demanda este fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que ésta venga al Juicio con el mismo carácter del anterior. La institución de la cosa Jugada esta destinada en garantizar fuera del proceso los resultados del Juicio, atribuyendo certeza jurídica, o sea, está destinada a hacer valer para siempre, en el futuro. Para que proceda la Autoridad de la cosa Juzgada, según se desprende del Artículo 1395 del Código Civil, es necesario además de la Identidad de objeto y de causa, que las personas que hayan actuado en el proceso anterior, sean jurídicamente las mismas que hayan venido al mismo juicio.
Subsumiendo lo antes expuesto al caso que nos ocupa, se observa de la copias fotostática contentiva de la sentencia dictada en fecha 08 de julio de 2008, por el Juzgado de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, expediente 1122, específicamente en la parte motiva del presente fallo lo siguiente: “…. Tomando en cuenta que la acción de Desalojo es improcedente, porque la demanda se presento estando vigente un contrato a tiempo determinado…”.
Ahora bien, en el caso que hoy nos ocupa, aparece como demandante WILFREDO FEO KRISCHKE, Apoderado Judicial de las ciudadana AMANDA RIVERO DE KRISCHKE, y como demandado el ciudadano JUAN CARLOS CASTILLO SANCHEZ, es decir, existe coincidencia con respecto a las partes que intervienen en ambos juicios, y el carácter con que actúan. El fin perseguido en el presente caso, es el Desalojo Arrendaticio del contrato a tiempo indeterminado, siendo así, a todas luces se evidencia que la causa llevada por ante el mencionado Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, NO se relaciona con la causa de marras y el derecho reclamado NO es el mismo que peticiona el demandante en ambos juicios, por lo que a criterio de quien aquí sentencia, para que opere la cosa juzgada estos requisitos deben ser concurrentes; En merito a lo expuesto esta cuestión previa opuesta debe declararse SIN LUGAR. Y así se decide.

SEGUNDO:
Ahora bien, en cuanto a la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11, del Código de Procedimiento Civil. Relativa a la Prohibición de la Ley de admitir la acción Propuesta o cuando solo se admite por determinadas causales.
En el caso de autos, el demandado en el acto de la contestación a la demanda, fundamenta la cuestión previa opuesta en lo siguiente:
“…- Por que según lo establecido en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, solo podrá demandarse el Desalojo de inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado y nunca un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, para que un contrato de arrendamiento de un inmueble a tiempo determinado se transforme en indeterminado debe operar la tacita reconducción, es decir que el arrendador o propietario del inmueble otorgado en arrendamiento reciba el pago de canon de arrendamiento en sus manos y le entregue al arrendatario su correspondiente recibo, en el presente caso no se ha producido este supuesto…”.

Expuesto lo anterior, corresponde a este Tribunal realizar algunas precisiones para decidir el presente asunto; En este sentido, no le esta dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido, para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, solo cuando dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contrario al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.
En este orden de ideas y a los fines de determinar cual era la acción idónea para interponer la presente demanda; quien aquí decide, considera que es ineludible estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual, es la Resolución del Contrato de Arrendamiento. En este sentido, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
En cuanto al contrato objeto del presente juicio que corre inserto al folio 10 y 11, se desprende de la cláusula Tercera:
“ La duración del presente contrato es de SEIS (06) MESES, plazo fijo, contados desde el primero (01) de mayo del año 2005 hasta el primero (01) de noviembre del año 2005”.
De allí que a los fines de dilucidar la situación planteada, este Tribunal entra a decidir lo alegado por las partes y en este sentido considera importante realizar un breve estudio del contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.

Pues bien el contrato objeto de la acción según su contenido fue fijado a tiempo determinado, es decir de seis (6) meses contados a partir del 01-05-2005, y su duración fue fijada en la Cláusula Tercera. Y siendo estas cláusulas el punto bajo examen, corresponde a quien decide determinar cual fue la intención de las partes al suscribir el contrato objeto de la controversia. El cual fue fijado en principio a tiempo determinado y es obvio, que si el contrato señala una fecha fija para su terminación, (01-11-2005) sólo podrá entenderse como renovado a tiempo indeterminado, si una vez llegada tal fecha, se deja al arrendatario en posesión del inmueble y se producen ciertas circunstancias de las cuales se puede deducir que se ha efectuado dicha renovación, como seria el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fecha y no sea notificado el desahucio. Circunstancia que sucedieron en el caso de auto, pues si bien el inquilino se dejo en posesión del inmueble arrendado y este cumplió con su obligación principal, la cual es pagar los cánones de arrendamiento, es decir, de los meses sucesivos; Diciembre, 2005, Enero, Febrero, Marzo y siguiente del 2006, tal como se desprende de la primera consignación inquilinaria (folio 14,15 y 16), específicamente el demandado inquilino consigno del mes de junio del año 2005; por lo que evidentemente el contrato se renovó; estas dos causales deben ser concurrente para que opere la tacita reconducción; que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado. Y así se declara.
Es por lo que este tribunal, acogiéndose el criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, que la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces, en virtud de lo dispuesto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil; Declara que la naturaleza del contrato de arrendamiento que hoy nos ocupa es a tiempo Indeterminado y así se establece.
En relación a lo expuesto, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO:

Aprecia este Tribunal que el punto controvertido se circunscribe, en el desalojo del contrato de arrendamiento, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agostó, septiembre y octubre del 2008, es decir, diecisiete meses, tal como se evidencia de la copia certificada del expediente de consignaciones, marcado con la letra “B”.
Por su parte el demandado, manifiesta expresamente en el acto de la Litis contestación …
“ En otro orden de ideas y honor a la verdad le informo su señoría que fue mi esposa la ciudadana MARIBEL IGLESIAS quien no quiso consignar en los Tribunales respectivos los cánones de arrendamiento quizás lo hizo por problemas maritales y conyugales que hemos tenido, yo me entere de esta mala noticia estos recientes días atrás, quise cancelar toda la deuda pero el mal ya estaba hecho…”. (Negrilla del Tribunal)
En este orden de ideas es evidente el reconocimiento que hace el inquilino-demandado, al señalar que “fue su esposa la ciudadana MARIBEL IGLESIAS quien no quiso consignar en los Tribunales respectivos los cánones de arrendamiento…”… yo me entere de esta mala noticia estos recientes días atrás, quise cancelar toda la deuda pero el mal ya estaba hecho…”
De manera que, en consideración a lo expuesto este Tribunal, aprecia que el demandado JUAN CARLOS CASTILLO SANCHEZ, admite los hechos concretos que sirven de base a la pretensión deducida tales como el incumplimiento de los cánones de arrendamiento reclamados por el actor y además admite la relación jurídica existente con la demandante AMANDA RIVERO DE KRISCHKE, por lo que el demandado incurre en el animus confitendi, al reconocer o aceptar los hechos relevantes en la litis.
En consecuencia el declarante, es decir, el demandado al reconocer el hecho justamente ante su contraparte, le releva de la prueba; al demandante. En virtud al llamado principio de adquisición procesal, según el cual todo lo manifestado en estrados o en un instrumento por uno de los litigantes puede ser redargüido contra él por su antagonista. Los resultados de las actividades procesales son comunes entre las partes, y por lo tanto, una puede aprovechar el acto o declaración de la otra. Y así se declara.
Ahora bien este tribunal observa, que la parte accionante plantea su pretensión ad-initio en una causal ajustada a derecho, la cual es el Desalojo Arrendaticio por incumplimiento de una de las obligaciones principales del arrendatario como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, tal como lo consagra el articulo 1.592 del Código Civil, es decir, que tal obligación, no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, por cuanto de no pagarse, se desvirtuaría la naturaleza Jurídica del contrato de arrendamiento, el cual es oneroso por naturaleza. Como es evidente y dada la naturaleza del contrato la carga de la prueba sobre la solvencia, la cual tiene por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino, es decir, el demandado, quien tendrá que oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo.
En relación, a los meses reclamados y a las consignación arrendaticia emitidos por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aprecia quien aquí decide, lo siguiente; el inquilino - demandado consigno en el expediente N° 229. de la siguiente manera; En consecuencia este Tribunal observa; que el ultimo Numero de deposito que aparece al folio 92, es el N° 2859039 de fecha 19-06-2007, subsiguientemente al folio 94 consta recibo de la misma fecha donde se menciona que el canon corresponde al mes de mayo 2007. Por lo que es evidente que el inquilino se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento reclamados correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agostó, septiembre y octubre del 2008, pues bien, el inquilino incumplió con lo establecido en el articulo 51 parte in-fine de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y asi se establece.
En consecuencia, quedo demostrado que el inquilino ciudadano JUAN CARLOS CASTILLO SANCHEZ, incumplió una de sus obligaciones principales, como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, a tenor de lo establecido en el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, al no pagar los mes reclamados por la parte actora, y ello acarrea el DESALOJO, por falta de pago. Y así se declara.