TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DELOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUINDE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: RAFAEL HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad N° 346.957 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: WILMA GRACIELA MORENO, abogado en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A bajo el número116.287.

DEMANDADO: NELLY JOSEFINA NÚÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N° 8.442.704.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: No constituyo Apoderado Judicial estando asistida por el abogado Víctor III Rodríguez, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 102.607.

MOTIVO: DESALOJO

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: 2144/09

Se inicia el presente procedimiento por demanda interpuesta por el ciudadano Rafael Hernández asistido por el abogado Wilma Graciela Moreno, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 08 de Mayo de 2009, contra Nelly Josefina Núñez, correspondiéndole por sorteo su conocimiento a este despacho.
Admitida la demanda en fecha 19 de Mayo de año 2009, se emplazó a la demandada a comparecer el segundo (2do) día de despacho siguiente después que constará en autos su citación a dar contestación a la demanda, ordenándose librar la compulsa de ley que se entregó al Alguacil del despacho a los fines de su practica.
En fecha 28 de Mayo de 2009, el Alguacil del despacho consigna recibo de citación debidamente firmado dando cuenta al Tribunal de haber practicado la citación personal de la demandada.
En fecha 02 de Junio de 2009, la demandada de autos asistida de abogado consigna Escrito de Contestación de demanda.
Abierta la causa a pruebas por imperio de la ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, Consignando la accionante escrito de pruebas en fecha 15 de Junio de 2009, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fechas y, la accionada consigno escrito de pruebas en fecha 17 de Junio del mismo año, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha.
En fecha 02 de Julio de 2009, se difiere la publicación del fallo por cinco días de despacho, por asuntos preferentes del tribunal.
Estando la presente causa en estado de sentencia el tribunal pasa a hacerlo con fundamento a las consideraciones siguientes:
Abierta la causa a pruebas por imperio de la ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, Consignando la demandada escrito de pruebas en fecha 12 de Junio de 2009, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fechas y, la demandante consignó escrito de pruebas en fecha 17 de Junio del mismo año, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha.
En fecha 01 de Julio de 2009, se difiere la publicación del fallo por cinco días de despacho, por asuntos preferentes del tribunal.
Estando la presente causa en estado de sentencia el tribunal pasa a hacerlo con fundamento a las consideraciones siguientes:

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Nelly Josefina Núñez,
Sobre el inmueble ubicado en la Calle Miranda Sur, N° 12, Sector La Boquita Centro, Municipio San Joaquín del Estado Carabobo, prorrogable por seis meses, siempre que no participaran las partes su deseo de no prorrogar con treinta días de anticipación al vencimiento del termino o de sus prorrogas.
Que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00).
Que la arrendataria ha incumplido la cláusula segunda del canon de arrendamiento al no cumplir con la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses Marzo a Diciembre de 2008 y de Enero a Marzo de 2009, por lo que haciendo uso de lo preceptuado en la cláusula segunda del contrato solicita la desocupación del inmueble, ante la violación del contrato con ella firmado.
Que la demandada de autos ha violado la cláusula cuarta del contrato al darle un uso distinto al señalado en el mismo, la cual utiliza como sede de una O.C.V., así como la cláusula sexta, que prohíbe expresamente hacer modificaciones al inmueble, adeudando servicios públicos prestados al inmueble.
Que acude a solicitar la desocupación del inmueble objeto del contrato, estableciendo la cuantía en Cuarenta y Siete unidades Tributarias. Abierta la causa a pruebas por imperio de la ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, Consignando la accionante escrito de pruebas en fecha 15 de Junio de 2009, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fechas y, la accionada consigno escrito de pruebas en

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Niega rechaza y contradice lo alegado por la demandante, por cuando habitó el inmueble no poseía las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad, en contravención al artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que declara ilícito el arrendamiento de viviendas urbanas y suburbanas que no posean las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad, es decir las comúnmente denominadas ranchos.
Que desde el año 2004, ha construido y mejorado el inmueble con su propio peculio.
Que a objeto de mejorar las relaciones y resolver el problema, se dirigió a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de San Joaquín, instándole a consignar la documentación que lo acreditara como dueño del inmueble y al no hacerlo y al no hacerlo, no cancelar el canon de arrendamiento hasta que no apareciera el nuevo dueño.
Solicita se decrete sin lugar la demanda y solicita se decrete una medida cautelar a su favor, que le impida al demandante la entrada al inmueble a los fines de que sea respetada la privacidad el grupo familiar.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE:
Presentó copias fotostáticas de los siguientes documentos:
Certificado de Solvencia expedida por la alcaldía del Municipio San Joaquín, Dirección de Hacienda, a nombre de Genaro Hernández.
Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble, donde queda evidenciado que Gregorio Alberto Camacho le vende al ciudadano Genaro Hernández, el inmueble objeto del presente litigio. Comunicación remitida a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Joaquín, donde pone en evidencia las violaciones que señala en su escrito libelar.
Copia fotostática de acta de nacimiento de Víctor Julio Hernández Ysla, hijo de Genaro Hernández y su esposa Blanca de Hernández.
Copia fotostática del Certificado de Defunción de Genaro Hernández. Cuya muerte acaeció el 29 de Marzo de 1997.
Copia fotostática de acta de nacimiento de Mario José Hernández Ysla, hijo de Genaro Hernández y de su esposa Blanca de Hernández.
Copia fotostática del contrato de arrendamiento, donde se establecen las cláusulas que rigen la relación arrendaticia entre el demandante de autos, Rafael Ángel Hernández y Nelly Josefina Núñez.
Dichas copias fotostáticas no fueron impugnadas por la parte a quien de les opuso, por lo que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se las tiene como fidedignas.

De ellas se evidencia que el demandante es propietario del inmueble objeto del litigio que se lleva en la presente causa, sino de manera directa por representación de su ascendiente premuerto, Genaro Hernández. Y así se declara.

DE LA PARTE DEMANDADA

Consigno Informe del Cuerpo de Bomberos de San Joaquín donde señala las condiciones de riesgo e irregularidades que presenta el inmueble, el cual no fue desconocido por la partea quien se le opuso, por lo que esta juzgadora le da todo su valor probatorio. Del mismo se evidencia que si bien el inmueble presenta algunas condiciones de riesgo, no señala en sus conclusiones que el inmueble no cumpla con las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad, para encontrarse comprendida dentro de las denominadas rancho cuto arrendamiento es ilícito, motivo por el cual la arrendataria debía cumplir con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento. Y así se declara.
Consigno con letras “B” y “C”, recibo de pagos de servicios públicos de luz y agua. Al verificar la fecha de cancelación de los mismos, 06/07/09 (electricidad) y 28/05/09 (agua) se evidencia que la solventación de dichos servicios fue realizada en fecha posterior a la admisión de la demanda por parte del tribunal, lo que significa que para esa fecha el arrendatario incumplía la cláusula sexta del contrato. Y así se declara.
Consignó Copia de acta levantada ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Joaquín donde consta que el demandante no quiso recibir ningún pago. El Tribunal la desestima por cuanto de la misma no se desprende lo alegado por la demandada. Y así se declara.
Consignó copia fotostática de recibo de luz, a fin de evidenciar deuda de luz del inmueble, que manifestó haber cancelado, existente para la fecha de inicio del contrato. El Tribunal desestima dicha prueba, por cuanto el recibo no presenta sello de caja que indique haber sido cancelado. Y así se declara.
Consignó copias fotostáticas de recibo de cancelación por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de San Joaquín de los cánones de arrendamiento del inmueble que ocupa como arrendataria, en ellos se evidencia que la arrendataria le reconoce al demandante su cualidad de arrendador, al cancelarle desde el año 2004 fecha en que se inicia el contrato hasta mayo del 2008, los cánones de arrendamiento del inmueble cuyo incumplimiento se demanda en el presente juicio. Y a sí se declara.
Ahora bien la demandante en su escrito libelar alega que en fecha o8 de Septiembre de 2004, suscribe un contrato de arrendamiento con la demandada plenamente identificada en autos y que a la presente fecha no ha podido cobrarle los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2008, cuyo monto a la fecha asciende a la cantidad de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400,00), vencidos y no pagados incumpliendo la cláusula segunda del contrato.
Conforme a lo anterior la acción deducida es por incumplimiento de contrato de arrendamiento, que es lo que la autora pretende, por haber dejado la arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento de los últimos trece meses.
Ahora bien del contrato de arrendamiento consignado en autos, observa el Tribunal que el mismo se estableció por un lapso de seis meses contados a partir del 08 de Septiembre de 2004, es decir dicho contrato ad initio era un contrato a tiempo determinado, aquel del cual se conoce cuando se inicia y cuando termina, sin embargo vencido el mismo y no habiéndose firmado un nuevo contrafoque regulará la relación arrendaticia se convirtió en un contrato sin determinación del tiempo al producirse la tacita reconducción conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil que establece: “Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada , el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos sin determinación de tiempo”. Al respecto considera esta juzgadora que estamos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que la acción por incumplimiento de contrato, resulta improcedente. Sin embargo acogiéndose al criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de Abril de 2002 que estableció:

…la sala considera que los jueces de instancia estan facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubiesen hechos las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubiesen alegados por ellos. Así la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, solo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia…

Encuentra quien aquí juzga que la calificación jurídica apropiada en el presente juicio es la acción por DESALOJO POR INSOLVENCIA o falta de pago en razón de que la accionada ha dejado de pagar las últimas trece pensiones de alquiler.
Así las cosas comporta verificar si los hechos constitutivos de la presente demanda fueron demostrados por la parte actora y si la parte demandad logra sustentar su respectiva afirmación, en virtud de que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella deba probar su pago o el hecho extintivo.” En este sentido aprecia el tribunal que al momento de contestar la demanda la accionada niega, rechaza y contradice los alegatos formulados por la actora, alegando que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento no contaba con condiciones de sanidad y habitabilidad, pero no demostró dicho alegato en el curso del lapso probatorio, aunado al hecho de prácticamente convino en el alegato de la demandante al señalar que dejo de cancelar el canon de arrendamiento al demandante, luego de haberle reconocido durante muchos años su cualidad de arrendador, motivo por el cual la acción planteada por Rafael Hernández contra Nelly Josefina Núñez debe prosperar. Y así se declara.