REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental Barquisimeto, quince de junio de dos mil nueve 199º y 150º ASUNTO: KP02-R-2009-000423 PARTE DEMANDANTE: INMOLARA C.A., empresa mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 20 de marzo de 2000, anotada bajo el Nº 49, tomo 11-A. REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MARITZA RODRÍGUEZ GARCÍA y PASTOR RODRÍGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.995 y 45.434, respectivamente. PARTE DEMANDADA: SAMUEL ANTONIO MONTES AYOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.468.161 DEFENSOR AD LITEM: VICTOR AMARO PIÑA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 7.204, de este domicilio. MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO I SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA En fecha 30 de junio de 2008 es interpuesto por ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la representación judicial de la empresa mercantil INMOLARA C.A., antes identificada, en contra del ciudadano SAMUEL ANTONIO MONTES AYOLA, antes identificado. Alega el demandante que el día 01 de noviembre de 2007 venció el lapso de la prórroga legal y el arrendatario incumplió su obligación de entregar el inmueble libre de personas y cosas, en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió y a la entera y cabal satisfacción de su representada. En fecha 08 de julio de 2008 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara admitió a sustanciación el presente asunto. En fecha 10 de marzo de 2009, el defensor ad litem de la parte demandada procedió a contestar la demanda, en forma genérica, rechazando, negando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho narrado por la parte demandante. En fecha 22 de abril de 2009, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la firma mercantil actora. En fecha 28 de abril de 2009 la parte demandada apeló de la sentencia definitiva dictada por el precitado Juzgado. En fecha 25 de mayo de 2009 esta Alzada le dio entrada al presente asunto contentivo del recurso de apelación interpuesto. En fecha 01 de junio de 2009 este Tribunal fijó el décimo (10º) día de despacho para el dictado de la sentencia definitiva de apelación de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil . Revisadas las actas procesales quien aquí decide pasa a dictar las consideraciones para decidir del caso que nos ocupa, previa valoración de las pruebas presentadas: II DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS El actor presentó el contrato de administración de fecha 22 de octubre de 2004, que se valora como documento privado. El contrato de arrendamiento anexo a los autos (folio 13), otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara en fecha 27 de octubre de 2004, este Tribunal lo valora como documento autenticado. El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente asunto, anexo a los autos (folio 17), se valora como documento privado. Como documento privado se valoran las instrumentales anexas a los folios 20 al 23. Como prueba de principio de valora la decisión emanada del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 11 de marzo de 2008. Como documento administrativo este Tribunal valora el telegrama enviado por el defensor ad litem al demandado, debido a que el mismo fue consignado con el recibo de Ipostel, mediante el cual informan que el telegrama fue debidamente entregado a su interesado III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Corresponde a este Tribunal Superior pronunciarse con respecto al recurso de apelación interpuesto por el ciudadano SAMUEL ANTONIO MONTES AYOLA, antes identificado, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de abril de 2009 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara por medio de la cual declaró Parcialmente Con Lugar la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la firma mercantil INMOLARA C.A., antes identificada. Así las cosas, el a quo ordenó entregar de forma inmediata el bien inmueble ubicado en la carrera 19 entre calles 34 y 35, Edificio Estrella, Local Nº 01, con un área aproximada de CIENTO TRES METROS CUADRADOS (103Mts.2), con las siguientes características: cerramiento en vidrio, una puerta de vidrio, lámparas, piso de granito, rejas de protección, un (01) baño y un (01) área de oficina; alinderado particularmente de la manera siguiente: NORTE: con carrera 19 que es su frente; SUR: apartamento de conserjería y ducto de basura; ESTE: con terreno que es o fue ocupado por Miguel Casas y OESTE: con el pasillo de circulación del edificio, libre de personas y bienes; y; Ordenó a la demandada pagar la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.700,oo) correspondientes al monto del canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento privado, considerada como indemnización por causa de ocupación del inmueble desde la finalización de la prórroga legal, esto es, el 01 de Noviembre de 2007, y hasta el momento en que se publica la sentencia apelada. Tratándose la presente acción de cumplimiento de contrato, pasa este sentenciador a realizar ciertas consideraciones al respecto: El Contrato es definido por nuestro Código Civil en el Artículo 1133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. El Contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones. Ahora bien, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa que es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes. Tal situación viene regulada por el Artículo 1167 del Código Civil, al disponer: “En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. Ahora bien, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: Es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. Así las cosas, tenemos que cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de la resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante. También es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. Dicho esto se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento. Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada. Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas. A los fines de determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, se observa que las partes del presente asunto, vale decir, la empresa mercantil INMOLARA C.A y el ciudadano SAMUEL ANTONIO MONTES AYOLA, suscribieron un primer contrato de arrendamiento, tal como consta en el documento inscrito por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, con vigencia de un año desde el 01 de noviembre de 2004 hasta el 01 de noviembre de 2005, dicho documento se valora como documento autenticado (vid. folios 13 al 16). Posteriormente a ello, las mismas partes suscriben un segundo contrato desde el 01 de noviembre de 2005 hasta el 01 de noviembre de 2006; dicha instrumental se valora como documento privado (vid. folios 17 al 19). En este orden de ideas, se observa que la parte actora cumplió con la carga procesal de probar por ante el a quo la existencia de la relación arrendaticia que existió entre las partes trayendo a juicio los contratos antes indicados, a los cuales este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por no haber sido impugnados por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente. Paso seguido, este Tribunal observa que, tratándose de una relación arrendaticia a tiempo determinado con dos (02) años de duración, el arrendatario tiene derecho a la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé que: “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …omisis… b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.” Ello así, esta Alzada comparte el criterio establecido por ex iudex a quo al considerar que -en el presente caso- la relación locativa data del 01 de Noviembre de 2004 hasta el 01 de Noviembre de 2005 y se renovó a partir de ésta ultima fecha hasta el 01 de Noviembre de 2006, por ende, con una duración de dos (02) años, por lo que resulta plenamente aplicable la consecuencia establecida en el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece un lapso de un (01) año de prórroga legal, y habiéndose agotado la extensión que legislativamente el mismo artículo confiere en fecha 01 de noviembre de 2007, debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora y así se determina. En consecuencia, este Tribunal observa que la actora tiene derecho al pago de la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.700,oo) correspondientes al monto del canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento privado, considerada como indemnización por causa de ocupación del inmueble desde la finalización de la prórroga legal, esto es, el 01 de Noviembre de 2007 hasta el momento en que se publica la presente decisión. En lo que respecta a la pena pecuniaria solicitada por la parte demandante relativa a la cantidad de Bs.23,33 diarios hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, este Tribunal la niega, siendo que ha sido acordada la indemnización por causa de ocupación del inmueble indicada en el párrafo anterior y así se decide. En fuerza de los razonamientos expresados, resulta forzoso para este Tribunal declarar Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto y como consecuencia de ello se debe confirmar la sentencia definitiva que fue apelada y así se declara. IV DECISIÓN Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano SAMUEL ANTONIO MONTES AYOLA, antes identificado, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de abril de 2009 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la Firma Mercantil “INMOLARA C.A”., contra el ciudadano SAMUEL ANTONIO MONTES AYOLA, previamente identificados. TERCERO: Se ordena a la demandada perdidosa entregar de forma inmediata el bien inmueble ubicado en la carrera 19 entre calles 34 y 35, Edificio Estrella, Local Nº 01, con un área aproximada de CIENTO TRES METROS CUADRADOS (103Mts.2), con las siguientes características: cerramiento en vidrio, una puerta de vidrio, lámparas, piso de granito, rejas de protección, un (01) baño y un (01) área de oficina; alinderado particularmente de la manera siguiente: NORTE: con carrera 19 que es su frente; SUR: apartamento de conserjería y ducto de basura; ESTE: con terreno que es o fue ocupado por Miguel Casas y OESTE: con el pasillo de circulación del edificio, libre de personas y bienes. Igualmente se ordena pagar la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.700,oo) correspondientes al monto del canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento privado, considerada como indemnización por causa de ocupación del inmueble desde la finalización de la prórroga legal, esto es, el 01 de Noviembre de 2007 hasta el momento en que se publica la presente decisión. CUARTO: Se confirma la sentencia definitiva dictada por el a quo QUINTO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión. Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los quince (15) días del mes de junio del año dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación. El Juez Titular Dr. Freddy Duque Ramírez La Secretaria, Abogada Sarah Franco Castellanos Publicada en su fecha a las 3:25 p.m. FDR/Aodh.- La Secretaria, L.S. Juez Titular (fdo) Dr. Freddy Duque Ramírez. La Secretaria (fdo) abogada Sarah Franco Castellano. Publicada en su fecha a las 3:25 p.m. La Secretaria (fdo). La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los quince (15) días del mes de junio del año dos mil nueve (2009) Años 199° y 150°. La Secretaria, Abogado, Sarah Franco Castellanos.