TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el Abogado ELEAZAR NIEVES FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 2.074.245, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 86.260, actuando en su propio nombre, en contra de los ciudadanos PRISCA DEL CARMEN ESTEVEZ ACOSTA y LUIS ACUÑA OSTOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro. V- 14.147.930 y 13.666.936 todos de este domicilio; Por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Plantea su acción por Resolución de Contrato de arrendamiento y aduce que celebro contrato de arrendamiento el 01 de agosto de 2005, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Mango Paradise, N° C-06, en la avenida Universidad frente a la Universidad de Carabobo, según consta de documento autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Valencia, bajo el N° 40, Tomo 123, el cual fue suscrito con los ciudadanos PRISCA DEL CARMEN ESTEVEZ ACOSTA y LUIS ACUÑA OSTOS,; se estableció que la duración era de seis (6) meses revisable a los seis (6) meses, fue pactado como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) hoy cuatrocientos bolívares Fuertes (Bs. 400,00). Así mismo arguye que el 26 de abril de 2008, le participo al arrendatario que el 31 de julio de 2008 que daría por terminado el contrato vigente, en el entendido que si no manifestaba lo contrario por escrito estaría haciendo uso de la prorroga legal, tal como lo dispone la cláusula cuarta del contrato; por otra parte alega que los arrendatarios no han cancelado los cánones de arrendamiento mensual, correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto 2008.-
Fundamenta la presente acción en los Artículos, 1.592, del Código Civil, y 33 y 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En fecha 14/08/2008, se admitió la demanda y se ordena abrir cuaderno separado de medidas.
En fecha 08 de octubre del 2008, la parte actora, solicita la citación de los demandados de auto.
El 10 de noviembre del 2008, la alguacil deja constancia de la imposibilidad de la citación de la ciudadana PRISCA DEL CARMEN ESTEVEZ ACOSTA y LUIS ACUÑA OSTOS
El 12 de noviembre del 2008, el demandante solicita la citación por carteles.
El 12 de diciembre 2008, el actor consigna los carteles
El 30 de enero de 2009 la abogada BERGMAN CELINA MONSTERIO TORRES, consigna poder en representación de los demandados de autos y se da por citada.
En fecha 04 de febrero 2009 contesta demandada en los términos allí expuestos
Abierto el juicio a prueba ambas partes consignaron escritos referentes a sus derechos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Resolución de Contrato de arrendamiento y aduce que celebro contrato de arrendamiento el 01 de agosto de 2005, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Mango Paradise, N° C-06, en la avenida Universidad frente a la Universidad de Carabobo, según consta de documento autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Valencia, bajo el N° 40, Tomo 123, el cual fue suscrito con los ciudadanos PRISCA DEL CARMEN ESTEVEZ ACOSTA y LUIS ACUÑA OSTOS,; se estableció que la duración era de seis (6) meses revisable a los seis (6) meses, fue pactado como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) hoy cuatrocientos bolívares Fuertes (Bs. 400,00). Así mismo arguye que el 26 de abril de 2008, le participo al arrendatario que el 31 de julio de 2008 que daría por terminado el contrato vigente, en el entendido que si no manifestaba lo contrario por escrito estaría haciendo uso de la prorroga legal, tal como lo dispone la cláusula cuarta del contrato; por otra parte alega que los arrendatarios no han cancelado los cánones de arrendamiento mensual, correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto 2008.-
Fundamenta la presente acción en los Artículos, 1.592, del Código Civil, y 33 y 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
POR SU PARTE LOS DEMANDADOS: A través de su apoderada judicial, en la oportunidad de la contestación de la demanda, alega como Punto Previo la perención de la instancia.
Al capitulo I, admite como cierto la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, bajo el N° 40, Tomo 123, en fecha, 01 de agosto de 2005, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Mango Paradise, N° C-06, en la avenida Universidad frente a la Universidad de Carabobo, contrato que debido a sus sucesivas prorrogas paso a hacer un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad a lo establecido en el articulo 1.600 del Código Civil, lo que evidencia que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que la actora debió demandar el Desalojo.
Al capitulo II, denominado de los hechos Controvertidos; niega, rechaza y contradice que el 25 de abril de 2008 se les haya participado que el 31 de julio de 2008 se daría por terminado el contrato, lo cierto es que la notificación señala lo siguiente:…cumplo con notificarles que el contrato de arrendamiento vigente se dará por terminado el 31-07-2008. En tal sentido se suscribirá un nuevo contrato de arrendamiento el 01-08-2008, el cual se fijara como canon de arrendamiento la cantidad UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.1.500,00). Ahora bien en la notificación no se hace referencia del derecho que tienen a la prorroga legal.
Niegan, rechazan y contradicen los siguientes hechos: que estén haciendo uso de la prorroga Legal, en vista de que están en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, que hayan dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y Agosto del 2008, que adeuden la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs.2.000,00) por los meses insolutos y de adeude los meses de abril, mayo, junio y Agosto del 2008, por pago de condominio, que deban la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs. 405,oo).
Argumenta que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Cuatrocientos Bolívares (Bs.400,00) y de una manera arbitraria se aumento en la suma de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500,00), estos pago han sido depositados desde el inicio del contrato a favor de la ciudadana ERIKA NIEVES quien es hija del arrendador y propietaria del inmueble arrendado, en la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento (BOD) N° 0116-0034-44-0000029355, por otra parte en el contrato no se estableció el pago del condominio, sin embargo en vista de que el arrendador no pago el condominio se vieron obligados a pagarlo y así lo han hecho hasta la presente fecha.
Finalmente impugna el anexo marcado con la letra “C” relativo al supuesto estado de cuenta de pago de condominio por la parte actora.

II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Rechaza el alegato de la perención.
Al capitulo II, Invoca el valor probatorio de los recibos no cancelados por los demandados correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto.
Hace valer la misiva enviada a los demandados y solicita la prueba de informe al condominio de Residencias Mangos PARADISE.
DE LA PARTE DEMANDADA: Al capitulo I, prueba la prueba Documental. Depositos bancarios que incluye los mesese de abril, mayo, junio, julio y agosto.
Segundo: Promueve los pagos de condominios, Solvencia por servicio de energía eléctrica, marcado con la letra “Q”. y solicita la prueba de Informe, dirigida a la entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento (B:O:D)

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO:
Conforme las partes demandadas en la contestación de la demanda, alegaron la perención de la instancia, toca a este Tribunal decidirlo como PUNTO PREVIO, en los siguientes términos:
Aduce la parte accionada que la demanda fue admitida por este Tribunal en fecha 14 de agosto del 2008 y en fecha 08 de octubre de 2008 la parte accionante mediante diligencia consigna las compulsas para proceder con la citación de la parte demandada… “Ahora bien revisada las actuaciones se constata que la demanda fue admitida el 14 de agosto de 2008, sin haber consignado las copias simples para la certificación de las compulsa, de lo que se desprende que desde esa fecha, hasta el 8 de octubre del 2008 fecha en que la parte actota consigno los fotostatos, han trascurrido el plazo de treinta (30) días contados desde la admisión de la demanda para que la parte actora cumpliera con la obligación de impulsar la citación…”
Por su parte, el demandante rechaza el alegato de la perención de la instancia, por no ser cierta, ya que la demanda fue admitida el 14 de agosto de 2008, al día siguiente a esa fecha, es decir, el 15 de agosto de 2008 se inicio el periodo del receso judicial, desde el 15 de agosto al 15 de septiembre ambas fecha inclusive, por lo que durante dicho lapso de tiempo se paralizaron y las causas de detuvieron.
Ahora bien, sobre estos dichos este Tribunal, considera que la Casación Venezolana, se ha pronunciado reiteradamente entre cuyas decisiones se citan las siguientes:

“La perención consiste en la extinción del proceso por el transcurso del tiempo previsto en la ley, sin que se hubiese verificado acto de procedimiento capaz de impulsar el curso del juicio.

Este instituto procesal encuentra justificación en el interés del estado de impedir que los juicios se prolonguen indefinidamente, y de garantizar que se cumpla la finalidad de la función jurisdiccional, la cual radica en administrar justicia; y por otra parte, en la necesidad de sancionar la conducta negligente de la parte, por el abandono de la instancia y su desinterés en la continuación del proceso.
En este sentido se observa de la revisión de las actas del expediente:
La demanda fue admitida en fecha 14 de agosto de 2008, el 15 de Agosto hasta el 15 de septiembre de 2008 el tribunal se encontraba en receso judicial.
Posteriormente el 08 de octubre de 2008, la parte demandante comparece ante este Tribunal a los fines de consignar las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa; y el 10 de noviembre de 2008, la alguacil deja constancia que fue imposible la citación de uno de los codemandados (folio 31).
De la actuación siguiente es decir el 12 de noviembre de 2008, a través de diligencia presentada por la actora, en la cual solicita la citación por carteles de los demandados, por auto de 17/11/2008 este Tribunal lo acuerda: En consecuencia desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la diligencia para la compulsa, solamente trascurrieron 23 días, pues bien, el lapso de receso judicial, no se computa para los efectos de la perención.
Aun cuando pudiera darse la perención, considera este Tribunal que la búsqueda de la verdad se erige como objetivo y elemento consustancial de la justicia, por lo que es de una notable necesidad el trámite del presente caso. Y así se establece.

SEGUNDO
Resuelto el punto anterior procede este Tribunal a pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción deducida por la parte actora.
De tal modo, que observa esta Juzgadora que el actor aduce que celebro contrato de arrendamiento el 01 de agosto de 2005, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Mango Paradise, N° C-06, en la avenida Universidad frente a la Universidad de Carabobo, según consta de documento autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Valencia, bajo el N° 40, Tomo 123, el cual fue suscrito con los ciudadanos PRISCA DEL CARMEN ESTEVEZ ACOSTA y LUIS ACUÑA OSTOS; se estableció que la duración era de seis (6) meses revisable a los seis (6) meses.
Por su parte los demandados inquilinos; admite como cierto la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, bajo el N° 40, Tomo 123, en fecha, 01 de agosto de 2005, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Mango Paradise, N° C-06, en la avenida Universidad frente a la Universidad de Carabobo, contrato que debido a sus sucesivas prorrogas paso a hacer un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad a lo establecido en el articulo 1.600 del Código Civil, lo que evidencia que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que la actora debió demandar el Desalojo.
A tal efecto, es ineludible para esta Juzgadora, estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
A los fines de dilucidar la situación planteada, este Tribunal entra a decidir lo alegado por las partes y en este sentido considera importante realizar un breve estudio al contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
Siendo ello así, se evidencia del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de agosto de 2005, autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Valencia, bajo el N° 40, Tomo 123, las partes establecieron su duración en la cláusula tercera en los siguientes Términos:
TERCERA El tiempo de Duración del presente contrato será de seis (6) meses, contados a partir del 01 de agosto de 2005, revisable a los seis (6) meses en el supuesto de que EL ARRENDADOR hiciere uso del derecho a la prorroga que le confiere el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esta será de seis (6) meses, como se establece en el literal “A” de dicha Ley…
De lo antes trascrito se infiere que el contrato de arrendamiento, según la cláusula in comento, fue fijado a tiempo determinado; pues bien, se observa del texto contractual, que el contrato tiene un plazo fijo, es decir, de seis (6) meses revisable a los seis (6) meses; el supuesto de que EL ARRENDADOR hiciere uso del derecho a la prorroga….esta será de seis meses, es decir, aprecia este Tribunal que la intención de las partes al suscribir el presente contrato fue a tiempo determinado, es decir, de seis meses, contados a partir del 1-08-2005 y concluyendo la relación arrendaticia el 1-02-2006, vencido el plazo estipulado, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de seis (6) meses, la cual, espiró el 1 de agosto de 2006 y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Situación que no se presentada en el caso bajo estudio; ya que el arrendador consintió con el pago de los cánones de arrendamiento sucesivos y el inquilino quedo en posesión del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y por vía de consecuencia opero la tacita reconducciòn, que el contrato de arrendamiento se presume renovado y convierte el arrendamiento a tiempo indeterminado.
Es de deducir que estamos en presentencia de un contrato de arrendamiento a TIEMPO INDETERMINADO; en este sentido resulta forzoso, concluir que la acción incoada por el actor no es la idónea, quedando abierta la posibilidad a la parte actora de solicitar el Desalojo del contrato de arrendamiento. Y así se declara.

Finalmente; este Tribunal observa que el contrato objeto de estudio merece pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante, en cuanto a la notificación inserta al folio seis (6), y a los efectos de su valoración, solo indica que el contrato de arrendamiento vigente se dará por terminado 31-07-2008, y tal como se estableció este se convirtió a tiempo indeterminado; así mismo indica que la suscribirán un nuevo contrato de arrendamiento con un canon diferente, es decir, de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES, de tal modo que aprecia este Tribunal que la notificación solamente indica la fecha de culminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

TERCERO
Ahora bien, aprecia este Tribunal que el punto controvertido se circunscribe, en La Resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto 2008, la falta de pago de los servicios públicos y las cuotas de condominio.
Por su parte la demandada, niega la falta de pago de las pensiones inquilinarias reclamadas por la parte actora respecto a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto 2008, y promueve depósitos bancarios que ha efectuado desde el inicio del contrato a favor de la ciudadana ERIKA NIEVES quien es hija del arrendador y propietaria del inmueble arrendado, en la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento (BOD) N° 0116-0034-44-0000029355, por otra parte en el contrato no se estableció el pago del condominio, sin embargo en vista de que el arrendador no pago el condominio se vieron obligados a pagarlo y así lo han hecho hasta la presente fecha.
Esta Juzgadora procede analizar la solvencia o insolvencia de los inquilinos, en su obligación principal, como lo es el pago del canon de arrendamiento.
En este orden de Ideas, se observa, que los depósitos marcados con la letra “A”, 1-2, 3, (folio 59), “B” 1,2,y 3 (folio 60), “C” 1,2, y 3 (folio 61), “D” 1,2 y 3 (folio 62), “E” 1,2,y 3 (folio 63), “G” 1,2,y 3 (folio 64), aun cuando no son objeto de la controversia fueron depositados en la en la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento (BOD) N° 0116-0034-44-0000029355, cuya beneficiaria es la ciudadana ERIKA NIEVES y los cuales solo denotan la continuidad del pago a favor de un tercero que se ha beneficiado de los mismos y los cuales no fueron impugnados por el actor.
En cuanto a los depósitos marcados con la letra “H” 1,2,y 3 (folio 65), “I” 1, (folio 66), correspondiente a los cánones de arrendamiento reclamados de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto 2008, se desprende de la planilla Nro. 151696671 en fecha 25-04-2008, por la cantidad de UN MIL BOLIVARES, el otro signado con el número 158395977 en fecha 21-06- 2008, por la cantidad de quinientos bolívares y el tercero (3) 158783016 en fecha 20-07- 2008, por la misma cantidad de quinientos bolívares y el deposito marcado con el Nro 158126305 de fecha 12-08-2008 e igualmente por la cantidad de quinientos bolívares.

De tales depósitos se evidencia que el mes de abril y mayo fueron consignados acumulativamente; en relación a los depósitos de los meses de junio y julio los mismos fueron consignados extemporáneamente, y el mes de agosto fue pagado dentro del lapso de solvencia a tenor de lo establecido en el articulo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; es decir, los inquilinos incumplió con la obligación de pago correspondiente al mes antes aludido; así mismo aun cuando se pagara de manera acumulativa y extemporáneamente en fechas posteriores, la obligación de los inquilinos era el pago mensual, tal como se pacto en el contrato de arrendamiento en cláusula segunda y no es posible que el mismo sea relajado unilateralmente, y así se establece.
Que concatenados con la prueba de informe de fecha 03 de marzo de 2009 la Entidad Bancaria B.O.D da veracidad de los depósitos que fueron analizados anteriormente.

En consecuencia, se aprecia que los inquilinos PRISCA DEL CARMEN ESTEVEZ ACOSTA y LUIS ACUÑA OSTOS no cumplieron con lo establecido en el artículo 51 parte infine, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de cuyo contenido se desprende que el arrendatario podrá dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad consignar el canon de arrendamiento, circunstancia que no ocurrió en el caso de auto, en lo que respecta a los meses señalado. Y así se declara

En cuanto a los recibos CONTENTIVOS DEL PAGO DE CONDOMINIO DEL Conjunto Residencial “MANGOS PARADISE que cursan a los folios 69, 70, 71, 72, 73 y 74, solo demuestran la solvencia de los inquilinos en el pago de las cuotas de condominios según sus dichos. Aun cuando no se evidencia, en el contenido del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que los inquilinos estén obligados a pagar el condominio. Y así se establece.

En cuanto a los servicios públicos reclamos, por el actor, observa esta tribunal que consta a los autos, marcado con la letra “Q” constancia de solvencia de pago por suministro del servicio de energía eléctrica de fecha 15 de diciembre de 2008, (CADAFE), de cuyo contenido se desprende que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento “no tiene efectos pendientes por cancelar a la empresa hasta la presente fecha”. Este instrumento privado que no fueron desconocidos ni impugnados por la parte demandante, y los cuales prueban la solvencia de los inquilinos – demandados en lo que respecta a los servicios de energía eléctrica. Así se decide.

En cuanto a los recibos no cancelados por los demandados correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto, inserto a los folios 41, 42, 43, 44 y 45 correspondientes a los cinco (5) cánones de arrendamiento vencidos e insolutos. Considera esta juzgadora que nadie puede elaborar unilateralmente una prueba a su favor, en virtud de que los mismos los produce en el proceso la misma persona de quien emana; este tipo de probanza violan el principio de alterabilidad de la prueba. En consecuencia se desestimando su valor probatorio. Y así se establece.