TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DELOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUINDE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: NELSON JOSÉ ARTEAGA ROSA MARIA DIAZ RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, cédulas de identidad Nros 5.378.355 y 6.703.028, respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: VIRGINIA MARGARITA RODRIGUEZ LINARES y JULIO SIMON IRIGOYEN GIL, abogados en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A bajo los números 78.399 y 106.147, respectivamente.

DEMANDADO: JESUS GOMEZ MATA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N° 8.178.550.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: JULIAN ELIAS SALAZAR HERRERA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 32.675

MOTIVO: DESALOJO Y SUBSIDIARIAMENTE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: 2099/08

Se inicia el presente procedimiento por demanda interpuesta por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por la abogado Virginia Margarita Rodríguez Linares, en su carácter de Apoderado Judicial de Nelson Arteaga y Rosa María Díaz, contra Jesús Gómez Mata, en fecha 05 de Agosto de 2008, correspondiéndole por sorteo su conocimiento a este despacho.
En fecha 14 de Agosto de año 2008, se admite la demanda, ordenándose la comparecencia del demandado para el segundo (2do) día de despacho siguientes después que constará en autos su citación a dar contestación a la demanda, librándose la compulsa de ley que se le entregó al Alguacil, a los fines de practicar la citación. En la misma fecha se acordó la apertura del Cuaderno de Medidas.
En fecha 13 de Octubre de 2008, la apoderado Judicial de la parte demandante especifica al Tribunal los meses adeudados por el demandado de autos a los fines de que se decretaran las medidas de secuestro y embargo, las que se decretaron en fecha 24 de Octubre y se materializo la medida de secuestro en fecha 05 de Noviembre de 2008.
En fecha 18 de Noviembre de 2008, comparece el ciudadano Julián Elías Salazar Herrera consignado Poder que le fuera otorgado por el demandado de autos para que se le tenga como parte en el presente juicio.
En fecha 20 del mismo mes y año el apoderado judicial del demandado, consigna Escrito de Contestación de demanda.
Abierta la causa a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho. Consignado sus escritos en fecha 26 de Noviembre del mismo año, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha.
En fecha 03 de Diciembre de 2009, comparece la ciudadana Lidia Giusto, previamente citada por el Tribunal y reconoce los documentos que le fueran presentados, dando fe que hizo los depósitos que en ellos se señalan.
En fecha 18 de Diciembre de 2008, el apoderado judicial del demandado solicita al Tribunal sentencie la presente causa por cuanto ha vencido el lapso probatorio. En la misma fecha el Tribunal hace saber al diligenciante que se dictara el fallo, una vez que conste en autos las pruebas por él requeridas que a la presente fecha no han sido recibidas.

En fecha 29 de Abril de 2009, el apoderado judicial del demandado renuncia a las pruebas promovidas en el Capitulo VI del Escrito de Pruebas por el presentado el cual corre a los folios cincuenta y cuatro (54) y cincuenta y cinco (55) del presente expediente.
En fecha 06 de Mayo de 2009, el tribunal vista la renuncia por parte del apoderado de la parte demandada de las pruebas pendientes fija para sentenciar el quinto (5to) día de despacho.
Estando la presente causa en estado de sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo con fundamento a las consideraciones siguientes:

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA ACTORA:

Que sus representados suscribieron contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Gómez Mata, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Los Naranjillos, Calle El Colegio, Casa N° 11, en fecha 10 de Marzo de 2005.
Que desde la fecha que se suscribe el contrato al 10 de julio de 2008, han trascurrido treinta y ocho (38) meses consecutivos, siendo que el arrendatario solo ha depositado en la cuenta del Banco Provincial, que se estableció en el contrato, la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00), presentado un atraso de dieciocho (18) cuotas mensuales y consecutivas.
Que al incumplir con la obligación de pagar mas de dos pensiones arrendaticias estipuladas en el contrato y conforme a lo que establece el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda por Desalojo y subsidiariamente por Resolución de Contrato de Arrendamiento al ciudadano Jesús Gómez, para que voluntariamente o a ello lo obligue el Tribunal a desalojar el inmueble y cancelar las pensiones vencidas las cuales ascienden a la suma de Cuatro Mil Quinientos Bolívares.
Solicita se decreten medidas de secuestro y embargo y estima la demanda en la suma de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00).

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

Rechaza y contradice todos los hechos como en el derecho la demanda incoada por Nelson Arteaga y Rosa Díaz Rodríguez, por ser inciertos los hechos aducidos y contrarios a derecho, por lo que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hace valer la falta de cualidad o la falta de interés del actor para demandar en el presente juicio por esta vía e igualmente la falta de cualidad e interés de mi representado para ser demandado en el presente juicio, señalando que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado… a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas…”
Solicita de conformidad con el artículo 7 de la citada ley sea declarada inadmisible la demanda.
Que es cierto que existe un contrato de arrendamiento privado, pero hay también un contrato de opción de compra venta de fecha 10 de abril de 2005, mediante el cual dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento, comprometiéndose la arrendadora a destruir el referido contrato.
Que a la firma del citado documento el demandado debía cancelar la cantidad de Diez Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs 10.500.000,00), es decir Diez mil Quinientos Bolívares (Bs. 10.500,00) de los de hoy y que el resto lo iría depositando en una cuenta de ahorros, en la entidad bancaria Banesco, a nombre de Orlando Salvatierra, que es a la persona a quien le depositaban los cánones de arrendamiento.
Rechaza la estimación de la demanda de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y a todo evento solicita se declare sin lugar la demanda con todos sus pronunciamientos legales.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

De acuerdo a la contestación de la demanda quedo como hecho admitido
La celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble el inmueble ubicado en al Urbanización Los Naranjillos, Calle El Colegio N° 11, Guacara Estado Carabobo.
Queda como hecho controvertido si esta vigente el contrato de arrendamiento o se dejo sin efecto por la firma de un contrato posterior.
Si es procedente haber demandado por Desalojo y la causal por la cual se demanda.

CAPITULO PREVIO

Al momento de contestar la demanda, la representación de la parte demandada de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza la estimación de la demanda considerando que la estimación hecha por el accionante en Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500) le resulta exagerada.
Observa quien decide que el accionante en el cuerpo del libelo de demanda señalo que el arrendatario estaba insolvente al deber dieciocho (18) cuotas mensuales y consecutivas, por un valor de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,00). Ahora bien, al realizar una sencilla operación matemática, como lo es multiplicar la cantidad de 250 por 18, el resultado es 4.500, es decir el monto en el cual se estimo la demanda, independientemente de que sean cierto o no lo alegado por el actor en su libelo de demanda, lo cual le correspondía probar durante el lapso probatorio, considerando quien decide que la estimación de la demanda por parte del accionante no es exagerada y esta ajustada a derecho. Y así se declara.

DEFENSA PREVIA
De la falta de cualidad e interés tanto de la persona del actor para demandar por esta vía, así como la persona del demandado. Aunque la representación del demandado no señalo en su escrito de contestación su fundamentación, relacionado con la falta de cualidad propuesta considera quien decide hacer el siguiente señalamiento:
La cualidad es sinónimo de legitimación, este problema se resuelve demostrando que la identidad de la persona que se presenta ejercitando un derecho o un poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita, es su verdadero titular u obligado. En efecto expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a la que la ley concede la acción y la identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.
De la documentación presentada se evidencia que la demandante de autos es propietaria del inmueble objeto de juicio de desalojo y es la persona que funge como arrendadora en el contrato suscrito por las partes, en virtud de lo cual existe esa identidad lógica entre la persona concreta que ejerce la acción y la persona abstracta a quien la ley se la concede, por cuanto no procede la defensa de la falta de cualidad de la persona del actor para demandar en el presente juicio. Y así se declara.
Igualmente de la documentación presentada queda evidenciado que el demandado de autos, ostenta la cualidad de arrendatario, existiendo la identidad lógica entre la persona concreta contra quien se ejerce la acción y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, por lo que la defensa propuesta de falta de cualidad del demandado para estar en el presente juicio es improcedente. Y así se declara.
Ahora bien del contenido de su contestación de la demandada pareciera que la falta de cualidad o interés a la que hace referencia la representación del demandado esta referida a la acción interpuesta cuando señala que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 establece “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales: a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas”.
Ahora bien los accionantes de autos, al momento de introducir su demanda lo hacen por desalojo y subsidiariamente por resolución de contratos, esto con la finalidad de que de no proceder el desalojo el tribunal se pronunciare sobre la resolución del contrato de arrendamiento. Sin embargo del análisis del contrato de arrendamiento presentado junto
con el libelo de demanda, su cláusula tercera señala: el término de duración del presente contrato es de un año fijo, contado a partir del 10 de Marzo de 2005, lo que significa que vencido el mismo y la prorroga legal correspondiente, al continuar el arrendatario ocupando el inmueble, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que si es procedente el desalojo en el presente caso, Y así se declara.

Declarada sin lugar la falta de cualidad e interés propuesta por la parte demandada corresponde a quien decide analizar el material probatorio promovido por las partes a los fines de decidir el fondo de la controversia

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Promovió el merito favorable de los autos especialmente el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante Rosa María Díaz y el arrendatario Jesús Gómez Mata, expresamente reconocido por la parte demandada, en el cual se encuentran contenidas las condiciones en que se realiza el arrendamiento del inmueble ocupado por el demandado, al cual le da esta juzgadora todo su valor probatorio: Y a sí se declara.
Promovió copias emitidas por la entidad bancaria Banco Provincial del extracto general de la cuenta de ahorros signada con el N° 0108-0058-78-0200627179, cuenta donde debían ser depositados los cánones de arrendamiento según se estableció en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes los cuales no fueron desconocidas por la parte a quien se les opuso, evidenciándose de esta forma la insolvencia del arrendatario, por lo que esta juzgadora le da todo su valor probatorio. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Informa al Tribunal que es cierto que firmó contrato de arrendamiento en fecha 10 de Marzo de 2005 con la demandante por un año, pero al mes es decir el 10 de Abril suscribió un contrato de opción a compra venta, comprometiéndose la arrendadora a romperlo, pues se encontraba en su poder e igualmente depositaria en la cuenta N° 01340419424192024639 en la entidad bancaria Banesco, a nombre de Orlando Salvatierra. Al respecto quien decide le hace saber a la representación de la parte demandada que en todo procedimiento lo señalado debe ser debidamente probado, en caso contrario el Tribunal no puede hacer pronunciamiento sobre ello; sin embargo con fundamento al principio de comunidad de la prueba, observa quien decide que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y corre a los folios nueve y diez del expediente, sus dos últimas líneas rezan “Se hacen dos (2) ejemplares a un solo efecto y a un mismo tenor…” (Resaltado del tribunal), desvirtuándose así lo expuesto por el demandado de que el contrato de arrendamiento se encontraba en poder de la Arrendadora.
Solicitó en aplicación del principio de comunidad de la prueba, que los depósitos hechos en la cuenta del ciudadano Orlando Salvatierra en el Banco Provincial son imputable como abonos a la Opción de Compra venta a la que hizo referencia. Al respecto quien decide observa que existe una contradicción entre lo que expresa el demandado a través de su apoderado y su actuación, ya que si convinieron dejar sin efecto el contrato de arrendamiento consecuencia de que debía ser destruido por la demandante de autos una vez que se firmo la opción de compra porque sigue haciendo depósitos en dicha cuenta. Sin embargo a juicio de quien decide lo solicitado es improcedente por cuanto lo que se ventila en el presente procedimiento es el desalojo de un inmueble por falta de pago y no un cumplimiento de contrato de opción a compra venta. Y así se declara.
Promovió documento de opción a compra venta suscrito entre Jesús Gómez Mata y Rosa María Díaz, a fin de demostrar que nada adeuda por concepto de cánones de arrendamiento objeto de la demanda, sino que estamos en presencia de una opción a compra. De la lectura del documento suscrito por la partes, fechado 10 de Abril de 2005, se pone en evidencia la veracidad del negocio efectuado entre las partes, si es cierto que las partes firmaron una opción a compra venta del inmueble cuyo desalojo se solicita, sin embargo de la cláusula segunda del contrato señalado, queda evidenciado que dicha opción fue establecida por un lapso de noventa (90) días, igualmente la cláusula tercera estipula el precio de la venta y condiciones de pago e inclusive lo relacionado con la protocolización del documento de venta, pero no hace referencia alguna a que se haya dejado sin efecto el
contrato de arrendamiento del inmueble cuyo desalojo se solicita, en virtud de lo cual siguieron produciéndose los cánones de arrendamiento, que el arrendatario debe demostrar haber cancelado para desvirtuar la pretensión del demandante. Y así se declara.
Promovió planillas de los depósitos efectuados por la ciudadana Ligia Giusto, en la cuenta de Ahorros de la Agencia Bancaria Banesco Banco Universal, del ciudadano Orlando Salvatierra, N° 013404194244192024639, solicitando su comparecencia para que lo reconociera en su contenido y firma, lo cual hizo en fecha 03 de Diciembre de 2008. Por cuanto dicha prueba nada aporta al presente procedimiento, solo evidencia un pago realizado a un tercero que no es parte en el proceso, este tribunal la desestima. Y así se declara.
Promovió planillas de los depósitos, efectuados por el demandado de autos, en la cuenta de Ahorros de la Agencia Bancaria Banesco Banco Universal, del ciudadano Orlando Salvatierra, N° 013404194244192024639, . por cuanto dicha prueba nada aporta al presente procedimiento, solo evidencia un pago realizado a un tercero que no es parte en el proceso, este tribunal la desestima. Y así se declara.
Promovió prueba de informes, sobre los depósitos cuyas planillas consignó con el escrito de pruebas, para lo cual solicito se oficiara a la Agencia Bancaria Banesco Banco Universal Agencia Guacara, por cuanto en fecha 29 de Abril de 2009, el apoderado judicial del demandado de autos renunció a la prueba promovida, este despacho no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y así se declara.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece “que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En el presente caso al ser demandado Jesús Gómez por desalojo por falta de pago, debía demostrar estar solvente con los cánones de arrendamiento demandados, lo cual no hizo, alegando en su defensa la existencia de un contrato de opción a compra que manifestó dejo sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sin embargo de la lectura del documento no se desprende la veracidad del alegato expuesto y al señalar que así lo previeron las partes verbalmente, considera quien decide que es improbable dejar sin efecto el contenido de un contrato escrito aunque sea privado, por el simple dicho de las partes, ya que en derecho, lo no escrito en un contrato no existe, motivo por el cual la demanda que por desalojo interpusieran los ciudadanos Nelson Arteaga y Rosa Maria Díaz Rodríguez , contra Jesús Gómez Mata, debe prosperar. Y así se declara.