TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DE LA REGION CAPITAL

En escrito presentado en fecha 25 de marzo de 2008, por la ciudadana LIGIA DE MARCHENA, titular de la cédula de identidad Nº 3.245.575, en su carácter de Directora Principal de la compañía NARILUX INVERSIONES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotada bajo el Nº 51, Tomo 15-A-Pro., de fecha 17 de octubre de 1988, debidamente asistida por el abogado PEDRO R. ALVAREZ A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 20.473, procediendo con el carácter de Propietaria de los Locales “A y B” (unidos), Ubicados en la Avenida Los Próceres, Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, interpone recurso contencioso de nulidad contra la Resolución No. 11620, de fecha 10 de diciembre de 2007, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Por auto de fecha 01 de abril de 2008, se le dio entrada al recurso y se ordenó notificar al Director de Inquilinato a los fines de la remisión a este Juzgado del expediente administrativo respectivo.
En fecha 14 de mayo de 2008 fueron agregados los antecedentes administrativos relacionados con el caso.
Mediante sentencia dictada en fecha 20 de mayo de 2008, se admitió el recurso y se ordenó notificar al ciudadano Fiscal General de la República e igualmente se ordenó la publicación del cartel a que se refiere el artículo 21.11 de la Ley Orgánica deL Tribunal Supremo de Justicia, se libró boletas de notificación a las partes interesadas.
Cumplidas las notificaciones de las partes interesadas, en fecha 11 de junio de 2008, se libró cartel de emplazamiento a los interesados siendo retirado por la parte actora en fecha 16 de junio de 2008, posteriormente publica en el diario el nacional de fecha 18 de junio de 2008 y finalmente consignado en autos en la misma fecha.
En fecha 25 de junio de 2008, comparece el abogado Roberto Salazar inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.600, procediendo con el carácter de apoderado judicial de Pastelería ZAKI 2005, C.A., en su carácter de terceros opositores, mediante la cual se hacen parten en el proceso.
Por auto de fecha 09 de julio de 2008, se abrió a pruebas la causa, habiendo promovido los terceros opositores mediante escrito en fecha 10 de julio de 2008, el expediente administrativo, así como el original del contrato de arrendamiento suscrito entre la recurrente y su representada, siendo admitidas en fecha 29 de julio de 2008.
Mediante auto dictado en fecha 01 de agosto de 2008, se ordenó practicar experticia prevista en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil a los fines de determinar el valor real de inmueble.
En fecha 14 de agosto de 2008, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos, siendo designados los ciudadanos CESAR JESUS RODRIGUEZ, DAVID ALFREDO VECCHIONE y EURIDISIS MORENO, en fecha 18 y 22 de septiembre de 2008, aceptaron y se juramentaron para realizar la misión encomendada.
En fecha 06 de noviembre de 2008, los expertos designados consignaron el informe pericial correspondiente.
Por auto de fecha 26 de noviembre de 2008, se fijó oportunidad para el inicio de la relación de la causa.
En la oportunidad correspondiente para que tuviera lugar el acto de informes, específicamente el día 8 de enero de 2009, se dejó expresa constancia de la comparecencia de la abogada MARIELBA DEL CARMEN ESCOBAR MARTINEZ, procediendo con el carácter de Fiscal Trigésimo Tercero del Ministerio Publico a Nivel Nacional, quien consignó escrito de informes, en el que emite su opinión fiscal solicitando se declare con lugar el presente recurso, constante de 06 de siente folios útiles.
En fecha 20 de febrero de 2009, habiendo concluido la segunda (2da) etapa de la relación de la causa, el Tribunal dijo Vistos.
Siendo oportunidad para decidir, el Tribunal pasa a hacerlo previa las consideraciones siguientes.

FUNDAMENTACION DEL RECURSO

La parte recurrente solicitó se restablezca la situación jurídica infringida a los fines de que se fije nuevo canon de arrendamiento de conformidad con lo establecido en los artículos 26 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y se declare la nulidad del acto impugnado de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 9 y 18 (numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos).
Solicita la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto en su criterio, el mismo es inconstitucional, invocando igualmente la obligación de ejercer el control difuso de la Constitución.

OPINION DEL MINISTERIO PÚBLICO

La representación del Ministerio Publico concluye que siendo probada en sede judicial, la condición de la arrendataria de la sociedad mercantil Pastelería Kaki 2005, C.A., siendo parte interesada en el procedimiento regulatorio del inmueble sobre el cual detenta una situación precaria, que ha debido ser notificada para que consignare por escrito todas sus defensas y pretensiones, siendo vulnerado lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, causando indefensión al arrendatario.
En vista de lo anterior resulta inoficioso entrar a analizar los demás vicios alegados por la parte recurrente Sociedad Mercantil NARILUX INVERSIONES C.A.
Finalmente solicita se declare Con Lugar el recurso.

ANALISIS DE LA IMPUGNACIÓN

Visto el punto previo alegado por la representación de la sociedad mercantil PASTELERIA ZAKI 2005, C.A., en su condición de arrendataria de los Locales “A y B” (unidos), Ubicados en la Avenida Los Próceres, Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, con respecto a la notificación de las partes en el procedimiento regulatorio en virtud de haber sido omitida por la sociedad mercantil NARILUX INVERSIONES C.A. al momento de iniciar el referido proceso en sede administrativa, al respecto este Juzgado observa:
La representación del tercer interesado, alega en su escrito probatorio, que si bien es cierto que, el ciudadano SIMON TRUZMAN, es el representante legal de la empresa PASTELERIA ZAKI 2005, C.A., y siendo que los administradores no contraen por razones de su administración ninguna obligación personal por los negocios de la compañía, conforme a lo previsto en los artículos 201 y 243 del Código de Comercio, siendo el único restablecimiento jurídico la nulidad del acto impugnado, por no haber sido notificada su representada de dicho procedimiento.
Ahora bien, de lo anterior se desprende que fue consignado en la etapa probatoria contrato de arrendamiento que riela desde los folios 67 al 78, dándole este Tribunal pleno valor probatorio y en el cual quedó establecido con respecto a las notificaciones lo siguiente:

“(sic)…CLAUSULA VIGESIMA PRIMERA: CITACIONES, NOTIFICACIONES Y O AVISOS. Cualquier citación, notificación y/o aviso o comunicación que sea necesario hacer de acuerdo a los términos de este contrato o de acuerdo a la Ley, deberán hacerse por escrito en las siguientes direcciones:
(sic)…También podrán practicarse las notificaciones mediante notificación judicial o con Notaria Publica tanto en la persona de “ARRENDATARIO”, o de cualquiera de sus representantes, empleados, factores y/o dependientes, del cónyuge del representante, familiares o en la persona mayor de edad que se encuentre en el inmueble objeto de este contrato o en el edificio del cual forma parte dicho inmueble, al momento de practicarse la notificación”.

Ahora bien, el artículo 72 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece:
“…Artículo 72: Las decisiones de los organismos encargados de la regulación serán notificadas personalmente a las partes interesadas…”

Visto que en el contrato de arrendamiento quedó plenamente establecida la forma en la cual se procede con la notificación de las partes en caso de ser necesario, asimismo atendiendo a lo previsto en el artículo 72 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo que en el presente caso la parte interesada lo fue el ciudadano SIMON TRUZMAN, como representante legal de la empresa PASTELERIA ZAKI 2005, C.A., este Juzgado considera que se cumplió la formalidad que expresamente suscribieron las partes en el contrato establecida en la Cláusula Vigésima Primera: Citaciones, Notificaciones y/o Avisos, no siendo vulnerado el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ni se causó indefensión al arrendatario. Así se decide.
Dilucidado lo anterior este Juzgado pasa analizar el fondo de la controversia en los siguientes términos:
El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio consideradas por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar, las cuales por tanto deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios 100 al 123, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos antes referidos.
Dicho inmueble está descrito en el informe objeto del avalúo y los factores de su localización, la tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del estudio de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por ultimo se indican los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescribe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se decide.

RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURIDICA LESIONADA

Habiendo sido declarada nula la resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:
El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

“…La jurisdicción Contencioso Administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás Tribunales que determine la Ley. Los órganos de la Jurisdicción Contencioso Administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de las sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa...”

Por su parte el artículo 21.17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:

“…Articulo 21.17: En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad de los actos o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa. Cuando la acción hubiese sido temeraria o evidentemente infundada, impondrá al solicitante multa entre cincuenta unidades tributarias (50 U.T.) y cien unidades tributarias (100 U.T.)…”.

Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:
“…Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El estado garantizará una Justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónomo independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles…”

De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de Constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:

“…En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una Ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los Tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente….”

A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:

“…Cuando la Ley vigente, cuya aplicación se pida, colidere con alguna disposición constitucional, los Jueces aplicarán ésta con preferencia…”

Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

“…Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la Ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico de todas las actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo…”

Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil y visto que la norma contenida en el artículo 79 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, es DESAPLICADA POR INCONSTITUCIONAL, y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
Ahora bien, tal y como lo ha establecido el cuarto aparte del artículo 5 del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a las sentencia dictadas en materia de control difuso que prevé lo siguiente:

“…De conformidad con el numeral 22 de este artículo, cuando cualquiera de las Salas del Tribunal Supremo de Justicia, haga uso del control difuso de la constitucionalidad, únicamente para un caso concreto, deberá informar a la Sala Constitucional sobre los fundamentos y alcance de la desaplicación adoptada para que esta proceda a efectuar un examen abstracto sobre la constitucionalidad de la norma en cuestión, absteniéndose de revisar el merito y alcance la sentencia dictada por la otra Sala, cual seguirá conservando fuerza de cosa Juzgada. En caso que el examen abstracto de la norma comporte la declaratoria total o parcial de su nulidad por inconstitucional, la sentencia de la Sala Constitucional deberá publicarse en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en la Gaceta Oficial del Estado y Municipio, de ser el caso…”

De lo anterior se desprende que, existe la obligación de informar, cuando se trata de sentencias de control difuso de la constitucionalidad de las Leyes, por parte de las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia, con el fin de que está establezca el examen real y abstracto de la constitucionalidad de la norma de que se trate en cada fallo. Aunque nada dice la Ley respecto a las sentencias que en esa materia dicten los demás Tribunales de la República, pero ello no obsta para que la obligación de remisión de las sentencias definitivamente firmes se siga exigiendo igualmente para dichos Juzgados, a objeto de su revisión, en atención a la finalidad que debe cumplir la misma, ratificando así el criterio sostenido en el fallo Nº 1998/2003, en consecuencia este sentenciador ordena la remisión de las copias certificadas de la presente decisión, a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Así se declara.
En virtud de la decisión anterior, estudiado como ha sido detalladamente el informe pericial correspondiente a la prueba de experticia evacuada en esta sede para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación y habiéndose concluido que la misma se ajusta a los extremos exigidos por las normas aplicables en la materia, este Tribunal le acuerda valor de plena prueba, y se resuelve proceder a fijar canon de arrendamiento, con base al valor estimado en la misma el cual monta a la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 882.000,oo), por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para otros usos, la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES(Bs.F. 4.857,00).
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: Se declara Con Lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por la ciudadana LIGIA DE MARCHENA, en su carácter de Directora Principal de la compañía NARILUX INVERSIONES, C.A., debidamente asistida por el abogado PEDRO R. ALVAREZ A., todos identificados en el encabezamiento del presente fallo, contra la Resolución No. 11620, de fecha 10 de diciembre de 2007, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
SEGUNDO: Se declara la nulidad de la Resolución No. 11620, de fecha 10 de diciembre de 2007, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
TERCERO: A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES(Bs.F.4.857, 00)
CUARTO: Conforme lo exige el artículo 21.17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente.
QUINTO: En acatamiento de doctrina emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Nº 1.225, de fecha 19 de octubre de 2000), SE ORDENA REMITIR a dicha Sala, copia certificada de esta decisión, con el fin de someterla a la revisión correspondiente, sin desmedro de su ejecución inmediata.

PUBLIQUESE REGISTRESE Y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en Caracas, a los Veinticuatro (24) días del mes de Marzo de dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.-
JUEZ PROVISORIO,

MSc. EDGAR MOYA MILLAN
LA SECRETARIA,

Abg. MARIANA GAVIDIA JUAREZ.
En esta misma fecha siendo las 10AM., se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. MARIANA GAVIDIA JUAREZ.
Exp: 5958/EMM