REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diecinueve de marzo de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO : KP02-V-2008-002427
Exp. 13411 / Desalojo
Se inició la presente causa en fecha 14 de julio de 2008 mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por el abogado RAFAEL ANTONIO D´HARS M., inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 73.424 y de este domicilio, actuando en representación del ciudadano PEDRO LUIS ROJAS RAMIREZ, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad N° 6.256.079; contra la ASOCIACIÓN CULTURAL DIANETICA BARQUISIMETO A.C., inscrita inicialmente por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 13 de Marzo de 1997, bajo el N° 2, Tomo 15, Protocolo Primero del Primer Trimestre de 1997, posteriormente modificados sus estatutos e inscrita dicha modificación por ante la misma Oficina Subalterna de Registro, en fecha 30 de Junio de 2003, bajo el N° 32, folios 315 al 319, Protocolo Primero, Tomo Décimo Séptimo, Segundo Trimestre de 2003, representada por la ciudadana Edy Luz Lozada Narváez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.276.384 y de este domicilio.
Admitida la demanda se emplazó a la demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a fin de contestar la demanda, librándose compulsa al efecto. En fecha 05-08-08 consignó el Alguacil recibo de citación debidamente firmado por la representante de la demandada, quien en la oportunidad respectiva compareció asistida por el abogado Luis Rojas Rojas, inscrito en el IPSA bajo el N° 102.296 y consignó escrito de contestación en el que además reconvino a la parte actora. Una vez admitida la reconvención, la parte actora reconvenida procedió a darle contestación. Seguidamente, la demandada reconviniente otorgó poder apud acta a los abogados José Rafael Bello y Luis Eliézer Rojas. En la oportunidad probatoria la parte demanda reconviniente promovió documentales, inspección judicial, prueba de informes y la exhibición del documento que consignara en copia simple al folio 78. Por su parte la actora reconvenida promovió el mérito favorable de los autos, prueba documental y de informes; pruebas éstas que fueron admitidas por el Tribunal con excepción de la inspección judicial, siendo apelado el auto que la declaró inadmisible y declarada inexistente por el Juzgado Tercero de Primera Instancia. Concluida la substanciación de la causa y estando en la oportunidad de decidir, este Tribunal procede a dictar sentencia en los siguientes términos:
Manifiesta el demandante que según documento debidamente protocolizado, su representado es propietario de un inmueble constituido por una casa construida sobre terreno propio, ubicada la carrera 26-A de esta ciudad, distinguida con el N° 8-25, alinderada de la siguiente manera: NORTE: solar que es o fue de Víctor Tovar; SUR: la carrera 27 (hoy 26-A) que es o fue su frente; ESTE: solar de la casa que es o fue de Juana Bautista González y OESTE: solar de la casa que es o fue de Juana Moreno. Continúa manifestando que aproximadamente desde el año 1997 su mandante celebró contrato de arrendamiento verbal con la Asociación Cultural Dianética Barquisimeto, A.C. y a partir del año 2004 suscribieron tres contratos consecutivos en fechas 15-07-2004; 15-07-2005 y el 15-07-2006. En este sentido aduce que según la cláusula segunda del último contrato se pactó el canon mensual en seiscientos cincuenta bolívares (650,00) pagaderos los días 15 de cada mes; alega que la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pago, pues adeuda los cánones vencidos del 15-03-2008; 15-04-2008 y 15-05-2008 todo lo cual asciende a la suma de un mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 1.950,00) razón por la que acude a esta instancia, con fundamento en los artículos 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1160, 1614 y 1615 del Código Civil, a fin de demandar a la arrendataria por desalojo del inmueble arrendado en virtud del contrato a tiempo indeterminado, así como también al pago de los cánones de arrendamiento adeudados. Estima la demanda en la cantidad de un mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 1.950,00)
En la oportunidad de la contestación la demandada niega, rechaza y contradice que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por el actor en el libelo, por lo cual solicita sea desechada la acción intentada en su contra. Por otra parte, reconviene al demandante por reintegro de alquiles de conformidad con el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con argumento en que, en el contrato suscrito en fecha 15-07-04 se fijó un canon mensual de Bs. 500,00 el cual ha sufrido incrementos sin justa causa tomando en consideración la congelación de arrendamiento decretada por el Ejecutivo Nacional, derecho éste irrenunciable de conformidad con el artículo 7 de la Ley Especial. Sostiene que debió pagar por dicho concepto la suma de Bs. 24.000,00 y no Bs. 27.900,00 razón por la que procede a reconvenir al actor por el reintegro de la suma de Bs. 3.900,00.
En la oportunidad de contestar la reconvención, el actor reconvenido procedió a negar y rechazar el reintegro solicitado por cuanto dicho pedimento sólo es procedente en inmuebles arrendados y sometidos a regulación y cuando el canon exceda el monto fijado por el órgano administrativo. Aunado a ello, sostiene que la resolución emanada del Ejecutivo Nacional es aplicable a los inmuebles destinados a vivienda por considerarse ésta un servicio de primera necesidad, alegando además que conforme a la cláusula cuarta del contrato se destinó el uso del inmueble únicamente como sede principal de la Asociación demandada. En tal sentido, niega y rechaza que adeude el monto de Bs. 3.900,00 por concepto de diferencia en los cánones, puesto que el contrato suscrito por las partes no vulnera normas de orden público y por tanto, la voluntad allí manifestada tiene plena eficacia jurídica conforme a los artículos 1159 y 1160 del Código Civil.
Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, observa este Tribunal que la demandada procedió a reconvenir a la parte actora, por lo que siguiendo el orden lógico debe quien dictamina en primer lugar pronunciarse sobre la demanda interpuesta y luego resolver la reconvención intentada y así se establece.
En consecuencia entrando a conocer de la demanda el primer aspecto que debe establecer esta juzgadora antes de resolver el fondo, es lo referente a la naturaleza jurídica del contrato celebrado. En este sentido, se observa que el actor trajo a juicio tres contratos de arrendamiento cursantes desde el folio 19 al folio 24, los cuales al no haber sido desconocidos por la demandada quedan reconocidos y por tanto surten pleno valor probatorio en este juicio de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido se observa, que el último fue celebrado en fecha el 15 de julio de 2006; dicho contrato en su cláusula tercera expresa lo siguiente: “El presente Contrato de Arrendamiento tendrá una duración de DOS (02) años fijos, contados a partir del día quince (15) de julio de dos mil seis (2006) hasta e día quince (15) de julio del dos mil ocho (2008)”. De acuerdo con la misma, las partes contratantes convinieron en que el contrato celebrado tendría una duración fija y determinada de dos años, cuyo vencimiento se verificaría el 15 de julio de 2008, por lo que no existe duda alguna que, el contrato traído a juicio es a tiempo determinado y así se establece.
Otro aspecto que es necesario aclarar es que, conforme al artículo 1599 del Código Civil, el arrendamiento cuando se ha hecho por tiempo determinado, termina el día prefijado sin necesidad de desahucio; quiere decir que la relación termina sin necesidad de notificación, así mismo, conforme al artículo 38 de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el contrato se ha hecho por tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario conforme a las reglas establecidas en el mismo artículo y señala la parte final de la norma que, durante el lapso de prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original. Así mismo el artículo 40 de la precitada Ley dispone que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de prórroga legal. De las precitadas normas se concluye claramente que cuando se trata de contratos a tiempo determinado una vez vencido el plazo de duración automáticamente comienza a correr la prorroga fijada por la Ley, si el arrendatario no ha renunciado a ella y siempre que no se encuentre incurso en el incumplimiento de sus obligaciones, pues de suceder esto último, corresponderá al arrendador ocurrir al órgano jurisdiccional para ejercer la acción de cumplimiento esto es, accionar para solicitar en vista del vencimiento del contrato y en vista de la no prórroga la entrega del inmueble por culminación del lapso de duración del contrato. Para el caso de que estuviera en curso la prórroga legal, es decir que, comenzado el lapso de prórroga que ordena la ley la parte haya incumplido sus obligaciones y, como lo señala la norma, durante este tiempo permanecen vigentes las cláusulas del contrato y el mismo se considera a tiempo determinado entonces lo procedente será, solicitar la Resolución que es la pretensión que corresponde ejercitar cuando hablamos de contratos a tiempo determinado en los que antes del vencimiento uno de los contratantes ha incurrido en violación de alguna cláusula contractual, pues la resolución persigue que se ponga fin al contrato antes de su vencimiento. En los contratos a tiempo indeterminado, es decir aquellos, que bien por haberse celebrado en forma verbal o porque siendo escritos luego de su vencimiento el arrendatario continúo con la ocupación y el arrendador siguió recibiéndole el pago y por consiguiente se produjo la tácita reconducción, se pondrá fin al contrato cuando el inquilino incurra en alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el presente caso luego del análisis de los autos se observa que la parte accionante interpuso su demanda en fecha 01-07-2008 amparándose en la falta de pago en que incurrió la arrendataria de los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades de 15-03-08, 15-04-08 y 15-05-08, solicitando el desalojo arrendaticio por haberse indeterminado la relación con la subsiguiente entrega del inmueble objeto de arrendamiento con fundamento en el artículo 34 en su literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 1159, 1160, 1614 y 1615 del Código Civil. Sin embargo como se desprende del contrato traído a los autos, el término de duración convenido entre las partes aún se encontraba vigente para el momento de la interposición de la presente demanda, lo que por otra parte significa que hasta dicha fecha la relación arrendaticia se regiría bajo la modalidad de ser a tiempo determinado, por lo que no le estaba dado al arrendador demandar el desalojo en base a la indeterminación del contrato y con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues tal como lo indica dicha norma, ésta es aplicable sólo en aquellos casos en que el contrato de arrendamiento se haya celebrado de manera verbal o por tiempo indeterminado. Corresponde entonces establecer si se trata de un simple error de fundamentación jurídica, el cual es salvable pues sólo bastaría establecer la norma aplicable ya que el juez conoce el derecho y ello lo faculta para acoger la fundamentación jurídica que corresponda sin quedar atado a las normas que le señalen las partes según el principio iura novit curia, o si es un error en la pretensión caso en el cual sería desechada la demanda por no serle permitido al juez cambiar los hechos que le dan las partes.
En relación a la pretensión procesal nos enseña el tratadista patrio Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II, que, “en el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma y agrega el tratadista que, la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que, quien afirma un hecho tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte”. En otras palabras es importante que en la función de juzgamiento se determine si lo pretendido por la parte actora tiene la consecuencia jurídica que él solicita, vale decir que su petición se corresponde con la hipótesis normativa y si tal pretensión fue debidamente demostrada durante el curso del proceso. En este sentido quien dictamina observa que la pretensión esgrimida por el actor es la de obtener el desalojo por haberse indeterminado el contrato celebrado con la parte demandada y estar incursa ésta última en la causal de desalojo contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pero de acuerdo con lo expuesto anteriormente quedó establecido que el contrato traído a los autos era a tiempo determinado por lo tanto la pretensión a deducir ha debido ser la de resolución por haber incurrido la arrendataria en el incumplimiento durante el transcurso del tiempo de vigencia estipulado en el contrato, quedando la terminación subsumida en la hipótesis establecida en el artículo 1167 del Código Civil en donde claramente se establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. De suerte que erró el demandante al pretender el desalojo partiendo de una hipótesis no demostrada, como lo es que el contrato de arrendamiento que une a actor y demandada se convirtió a tiempo indeterminado cuando lo cierto es que este es un contrato a tiempo determinado como ya se estableció, en consecuencia quedaba sometido a las normas de derecho común y no a las especificas de terminación de contratos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de manera que no se trata de un problema de simple calificación jurídica sino como bien lo señala Arístides Rengel Romberg que los hechos afirmados no se adecuan a las consecuencias jurídicas que prende el demandante por lo que la pretensión deducida en el libelo debe quedar desechada, sin que tenga esta juzgadora que entrar a examinar ninguno de los otros aspectos de la pretensión por el efecto que dicha declaratoria produce y así se declara.
En cuanto a la demanda reconvencional interpuesta contra la parte demandante y que fundamenta la demandada en el hecho de que, le fue incrementado el canon de arrendamiento en contravención al Decreto emanado del Ejecutivo Nacional que ordena su congelación y por ende está obligado aquel al reintegro de las cantidades dadas en exceso de la cantidad inicialmente pactada, debemos señalar que el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa lo siguiente: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Así mismo dispone el artículo 60 que, “El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resulte definitivamente firme.” Ello significa que el derecho a reclamar lo pagado por sobre alquileres nace cuando existe una regulación por parte del organismo administrativo que arroja una cantidad inferior a la que ha sido cobrada por el arrendador; de suerte que, si el inquilino no está solvente en el pago de algunos cánones como lo señala el artículo 63 de la Ley especial, tiene derecho a la compensación de la diferencia que resulte entre el sobre alquiler y el canon no pagado, o en todo caso al hacerse la respectiva regulación, si resulta que desde el inicio del contrato el inquilino venia cancelando una cantidad mayor a la establecida por el ente regulador, procede el reintegro de lo pagado en exceso. En este caso lo planteado por la demandada como se explicó arriba es que sea condenado el arrendador a reintegrarle las cantidades que fueron pagadas en exceso por haber incrementado indebidamente el canon de arrendamiento en contravención a lo decretado por el Ejecutivo Nacional; lo cual no es procedente pues, el supuesto de hecho contenido en el artículo 58 ibidem sólo contempla el reintegro de las cantidades pagadas en exceso con respecto a la regulación emitida por el ente administrativo, que es quien establece el canon máximo, de manera que la regulación constituye el parámetro para establecer si ha habido un cobro excesivo. Al respecto es conveniente citar el comentario que sobre este punto expone el profesor Edgar Núñez Alcántara en su libro La Relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI; donde señala que “el reintegro arrendaticio opera, al igual que su género próximo el pago de lo indebido, en casos expresamente señalados por la ley. No es posible presumir que haya pagos indebidos si la ley expresamente así no lo señala, o se deriva de la naturaleza misma de las cosas”. Y continúa afirmando, que en la materia inquilinaria sólo es posible que opere el reintegro inquilinario, en tres situaciones: la primera, en aquellos casos en que ha habido un pago excesivo en los cánones de arrendamiento (atendiendo a la determinación por los órganos administrativos del canon máximo a pagar por el inquilino). Esta circunstancia es denominada por la ley sobrealquileres (Artículos 33 y 58 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. La segunda, cuando se ha conferido una garantía real, consistente en una suma de dinero destinada para depósito, denominada por la Ley reintegro de depósito en garantía. (Artículo 33 y 25 eiusdem) y la tercera, cuando se ha dado en arrendamiento un inmueble que, por su conformación física, se considera al convenio como un arrendamiento ilegítimo. (Artículo 6 y 33 de la Ley). Como corolario de lo anterior, es necesario aclarar igualmente que cuando el Ejecutivo Nacional en uso de sus facultades, dicta un decreto de congelamiento de alquileres ello significa que las regulaciones dictadas por la autoridad administrativa competente quedan suspendidas temporalmente durante la vigencia del Decreto, de manera que ningún inquilino está obligado a pagar un canon distinto al vigente para la fecha de celebración del contrato y en caso de que durante el curso de la relación el arrendador unilateralmente aumente el canon, el arrendatario sino está de acuerdo, y si aquel no le recibe el monto pactado, deberá recurrir al procedimiento de consignación previsto en la Ley, como única manera de que pueda considerarse solvente, pero si paga al arrendador el nuevo monto, está consintiendo en el aumento y mal puede como en este caso pretender el reintegro, amen de que como se señaló antes no ésta probado en juicio que exista una regulación administrativa que haya fijado el canon máximo a pagar por el arrendamiento del inmueble que ocupa. En consecuencia de lo antes expuesto la reconvención propuesta por la demandada debe quedar desechada y así se decide.
En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo de inmueble interpuesta por PEDRO LUIS ROJAS RAMIREZ contra la ASOCIACIÓN CULTURAL DIANETICA BARQUISIMETO A.C., suficientemente identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas a la parte perdidosa conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se declara SIN LUGAR La demanda reconvencional interpuesta por la parte demandada, ASOCIACIÓN CULTURAL DIANETICA BARQUISIMETO A.C. contra el demandante, PEDRO LUIS ROJAS RAMIREZ. Se condena en costas de la reconvención a la parte vencida. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de Ley se ordena notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los diecinueve (19) días del mes de marzo del año dos mil nueve (2009). Años: 198º y 150º
La Juez,

Dra. Libia La Rosa de Romero
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 11:56 a.m.
La Sec.,