TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUÍN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: FELA CASTRO DE MENDEZ, mayor de edad, cédula de identidad N° 12.366.616 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: HECTOR RAFAEL RODRIGUEZ HERNÁNDEZ y GERMAN OCHOA OJEDA, debidamente inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 117.871 y 6.693, respectivamente.

DEMANDADO: TERESA AUDALA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.745.949 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: MARTA ESPEJO DE CARPIO, debidamente inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 35.114.

MOTIVO: DESALOJO ARRENDATICIO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: 2117/09

SINTESIS DE LA LITIS:

Se inicia el presente procedimiento por demanda interpuesta en fecha 17 de Diciembre de 2008, por el abogado HECTOR RODRIGUEZ, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Fela Castro de Méndez, contra Teresa Audala, por Desalojo Arrendaticio, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondiéndole por sorteo su conocimiento a este despacho.
En fecha 07 de Enero de 2009, se admite la demanda y se emplaza a la demandada a comparecer el segundo día (2do) de despacho después que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda, ordenándose expedir por secretaria las copias necesarias para la compulsa a objeto de entregársela al alguacil para la práctica de la citación.
En fecha 15 de Enero de 2009, el Alguacil del despacho consiga recibo de citación sin firmar librado a nombre de Teresa Audala, manifestando que se negó a firmar, alegado que debía consultar con su abogado.
En fecha 19 de Enero de 2009, comparece la ciudadana abogado MARTA ESPEJO DE CARPIO y consigna instrumento poder que le fuera otorgado por la ciudadana Teresa Audala, a los fines de que se le tenga como parte en el presente juicio, dándose por citada en esta misma fecha.
En fecha 21 de Enero de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación de demanda.
Abierta a pruebas la presente causa, ambas partes hicieron uso de tal derecho, presentando la representación de la parte demandada escrito de pruebas en fecha 28 de enero de 2009, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha y la representación de la parte demandante el 03 de Febrero de 2009, fecha en que se agregaron y admitieron.
En fecha 10 de Febrero de 2009, comparecieron los ciudadanos Guillermo Alberto Méndez Castro y Edgar José Peroza Toro y ratifican el contenido de los documentos presentados por la representación de la parte demandante en su escrito de pruebas.
En fecha 11 de Febrero de 2009, re recibe y agrega resultado de Prueba de Informes, solicitada por el Tribunal a la Empresa REPUESTOS H R VENEZUELA, C.A.
Estando la presente causa en estado de sentencia el Tribunal pasa a hacerlo con fundamento a las consideraciones siguientes:

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1.- Que su mandante Fela Castro de Méndez, le cedió en arrendamiento a la ciudadana Teresa Audala, un inmueble de su propiedad, por un periodo de un año, a partir del 01 de Julio de 2003, prorrogable, sin indicar por cuanto se prorrogaría el contrato, llegado su vencimiento, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
2.- Que un hijo de su mandante, Guillermo Alberto Méndez Castro, tiene necesidad de habitar el inmueble, por cuanto trabaja y esta domiciliado en Guacara residiendo en un inmueble arrendado y su propietario le ha solicitado la desocupación del inmueble en varias oportunidades.
3.- Que lleno los extremos del literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acude a demandar a la ciudadana Teresa Audala, para que desaloje el inmueble que le ha sido dado en arrendamiento y a ello sea condenado conjuntamente con las costas procesales y honorarios de abogados.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

I.- Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la parte actora, niega que pueda solicitar el desalojo del inmueble dado en arrendamiento por las razones siguientes:
II.- Primero: Que el contrato comenzó a regir el 1° de Julio de 2003, por un año y prorrogable, como se evidencia a través del tiempo, cumpliendo su representada 5 años y siete meses en su condición de arrendataria, por lo que difiere que el contrato sea a tiempo indeterminado.
Segundo: Que la solicitud de desalojo se fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir la necesidad del hijo de la arrendadora de ocupar el inmueble, por trabajar y residir en Guacara, para lo cual consigna copia del contrato de arrendamiento donde se demuestra la condición de arrendatario, el cual impugna por desconocer su veracidad, así como la manifestación de laborar en una empresa que tiene su asiento en el Municipio Guacara, puesto que dicha manifestación no es prueba suficiente para reconocer el hecho como cierto.
Que para que proceda la causal de Desalojo propuesta deben probarse tres requisitos, la relación arrendaticia, que no desconocen, la cualidad de propietario, la cual reconoce y la necesidad de ocupación con preferencia del ocupante actual la cual niega, rechaza y contradice, expresando que la necesidad de su representada no puede ser menor que la que dice tener el hijo de la aparte actora, a quien le han solicitado el inmueble que ocupa, afirmaciones que nada prueban.
III.- Que materializados los supuestos de hecho contemplados en el artículo 38, orinal C y artículo 39, le sea reconocida la prorroga legal correspondiente.
Que la demanda sea declarada sin lugar por resultar infundada la causal que alega.
Que se le reconozcan las renovaciones del contrato.
Que condene a la parte accionante el pago de las costas y costos procesales, así como los honorarios de abogados.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

De la manera como ha sido contestada la demanda, quedan como hechos admitidos la relación arrendaticia derivada de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Parque La Pradera, Primera Etapa, Edificio Apamate 11, piso 11, apartamento 1-1, San Joaquín Estado Carabobo y como hechos controvertidos, si el contrato de arrendamiento es o no a tiempo indeterminado y en consecuencia procede la demanda por Desalojo y la causal de desalojo invocada es procedente, o si por el contrario el contrato es a tiempo determinado y la demanda a intentar era la resolución de contrato y si es procedente la prorroga legal.

PUNTO PREVIO

Como quiera que la parte demandada alego en su contestación de demanda, el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, y en consecuencia solicita que se le reconozca la prorroga legal, procede en primer termino analizar sí efectivamente el contrato es a tiempo determinado y de ser así la presente demanda sería inadmisible.

Con el libelo de la demanda la parte actora consignó copia fotostática del contrato privado de arrendamiento, suscrito entre las partes, el cual no fue impugnado por la parte a quien se le opone, en virtud de lo cual se le tiene como fidedigna, con pleno valor probatorio, quedando demostrado que la ciudadana Fela Castro de Méndez, celebro contrato de arrendamiento con la demandada Teresa Audala sobre el inmueble señalado en el libelo, que el canon fijado fue la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00) y con una duración de una año a partir del 01 de Julio de 2003, prorrogable.
De la redacción de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento no da lugar a que las partes previeron de manera automáticas posibles prorrogas, sin embargo no hacen señalamiento alguno como han de reglamentarse las mismas.
El Código Civil, en su artículo 1.600 establece: “ Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cos arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Así mismo el artículo 1.614 ejusdem establece: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin determinación de tiempo.
Ahora bien de ello se evidencia que en el presente caso pero la tacita reconducción lo que implicó la renovación del contrato pero sin determinación del tiempo, en tal virtud el desalojo del inmueble solicitado de conformidad a la normativa legal establecida en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios es procesalmente posible. Y así se declara.
Ahora bien determinada la naturaleza del contrato que rige la relación arrendaticia y por cuanto en la acción propuesta no hubo subversión del procedimiento aplicado, pasa esta juzgadora a analizar el material probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1.- Reproduce el merito favorable de los autos, al respecto señala quien decide, que el merito favorable de los autos no es considerado un medio de prueba de los señalados en el Código Civil ni en el Código de Procedimiento Civil, sino que constituyen alegaciones de las partes que deben se probadas durante el lapso probatorio, en virtud de lo cual esta juzgadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y así se declara.
2.- Consigno depósitos bancarios depositados en la cuenta de la parte actora N° 0108-0049-82-010003475, a fin de demostrar las continuas renovaciones del contrato y el aumento del canon de arrendamiento. El tribunal ha expresado que el contrato d arrendamiento se prorrogó de forma automática, pasando a ser contrato a tiempo indeterminado y por cuanto no es objeto de litigio lo relacionado con los posibles aumentos de los cánones de arrendamiento a lo que haya habido lugar desestima los recibos consignados. Y así se declara.
3.- Consignó copia fotostática de la carta suscrita por la ciudadana Fela de Castro en fecha 08 de Octubre de 2008, donde solicita la desocupación del inmueble, dándole para ello 15 días, alegando la necesidad de un familiar (hijo) para vivir en él, desconociéndole los derechos que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual no fuera impugnada en su oportunidad a la parte a quien se le opuso, por lo que la misma se considera fidedigna, conforme a lo previsto en el artículo 420 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto observa quien decide, que si bien es cierto que la ley up supra señalada, prevé como causal de desalojo “…la necesidad que tenga propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos…” no es menos cierto que debe probarlo y evidentemente esto deberá hacerlo ante los tribunales, a menos que la arrendataria hubiese decidido acogerse a los plazos previstos en la legislación o de mutuo acuerdo señalen un plazo para la desocupación del inmueble, pero no podrá de manera unilateral decidir el arrendador el plazo para que le desocupen el inmueble. Y a sí se declara.
4.- Consigna copias fotostáticas de actas suscritas por la Jefatura de Inquilinato de la alcaldía del Municipio San Joaquín, en la cual se evidencia que la ciudadana Fela de Méndez, no acudió a las citaciones que le hiciera esa oficina. Por cuanto no se encuentra en litigio el hecho de que la ciudadana propietaria del inmueble haya asistido o no a las citaciones, este Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y así se declara.
5.- Consignó copia certificada de Opción de Compra de un inmueble con la Sociedad de Comercio Irma, C.A, donde se evidencia la negociación que tiene pautada a demandada de autos, siendo que no esta en discusión la adquisición por parte de la arrendataria de una propiedad, siendo además un hecho ajeno a esta causa, se desestima la misma. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1.- Invoco el merito favorable de los autos al respecto señala quien decide, que el merito favorable de los autos no es considerado un medio de prueba de los señalados en el Código Civil ni en el Código de Procedimiento Civil, sino que constituyen alegaciones de las partes que deben se probadas durante el lapso probatorio, en virtud de lo cual esta juzgadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y así se declara.
2.- Promovió marcado B, original de documento de propiedad el inmueble cuyo desalojo se solicita, aunque fue un hecho admitido y por lo tanto no debe ser objeto de prueba, del mismo se evidencia la cualidad de propietaria de la demandada, dándole este tribunal todo su valor probatorio por su condición de documento público. Y así se declara.
3.- Promovió marcado C contrato de arrendamiento suscrito entre Fela Castro de Mendez y Teresa Audala, a fin de demostrar que el contrato que rige la relación arrendaticia es un contrato a tiempo indeterminado. Por cuanto quien decide ya se pronunció al respecto en el punto previo de esta decisión, lo da aquí por reproducido.
Promovió marcado D contrato privado origina de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Edgardo Perozo y Guillermo Méndez, el cual anteriormente había sido impugnado por la parte demandada. Dicho documento no fue desconocido por la parte a quien se le opuso en su debida oportunidad, teniendo reconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil tendiendo valor probatorio, evidenciándose la relación arrendaticia existente entre el hijo de la propietaria del inmueble y el tercero. Y así se declara.
Promovió marcada E certificado de nacimiento original de Guillermo Méndez, a fin de comprobar el parentesco entre esta y la demandante de autos, siendo un documento administrativo el cual fuera expedido por la funcionaria autorizada para ello, este Tribunal le otorga todo su valor. Y así se declara.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Edgar Perozo y Alberto Méndez, de conformidad con el artículo 431del Código de Procedimiento Civil, a fin de ratificar el contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre los antes señalados, terceros que no son parte en este juicio a fin de hacerlo valer. Habiéndose cumplido con las formalidades previstas en la disposición legal y siendo contestes sus declaraciones, esta juzgadora le da todo su valor probatorio. Y así se declara.
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes a fin de demostrar la relación laboral existente entre Alberto Méndez y Repuestos HR Venezuela, C.A., información que corre en el expediente en el folio ochenta y uno (81) del expediente, Por cuanto en la presente causa no se encuentra en discusión la relación laboral del ciudadano Alberto Méndez este Tribunal desestima la prueba y así se declara.
El Código de Procedimiento Civil en su artículo 506 señala que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones, en el presente caso la parte demandada solicita el reconocimiento de la prorroga legal que le asiste, pero al considerar quien decide que l contrato que rige la relación contractual es un contrato a tiempo indeterminado, no se encuentra amparado por la misma, motivo por el cual este tribunal no puede acordarle un derecho que no le asiste.

Ahora bien en cuanto a la pretensión de la parte demandante, fundamentada en la necesidad que tenga la propietaria de ocupar el inmueble o algún miembro de su familia, la doctrina ha sido conteste al señalar que para que dicha causa de desalojo proceda debe cumplirse con tres requisitos. Primero: La existencia de una relación arrendaticia, la cual se evidencia de los autos, aunado al hecho de que fue admitida por la parte demandada. Segundo: La cualidad de propietario del inmueble sobre el cual recae la acción de desalojo, la que quedó demostrada del documento de propiedad consignado por la parte demandante y Tercero: La necesidad que tenga el demandante de ocupar el inmueble o algún pariente dentro del segundo grado de consanguinidad. Al analizar los documentos presentados por la representación de la parte demandada, así como de las declaraciones que se encuentran en autos, no quedó evidenciado de ninguno de ellos la necesidad de que algún pariente (hijo) de la demandante tuviese la imperiosa necesidad de ocupar dicho inmueble, pues si bien se demostró que un hijo de la demandante vive arrendado en un inmueble ubicado en el Municipio Guacara, no consta en autos ninguna comunicación que hiciera ver al tribunal que le estaban solicitando el inmueble y menos con la urgencia con que la propietaria se lo solicita a la arrendataria en la comunicación que consta en el expediente (folio 52).
De igual manea y aún cuando considera esta juzgadora que no es materia de este procedimiento la naturaleza del contrato que rige la relación arrendaticia del hijo de la demandante , para quien ella solicita el desalojo del inmueble que ocupa la arrendataria, al hacer la revisión del contrato de arrendamiento, no puede pasar por alto, que dicho contrato es por tiempo determinado, que se inició el 01 de Febrero de 2006, por el periodo de un año y que de conformidad a la cláusula cuarta del mismo, si ninguna de las partes no diera aviso a la otra de no prorrogar con un mes de anticipación se considerará prorrogado por el mismo periodo “que el convenido inicialmente” (resaltado del Tribunal), por lo cual la arrendadora a fin de demostrar la necesidad de ocupación del inmueble, debía traer a los autos por lo menos la comunicación por parte del ciudadano Edgar Perozo de la decisión de no prorrogar el Contrato de arrendamiento suscrito con su hijo Guillermo Méndez y la prorroga legal que le acordaba, que ratificada por vía testimonial hubiese demostrado la necesidad de la demandante de solicitar la desocupación del inmueble, para ser ocupado por su hijo, motivo por el cual la causal de desalojo invocada por la parte demandante no fue demostrada y en consecuencia la presente demanda no puede prosperar. Y así se declara.