REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL
EXPEDIENTE Nº 7946
El 14 de junio de 2007, la ciudadana LOURDES ELVIRA BORRAS de LILUE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.848.823, asistida por el abogado CARLOS ALBERTO CONES CERMEÑO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 28.663, interpuso ante el Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en funciones de distribuidor de causas, recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010891 de fecha 06 de marzo de 2007, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.
Por auto de fecha 19 de junio de 2007, se le dio entrada al recurso y se ordenó notificar al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, requiriéndole la remisión a este Juzgado Superior de los antecedentes administrativos del caso. El 25 de junio de 2007, se libró Oficio Nº 955.
Por auto de fecha 22 de octubre de 2007 se admitió el recurso y ordenó notificar al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, a la Fiscal General de la República y asimismo librar el cartel a que se refiere el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y notificar mediante boleta al ciudadano JOSÉ OLIVO RICO.
El 31 de enero de 2008 el Alguacil Natural de este Tribunal dejó constancia en autos de haber practicado las notificaciones de Ley.
Por auto de fecha 31 de marzo de 2008 se recibieron los antecedentes administrativos del caso, ordenando el Tribunal mantenerlos en cuaderno separado.
Mediante diligencia de fecha 3 de abril de 2008, el apoderado judicial de la parte recurrente, consignó cartel de notificación publicado en el diario “El Nacional”, en su edición correspondiente al día 3 de abril de 2008.
En fecha 10 de abril de 2008, el ciudadano JOSÉ OLIVO RICO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.894.827, asistido por el abogado JOSÉ SIMÓN OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.112, se dio por citado en el presente recurso.
Por auto de fecha 29 de abril de 2008, se aperturó el lapso probatorio, promoviendo solo la parte recurrente las pruebas que constan en autos, mediante escrito de fecha 8 de mayo de 2008. Por auto de fecha 10 de junio de 2008 se admitieron las pruebas promovidas.
El 16 de junio de 2008 tuvo lugar el acto de nombramiento de los expertos. En fechas 19 junio y 11 de agosto de 2008, los expertos designados aceptaron el cargo y prestaron el juramento de Ley. Posteriormente, mediante diligencia de fecha 29 de septiembre de 2008, los citados expertos consignaron el Informe Pericial.
Por auto de fecha 31 de octubre de 2008, se dio inicio a la primera etapa de la relación de la causa y fijó la oportunidad para celebrar el acto de informes, llevándose a cabo este último el 20 de noviembre de 2008, con la presencia de la representante del Ministerio Público.
Por auto de fecha 22 de enero de 2009, se dio por concluida la segunda etapa de la relación de la causa y comenzó a discurrir el lapso de sesenta (60) días consecutivos para dictar sentencia definitiva.
Siendo la oportunidad para resolver el mérito de la presente controversia, el Tribunal lo hace, previas las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE QUERELLANTE
En el escrito del recurso, alegó la parte actora como fundamento de su pretensión, lo siguiente:
Que es propietaria de un inmueble situado en la Av. Intercomunal de Antimano, Urbanización Carapa, constituido por un local comercial identificado con el Nº 03, actualmente arrendado al ciudadano José Olivo Rico, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 2.894.827. Que este último ciudadano solicitó ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, la regulación del canon de arrendamiento de dicho local.
Que en fecha 06 de marzo de 2007, el citado organismo mediante Resolución Nº 01089 reguló el canon del inmueble en cuestión estableciendo una renta máxima mensual para su alquiler sin tomar en cuenta lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que motivo la emisión de un acto administrativo ilegal en el cual no se indicó de donde se extrajeron los valores asignados, apartándose la administración de los valores establecidos en el mercado inmobiliario al establecer la renta básica.
Que el informe Fiscal contiene una valoración arbitraria que no concuerda con la realidad, fundamentado en un falso supuesto afectando con ello el orden público. Que la Dirección de Inquilinato al atribuirle un valor total al local sin indicar las razones ni los fundamentos de derecho pertinentes vició el acto de nulidad, conforme lo dispuesto en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil.
Que el Fiscal se limitó a plasmar en su informe observaciones visuales y superficiales, sin tomar en cuenta las características físicas, topográficas y económicas del terreno dentro del mercado actual, violando las disposiciones legales que tutelan el derecho legítimo de los propietarios e inquilinos.
Con base a lo expuesto solicitó se declare la nulidad del acto administrativo impugnado y se ordene el restablecimiento de la situación jurídica que le ha sido lesionada, estableciendo el nuevo canon máximo mensual de arrendamiento del inmueble de su propiedad.
OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO
En la oportunidad de celebrarse el acto de informes, la abogada MARIELBA DEL CARMEN ESCOBAR MARTINEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 16.770, Fiscal Trigésimo Tercera a Nivel Nacional con Competencia en lo Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, actuando en representación del Ministerio Público, consideró infundada la denuncia referida a la supuesta trasgresión del derecho a la defensa esgrimida por la parte recurrente. Manifestó que para la elaboración de la experticia evacuada en sede jurisdiccional, si se tomaron en consideración los extremos exigidos en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual debe atribuírsele valor probatorio.
Afirma que la solicitud de la actora sobre el restablecimiento de la situación jurídica que denuncia le fue lesionada, conforme al criterio imperante en la jurisdicción contencioso administrativo, ratificado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, debe prosperar, así como por lo dispuesto en los artículos 26, 257, 259 y 334 del Texto Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, solicitando por ende se declare con lugar el recurso interpuesto.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Solicita la parte actora se decrete la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010891, mediante la cual se fijó canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble identificado en autos, por considerar que adolece de los vicios de inmotivación y falso supuesto de derecho.
En situaciones como la descrita, donde se denuncia en forma simultanea la existencia de los citados vicios, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en numerosas decisiones ha venido estableciendo que ello constituye una contradicción, por se ambos conceptos excluyentes entre si, pues “(…) la inmotivación implica la omisión de los fundamentos de hecho y de derecho que dieron lugar al acto, y el falso supuesto alude a la inexistencia de los hechos, a la apreciación errada de las circunstancias presentes, o bien a la fundamentación en una norma que no resulta aplicable al caso concreto; no pudiendo afirmarse en consecuencia que un mismo acto, por una parte, no tenga motivación, y por otra, tenga una motivación errada en cuanto a los hechos o el derecho. (…).”
De la misma forma dispuso que no en todos los casos opera esta regla general, pues surgen excepciones cuando los argumentos respecto al vicio de inmotivacion no se refieran a la omisión de las razones que fundamentan el acto, sino a señalar que las razones que lo fundamentan inciden negativamente en su motivación, haciéndola incomprensible, confusa o discordante (Ver sentencia N° 02245 del 7 de noviembre de 2006), siendo viable en estos casos el examen de los alegatos destinados a sustentar la existencia de ambos vicios.
En el caso sub examine se observa que el Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, expresó en la Resolución No. 010891, las razones que lo fundamentan de una forma que no incide negativamente en su motivación, indicando que el citado inmueble posee un valor actual de Doscientos Cuatro Millones Doscientos Cuarenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 204.242.000,00), hoy Doscientos Cuatro Mil Doscientos Cuarenta y Dos Bolívares Fuertes( Bs.F 204.242,00), procediendo en base a este último a establecer el canon de arrendamiento mensual aplicable, de conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que se inadmite la posibilidad de la existencia simultánea de ambos vicios (inmotivación y falso supuesto), desestimándose como consecuencia de tal pronunciamiento, la denuncia referida al vicio de inmotivación que formuló la actora.
Establecido lo anterior, pasa este tribunal a verificar si el acto recurrido, como se señala en el libelo, adolece del vicio de falso supuesto, en los siguientes términos:
Corre inserto a los folios 42 al 44 del expediente administrativo, el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante el cual determinó los porcentajes rentables establecidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, instrumento que contiene la descripción de la zona, sus características, la discriminación de las áreas, las mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, los valores unitarios y los resultantes respectivos que arrojaron al final la estimación del valor total del inmueble.
En dicho avalúo sin embargo, no aparecen señalados ni ponderados, los elementos de juicio que la Administración consideró para determinar los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a señalar y que deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido. Estas diferencias quedan claramente evidenciadas al cotejar este avalúo con el informe inserto a los folios 108 al 123 del expediente judicial, resultado de la experticia evacuada por los expertos designados y juramentados en el presente juicio para su elaboración, en el cual se describe al inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización; la zonificación, según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local; las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la Zona Metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada y un análisis comparativo, tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la ley en cuanto a servicios públicos, tales como, pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
La referida experticia fue evacuada en el curso del presente juicio, con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones contenidas en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual, se le otorga valor probatorio en el sentido de acreditar el precio real del inmueble propiedad de la actora. Así se decide.
Por ello, verificada la diferencia existente entre los valores que arroja la mencionada prueba de experticia y los establecidos por la Administración Pública, es forzoso para el Tribunal concluir que el avalúo practicado por esta última y mediante el cual se fijó el referido alquiler, adolece de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto recurrido, conforme lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estando por ende viciado de nulidad. Así se decide.
Determinado lo anterior, resulta inoficioso el examen y análisis de los restantes alegatos formulados por las partes en el curso del proceso.
RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA INFRINGIDA
Declarada como sido, la nulidad de la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida formulada por el actor, de la siguiente forma:
El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
ARTÍCULO 259 “La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.”
Las competencias enunciadas en él abarcan potestades anulatorias, condenatorias y restablecedores de las situaciones jurídicas subjetivas infringidas a los particulares, las cuales en el presente caso, se ven sensiblemente limitadas por el contenido del artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al disponer lo siguiente:
ARTÍCULO 79 “Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.
En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”.
De la norma transcrita se evidencia una clara restricción de los poderes del Juez contencioso administrativo, establecidos tanto en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como en el artículo 21.17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, presentándose dicha limitación, como un obstáculo al deber del juzgador de garantizarle a las partes el derecho a una tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 257 de nuestra Carta Magna, toda vez, que le niega a éste último la posibilidad de ejercer la potestad restablecedora en materia de regulación de alquileres.
En este sentido, es importante transcribir el contenido del citado artículo 21.17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, el cual, textualmente dispone:
ARTÍCULO 21.17 “En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad de los actos o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa. Cuando la acción hubiese sido temeraria o evidentemente infundada, impondrá al solicitante multa entre cincuenta unidades tributarias (50 U.T.) y cien unidades tributarias (100 U.T.)”.
Asimismo, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece:
ARTÍCULO 26 “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.
Por su parte, el segundo aparte del artículo 334 eiusdem, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, al disponer que:
ARTÍCULO 334 “En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente”.
Facultad esta última, igualmente prevista en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, al expresar:
“Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.”
En consideración a las normas precedentes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 del texto constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, visto que la norma contenida en artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcrita ut supra, contraviene las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, se DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL PARA EL CASO EN CONCRETO, el mencionado artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, se procede a restablecer la situación jurídica infringida a la accionante, mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
Estudiado como ha sido detalladamente el informe pericial resultado de la prueba de experticia evacuada en esta sede, para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación, habiéndose concluido que el mismo se ajusta a los extremos exigidos en las normas aplicables a la materia, razón por la cual se le otorgó valor probatorio, se acuerda fijar el canon de arrendamiento mensual del inmueble propiedad de la recurrente, en base al valor estimado en dicha experticia, el cual asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA CÉNTIMOS, (Bs.F 483.969,80), suma que resulta de la ponderación sobre ese valor de los siguientes factores: Mercado (valores promedio de la zona), Fiscal (a los fines impositivos) y Compra (valor real del inmueble), arrojando un porcentaje de rendimiento anual del 8%, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 29, literal c) en concordancia con el artículo 30, ordinal 2º, ambos del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando el canon de arrendamiento máximo mensual para el sector Industria y Comercio aplicable al inmueble en comento, la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS, (Bs.F 3.226,47).
DECISIÓN
Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la ciudadana LOURDES ELVIRA BORRAS de LILUE, asistida por el abogado CARLOS ALBERTO CONES CERMEÑO, ambos identificados en la parte motiva del presente fallo, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010891 de fecha 06 de marzo de 2007, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble identificado como Nº 03, situado en la Intercomunal de Antemano, Urbanización Carapa, Manzana 8, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Se ANULA el acto recurrido.
TERCERO: A los fines de restablecer la situación jurídica infringida a la recurrente por el acto declarado nulo, se fija al inmueble antes identificado, el canon de arrendamiento máximo mensual para Vivienda y Comercio, en la cantidad de Bs.F 3.226,47.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 21.17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la presente sentencia surtirá sus efectos desde la fecha en la cual se declare definitivamente firme.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ
JORGE NÚÑEZ MONTERO.
LA SECRETARIA,
MARÍA ISABEL RUESTA.
En la misma fecha de hoy, siendo las (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión, bajo el N° 57-2009.
LA SECRETARIA,
MARÍA ISABEL RUESTA.
EXP. Nº 7946
JNM/cvm/jg
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