REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: MARIA GONZALEZ TORO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.908.183 y de este domicilio.-
APODERADOS DEMANDANTE: JOSE GREGORIO MORA MIJARES Y MARIA AUXILIADORA GONZALEZ, Abogado en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 48.773 y 102.526 ambos de este domicilio.
DEMANDADO: CRUZ MANUEL MIQUELENA CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 9.512.639 y de este domicilio.
ABOGADO DEMANDADA: JOSE HERNANDEZ, Abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 55.678 y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(APELACIÓN DE MUNICIPIO).
EXPEDIENTE: No. 50.837
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
DE LA NARRATIVA
Subieron las actuaciones a esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 17 de enero de 2006, por el Abogado JOSE GREGORIO MORA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48773 actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana MARIA GONZALEZ TORO, anteriormente identificada parte demandante en este juicio, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 07 de diciembre de 2.005, mediante la cual declara SIN LUGAR la acción incoada en contra del ciudadano CRUZ MANUEL MIQUILENA CASTILLO, antes identificado.
Previa distribución, se le dio entrada por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 30 de enero de 2006. En fecha 07 de febrero del 2006, se fijo el lapso para sentenciar.
En fecha 20 de febrero de 2006 la parte demandada, asistida de abogado presentó escrito de informes, en fecha 23 de febrero de 2006 la parte demandante (recurrente) presentaron sus respectivos informes.
En fecha 01 de marzo de 2006, el Tribunal dictó sentencia en la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta, declaró inadmisible la pretensión de resolución de contrato presentada por la accionante y reformó totalmente la sentencia recurrida dictada en fecha siete (07) de diciembre de 2005.
En fecha 16 de octubre de 2006, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró con lugar la acción de amparo incoada por la ciudadana MARIA LA CRUZ GONZALEZ TORO, contra la decisión de fecha 01 de marzo de 2006, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y ordenando dictar decisión sin incurrir en el vicio de reformatio in peius.
En fecha 13 de febrero de 2007, se le da entrada por ante este Tribunal a la presente causa, previa inhibición de la Jueza del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción, la cual fue declarada con lugar. Se aboca el Juez Provisorio Abogado Pastor Polo al conocimiento de la causa en fecha 15 de mayo de 2007.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia de Alzada, este Tribunal debe dejar sentado que la segunda instancia en nuestra Legislación Procesal constituye un juicio de revisión de la causa, y no solo de la sentencia de primera instancia. Por tanto, no se trata de un juicio de valor sobre la legalidad ni aún tampoco sobre la legitimidad o justicia del fallo de primera instancia, aún cuando indirectamente o en sentido traslaticio pueda considerársele tal. Aunque el Juez de la Alzada pueda hacer su fallo utilizando como método de disertación el examen u apreciación del fallo apelado, por lo tanto el Juez tiene el deber de examinar todo lo alegado y probado en la secuela del proceso en la primera instancia, en la medida que tales alegaciones y elementos de pruebas sean pertinentes a la litis. Nuestra Legislación concede además la posibilidad de ampliar la prueba en la segunda instancia, sea a instancia de parte mediante la consignación de determinadas pruebas, sea a instancia del Juez mediante auto para mejor proveer. Sentada la anterior premisa entra este Tribunal de Alzada, a revisar en su totalidad la Sentencia apelada.
II
ANTECEDENTES
Se inicia el presente juicio por demanda presentada en fecha 17 de junio de 2005, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole al Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego. Se admitió en fecha 27 de junio de 2005, en la cual se ordenó el emplazamiento del demandado a los fines de la contestación y librar la compulsa respectiva.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Que en fecha 27 de agosto del 2004 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano CRUZ MANUEL MIQUILENA CASTILLO, antes identificado, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la urbanización Ricardo Urriera, Bloque 7, apartamento 01-05, Avenida principal, parroquia Miguel Peña del Municipio Valencia del estado Carabobo, (hoy Municipio Miguel Peña).
Que el contrato se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Estado Carabobo, en fecha 27 de Agosto del 2004, inscrito bajo el N° 50, Tomo 138 de los libros de autenticaciones.
Que el mencionado contrato tenia una duración de cuatro (4) meses, los cuales vencían el 27 de Diciembre del 2004, con un canon de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00) mensuales.
Que “…fue renovado automáticamente al vencerse el plazo, ya que opero la tácita reconducción, pero no obstante las cláusulas contractuales continúan vigentes y las mismas han sido objeto de incumplimiento por parte del arrendatario, en especial la prevista en la cláusula SEGUNDA, por incumplimiento o falta de pago en el canon de arrendamiento, el cual este ha dejado de pagar desde el mes de Febrero del 2005 y ha desmejorado considerablemente el inmueble objeto de arrendamiento.”.
Que “…hasta la presente fecha, luego de innumerables gestiones para hacer posible el pago por parte de mi arrendatario de los cánones correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo, este lo único que manifestaba es que no tenia dinero y que si quería cobrar tenia que esperar que tuviese disponibilidad o que de lo contrario cobrara del dinero dado en deposito, lo cual rechacé plenamente, ya que el dinero dado en deposito tiene una finalidad distinta al canon de arrendamiento y por consecuencia es violatorio a lo pactado en el contrato y a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
Que “…Dada la situación de negativa a dar cumplimiento a las obligaciones contractuales, en especial al pago del canon de arrendamiento el cual es parte de mi sustento y el de mi grupo familiar, ya que es el único bien inmueble que poseo y que por razones de índole personal, luego de tantos años de vivir en el mismo, tuve que arrendarlo, es por lo que considero injusto que dicho arrendatario siga ocupando y disfrutando del inmueble sin yo poder percibir los frutos del mismo.”.
Que “…Luego de hacerse las gestiones extrajudiciales en aras de lograr un acuerdo para la desocupación del inmueble de manera voluntaria y así evitar un procedimiento judicial que nos ocasionaría gastos a ambos, este prefirió que se activara el aparato judicial para obligarlo a desocupar y decidió en fecha 6 de Junio del presente ano, depositar los meses que aquí se demandan por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente No. 3097…”.
Que “…El pago único de Seiscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 640.000,00) por parte del arrendatario, correspondiente a los cánones de los meses de febrero, marzo, abril y mayo, refleja claramente por parte de este, en su condición de atraso en el pago y que el mismo pretende realizarlo en forma extemporánea, es decir luego de transcurrido cuatro meses de hacerse exigible la ultima cuota vencida”.
Demandó la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado con el ciudadano CRUZ MANUEL MIQUILENA CASTILLO, anteriormente identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a la desocupación del Inmueble ubicado en la Urbanización Ricardo Urriera, Bloque 7, apartamento 01-05, Avenida Principal, del hoy Municipio Miguel Peña del Estado Carabobo, el cual consta de los siguientes linderos: “Norte: Con pared que da al apartamento No. 01-06; Sur: Con pared que da al apartamento 01-04; Este: Con fachada Este del edificio; Oeste: Con pasillo común de circulación; Piso: Con techo del apartamento No. 00-05; Techo: Con piso del apartamento No. 02-05”.
Fundamentó su acción en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito, artículos 33 y 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Solicitó que el demandado convenga o en su defecto sea condenado a pagar la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00), correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2005 y las cuotas que se sigan causando durante la efectiva desocupación del inmueble. Solicitó sea condenado en pagar las costas y costos del presente procedimiento, quedando estimados los Honorarios Profesionales en un (30%), en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 192.000,00).
Estimó la demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 832.000,00) equivalentes en la actualidad a OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 832.00), más los intereses de mora que se ocasionen hasta la efectiva culminación del proceso y que se determinen por experticia complementaria del fallo.
Solicitaron medida cautelar de secuestro.
Cumplidos los trámites de la citación, riela a los folios 34 al 35 ambos inclusive, escrito de contestación por parte del demandado, asistido por el abogado en ejercicio JOSE HERNANDEZ OCHOA, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 55678.
En fecha 11 de mayo del 2006, consta al folio 01 del cuaderno separados de medidas que se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda, se libró Despacho y oficio al Juzgado Ejecutor de esta Circunscripción Judicial para la práctica de la medida preventiva decretada.
En fecha 03 de julio fue practicada la respectiva medida cautelar por el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, San Diego y Carlos Arvelo de esta Circunscripción, cumpliendo con lo ordenado.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Rechazó, negó, contradijo, se opuso y se resistió a la acción, incoado en su contra por la accionante, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho en los cuales pretende fundamentarse, por ser falsos de toda falsedad los supuestos negados, en que se sustentan.
Que “…si bien es cierto que ambas partes otorgamos el mencionado contrato de arrendamiento, pero es falso y temerario asegurar en la presente acción que mi persona diere incumplimiento a la cláusula segunda de dicha convención, en lo atinente a dejar de pagar los cánones de arrendamientos de los meses febrero, marzo, abril y mayo de 2005…”
Que “…es verdad deje de pagar los meses de febrero, marzo, abril y mayo del presente año y expreso ahora la razón: en fecha 04 de marzo del año 2005, la demandante y mi persona otorgamos una promesa bilateral de copra venta (opción a compra venta), por ante la Notaría Pública Séptima de valencia, quedando anotado bajo el N° 43, tomo 31 en el cual el mismo inmueble ocupo actualmente me fue opcionado en la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 17.000.000,oo), entregando CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00) en este acto y debiendo cancelar el saldo de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL (Bs. 12.500.000,00), a más tardar el día 15 de abril de 2005, con lapso de prórroga hasta el 30 de abril de 2005…”.
Que”…la Ciudadana MARIA LA CRUZ GONZALEZ, se ha negado en todo momento a otorgar el documento definitivo de compra venta y aun cuando yo disponía del dinero para dicho acto, simplemente la demandante según me lo manifestó en varias oportunidades, quiere deshacer caprichosamente el documento de promesa bilateral de compra venta…”.
Que “…la demandante, según me lo manifestó en varias oportunidades, quiere deshacer caprichosamente el documento de promesa bilateral de compra venta, seguramente para aumentar el precio del inmueble ahora bien si existe ese documento y si ella misma ya ha recibido de mis manos por ese mismo concepto la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.980.000,00), entonces porque guarda silencio y no lo menciona en el simulacro de la demanda, existiendo la promesa bilateral y habiendo dejado sin efectos mutuamente el arrendamiento, porque tendría que pagar el arrendamiento, que razón habría entonces para mantener vigente el arrendamiento…”.
Que “…a tal efecto detallo los siguientes pagos y fechas 1) 24-02-05 deposito Banco Provincial, Cta Ahorro N° 0108-0123180200183958, cuya titular es la Ciudadana MARIA GONZALEZ, por UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00) 2.) 14-02-05 recibo firmado por MARIA GONZALEZ, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000, 00) 3.) 04-02-05 recibo firmado por MARIA GONZALEZ, recibiendo de mis manos de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00) 4.) Recibo Boucher, por cheque de Gerencia N° 3940407,del Banco Banesco, de fecha 04-03-2005, por la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 2.906.000,00), comprando por mi persona para la beneficiaria MARIA GONZALEZ.”
Rechazó, negó y contradijo, se opuso y se resistió a la aseveración de que ha deteriorado el inmueble que ocupa, que por el contrario lo cuida como un buen padre de familia porque lo compro en opción para su familia.
Que “…a través del anterior rechazo negación y contradicción, formulado para desconocer lo que no ha sido los términos de la convención habida entre ambas partes y habida cuenta de que la accionante se burlo de mi buena fe, preparándome esta emboscada traicionera, que vulnera la autonomía de la voluntad de ambas partes, es por lo que le solicito muy formalmente a bien tenga abstenerse de ejecutar y proveer la medida de desalojo solicitado, que me causaría graves daños y perjuicios y además de no existir la materialización del PERICULUM IN MORA y el FOMUS BONIS IURIS y además de ella ya no existe el arrendamiento, lo que esta pendiente es el otorgamiento definitivo de compra venta…”.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a referir los términos de la controversia, y al respecto observa:
Hechos Admitidos:
La existencia de la relación arrendaticia entre MARIA GONZALEZ TORO y CRUZ MANUEL MIQUILENA CASTILLO con ocasión del contrato de arrendamiento suscrito el 27 de agosto de 2004 por ante la Notaria Pública Sétima de Valencia el cual quedó inserto bajo el número 50, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
La falta de pago del demandado.
Hechos Controvertidos:
Que entre las partes fue suscrito un contrato de opción de compra venta y por tal razón la accionada dejó de pagar las pensiones arrendaticias.
IV
ANÁLISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con la demanda:
Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA GONZALEZ TORO y el ciudadano CRUZ MANUEL MIQUILENA CASTILLO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.908.183 y 9.512.639, respectivamente, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Ricardo Urriera, Bloque 7, Apartamento 01- 05, Av principal, parroquia Miguel Peña, valencia del estado Carabobo. Autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 50, Tomo 138, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, en fecha 27 de agosto de 2004. El cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se demuestra la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio; el tiempo de duración del contrato; el inmueble sobre el cual recae el mismo y; el canon de arrendamiento mensual establecido, hechos admitidos por la demandada.
Marcado “B”, copias fotostáticas simples de expediente de consignación arrendaticia cursante por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, signado con el N° 3097. (folios 8 al 19) instrumentos estos que son apreciados por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En estos instrumentos se evidencian que en fecha 6 de junio de 2005, la parte demandada consignó acumulativamente ante el referido Tribunal, la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2005.
En el lapso probatorio:
Invoca el mérito favorable de los autos. Quien juzga en esta oportunidad considera en apego al criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
Ratifica el contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda.
Prueba de inspección judicial a los fines de constatar la existencia de consignación arrendaticia que cursa por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 3097. La cual es evacuada en fecha 25 de octubre de 2005 y en la cual se deja constancia de la existencia en el archivo del aquo de una solicitud de consignaciones realizada por la demandada en la cual se dejó constancia “… PRIMERO: Se evidencia que la solicitud de consignación de arrendamiento efectuada por CRUZ MIQUILENA CASTILLO, se recibió por distribución en este despacho en fecha 2 de junio de 2005, verificándose el primer depósito en fecha 06 de junio del 2005, en la cuenta de ahorro del Banco Industrial de Venezuela, (sic) por un monto de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00), y según lo manifestado por la consignataria en la solicitud correspondiente al canon de arrendamiento de los meses Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2005. En fecha 4 de Julio del 2005, se efectuó un segundo depósito por CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) correspondiente al mes de junio de 2005; se efectuó un tercer depósito en fecha 01 de Agosto del 2005, correspondiente al mes de julio de 2005; por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00). En fecha 06 de Septiembre del 2005, se verificó un cuarto depósito por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), correspondiente al mes de Agosto del 2005. En fecha 04 de octubre del 2005, se realizó el último depósito que consta en el expediente de consignación objeto de esta Inspección por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) ….”. Este Tribunal le concede pleno valor probatorio a la inspección realizada por la actora y de la misma quedó demostrado que la accionada el 6 de junio de 2005, consignó de manera acumulativa los cánones correspondientes a los meses de de FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO de 2005.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el lapso probatorio:
Invoca el mérito favorable de los autos. Quien juzga considera en apego al criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
Promueve documentales:
Documento de promesa bilateral de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia de fecha 04 de marzo de 2005, bajo el N° 43, Tomo 31.
Copia fotostática simple de recibo de pago de fecha 04/02/2005, suscrito por la ciudadana María González Toro. Copia fotostática simple de recibo de pago suscrito por la demandante. Copia fotostática simple de recibo de depósito en cuenta de ahorro Banco Provincial de fecha 24-02-2005, cuenta N° 01080123180200183958, a nombre de María De La Cruz González Toro. Copia fotostática de recibo de cheque de gerencia N° 39404070 del Banco Banesco de fecha 04/03/2005. En relación a estas documentales el Tribunal las desecha por cuanto resultan irrelevantes a la presente causa ya que con la misma no demuestran el pago de las pensiones arrendaticias o la resolución del contrato de arrendamiento.
V
DE LA DECISIÓN APELADA
De la decisión definitiva de fecha 07 de diciembre de 2005, dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en su motiva establece lo siguiente:
“… es ineludible para este tribunal estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es la Resolución del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, reza: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Pues bien el contrato objeto de la acción según su contenido fue fijado a tiempo determinado, es decir de cuatro (4) meses, tal como se desprende de la cláusula quinta y en la cláusula sexta se estableció la vigencia del contrato a partir del 27 de agosto de 2004 hasta el 27 de diciembre de 2004, fecha esta ultima en que el arrendatario deberá entregar el inmueble de no haber prorroga en el presente contrato. Y siendo estas cláusulas el punto bajo examen, corresponde a quien decide determinar, cual fue la intención de las partes al suscribir el contrato objeto de la controversia. El cual fue fijado a tiempo determinado y es obvio, que si el contrato señala una fecha fija para su terminación, es decir, 27-12-2004 sólo podrá entenderse como renovado, si una vez llegada tal fecha, se deja al arrendatario en posesión del inmueble y se producen ciertas circunstancias de las cuales se puede deducir que se ha efectuado dicha renovación; como seria el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fecha y no sea notificado el desahucio. Tal como sucedió en el caso de auto, pues si bien el inquilino se dejo en posesión del inmueble arrendado y este cumplió con su obligación principal, la cual es pagar los cánones de arrendamiento, es decir, de los meses sucesivos; Enero y Febrero, 2005, el contrato obviamente se renovó; tal como lo señalo el demandante en la descripción de los hechos. Estas causales deben ser concurrentes para que opere la tacita reconducción, que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado. Y así se declara.
En consecuencia este tribunal, acogiéndose al criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, que la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces, en virtud de lo dispuesto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil; es por lo que entra entonces este tribunal en consecuencia, a analizar cual era la acción procedente a incoar por parte del actor.
Ahora bien, el criterio que impera en este tribunal, es aplicar con preferencia las disposiciones y los procedimientos especiales, a tenor de lo dispuesto en el articulo 22 de Código de Procedimiento Civil, que en el caso concreto es la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual esta tutelada por normas de orden publico; por lo que la acción a seguir era el Desalojo y no la Resolución del Contrato de Arrendamiento, en razón a lo valorado anteriormente y a la naturaleza del contrato.
Es forzoso concluir para esta juzgadora, que el derecho inquilinario es de estricto orden publico y el Juez debe por Supremacía Constitucional, respaldar los derechos de las partes y sobre todo, el debido proceso, es decir, que las normas de interés público que exigen observancia incondicional no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos y en aras de que no existan fallas que anulen el juicio y sobre todo resguardando el derecho a la defensa; es por lo que declara IMPROCEDENTE, la acción escogida por el demandante. En consecuencia lo procedente y ajustado a Derecho era la Acción de Desalojo y no la Resolución de Contrato de Arrendamiento. Y así se declara.
Ahora bien en cuanto a todo lo debatido y todos los actos evacuados en relación al arrendamiento, en concreto son totalmente inoficiosos de valorar y así se decide. En consecuencia es oportuno traer a colación el siguiente criterio Doctrinario sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia el cual es compartido por este tribunal mediante el cual se dictamino lo siguiente: Cuando el juez se basa en una razón de derecho para no analizar las pruebas no incurre en silencio de prueba. El recurrente deberá atacar y desvirtuar mediante el recurso de fondo esa razón jurídica previa, si no quiere sucumbir en el recurso. (Sentencia del 9 de Marzo del 2000. T.S.J. Sala de Casación Social). (resaltado nuestro)…”
VI
ALEGATOS EN SEGUNDA INSTANCIA
De la parte demandante recurrente:
Que operó la confesión ficta de la parte demandada porque rechazó en forma genérica la pretensión del demandante, sin contradecir rechazar pormenorizadamente los hechos narrados en el libelo y los fundamentos jurídicos en que se fundamenta violando los criterios sostenidos por el Tribunal Supremo de Justicia en materia de contestación de la demanda. Que se requiere que sea en forma detallada.
Que de las pruebas aportadas por la demandada entre ellos los instrumentos consignados en copia simple e impugnados por la demandante dentro de la oportunidad procesal correspondiente sin que el promoverte los haya hecho valer, carecen de valor probatorio tanto en la forma que fueron presentados como por ser impertinentes en lo controvertido en la presente causa.
Que de las pruebas de la parte demandante se invocó los méritos favorables que se desprende de los autos del reconocimiento del contrato de arrendamiento en la contestación, del reconocimiento de la deuda de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo 2005, el no desconocimiento por parte de la accionada del expediente contentivo de consignación arrendaticia que cursa por ante el Juzgado Sexto de los Municipios de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente N° 3097 y que quedo comprobada con la inspección judicial practicada sobre el mismo.
Que en la narrativa hace una exposición de los hechos explanados en el libelo que reflejan la pretensión del actor pero en la contestación a la demanda no hace mayor alusión al respecto.
Que el sentenciador hace un estudio del contrato de arrendamiento y sustentándose en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, llega a la conclusión de que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y declara improcedente la acción, que según su criterio lo ajustado a derecho era la acción de desalojo y no la resolución de contrato de arrendamiento. Y que para llegar a esta conclusión no entró a conocer o a valorar las pruebas aportadas al proceso.
Que de las cláusulas quinta y sexta del contrato de arrendamiento “…llegamos a la conclusión de que efectivamente las partes fijaron una fecha de duración del Contrato pero que el mismo podría ser objeto de prórroga, la cual de acuerdo a una lógica interpretación del mismo, debe efectuarse por un período igual al inicialmente contraído, es decir por cuatro (4) meses más (sic), mal puede interpretarse un Contrato que ha sido celebrado por un período de Cuatro (4) Meses y que luego de transcurrido el mismo, se haya dejado pacíficamente ocupado por el inquilino y este continua cancelando dicho compromiso contractual en los mismos términos previstos en el Contrato, que dicho contrato paso de ser de Tiempo Determinado a Tiempo Indeterminado, violentando con dicha interpretación los principios que rigen para la interpretación de los Contratos, las disposiciones que rigen la materia y los Criterios reiterados del Tribunal Supremo de Justicia en materia inquilinaria.
Que “…de un análisis del fallo (sic) , en especial en la parte motiva la sentenciadora incurre en el defecto de Contradicción, toda vez que al hacer un análisis del Contrato en las primeras de cambio, pareciese llegar a la conclusión de que el Contrato continúa siendo a Tiempo Determinado, cuando reconoce que el Contrato “obviamente se renovó “ pero que el mismo, si la cláusula objeto del examen señala que puede ser objeto de prórroga, la interpretación idónea es que las partes decidieron renovar dicho contrato por un período igual, es decir, por Cuatro (4) Meses mas, lo cual nos lleva a la conclusión de que el mencionado fallo en su contenido tienen vicios de Contradicción y hacen que el fallo sea anulable”.
Solicitó que se declare procedente la apelación y sin lugar la sentencia emanada del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo de fecha 07/12/2005 por la interpretación que a su entender consideran errónea por parte del a quo.
De la parte demandada:
Que el inmueble objeto de la demanda se le había dado en arrendamiento desde el día 27 de agosto de 2004 hasta el día 27 de diciembre de 2004.
Que no había mérito para interponer la injusta acción y menos aún basada en falsos supuestos, que tan es así que la misma fue declarada sin lugar por la ciudadana Jueza del Juzgado Sexto de los Municipios, resguardando la autonomía de a la voluntad de las partes del debido proceso y del derecho a la defensa (omissis).
VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Una vez planteada la litis y analizadas con suficiencia las actas procesales contenidas en la causa objeto de apelación, este Juzgador hace las siguientes consideraciones a los fines de dictar decisión definitiva:
Primero: La parte demandante alega la existencia de un contrato de arrendamiento cuya fecha de inicio fue el 27 de agosto del año 2004, cuya duración se pactó por cuatro (4) meses, es decir con vencimiento en fecha 27 de diciembre de 2004, según se desprende de la cláusula quinta del contrato que riela a los autos.
La actora señala que el contrato fue renovado automáticamente al vencerse el plazo, que operó la tácita reconducción y demanda la resolución del contrato de arrendamiento.
La Juez del a quo en la parte motiva de la sentencia recurrida señaló que con fundamento en la facultad que le otorga la ley de interpretar los contratos, de determinar cual fue la intención de las partes al contratar, estableció que en el caso de autos el contrato es a tiempo indeterminado, porque al establecerse la fecha de terminación del contrato, si se deja al arrendatario en posesión del inmueble se producen ciertas circunstancias, como en el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fechas y no sea notificado el desahucio, que el contrato se renovó convirtiéndose de un contrato a tiempo determinado en indeterminado.
Ahora bien, quien decide observa que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento establece textualmente:
“La duración de este contrato es de Cuatro (04) meses. El Canon de Arrendamiento será incrementado de acuerdo al índice inflacionario reinante en el país”.
La cláusula sexta se estableció lo siguiente:
“El presente Contrato entrará en vigencia a partir del 27 de agosto de 2004 hasta el 27 de Diciembre de 2004, fecha esta última en que EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble de no haber prórroga en el presente Contrato.”.
En consecuencia inicialmente se pactó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, es decir un contrato donde claramente las partes expresaron la duración del contrato, el cual venció en fecha 27 de diciembre de 2004, por lo tanto de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario le correspondía al arrendatario una prórroga legal de hasta un tiempo máximo de seis (6) meses.
Establecido lo anterior este Juzgador disiente del criterio del aquo al determinar que operó la tácita reconducción, ya que, en realidad estaba transcurriendo el lapso establecido para la prorroga legal en el cual por orden de ley el contrato se prorroga en las mis-mas condiciones como lo señala el último aparte del artículo 38 de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios: “Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”, en consecuencia, el contrato no se transformo a tiempo indeterminado, ya que se encontraba en la prorroga legal y de acuerdo con la norma parcialmente transcrita se considera a tiempo determinado y se mantienen las mismas estipulaciones previstas en el contrato. Y así se decide.
Segundo: Establecido que el contrato cuya resolución se demanda se encontraba en la prorroga legal de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y por ende seguía siendo a tiempo determinado se hacen las siguientes consideraciones:
En razón de lo expuesto por las partes, es de resaltar que de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede pedir a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
El artículo 1.264 del Código Civil venezolano establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.
El incumplimiento se trata de un comportamiento contrario a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma contractual que une a las contratantes produciendo el derecho de solicitar su resolución.
El artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley.
El contrato es una convención que se produce entre dos o más personas y tiene como propósito constituir, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico.
Este contrato se produce con ocasión del principio de la autonomía de la voluntad que comprende de acuerdo a la Doctrina Calificada la libertad para gozar y ejercer que tienen los particulares en el ejercicio de sus derechos subjetivos y sus situaciones subjetivas activas, ejercer sus poderes y resolver sobre el cumplimiento o no de cargas e igualmente la posición que tienen las partes para determinar por sí misma sus relaciones jurídicas con los otros sujetos mediante el ejercicio de su libertad y dentro de los confines del negocio jurídico.
En el contrato celebrado por las partes se observa que la relación arrendaticia, en cuanto a su duración fue fijada por las partes en la cláusula quinta cuatro (04) meses y de acuerdo con la clausula sexta el 27 de Diciembre de 2004, el arrendatario demandado debía entregar el inmueble, sin embargo, es a partir de esa fecha cuando se inicia la prorroga legal como anteriormente fue establecido.
Ahora bien la parte demandante solicita se declare la resolución del contrato de arrendamiento y fundamenta su pretensión en las causales a), b) y f) previstas en el artículo 34 del La Ley de Arrendamiento Inmobiliario, causales destinadas para demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
La resolución de un contrato a término fijo puede estar fundadas por el vencimiento del término convenido y el vencimiento de la prórroga legal si fuere procedente o por el incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales.
Ahora bien, el principio iura novit curia, establece al juez la obligación de aplicar el derecho que tutela los hechos sostenidos por las partes en el juicio y aunque no es procedente sustentar la resolución de un contrato de arrendamiento fijado a tiempo determinado con base a las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esto no implica que la pretensión del demandante perece por el fundamento jurídico invocado, ya que los hechos en que se sustenta la pretensión es la supuesta falta de pago del canon de arrendamiento. Así se decide.
En sintonía con el anterior orden de ideas, el demandado confiesa no haber pagado los cánones de arrendamiento y señala que esta circunstancia se debe a que realizó un contrato de opción de compra venta con la accionante, al respecto se observa de una lectura del contrato acompañado por la demandada que no existe un acuerdo contenido en el mismo mediante el cual se disponga resolver el contrato de arrendamiento.
Por otra parte, es la propia accionada quien inicia el procedimiento de consignación arrendaticia lo que lleva a la convicción de este juzgador que ambas partes estaban en conocimiento que el mismo se encontraba en la prorroga legal del contrato de arrendamiento y que el mismo seguía vigente a pesar del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, por ello este Tribunal desecha la defensa opuesta y considera que con la opción de compra venta no quedó resuelto el contrato de arrendamiento, y así se declara.
Ahora bien en cuanto a la falta de pago como fundamento de la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento en autos se observa que el demandado confiesa no haber pagado los cánones de arrendamiento, lo cual guarda absoluta sintonía con los recibos de pago consignados y la inspección judicial realizada por la parte actora en los cuales se desprende que la demandada consignó acumulativamente los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO de 2005, con ello quedó demostrado la falta de pago invocada por la accionante y así se declara.
Al ser demostrada la falta de pago invocada por la parte actora la acción de resolución del contrato resulta procedente, por tal razón este operador justicia disiente de la decisión tomada por el aquo al declarar improcedente la acción, por tal razón debe ser declara con lugar la apelación realizada por la parte actora y revocado en todas y cada una de sus partes el fallo recurrido y así se decide.
VIII
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO MORA MIJARES, con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana MARIA GONZALEZ TORO parte actora, en consecuencia, se revoca en todas sus partes la sentencia dictada en fecha 07 de diciembre de 2.005 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en consecuencia, 1) Se resuelve el contrato de arrendamiento suscrito por las partes ciudadana MARIA GONZALEZ TORO con el ciudadano CRUZ MANUEL MIQUILENA CASTILLO.
2) Se ordena al demandado la entrega material del inmueble arrendado totalmente desocupado, en las mismas condiciones de mantenimiento y conservación en que fue arrendado y solvente de todos los servicios públicos que le son inherentes.
3) Se condena al pago de la suma de SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 640,00). Igualmente se ordena la experticia complementaria a los fines que se calculen los intereses moratorios desde la admisión de la demanda hasta el mes inmediatamente anterior a la experticia que los calcule.
4) Se condena a la demandada en costas por haber resultado vencida.
Queda así REVOCADA la sentencia apelada y dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 07 de diciembre de 2.005.
Publíquese y déjese copia.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil nueve. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abog. PASTOR POLO
La Secretaria,
Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.)
La Secretaria,
Exp. Nro.50.837/pp.-
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