TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: FELA CASTRO DE MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-12.366.616 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: HECTOR RODRIGUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 117.871 y de este domicilio.
DEMANDADA: TERESA AUDALA, venezolana, mayor de edad, con titular de la cédula de Identidad N° V-14.745.949 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL: MARTA ESPEJO DE CARPIO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 35.114 y de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN DE MUNICIPIO).
EXPEDIENTE N° 53.497
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Subieron las actuaciones a esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado HECTOR RODRIGUEZ, apoderado judicial de la ciudadana FELA CASTRO DE MENDEZ parte actora en este juicio, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquín de esta Circunscripción Judicial, en fecha 30 de marzo de 2.009, mediante la cual declara sin lugar la demanda por desalojo, no hubo condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Previa distribución, se le dio entrada en fecha 07 de mayo de 2.009.
Por auto de fecha 12 de mayo de 2.009, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fija lapso para dictar sentencia en la presente causa.
En fecha 19 de mayo de 2009, la parte recurrente, consigna escrito de Informes.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia de Alzada, este Juzgador al respecto hace las siguientes consideraciones:

I
ANTECEDENTES
Se inicia el presente juicio por demanda presentada en fecha 12 de diciembre de 2008, una vez cumplido con el requisito de la distribución y previa entrada el conocimiento de la causa quedó asignada al Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquín de esta Circunscripción Judicial, siendo admitida en fecha 07 de enero de 2009.
Cumplidos los tramites de la citación, la Apoderada Judicial de la parte demandada en fecha 19 de enero de 2009, se da por citada.
Mediante escrito de fecha 21 de enero de 2009, la parte demandada contesta al fondo la demanda.
En fecha 28 de enero de 2.009, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por el a quo en la misma fecha.
En fecha 03 de febrero de 2.009 la parte actora presenta escrito de pruebas las cuales fueron agregadas y admitidas por el a quo en la misma fecha.
En fecha 19 de febrero de 2009, el a quo dicta auto en el cual difiere la sentencia por un lapso de cinco días.
En fecha 30 de marzo de 2009, el a quo dicta sentencia y ordena la notificación de las partes. La parte accionante en fecha 07 de abril de 2009 apela de tal decisión, recurso este que es oído en ambos efectos según auto de fecha 29 de abril de 2009.

II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a referir los términos de la controversia, y al respecto observa:
La parte demandante en su escrito libelar alega:
1.- Que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda Nro.1-1, piso 1 del Edificio APAMATE 11, Primera Etapa de la Urbanización Ciudad Parque La Pradera, ubicado en el Municipio San Joaquín del Estado Carabobo. Que mediante contrato sin fecha suscrito con la ciudadana TERESA AUDALA, identificada en autos le cedió el referido inmueble en calidad de arrendamiento.
2.- Se convino que el tiempo de duración del arrendamiento era de “Un (1) año a partir del día 01 de julio de 2003 prorrogable”, sin indicarse por cuanto tiempo era la prórroga, lo que significaba que el contrato tenía una vigencia de un año a partir del 01 de julio de 2003 por lo que venció el día 01 de julio de 2.004.
3.- En la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento no se hizo determinación del tiempo de la prórroga, ignorando las partes por cuanto tiempo se prorrogaría el contrato una vez llegado el vencimiento del mismo, por lo que llegado el 01 de julio de 2004 el contrato se convertiría como en efecto se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
4.- Que un hijo de la accionante de nombre Guillermo Méndez Castro, identificado en autos, quien reside arrendado en Guacara Estado Carabobo, tiene la necesidad de ocupar el inmueble cedido en arrendamiento a la ciudadana demandada para que este lo habite sin necesidad de pagar arrendamiento alguno, cumpliendo así con los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, igualmente alega que el arrendador del hijo de la accionante le ha solicitado la desocupación del inmueble en varias oportunidades.
5.- Solicitó el desalojo del inmueble de autos y que sea condenada conjuntamente con las costas procesales incluyendo honorarios de abogados. Estimo la presente acción en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. F.4.000, oo) Fundamentó su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordinal b). Consignó como recaudos: Marcado con la letra “A” Copia de Poder otorgado a los apoderados judiciales de la accionante por ante la Notaría 44ta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Marcado con la letra “B” Copia del documento de propiedad del inmueble. Marcado con la letra “C” copia del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes litigantes. Marcado con la letra “D” copia del contrato de arrendamiento privado suscrito por los ciudadanos Edgar José Perozo y Guillermo Alberto Méndez. Marcado con la letra “E” copia del acta de nacimiento del ciudadano GUILLERMO ALBERTO expedida por la Jefatura Civil de El Valle Distrito Metropolitano.

En fecha 21 de enero de 2009 la apoderada judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación de la demanda y lo hace en los siguientes términos:
- Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por la parte actora, niega que la demandante pueda solicitar el desalojo del inmueble que le fue dado en arrendamiento por que:
Primero: la parte demandante reconoce que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, comenzó a regir el día 01 de julio del 2003, dicho contrato tendría una duración de un año y el mismo sería PRORROGABLE, que el mismo ha ido prorrogando verbalmente (vía telefónica) de año en año, hasta llegar a cumplir la demandada 5 años y 7 meses y que se han realizado sus respectivos aumentos de canon de arrendamiento, por lo que difiere, rechaza y contradice lo expuesto por la parte demandante cuando dice que el contrato es a tiempo indeterminado.
Segundo: Que la solicitud de desalojo se fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir la necesidad del hijo de la arrendadora de ocupar el inmueble por trabajar en Guacara, para lo cual consigna copia del contrato de arrendamiento donde se demuestra la condición de arrendatario, el cual impugna por desconocer su veracidad, manifiesta la accionante que su hijo presta servicios a una empresa domiciliada en Guacara, pero esta manifestación no es prueba suficiente para reconocer este hecho como cierto, por lo que la niega y rechaza.
Manifiesta la accionante que le ofreció a su hijo la vivienda sin tomar en cuenta ni tomarse el trabajo de conversar con la arrendataria, por otra parte manifiesta que a su progenitor le han solicitado la desocupación del supuesto inmueble que esta arrendado, cuestión esta que igualmente niega, rechaza y contradice, pues nada prueba la veracidad de sus afirmaciones.
Que materializados los supuestos de hechos contemplados en los artículos 38 ordinal C y artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, solicita le sea reconocida la prorroga legal correspondiente.
Que sea declara sin lugar la demanda la cual fundamenta en el artículo 34 ordinal B de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que se le reconozcan las respectivas renovaciones del contrato.
Rechaza que tenga que ser condenada a pagar las costas y costos procesales así como los honorarios de abogados, por el contrario solicita al Tribunal que sea la parte actora condenada a pagar las costas y costos procesales así como los honorarios de abogados.

Quedan como hechos admitidos:
-La existencia de la relación arrendaticia.
-Que el contrato de arrendamiento privado tiene por objeto un inmueble ubicado en la Urbanización La Pradera, Nro.1-1, piso 1 del Edificio APAMATE 11, Primera Etapa, ubicado en el Municipio San Joaquín Estado Carabobo.
Quedan como hechos controvertidos:
- Que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
- La necesidad que tiene la accionante de ocupar el inmueble para su progenitor.

III
ANALISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
CON LA DEMANDA:
1.- Marcado con la letra “A” Copia Poder otorgado a los apoderados judiciales de la accionante por ante la Notaría 44ta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Este instrumento se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el tribunal no emite pronunciamiento por cuanto no es punto controvertido la representación judicial de la accionante.
2.- Marcado con la letra “B” Copia del documento de propiedad del inmueble. Al respecto observa que este contrato no ha sido tachado por la parte accionada en este juicio por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le concede pleno valor probatorio y con el mismo el actor demuestra la propiedad sobre el inmueble objeto del contrato lo cual resulta irrelevante por tratarse de un aspecto que no se encuentra controvertido.

3.- Marcado con la letra “C” copia del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes litigantes. Al respecto observa que este contrato no ha sido desconocido ni impugnado por la parte accionada en este juicio por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se le concede pleno valor probatorio y del mismo se demuestra la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, el inmueble sobre el cual recae el mismo y; el canon de arrendamiento mensual establecido, hechos admitidos por la demandada, solamente siendo un punto controvertido su duración el cual será analizado como punto previo en la sentencia.
4.- Marcado con la letra “D” copia del contrato de arrendamiento privado suscrito por los ciudadanos Edgar José Perozo y Guillermo Alberto Méndez. Este instrumento se trata de un documento emanado de un tercero, el cual fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial de acuerdo con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, siendo contestes en sus declaraciones; por lo tanto con dicho instrumento quedó demostrado la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre los terceros; el tiempo de duración del contrato; el inmueble sobre el cual recae el mismo y; el canon de arrendamiento mensual establecido.
5.- Marcado con la letra “E” copia del acta de nacimiento del ciudadano GUILLERMO ALBERTO expedida por la Jefatura Civil de El Valle Distrito Metropolitano. Este documento público al no ser impugnado goza de pleno valor probatorio y con el quedó demostrado el parentesco que existe entre la accionante y el ciudadano GUILLERMO ALBERTO MENDEZ.

CON LAS PRUEBAS:
Invoca el merito favorable de los autos. Quien juzga en esta oportunidad considera en apego al criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
Invoca el merito de los documentos promovidos junto con el libelo de la demanda.
Promueve los documentales marcados “B”, “C”, “D” y “E” Consignando los originales de los consignados en el libelo de la demanda. Estos instrumentos ya fueron valorados anteriormente.
Promueve como testigos a los ciudadanos EDGAR JOSÉ PEROZO Y GUILLERMO ALBERTO MENDEZ CASTRO. Este instrumento ya fue valorado tomando en consideración que ambos rindieron sus declaraciones, fueron contestes en ellas y reconocieron en su contenido y firma el documento que fue puesto a su vista, por lo tanto, se valoró como se indicó anteriormente.
Solicita prueba de informe de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil a los fines que se oficie a la empresa REPUESTOS H R VENEZUELA, C.A. Respuesta que fue recibida y agregada a los autos y que riela inserta al folio (81). Con esta prueba se demostró que el ciudadano GUILLERMO ALBERTO MENDEZ CASTRO, presta servicios como asistente de venta para la referida sociedad de comercio, esta circunstancia resulta irrelevante a la presente causa por no versar sobre la cuestión controvertida.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
CON LA CONTESTACIÓN:
1.- Copias simples de depósitos efectuados en la entidad financiera Banco Provincial los cuales rielan insertos a los folios 35 y 36. Estos documentales no se valoran por ser copias fotostáticas de documentos emanados de un tercero los cuales carecen de valor probatorio.
2.- Copia simple de contrato de opción de compra venta. Esta documental se desecha por ser copia fotostática de un documento privado.
3.- Copia simple de Carta emitida por la Inmobiliaria IRMA, C.A.. Esta documental se desecha por ser copia fotostática de un documento privado.
CON LAS PRUEBAS:
1.-Invoca el mérito favorable de autos.
Al respecto este Tribunal considera que no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
2.- Originales de depósitos bancarios de la cuenta de la arrendadora ciudadana Fela Castro en el Banco Provincial cuenta corriente Nro. 0108-0049-82-010003475, marcados con la letra “A” y insertos a los folios cuarenta y tres (43) al cincuenta y uno (51). Estas documentales son impertinentes por cuanto la naturaleza de la acción incoada no se encuentra controvertida la solvencia de la parte actora, en consecuencia, se desechan.
3.- Copia fotostática de carta dirigida a la demandada de autos, por la accionante en la cual le solicita la desocupación del inmueble marcado con la letra “B” inserta a los folios (52 y 53). Esta documental se desecha por ser copia fotostática de un documento privado.
4.- Copias simples de actas emitidas por la jefatura de inquilinato Alcaldía de San Joaquín del Estado Carabobo. Marcado con la letra “C” folios (54 y 55). Este documento público administrativo resulta irrelevante a la presente causa, razón por la cual se desecha.
5.- Copia fotostática del contrato de opción de compra venta, marcado con la letra “D”. Este documento se desecha por ser copia de un documento privado.
6.- Copia fotostática de constancia expedida por INMOBILIARIA IRMA, C.A. a la demandada. Esta documental se desecha por ser copia fotostática de un instrumento privado.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este Tribunal observa que la acción incoada por el Abogado HECTOR RODRIGUEZ, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana FELA CASTRO DE MENDEZ tiene como pretensión el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes e identificado en autos fundamentando su pretensión en el ordinal b del artículo 34 del Código de Procedimiento Civil, o sea, por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, y en consecuencia, solicita la entrega y sea condenada al pago de las costas procesales incluyendo honorarios de abogados.
Para decidir este Tribunal hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO: El primero de los puntos controvertidos en el caso de marras es el carácter temporal del contrato de arrendamiento y a tal efecto, invoca la accionada al dar contestación que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y por ello exige que se le reconozca la prorroga legal.
Al analizar el contrato privado traídos a los autos, primero en copia y posteriormente en original suscrito por las partes consignado por la accionante marcado “C”, se observa que el mismo tiene una vigencia de un año a partir del 1 de julio de 2003, prorrogable. En la clausula cuarto del referido contrato se aprecia que en ambas partes convienen originalmente en un contrato a tiempo determinado, prorrogable, sin embargo, no se establece el régimen que habría de cumplirse para el otorgamiento de las prorrogas. Por lo tanto al haber vencido la prorroga legal y permanecido la accionada por más de tres años operó la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil. Así se declara.
SEGUNDO: En relación con el segundo punto controvertido, valga decir, sobre la necesidad de la actora de que su hijo ocupe el inmueble arrendado, la recurrida estableció lo siguiente:

“Tercero: La necesidad que tenga el demandante de ocupar el inmueble o algún pariente dentro del segundo grado de consanguinidad. Al analizar los documentos presentado por la representación de la parte demandada, así como las declaraciones que se encuentran en autos, no quedó evidenciado de ninguno de ellos la necesidad de que algún pariente (hijo) de la demandante tuviese la imperiosa necesidad de ocupar dicho inmueble, pues si bien se demostró que un hijo de la demandante vive arrendado en un inmueble ubicado en el Municipio Guacara, no consta en autos ninguna comunicación que hiciera ver a al Tribunal que le estaban solicitando el inmueble y menos con la urgencia con que la propietaria se lo solicita a la arrendataria en la comunicación (…) De igual manera y aún cuando considera esta Juzgadora que no es materia de este procedimiento la naturaleza del contrato que rige la relación arrendaticia del hijo de la demandante, para quien ella solicita el desalojo del inmueble que ocupa la arrendataria, al hacer la revisión del contrato de arrendamiento, no puede pasar por alto, que dicho contrato es por tiempo determinado, que se inició el 01 de febrero de 2006, por el período de un año y que de conformidad a la Cláusula Cuarta del mismo, si ninguna de las partes no diera aviso a la otra de no prorrogar, con un mes de anticipación se considera prorrogado por el mismo período “que el convenido inicialmente” (…) por lo cual la arrendadora a fin de demostrar la necesidad de ocupación del inmueble, debía traer a los autos, por lo menos la comunicación por parte del ciudadano Edgar Perozo de la decisión de no prorrogar el Contrato de arrendamiento suscrito con su hijo Guillermo Méndez y la prorroga legal que le acordaba, …”

En este orden ideas este Tribunal coincide con el a-quo con el hecho que en autos fue demostrada el parentesco entra la accionante y su hijo Guillermo Méndez, de acuerdo con la partida de nacimiento que cursa en autos al folio setenta (70) marcado con la letra “E” y que fue valorada previamente.
Sin embargo, de la decisión recurrida, este Juzgador difiere sobre la circunstancia que no se encuentra demostrada la necesidad de su hijo, por las razones que a continuación se enumeran.
En primer lugar, quedó demostrado con el contrato de arrendamiento que en principio el hijo de la recurrida no se encuentra ocupando una vivienda propia, sino en todo caso una alquilada, todo ello de acuerdo con el contrato de arrendamiento que cursa en autos al folio sesenta y nueve (69) marcado con la letra “D”. En segundo lugar, este Juzgador considera que no puede considerarse como inexistente la necesidad por el hecho de estar sometido el hijo de la accionante a la formalidad del desahucio para que en consecuencia se entienda que es solo a partir de allí cuando nace, su necesidad de ocupar un inmueble, ya que basta con el hecho que se encuentre ocupando otro en condición de inquilino para que sea suficiente motivo para tener la convicción que necesita un inmueble para desarrollar su vida. Finalmente en tercer lugar este juzgador considera que la previsión que tuvo la parte actora de anticipadamente solicitar el desalojo del inmueble del cual es propietaria, antes que su hijo hubiese sido desalojado del inmueble que ocupa, no significa que no exista la necesidad de ocupar la vivienda objeto del contrato de arrendamiento y el cual se discute en el presente litigio, por lo tanto no puede ser sancionada considerándola inexistente. Por estas razones llega a la convicción que la decisión objeto de revisión por este Tribunal en alzada existe un error de juzgamiento del a-quo al no encontrar satisfecha la causal de desalojo invocada por la parte actora. Así se decide.

En consecuencia, al haber sido demostrado en autos: 1) la relación arrendaticia tanto por el contrato privado (folio 68), como por ser un hecho admitido; 2) la cualidad de propietaria de la demandante según el documento de propiedad que cursa a los folios 63 al 67; 3) el parentesco con la persona cuya necesidad invoca (hijo) según partida de nacimiento que cursa al folio (70) y 4) finalmente la necesidad del familiar (hijo) de ocupar la vivienda lo cual así demostró con el contrato de arrendamiento que cursa en autos al folio (69), es por lo que la acción por desalojo incoada por la accionante con arreglo al literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debes prosperar. Así se decide.
V
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado HECTOR RODRIGUEZ, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la demandante de autos, contra la sentencia de fecha 30 de marzo de 2009 dictado por el Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y en consecuencia, PRIMERO: Se revoca la sentencia de fecha 30 de marzo de 2009 dictado por el Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. SEGUNDO: Se DECLARA CON LUGAR la acción de desalojo con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. TERCERO: Se le concede un lapso de seis (6) meses improrrogables para que la demandada ciudadana TERESA AUDALA, identificada en autos entregue el inmueble a la accionante y se ordena el desalojo una vez transcurridos los seis (6) meses.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultada totalmente vencida.
Publíquese y déjese copia.
Remítase el expediente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los veintiocho (28) días del mes mayo de dos mil nueve. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria Temporal,

Abog. NANCY REA ROMERO

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las dos y treinta (2:30 p.m.) de la tarde.
La Secretaria Temporal,

Exp. N° 53.497/aa.-