TSJ Regiones - Decisión

“VISTOS” Sin conclusiones de las partes.- La presente causa se recibe en este Tribunal el 11 de agosto del 2008, por la inhibición propuesta por la Jueza del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Tal como se desprende del escrito libelar, la demanda es incoada por la Abogada MARIA ISELA SERRANO MATEHUS, venezolana, Inscrita en el IPSA bajo el N° 26.132 y de este domicilio, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos JOSE LUIS FARIÑA FONTANELA Y MARIA CRISTINA MARCOS DE FARIÑA, venezolano y española en su orden, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.086.042 y E- 627.133 cónyuges entre sí, domiciliados en la ciudad de Valencia Estado Carabobo, según se desprende de instrumento poder inserto por ante la Notaria Publica Séptima de fecha 18 de noviembre de 2005, bajo el N° 33, Tomo 249; en contra el ciudadano JOSE MIGUEL HERRADA GUIA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nro. V-6.107.512 y de este domicilio, por DESALOJO.- Alega la parte actora que celebro contrato privado de arrendamiento con el ciudadano JOSE MIGUEL HERRADA GUIA, el 1 de septiembre del 2006 sobre un Inmueble Comercial constituido por una parcela de terreno integrada por un galpón, que ocupa una superficie de aproximadamente cuatrocientos (400) metros y forma parte de una superficie de mayor extensión de aproximadamente setecientos cuarenta metros cuadrados (740), en donde también esta construida una casa quinta, ambos ubicados en la avenida los Samanas, numero de galpón signado con la nomenclatura 100-100, en la Urbanización Tarapio, jurisdicción de la Parroquia Naguanagua Valencia Estado Carabobo. Aduce además que el inmueble se encuentra deteriorado y que hasta el 10 de mayo del año 2007 el inquilino no ha pagado cinco (5) meses, diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril del 2007 de los cánones de arrendamiento el cual, se estableció en la cantidad de Doscientos bolívares fuertes (Bs.200,00) mensuales por lo que hasta la fecha adeuda la cantidad de Un mil bolívares (Bs.1.000,00).
El 27 de noviembre del año 2007, el Tribunal Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva.
El 21 de julio del 2008, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, actuando en sede Constitucional, Declara CON LUGAR la acción de amparo constitucional intentada por el ciudadano JOSE MIGUEL HERRADA GUIA contra el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y la abogada Marianella Godoy, (defensor Ad-Litem), revoca la Sentencia de fecha 27-11-2007 y repone la causa al estado que el demandado de contestación a la demanda, considerándose a derecho
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Desalojo arrendaticio y aduce que suscribió contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado el 1 de septiembre del 2006 con el ciudadano JOSE MIGUEL HERRADA GUIA, sobre un Inmueble Comercial constituido por una parcela de terreno integrada por un galpón, que ocupa una superficie de aproximadamente cuatrocientos (400) metros y forma parte de una superficie de mayor extensión de aproximadamente setecientos cuarenta metros cuadrados (740), en donde también esta construida una casa quinta, ambos ubicados en la avenida los Samanas, numero de galpón signado con la nomenclatura 100-100, en la Urbanización Tarapio, jurisdicción de la Parroquia Naguanagua Valencia Estado Carabobo. Aduce además que el inmueble se encuentra deteriorado y que hasta el 10 de mayo del año 2007 el inquilino no ha pagado cinco (5) meses, diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril del 2007 de los cánones de arrendamiento el cual, se estableció en la cantidad de Doscientos bolívares fuertes (Bs.200,00) mensuales por lo que hasta la fecha adeuda la cantidad de Un mil bolívares (Bs.1.000,00).
POR SU PARTE LA DEMANDADA:
Opone en el acto de la litis contestación las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinal 6to en concordancia con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Impugna y desconoce las páginas primeras y segunda del contrato de arrendamiento que riela a los folios 14 y 15.
Propone la tacha de falsedad con respecto al contrato de arrendamiento privado.
A la contestación al fondo de la demanda, niega, rechaza y contradice por ser totalmente falsa la afirmación hecha por los demandantes, es decir que en nombre de dichos ciudadanos que firma con su persona un contrato de arrendamiento en los términos allí expuestos, pues lo realmente cierto es que se firmo un contrato de opción de compra venta en el cual se estimo la cancelación e la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000).

II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Solicita al Tribunal que declare la tacha interpuesta sin lugar, por cuanto la misma no fue formalizada.
Promueve y opone a la contraparte el titulo de propiedad del inmueble donde esta constituido el galpón objeto de la demanda que corre a los folios 9, 10,11, para demostrar que es el mismo identificado en el contrato de arrendamiento, reconocido por la contraparte.
DE LAS PRUEBAS DEL DEMANDADO:
Invoca el merito favorable, en especial el hecho de que la propia parte demandante reconoce como cierto el contrato de opción de compra venta consignado con la contestación de la demanda.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
PRIMERO:
Conforme se promovió cuestiones previas en la contestación de la demanda, toca a este Tribunal decidirlas tal como lo estatuye la ley especial que rige la materia.
En consecuencia tenemos que en el acto de la litis contestación la demandada, interpuso la cuestión previa, contenida en el articulo 346 ordinal 6 to, del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340.
Aduce el demandado que en este caso se omitió en el libelo de la demanda, la nomenclatura exacta del inmueble, pues en el libelo de la demanda aparece el mismo como Nro 100-100 y en el documento de propiedad que riela a los folios ocho (8) al diez (10) aparece como Nro 190-90.
Por su parte la parte demandante, alega que efectivamente existe una contradicción en el libelo como en el contrato pues lo cierto y verdadero es que la nomenclatura del inmueble en general ya que se trata de una casa y un galpón y la casa es la que tiene nomenclatura Nro 190-90, pero en el contrato esta perfectamente determinados sus linderos y medidas al igual que el documento de propiedad.
Expuesto lo anterior, este Tribunal observa, que en el documento de propiedad inserto a los folios del 8 al 13 de este expediente, Registrado por ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y san diego del Estado Carabobo en fecha 2 de marzo de 2006, anotado bajo el Nro 4, Folios 1 al 2, Pto. 1, Tomo 30 y en el contrato de arrendamiento el inmueble objeto del presente juicio esta determinado por una parcela de terreno y las construcciones en ella levantadas, con una superficie de (740 m2), ubicada en la urbanización Tarapio, Municipio Naguanagua y esta comprendida dentro los siguientes linderos NORTE: Terreno ocupado por la ciudadana Maria Victoria Arteaga de Pérez; SUR: Con calle publica; ESTE: Terreno ocupado por el ciudadano Vicente Alcántara; y OESTE: que es su frente, con la avenida los Samanes.

Sobre este particular, el máximo tribunal de la Republica, hoy Tribunal Supremo de Justicia a establecido: que la determinación precisa del inmueble, tal como la indicación de datos, títulos, linderos no es requinto indispensable de estos señalamientos en el libelo de la demanda, por cuanto el objeto fundamental de la acción es la existencia de una relación contractual suscrita por las partes: sobre un inmueble especificado en el contrato de arrendamiento. En consecuencia debe declararse SIN LUGAR la cuestión previa promovida por el accionado y así se establece.

SEGUNDO:
En relación a la impugnación y desconocimiento de la pagina primera y segunda del contrato de arrendamiento que riela a los folios 14 y 15 del presente expediente. Sobre este particular este tribunal observa, que el desconocimiento de dos folios del contrato de arrendamiento no es procedente en los términos consagrados en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil; en virtud a ello se declara reconocido este instrumento privado, y así se establece.
Respecto a la tacha de falsedad, esta Juzgadora considera inoficioso cualquier pronunciamiento ya que la misma no fue formalizada a tenor de lo establecido en el artículo 440 de la Ley adjetiva Civil.
En cuanto a la consignación del contrato de opción de compra venta privado, agregado a los autos (folio 113 y 114), por el demandado de autos, sin fecha cierta. Este Tribunal aprecia que el demandado en el proceso tiene la carga de probar todos aquellos alegatos nuevos que le sirvan de fundamento para rechazar las pretensiones del actor.
De modo que, atendiendo al concepto que sobre Cargas Procesales efectuó el insigne procesalista Herman Davis Echandia en su obra “Compendio de Derecho Procesal” Tomo I, según el cual “Las cargas procesales significan la necesidad en que están las partes de cumplir con determinadas actividades para propiciar su propio éxito en el proceso, cumplimiento que debe ser voluntario y no se puede exigir coactivamente, pero su omisión les puede traer desfavorables y nefastos resultados como lo es, la perdida de la controversia dada su inactividad…”, en merito a lo expuesto este Tribunal desestima tales hechos.

TERCERO
Decidido lo anterior, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto aquí controvertido, los cuales se circunscriben en determinar la procedencia o no de la acción deducida por la parte actora, es decir, el Desalojo arrendaticio; conforme a lo establecido en el articulo 34, literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Es ineludible para esta Juzgadora, estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Siendo ello así, observa este Tribunal que la parte accionante plantea su pretensión ad-initio en una causal ajustada a derecho, la cual es el DESALOJO ARRENDATICIO, por incumplimiento de una de las obligaciones principales de la arrendataria como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, tal como lo consagra el articulo 1.592 del Código Civil, es decir, que tal obligación, no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, por cuanto de no pagarse, se desvirtuaría la naturaleza Jurídica del contrato de arrendamiento, el cual es oneroso por naturaleza. Como es evidente y dada la naturaleza del contrato la carga de la prueba sobre la solvencia, la cual tiene por causa petendi la morosidad de la arrendataria, pesa sobre la inquilina, quien tendrá que oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo; y al no quedar demostrada, tal como se desprende de los auto; debe declararse procedente la acción por Desalojo. Y así se decide.
Sobre este particular, este tribunal advierte a la accionada, que la Ley sustantiva Civil, define al arrendamiento, como un contrato por el cual una de las partes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, es decir, que en todo contrato de arrendamiento, existe un arrendador y un arrendatario y allí se especifica la entrega del inmueble objeto del contrato; en consecuencia si se interpone una acción de Desalojo arrendaticio, es obvio que este dirigida contra el arrendatario o inquilino, pues bien, esta es la persona natural con quien se contrata; por lo que no resulta, incongruente, ni ilegal, la petición de la parte demandante de solicitar el desalojo del inquilino JOSE MIGUEL HERRADA GUIA.Y así se declara.
Ahora bien, aprecia este Tribunal que en el presente caso el actor fundamenta su pretensión en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril del 2007. Por su parte el demandado quien tiene la carga de demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora, en la oportunidad procesal correspondiente no consigno la contraprueba extintiva de su obligación, es decir, el pago. En consecuencia el inquilino demandado, no pago los meses de diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril del 2007, por lo que incumplió con su obligación principal. Y así se declara