TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO Y BANCARIO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

PARTE DEMANDANTE: LILIANA MAVELIS VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-10.253.634 y de este domicilio, inicialmente asistida y posteriormente representada judicialmente por los Abogados DEYANIRA LA ROSA y SALVADOR TROMP PETIT, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 78.484 y 49.445, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: DARWIN LEW FLORES GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-12.443.966 y de este domicilio, representado judicialmente por los Abogados JOSE LUIS CONTRERAS, ESTILITA RUIZ y JESUS LOPEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.833, 95.538 y 67.837, respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE No: 16.205

ANTECEDENTES

Comienza la presente causa mediante demanda incoada por la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS, inicialmente asistida y posteriormente representada judicialmente por los Abogados DEYANIRA LA ROSA y SALVADOR TROMP PETIT, contra el ciudadano DARWIN LEW FLORES GUTIERREZ, representado judicialmente por los Abogados JOSE LUIS CONTRERAS, ESTILITA RUIZ y JESUS LOPEZ, todos identificados en el encabezamiento de la presente decisión, cuya motivo lo es la por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA.-
Presentada la demanda por ante este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 06/12/2007, quien era el Distribuidor, le correspondió a este Despacho conocer la presente causa, en virtud de la Distribución realizada en la misma fecha, conforme a Resolución N° 2125, de fecha 31/05/1993, emanada del extinto Consejo de la Judicatura (F-3 Vto.).-
En fecha 14/12/2007 (F-25), este Tribunal admite cuanto ha lugar en derecho la demanda, emplazándose a la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda.-
En fecha 10/03/2008 (F-37), comparece el demandado de autos, asistido de abogado, y se da por citado en el presente procedimiento.-
Al folio 38 al 39 el demandado en vez de contestar la demanda opone cuestiones previas, siendo resueltas las mismas por Sentencia dictada en fecha 26/05/2008 (F-41 al 43).-
Al folio 40 riela Poder Apud-Acta otorgado por la parte demandada a los Abogados JOSE LUIS CONTRERAS, ESTILITA RUIZ y JESUS LOPEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.833, 95.538 y 67.837, respectivamente.-
En fecha 03/06/2008 (F-44 y 45), comparece el apoderado judicial de la demandada y consigna escrito de contestación a la demanda.-
Al folio 46 riela auto dictado por este Tribunal donde se admite cuanto ha lugar en derecho la Intervención del llamado de Tercero Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), a los fines de que compareciera a contestar su llamado al tercer (3er) día de despacho siguiente, más un día que se le concedió como termino de distancia, suspendiéndose la causa por el termino de 90 días continuos.-
A los folios 51 al 54 riela comisión emanada del Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, atinente a la citación del llamado de tercero Instituto Nacional de la Vivienda, sin cumplir, siendo agregada a los autos en fecha 13/08/2008 (F-55).-
Al folio 57 riela escrito de Pruebas, promovido por la parte demandante, siendo agregada y admitida la misma en su debida oportunidad, cuyas resultas constan en autos.-
La parte demandada no consignó prueba alguna que le favoreciera
Sin informes de las partes, y siendo la oportunidad para decidir la presente causa, éste Despacho da cuenta del cumplimiento de todos los lapsos, trámites y actos procesales de Ley, declarando válido el mismo, y para decidir y pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión incoada, de seguidas lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:

ARGUMENTOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES EN EL JUICIO

La actora expone y pretende en su escrito libelar:
Que por documento autenticado por ante la Notaría Pública de Puerto Cabello, Estado Carabobo, de fecha 09/95/1.991, anotado bajo el No. 67, tomo 21, adquirió unas bienhechurías ubicadas en la Urbanización Colinas de Mara, Sector 01, Vereda 28, casa No. 17, Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo; siendo que en fecha 28/11/2007, debido a un error involuntario en el referido documento, se autenticó por ante la misma Notaría, anotado bajo el No. 32, tomo 79, documento de Aclaratoria por haberse identificado de manera errónea la ubicación del inmueble, y, por cuanto la correcta era la Urbanización PU, Sector 01, Vereda 28, casa No. 17, Municipio Autónomo Juan José Mora del Estado Carabobo, aclarándose igualmente los linderos.-
Que en fecha 10 de agosto de 2004 suscribió mediante documento privado contrato de arrendamiento con el demandado, por un termino de un (1) año, prorrogándose el mismo hasta el 14 de agosto de 2006, fecha en la cual suscribieron Contrato Bilateral de Compra-Venta sobre el inmueble de marras.-
Que en dicho contrato se estableció que el precio único y total de la venta era la suma de Bs. 17.000.000,oo, cancelando el demandado la suma de Bs. 10.000.000,oo, comprometiéndose a cancelar el resto, o sea, Bs. 7.000.000,oo el 30 de Diciembre de 2.006.-
Que desde el momento de la celebración de dicho contrato el demandado ha venido ocupando el inmueble con su grupo familiar sin que hasta la fecha haya cumplido con su obligación de pago, transcurriendo desde el 30/12/2006 hasta la interposición de la presente acción un (1) año y cuatro (4) meses.-
Que a pesar de las múltiples gestiones realizadas para lograr que el demandado cancele el pago, procedió a demandar la resolución del contrato de compra-venta, solicitando al Tribunal que el demandado convenga en la resolución, o en su defecto, dejar en beneficio como daños y perjuicios la suma de Bs. 10.000,.000,oo; a entregar el inmueble de su propiedad de manera inmediata y a cancelar las costas y costos del juicio.-
Fundamenta la presente acción en los Artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.167,, 1.354, 1.356 del Código Civil.- Estima la demanda en la suma de Bs. 10.000.000,oo

El Demandado, a través de su Apoderado Judicial, expone las siguientes defensas en su escrito de contestación a la demanda (F-44 y 45):
Conforme a lo dispuesto en el Artículo 370, Numeral 4 del Código de Procedimiento Civil, solicita la intervención del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), por cuanto el inmueble es un bien de interés social y; ya que la demandante adquirió el bien por una venta que le efectuó el ciudadano PABLO CAMPOS quien le vende con un recibo de pago, no poseyendo el vendedor para el momento de la celebración del contrato la propiedad que le acreditara la propiedad del bien.-
Niega, rechaza y contradice que su representado haya dejado de cumplir con el contrato de opción a compra celebrado con la actora, por cuanto la demandante se negó a recibir el pago en la fecha acordada alegando un nuevo precio de Bs. 30.000.000 ó Bs.F. 30.000,oo, manifestándole que si no le cancelaba 20.000.000,oo para completar el monto total final, tendría que devolverle la casa.-
Que la demandada de mala fe le aumento el precio de manera unilateral, con el solo animo de desalojarlo junto a su familia y quedarse con el dinero que había cancelado, siendo que su representado siempre actuó de buena fe.-
Que los documentos consignados por la actora carecen de toda validez para ser opuestos, ya que la actora confiesa en el capítulo de los hechos que tanto el documento mediante el cual adquirió el bien, como la oposición de compra celebrada con su representado, contiene un error en lo referente a la ubicación o dirección y sus linderos; siendo que en uno señalan a la Urbanización Colinas de Mara y en el otro a la Urbanización Up, siendo que la Urbanización Colinas de Mara se encuentra geográficamente muy distante de la otra, como erróneamente pretende corregir la actora de manera unilateral.-
Opone la insuficiencia o falta de validez de los documentos acompañados al libelo de la demanda, la aclaratoria de los errores que adolece la venta, por no ser documento debidamente registrado por ante el registro competente, invocando a favor de su representado la plena validez y vigencia del contrato de arrendamiento celebrado desde el año 2006.-
Que en el referido contrato de opción se estableció que en caso de que su representado no pagara el monto adeudado, debía pagar intereses de mora a la demandante.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
EN EL JUICIO Y SU VALORACIÓN

Procede de seguidas este Tribunal a valorar las pruebas suministradas por las partes en el iter procesal, de conformidad con lo establecido en los Artículos 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hace a tenor de los siguientes análisis y criterios:

De la valoración de las pruebas promovidas por la parte actora junto con el libelo y las promovidas y admitidas en el lapso probatorio, son las siguientes:

Con el Libelo:
En cuanto a la copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, de fecha 09/05/1.991, anotado bajo el No. 67, tomo 21, donde la demandante compra el inmueble de marras (F-5 al 7), este Despacho observa: Que trata el mismo de un documento autenticado, que al no haber sido impugnado se le otorga pleno valor probatorio a la operación de compra-venta que sobre un inmueble ubicado en las Colinas de Mara, Sector 01, Vereda 28, No. 17, Municipio Juan José Mora, pactaron el ciudadano PABLO ALFONSO CAMPOS y la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS DE MUJICA, bien este en disputa.-
En cuanto al documento original de Aclaratoria de compra-venta del inmueble, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, Estado Carabobo, de fecha 28/11/2007, anotado bajo el No. 32, tomo 79 (F-8 al 10), este Despacho observa: Que el mismo trata de una declaración unilateral de la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS, y que tiene por objeto aclarar las características del inmueble, ubicación y linderos, objeto del contrato cuya resolución se pide mediante la presente acción.- Documento este autenticado, de donde se desprenden características sobre el inmueble en disputa cuya utilidad y relevancia será establecido en los particulares posteriores.- En principio, se le otorga valor probatorio en cuanto a su contenido.-
En cuanto a la copia certificada de la liquidación de los bienes de la comunidad conyugal autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, de fecha 14/08/2006, anotado bajo el No. 88, tomo 77 (F-16 al 19), este Despacho observa: Que el mismo trata de un instrumento autenticado, que si bien es cierto no surte efecto contra terceros, entre las partes contratantes produce plenos efecto y valor probatorio.- En este sentido, se le otorga pleno valor al mismo y de donde se desprende que entre la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS y HUSCAR JESUS MUJICA se realizó una partición y liquidación amigable de bienes conyugales, y donde el bien en disputa le fue adjudicado plenamente a la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS y cuya relevancia y utilidad será establecido en los particulares posteriores.-
En cuanto al documento privado en original del contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes (F-21), este Despacho observa: Que el mismo trata de un instrumento privado, que en la contestación fue admitido e invocada su plena validez por la parte demandada, por lo que a tenor de lo dispuesto en el Artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, se releva de prueba alguna dicho instrumento, otorgándosele pleno valor probatorio de que entre las partes existe una relación arrendaticia.-
En cuanto al documento original de Promesa de compra-venta celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, anotado bajo el No. 06, tomo 78, de fecha 14/08/2006 (F-22 al 24), este Despacho observa: Que el mismo trata de un instrumento privado autenticado, que no fue desconocido, ni mucho menos impugnado y al cual debe otorgársele pleno valor probatorio.- De la misma se desprende la operación mencionada por las partes como “Promesa de Compra-Venta”, cuyo objeto lo es un inmueble ubicado en las Colinas de Mara, Sector 01, Vereda 28, casa distinguida con el No. 17, del Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo, valoración esta que se le hace conforme al Artículo 1.363 del Código Civil.-

En el lapso probatorio:
En cuanto a los particulares referidos en los Capitulo I, II y III del escrito de promoción de pruebas (F-57 y 58), y donde se reproducen el mérito favorable de los autos, se invoca principio de la comunidad de la prueba y se ratifica el valor probatorio de los instrumentos consignados en el libelo de la demanda, este Despacho observa: Tal como lo ha venido señalando este Juzgador, se desecha lo promovido en relación a dichos particulares, en virtud que no constituyen mecanismos procesales probatorios alguno; entendiéndose al principio de la comunidad de la prueba como la obligación que tiene el Tribunal de valorar y emitir pronunciamiento sobre todos los elementos probatorios que en cualquier etapa del proceso hayan producido las partes.-
En cuanto al documento original autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello de fecha 19/05/2008, anotado bajo el No. 56, tomo 25 y protocolizado por ante el Registro Público de Puerto Cabello del Estado Carabobo de fecha 25/07/2008, anotado bajo el No. 24, folios 234 al 238, tomo 4, donde el Instituto Nacional de la Vivienda vende el inmueble objeto del presente juicio a su representada (F-59 al 62), este Despacho observa: Que se le confiere pleno efecto y valor probatorio a dicha documental, en virtud de tratarse de un instrumento público al haber sido protocolizado por ante el Registro Público de Puerto Cabello, y donde consta la compra-venta que sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Up, distinguida con el No. 17, Vereda 28 del Sector 01, cuyos linderos y medidas reposan en el mismo, pactaran el Instituto Nacional de la Vivienda con la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS de MUJICA.- Valor de plena prueba que se le confiere conforme lo dispuesto en los Artículos 1.359 y 1.60 del Código Civil

Se deja expresa constancia, que la parte demandada no consignó prueba alguna que le favoreciera.-

FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO

En definitiva, trata el presente asunto de una demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA sobre un inmueble ubicado en la Urbanización UP, Sector 01, Vereda 28, casa No. 17, Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo, suscrito entre las partes en fecha 14 de agosto de 2006, donde se estableció como precio único y total en la venta en la suma de Bs. 17.000.000,oo, cancelando el demandado la suma de Bs. 10.000.000,oo, quedando a cancelar el resto el 30 de Agosto de 2.006, y habiendo pasado dicha fecha el promitente-comprador no canceló.-

Por su parte el demandado, al negar y rechazar pormenorizadamente la demanda, solicita la intervención del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), por cuanto el inmueble que adquiere la actora lo hace con un simple recibo de pago, no poseyendo el vendedor para el momento de la celebración de la venta la propiedad del inmueble de marras, no teniendo cualidad el accionante para intentar la presente acción.- Igualmente niega, la identidad de la cosa objeto del contrato cuya resolución se pide, y que su representado haya dejado de cumplir con la promesa de venta, alegando que la demandante se negaba a recibir el pago acordado, aumento el valor del inmueble a Bs. 30.000.000,oo, ó Bs.F. 30.000,oo, actuando de mala fe.-

Trabada la litis en los términos expuestos, este Despacho al Decidir lo hace bajo las consideraciones siguientes:

-I-

Cree conveniente este Juzgador antes de entrar a analizar y decidir el mérito del asunto, dilucidar los argumentos invocados como defensa por la parte demandada en la contestación, única actuación que hiciera en el presente asunto.-
Para ello, en primer lugar, ha de referirse este Tribunal a la intervención que solicita la parte accionada del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), y en el sentido de incluso, alegar defensas como la no existencia de posesión del ciudadano PABLO CAMPOS del inmueble de marras cuando le vende a la demandante; en relación igualmente a la existencia de una prohibición de enajenar por parte del Instituto Nacional de la Vivienda y a supuesto enriquecimiento ilícito que pretende la demandante, al tratarse el inmueble en disputa de un bien de interés social.-
A este respecto es por demás elocuente la falta de elementos probatorios que debió promover al efecto la parte querellada.- No obstante ello, al haber transcurrido el lapso dado para la intervención del Tercero que se solicita (Instituto Nacional de la Vivienda), sin que la demandada-solicitante instara esa comparecencia, redunda esa conducta en la necesidad de desechar dicho argumento por falta de prueba.- Dicha defensa en último caso, tampoco le correspondería a la parte accionada, pues, ni esta autorizada por el Instituto Nacional de la Vivienda para hacerlo, ni es el quien tiene la cualidad para actuar en consecuencia.-
Sin embargo, al establecerse una negociación en donde de ninguna manera interviene el demandado, sino que tal como se desprende del documento que riela a los folios 4 al 7, y mediante el cual el ciudadano PABLO ALFONSO CAMPOS le vende a la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS DE MUJICA el inmueble que aparentemente se encuentra en disputa, y al haber traído a los autos la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS DE MUJICA dicha documental, como una mecanismo probatorio a su favor tendiente a demostrar la regularización de pertenencia y propiedad, este documento debe reputarse como un instrumento privado reconocido entre las personas mencionadas y que conforme al Artículo 1363 del Código Civil, no solamente surte efecto entre las partes contratantes, sino que también respecto de Terceros –respecto al demandante- toda vez y en virtud que de autos no se desprende prueba en contrario que deshaga la operación de compra-venta que hicieran el mencionado PABLO ALFONSO CAMPOS con la demandante de autos Y; ASÍ SE DECLARA.-
Con igual proporción debe desechar este Juzgador, y basado en la misma falta de prueba el argumento referido a una supuesta prohibición de enajenar que tenía el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), ó el ciudadano PABLO ALFONSO CAMPOS, de vender el inmueble a la demandante de autos y, a un supuesto enriquecimiento ilícito de la actora.- Estos hechos y supuestos, tal y como así lo exigen los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, debieron haber sido probados y al no haber elemento probatorio alguno que respalde esos dichos y hechos, necesariamente crean en este Juzgador la imposibilidad de referirse al respecto y valorarlos, por lo que se desechan los mismos por falta en la carga de probar Y; ASÍ SE DECLARA.-

-II-

Otro asunto que merece tratamiento y análisis especiales, es el referido a la imprecisión que se ha planteado en relación al inmueble objeto de la presente acción.- Así, del libelo se identifica al inmueble de marras como el ubicado en la Urbanización U.P, sector 01, vereda 28, casa No. 17, Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo, teniendo los siguientes linderos: NORTE: 9.80 Mts. Con vereda 28 de la Urbanización U.P; SUR: 9.80 Mts., con casa No. 17 de la calle 20; ESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 19 de la vereda 28 y OESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 15 de la vereda 28.- Tanto de las documentales que rielan a los folios 4 al 7, 8 al 10, 15 al 19 y 22 al 24, contentivos de las documentales donde la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS DE MUJICA adquiere de PABLO ALFONSO CAMPOS una propiedad inmobiliaria; Aclaratoria de linderos y medidas del inmueble en cuestión; Partición y liquidación de bienes conyugales y; Promesa de Venta; se tiene como objeto un bien inmueble identificado como ubicado en Las Colinas de Mara, Sector 01, Vereda 28, casa distinguida con el No. 17, Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo.- Así como también se desprende del Contrato de Arrendamiento pactado entre las partes y el cual riela al folio 21, que el inmueble objeto de esa relación arrendaticia es el ubicado en la Urbanización Banco Obrero Viejo, Vereda 28, No. 17, del mismo Municipio.- Como puede observarse, existe una inconformidad solo en cuanto a la Urbanización donde se dice se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente acción de Resolución de Contrato.- En unos se señala a la Urbanización UP, en otros Urbanización Colinas de Mara y en otros Banco Obrero.-
Ahora bien, no obstante esa distinción, y aún cuando la parte demandada en la contestación a la demanda argumentó esa disconformidad la cual por supuesto no probó, no obstante –se repite- al adminicular la Aclaratoria que riela a los folios 8 al 10 donde se identifica como correcta la dirección del inmueble en disputa, el ubicado en la Urbanización U.P, sector 01, vereda 28, casa No. 17, Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo, teniendo los siguientes linderos: NORTE: 9.80 Mts. Con vereda 28 de la Urbanización U.P; SUR: 9.80 Mts., con casa No. 17 de la calle 20; ESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 19 de la vereda 28 y OESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 15 de la vereda 28, aclaratoria esta que aún cuando se argumenta ser improcedente, de ninguna manera fue tachada, ni impugnada; así de igual manera adminiculando dicha documental con la otra “Constancia” que riela al folio 11, emanada de nada mas y nada mas que de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo, constancia esta que no fue impugnada por ninguno de los mecanismos procesales legalmente dispuestos, por lo que se le otorga valor probatoria a esos fines de identificar el inmueble de marras y donde se identifica el bien inmueble propiedad de la ciudadana demandante en la misma forma en que esta identificado inmediato anteriormente, es decir, el ubicado en la Urbanización U.P, sector 01, vereda 28, casa No. 17, Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo, teniendo los siguientes linderos: NORTE: 9.80 Mts. Con vereda 28 de la Urbanización U.P; SUR: 9.80 Mts., con casa No. 17 de la calle 20; ESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 19 de la vereda 28 y OESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 15 de la vereda 28; y al confrontar dichas documentales con el documento público que fue valorado como plena prueba, que fue traído a juicio posteriormente a la introducción de la demanda, pero que al tener una fecha posterior a ella se permite como prueba sobrevenida tal como así lo autoriza el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, documento que consta a los folios 59 al 62, la cual identifica al inmueble en disputa, como el ubicado en la Urbanización U.P, sector 01, vereda 28, casa No. 17, Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo, teniendo los siguientes linderos: NORTE: 9.80 Mts. Con vereda 28 de la Urbanización U.P; SUR: 9.80 Mts., con casa No. 17 de la calle 20; ESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 19 de la vereda 28 y OESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 15 de la vereda 28, no le resta otra posibilidad a este Juzgador de concluir que el inmueble objeto del contrato cuya resolución se solicita, es el ubicado “en la Urbanización U.P, sector 01, vereda 28, casa No. 17, Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo, teniendo los siguientes linderos: NORTE: 9.80 Mts. Con vereda 28 de la Urbanización U.P; SUR: 9.80 Mts., con casa No. 17 de la calle 20; ESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 19 de la vereda 28 y OESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 15 de la vereda 28”, y que ese es el mismo inmueble al cual se refiere la parte querellada cuando en su contestación señala: “…invoco a favor de mi representado la plena validez y vigencia del contrato de arrendamiento celebrado entre el y la demandante desde el año 2006…(sic)cabe destacar que en el contrato de opción a compra se estableció que en caso de que mi representado no pagara el monto adeudado es decir, siete millones de bolívares, debía pagar intereses de mora a la vendedora, con lo cual se prueba que la demandante dio la facultad de pagar a mi representado, no única y exclusivamente en el plazo que invoca en el libelo como fecha de pago 30 de diciembre de 2006, sino que podía hacerlo en cualquier otra fecha…(sic)solicito se declare sin lugar la presente pretensión contra mi representado, por cuanto la demandante no es legítima propietaria del bien que ocupa actualmente en calidad de arrendatario junto a su núcleo familiar, el bien pertenece a INAVI…”.- Se observa del extracto de la contestación que trae a colación este Tribunal, que en ningún momento se refirió el demandado a la ubicación del inmueble y que solamente argumentó en cuanto a la opción de compra y al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, defensas referidas a la oportunidad de pago y a la validez del contrato de arrendamiento deduciéndose de ello la admisión por parte de la querellada que el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario y comprador, es el mismo que la parte querellante exige le sea entregado en virtud de la resolución del contrato de promesa de compra-venta que intenta y cuyo objeto es el mismo Y; ASÍ SE DECIDE.-

-III-

Dilucidadas las cuestiones anteriores, este Despacho al dirigirse a analizar, valorar y decidir, todo lo que cree conducente al mérito del asunto, lo hace de la siguiente manera:

El instrumento que contiene la operación contractual cuya Resolución se solicita riela a los folios 22 al 24.- Documento este que fue valorado como productor de plenos efectos probatorios, no solamente entre las partes sino de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil, respecto de Terceros, en cuanto a la operación misma contenida en el, y en virtud de que no existe prueba en contrario.-
El mismo se denomina como así lo asentaron las partes “Contrato de Promesa de compraventa”.- De la Cláusula Cuarta del referido contrato se extrae:

“Cláusula Penal. El Promitente Comprador, se obliga al cumplimiento exacto del presente contrato y en caso de entrar en Mora pagará adicionalmente a la Promitente Vendedora un 10% mensual del monto que el deudor reste después del vencimiento del presente contrato dejando en libertad a la Promitente Vendedora después del tercer (03) mes el 70% del monto total recibido.”

A juicio de este Juzgador, la determinación del alcance de la referida Cláusula Cuarta, necesariamente debe influir en las resultas del presente proceso.- En efecto, si conforme a dicha cláusula la promitente vendedora después del tercer (3er) mes de vencimiento del mismo, sin que el deudor haya pagado la cantidad restante adeudada de Bs. 7.000.000,oo, conforme a la Cláusula Tercera, se estipula, tiene la facultad de resolver el contrato dejando a su favor el 70% del monto recibido (Bs. 10.000.000,oo).-
Así se observa, que la facultad de resolver una convención contractual, además de estar autorizada por Ley conforme al Artículo 1.167 del Código Civil, al tener por objeto dicho contrato de venta un bien del dominio privado, convenida entre particulares, como en el caso en concreto, resultaría entonces válida la facultad de resolver el contrato –judicialmente- por tratarse de una materia que no afecta al orden público y de la cual pueden disponer libremente las partes.-
Conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aún cuando a juicio de este Juzgador el contrato que se analiza no presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, no obstante, el Juez al interpretar el contrato debe atenerse al propósito e intención de las partes.- De allí, que partiendo de la norma en comento para interpretar un contrato ha de tenerse igualmente presente el contenido del Artículo 1.160 del Código Civil, según el cual “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.-
No obstante, lo inmediato anteriormente dicho, la Cláusula Cuarta del contrato que se analiza no deja lugar a dudas ni a una interpretación distinta a lo convenido por las partes.- Solo habría que concluir a manera de interpretación, que el presente contrato tiene un vencimiento de tres (03) meses, contados a partir desde la última fecha de pago que tenía el promitente-comprador para cancelar el saldo restante, que lo es el 30 de Diciembre de 2006; es decir, que la facultad para intentar la acción de Resolución del Contrato que se ventila, debe haber vencido el 30 de Marzo de 2007, por lo que al 31 de Marzo de 2007 estaba ya abierta la posibilidad que tenía el demandante de accionar la resolución del contrato de marras, corroborando esta situación la última frase contenida en la Cláusula Tercera de dicho contrato pactada en la posibilidad de que el promitente-comprador hiciera pagos parciales a la deuda “pero sin superar la fecha estipulada” del 30 de Diciembre de 2.006; y la demanda fue presentada efectivamente el 06 de Diciembre de 2007, es decir, en tiempo total y contractualmente hábil para ello.- En criterio de este Tribunal, la redacción de la cláusula anotada solamente trata simplemente de una redacción carente de técnica que genera una situación de probable ambigüedad, solventable explorando la intención de las partes expresada en la Cláusula Cuarta comentada, y en todo caso, tal como se hizo, haciendo uso este Juzgador de la potestad conferida en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y la aplicación del contenido de la norma dispuesta en el Artículo 1.160 del Código Civil Y; ASÌ SE DECLARA.-

Partiendo de las consideraciones y reflexiones indicadas, ante la ausencia de toda prueba que indique a este Juzgador que el promitente-comprador canceló la deuda de Bs. 7.000.000,oo que contractualmente adquirió, y sin que tampoco se realizara el ejercicio de oferta real de pago o consignación que tenía el querellado en el caso de negativa del demandante, tal como así lo plantea en su contestación, interpreta este Tribunal que si la intención de las partes conforme a la Cláusula Cuarta comentada en concatenación con la Cláusula Primera para vendérsele definitivamente el inmueble de marras al promitente-comprador, era necesario que este cancelara la cantidad debida de Bs. 7.000.000,oo hasta el 30 de Diciembre del año 2006, y hasta tres (3) meses mas -30 de Marzo de 2007- a partir de esa fecha, se dejaba en libertad a la promitente-vendedora para resolver el contrato y, solo dejando a su favor el 70 % del monto total recibido; debe considerarse que el ejercicio de la acción de resolución esta perfectamente adecuada a derecho, y contractualmente autorizada, por lo que la presente acción de Resolución de Contrato demostrada la rebeldía del promitente-comprador a cancelar la cantidad debida ya determinada, debe prosperar y en consecuencia declarándose extinguido el Contrato de Promesa de Venta celebrado entre la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS y el ciudadano DARWIN LEW FLORES, en fecha 14 de Agosto de 2006 Y; ASÍ SE DECIDE.-

-IV-

A tenor de lo inmediato anteriormente concluido, debe este Juzgador referirse a las consecuencias o efecto de la Resolución del Contrato.-

Para Emilio Calvo Baca (2007), en su Código Civil Venezolano Comentado, son tres los efectos que la Resolución de un Contrato genera, a saber:
1-) Al ser declarado resuelto el Contrato este se extingue por lo que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.-
2-) En un efecto retroactivo mediante el cual se considera que el Contrato resuelto jamás hubiese sido celebrado, debiendo devolverse mutuamente las partes las prestaciones recibidas y ejecutadas durante la vigencia del contrato.-
3-) La parte que incumplió queda obligada al pago de los daños y perjuicios.- Estos mismos efectos son denominados por José Melich-Orsini (2006), en su obra “Doctrina General del Contrato”, como efecto liberatorio y efecto restitutorio.-

En cuanto al Primer efecto, y en el sentido de que las partes vuelven a la misma situación que estaban antes de contratar, tenemos, que en el caso de autos existe de igual manera un Contrato de Arrendamiento entre las partes y sobre el mismo inmueble, contrato este que riela al folio 21, y contrato valorado con plenos efectos.- Este contrato concatenado con el contenido de la Cláusula Sexta del Contrato que se declara extinguido, refiere que la condición en que estaban las partes antes de contratar la promesa de venta era una relación arrendaticia la cual se declara existente entre las partes, debiendo considerarse en lo adelante a la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS como Arrendadora y al ciudadano DARWIN LEW FLORES como Arrendatario del inmueble ubicado “en la Urbanización U.P, sector 01, vereda 28, casa No. 17, Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo y bajo una relación de Arrendamiento a tiempo indeterminado.-
En cuanto al Segundo de los efectos, y con ocasión del contenido de la tan mencionada Cláusula Cuarta del contrato cuya resolución se solicita, deberá devolver el promitente-vendedor el 30% del monto total recibido, y que alcance la cantidad de Bs. 3.000.000,oo, ahora Bs.F. 3.000,oo.-
En cuanto al Tercero de los efectos, ciertamente de autos se desprende que el incumplimiento contractual culposo lo comete es el promitente-comprador, y debe estar sujeto a la indemnización de los daños y perjuicios demandados.- Ahora bien, en este caso en concreto es necesario advertir dos situaciones, primero, que debe atenderse para su resarcibilidad a la especificidad de los daños, es decir, que debe conformarse su existencia y la precisa consistencia de los intereses que se suponen menoscabados (gastos efectuados, no posibilidad de celebrar otros contratos, etc), y en segundo lugar, a la teoría de la previsibilidad del daño.-
En relación a la primera situación -resarcibilidad a la especificidad de los daños., la parte querellante solamente se limitó a señalar en su libelo de demanda en el punto referido al Objeto de la Pretensión que se le deje como daños y perjuicios en su beneficio la cantidad de Bs. 10.000.000,oo, que le fueran entregada como adelanto ó anticipo al monto total del valor del inmueble que consistía en la cantidad de Bs. 17.000.000,oo.- Pero en la secuela del juicio de ninguna manera demostró de una manera precisa, certera y personal, la existencia de tales daños, para que pueda prosperar su indemnización a que en caso de contravención estaría obligado el deudor, tal como lo impone la norma contenida en el Artículo 1.264 del Código Civil.-
Y en cuanto a la segunda situación -previsibilidad del daño-, tal como se dispone en el Artículo 1.274 Ejusdem, los daños a que esta obligado el deudor en la responsabilidad contractual, son aquellos que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato.- En este caso en concreto, cuando analizamos el contrato cuya resolución se demanda, observamos que de ninguna manera se prevén los posibles daños por perdida o utilidad sufrida por el promitente-vendedor conforme así lo impone el Artículo 1.273 Ídem y; aún mas, solo se prevé que en caso de incumplimiento se pague intereses de mora adicionales –los cuales por efecto de la resolución del contrato y su efecto retroactivo no prosperan- y se deje a favor del promitente-vendedor el 70% del monto total recibido, fuera de allí, y no habiendo dolo, los daños previstos fueron esos, los que según la Cláusula Cuarta se estipularon en el contrato y son los únicos a lo que esta obligado a resarcir el promitente-comprador Y; ASÍ SE DECIDE.-
En conclusión, se debe dejar asentado que los Daños que conforme al Particular Segundo del Petitorio del libelo que solicita la actora y por haber ocupado la querellada el inmueble durante un (1) año y cuatro (4) meses, no deben prosperar y; que la única indemnización por daño contractualmente previsto y que debe prosperar, es el que el Promitente-Vendedor deje a su favor la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,oo), hoy, SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 7.000,oo), de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), hoy, DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 10.000,oo), según la cláusula tercera declara haber recibido Y; ASÍ SE DECLARA.-

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; DECLARA:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS, inicialmente asistida y posteriormente representada judicialmente por los Abogados DEYANIRA LA ROSA y SALVADOR TROMP PETIT, contra el ciudadano DARWIN LEW FLORES GUTIERREZ, representado judicialmente por los Abogados JOSE LUIS CONTRERAS, ESTILITA RUIZ y JESUS LOPEZ, todos suficientemente identificados en el encabezamiento de la presente decisión; cuyo motivo lo es una ACCION DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA, celebrado entre las partes en fecha 14 de Agosto de 2.006, y autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, anotado bajo el No. 06, Tomo 78, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización U.P, sector 01, vereda 28, casa No. 17, Municipio Juan José Mora, Estado Carabobo, teniendo los siguientes linderos: NORTE: 9.80 Mts., con vereda 28 de la Urbanización U.P; SUR: 9.80 Mts., con casa No. 17 de la calle 20; ESTE: 15.70 Mts. con la casa No. 19 de la vereda 28 y; OESTE: 15.70 Mts., con la casa No. 15 de la vereda 28, declarándose resuelto el mismo.-

SEGUNDO: SE CONDENA EN DEJAR A FAVOR DE LA DEMANDANTE, ciudadana LILIANA MAVELIS VARGAS, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,oo), hoy, SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 7.000,oo), que declara haber recibido según la Cláusula Tercera del Contrato aquí resuelto y por concepto de la Cláusula Penal establecida esta en la Cláusula Cuarta del mencionado contrato.- Asimismo SE ORDENA LA DEVOLUCIÓN de la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), hoy TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 3.000,oo), que deberá hacer la demandante LILIANA MAVELIS VARGAS a favor del demandado, ciudadano DARWIN LEW FLORES.-

TERCERO: SE DECLARA LA VIGENCIA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA pactada entre las partes conforme el contrato de Arrendamiento que riela al folio 21 y que tiene por objeto el inmueble identificado en el Particular Primero de la presente Dispositiva.-

CUARTO: SE DECLARAN SIN LUGAR los Daños que por concepto de ocupación del inmueble solicita la parte actora en el particular Segundo de su Petitorio (F-2 Vto.).-

QUINTO: No se condena en costas por la naturaleza del fallo.-

Publíquese. Regístrese y Déjese copia.

Dada, Firmada y Sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Puerto Cabello, a los Trece (13) días del mes de Mayo del año Dos Mil Nueve (2.009).-
Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
El Juez Titular,

Dr. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ
La Secretaria,

Abg. MERCEDES MEZONES

En la misma fecha, siendo las 01:45 de la tarde, se Dictó y Publicó la anterior Sentencia y se dejó copia certificada para el archivo.-
La Secretaria,

Abg. MERCEDES MEZONES

EXPEDIENTE No. 16.205
RERPH/Marisol