TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 18 de Noviembre de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000054

PARTE ACTORA: INVERSIONES P.M.S.D, C.A, sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 31 de marzo de 1989, bajo el No. 45, tomo 85-A-Sgdo.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: YOJANA CAROLINA GOMEZ VELASQUEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 125.504.

PARTE DEMANDADA: STELLA JOSEFINA DRAYER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 1.719.201.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OMAR ANTONIO DIAZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 22.711.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Vencimiento de prórroga legal)

EXPEDIENTE Nº: AP11-R-2009-000054.

-I-
SINTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente proceso mediante demanda introducida en fecha 17 de marzo de 2008 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, con motivo a la acción de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES P.M.S.D, en contra de la ciudadana STELLA JOSEFINA DRAYER DELGADO.
En fecha 25 de marzo de 2008, el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, admite la presente demanda por no ser contraria a derecho, al orden público y/o las buenas costumbres.
En fecha 09 de mayo de 2008, el Alguacil del Juzgado A-Quo deja constancia de haberse entrevistado con la demandada, quien se negó a firmar el recibo de la compulsa, por lo que en fecha 13 de mayo de 2008 fue librada boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de junio de 2008, se da por citada la parte demandada, contestando la demanda y oponiendo las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fechas 27 de junio de 2008 y 03 de julio de 2008, la parte demandada y actora, respectivamente, hacen uso de su derecho a promover pruebas en el presente asunto.
En fecha 28 de octubre de 2008, el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dicta fallo declarando con lugar la presente demanda.
En fecha 28 de enero de 2009, la parte demandada apela del fallo proferido por el Juzgado A-Quo.
En fecha 20 de marzo de 2009, este Juzgado procede a darle entrada al expediente ordenando sustanciarlo conforme a ley.
En fecha 01 de octubre de 2009, la parte actora solicita se dicte sentencia en el presente asunto.
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

La parte actora alega en su libelo de demanda lo siguiente:
1. Que en fecha 21 de marzo de 2002, suscribió un contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 3-B, antes apartamento No. 10, situado en el piso 3, del Edificio Residencias Terbia Nicolao, ubicado en la avenida Santa Ana de la urbanización Bello Campo, del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedara autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas.
2. Que la duración del contrato era de un año prorrogable, contado a partir del día 01 de febrero de 2002.
3. Que en fecha 03 de diciembre de 2009, le notificó a la arrendataria su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento.
4. Que la prórroga legal transcurrió desde el día 01 de febrero de 2004 hasta el día 31 de enero de 2005.

Por otro lado, la parte demandada alegó en la contestación a la demanda lo siguiente:
1. Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
2. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
3. Que no es cierto que habite en el inmueble distinguido como apartamento 3-B, situado en el tercer piso del Edificio Terbia Nicolao, tal y como se demuestra de justificativo de testigo evacuado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas.
4. Que el inmueble descrito en el libelo de demanda no existe, y por lo tanto mal puede demandarse el cumplimiento de una obligación contenido en un objeto o cosa que no existe.
5. Impugnó, rechazó y negó todos los recaudos consignados por la parte actora junto al libelo.

-III-
DE LAS PRUEBAS
Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. Promovió copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 21 de marzo de 2002, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas. Así mismo, promovió copia certificada de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, debidamente autenticada y evacuada por la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas. Al respecto, observa este sentenciador que la parte demandada impugnó tales documentos. Ahora bien, este Tribunal pasa a analizar la manera en que fue formulada la presente impugnación por la parte demandada.
El concepto de impugnación presenta dos acepciones, caracterizadas por el alcance de cada una de ellas. En primer lugar la acepción strictu sensu del vocablo impugnación, el cual se refiere a la oposición que se realiza a las copias y reproducciones mecánicas, prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En segundo lugar, la acepción lato sensu, se refiere a todos aquellos medios de oposición previstos en la ley adjetiva.
En el presente caso, existe una indeterminación del uso conceptual que se hizo del vocablo impugnación. Si la parte demandada hizo uso de la acepción strictu sensu, la misma no es procedente en el presente caso, por cuanto el contrato de arrendamiento y la notificación consignada no constituyen una copia o reproducción mecánica, y por lo tanto, no se cumple con el supuesto de hecho previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, si el demandado se refería a la impugnación en sentido extenso, este Tribunal se ve imposibilitado de tramitar la misma, en virtud de la indeterminación de la solicitud.
En vista de los razonamientos de hecho y derecho que anteceden, este Tribunal debe darle valor probatorio al contrato de arrendamiento y a la notificación de no renovación del contrato, consignados junto al libelo de demanda. Así se decide.-
2. Promovió copia simple de los siguientes documentos: Poder autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES P.M.S.D, C.A, debidamente protocolizado por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. Documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demandada, debidamente protocolizado por ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda. Documento de condominio del inmueble objeto de este litigio, protocolizado por ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda. Al respecto, este sentenciador observa que la parte actora no solicitó el cotejo de las copias simples consignadas con sus originales, ni aportó copias certificadas expedidas con anterioridad a aquellas, tal como establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en vista de lo anterior, este Juzgador se ve en la necesidad de desechar las mencionadas copias simples, por carecer de valor probatorio y no poder tomarse en consideración. Y así se decide.-

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1. Promovió copia certificada de justificativo de testigos evacuado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con el principio de contradicción y control de la prueba, dicho justificativo de testigos, realizado de manera extrajudicial solo puede tener valor indiciario, por cuanto en la misma no estuvo presente la contraparte del promovente, y no pudo ejercer el control de la prueba. En consecuencia, debe este juzgador desechar la presente probanza. Así se declara.-
2. Promovió original de resolución emitida en fecha 23 de mayo de 1989 por la Dirección General de Inquilinato. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a tal documental, de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad, es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, por ser documento emanado de la administración este Tribunal debe darle el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
3. Promovió depósitos bancarios efectuados en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por concepto del pago de cánones de arrendamiento del inmueble objeto de este litigio. Al respecto, este sentenciador considera que la presente probanza es impertinente, toda vez que nada se discute en este juicio en relación al pago del canon de arrendamiento, motivo por el cual se le niega el valor probatorio. Y así se decide.-
4. Promovió original de comunicación enviada por la sociedad mercantil Inversiones Benizam C.A, a la ciudadana Margarita Brayer. Al respecto, este sentenciador considera impertinente la presente probanza, toda vez que ni la sociedad mercantil Benizam, C.A, ni la ciudadana Margarita Brayer forman parte en el caso que aquí se ventila. Y así se decide.-

En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:

A. Que en fecha 21 de marzo de 2003, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, por un lapso de un año, contado a partir del 01 de febrero de 2002, prorrogable automáticamente si una de las partes no notifica a la otra su voluntad de darle término con treinta de anticipación.
B. Que el contrato de arrendamiento tenía por objeto el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 3-B, antes apartamento No. 10, situado en el piso 3, del Edificio Residencias Terbia Nicolao, ubicado en la avenida Santa Ana de la urbanización Bello Campo, del Municipio Chacao del Estado Miranda.
C. Que en fecha 03 de diciembre de 2003 el arrendador le notificó a la ciudadana STELLA JOSEFINA DRAYER DELGADO, su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento.
D. Que en fecha 23 de mayo de 1989, la Dirección General de Inquilinato emitió una resolución, mediante la cual reguló el canon de arrendamiento a razón de Bs 5.447,60, hoy día BsF. 5,50.

-IV-
MOTIVACION PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
En primer lugar, este Tribunal advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda.
En ese sentido, debe referirse este sentenciador a las cuestiones previas de los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegadas por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente. Al respecto, este Tribunal observa que de conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, las mismas no tienen apelación, por lo tanto nada tiene que revisar esta alzada en relación a lo anterior. Y así se establece.-
En segundo lugar, se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, partiendo de la obligación que tiene la demandada de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento, el cual cursa a los autos de este expediente, valorado en capítulo anterior de éste fallo.
Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe en la entrega del inmueble objeto del presente litigio.
Por lo tanto, debe este sentenciador precisar si existió o no, cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se encuentra hoy en discusión; al respecto se debe señalar que de los autos del presente expediente se desprende que la parte demandada efectivamente permanece ocupando el inmueble identificado con el No. 3-B, según consta de declaración efectuada por el Alguacil del Juzgado A-Quo, mediante diligencia de fecha 09 de mayo de 2008.
En ese sentido, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, estableció la duración del mismo de la siguiente manera:

“TERCERA: El plazo convenido para el presente contrato de arrendamiento es de un (1) año contado a partir del 01 de febrero del 2002, prorrogables automáticamente por igual tiempo y así sucesivamente, mientras una de las partes no notifique a la otra su voluntad de darle término con (30) treinta días de anticipación por lo menos.”

(Resaltado Tribunal)

De la cláusula anterior, podemos concluir que el mencionado contrato de arrendamiento fue pactado con una duración de 01 año fijo, venciendo el día 01 de febrero de 2003, siendo prorrogado por igual período de tiempo, es decir, el contrato de arrendamiento se prorrogó hasta el día 01 de febrero de 2004, toda vez que en fecha 03 de diciembre de 2003 el arrendador le notificó al arrendatario su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento, dando cumplimiento a lo pactado en la cláusula tercera del contrato. Ahora bien, observa quien aquí decide, que la relación arrendaticia tenía una duración de dos años, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de 01 año, la cual venció en fecha 01 de febrero de 2005. Y así se establece.

En consecuencia, la arrendataria tiene la obligación de entregar el inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de funcionamiento en que lo recibió, toda vez que vencida la prórroga legal, continuó ocupando el inmueble sin el consentimiento del arrendador. Y así se decide.-
Así mismo, se condena a la parte demandada a entregar al arrendatario la totalidad de los recibos de pago de los servicios públicos del inmueble dado en arrendamiento, de conformidad con lo pactado en la cláusula décima del contrato de arrendamiento.
Verificada procedencia del segundo de los requisitos de la acción de cumplimiento de contrato, este Juzgado debe forzosamente declarar CON LUGAR la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil INVERSIONES P.M.S.D., C.A contra la ciudadana STELLA JOSEFINA DRAYER DELGADO. Y así también se decide.-
- V –
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Omar Antonio Díaz contra el fallo de primera instancia proferido en fecha 28 de octubre de 2008 por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil INVERSIONES P.M.S.D, C.A contra la ciudadana STELLA JOSEFINA DRAYER DELGADO.
TERCERO: Se condena a la demandada a cumplir con el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de marzo de 2002, autenticado en esa misma fecha por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas. En consecuencia, se ordena a la ciudadana STELLA JOSEFINA DRAYER DELGADO entregar libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 3-B, antes apartamento No. 10, situado en el piso 3, del Edificio Residencias Terbia Nicolao, ubicado en la avenida Santa Ana de la urbanización Bello Campo, del Municipio Chacao del Estado Miranda.
CUARTO: Se ordena a la ciudadana STELLA JOSEFINA DRAYER DELGADO entregar al arrendador la totalidad de los recibos de pago de los servicios públicos del inmueble dado en arrendamiento.
QUINTO: Se CONFIRMA la sentencia apelada aunque con distintas motivaciones.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_______.

LA SECRETARIA,

Exp. No. AP11-R-2009-000054.
LRHG/Henry HF.