Por recibida la anterior demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y sus anexos, presentada por el ciudadano GINO SANTO DI LUCA RANALLI, italiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E- 160.809, asistida en este acto por el abogado en ejercicio WILLIAN DIAZ GUZMAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 4.916.280 inscrito en el Inpreabogado bajo el Nr° 22.435, y de este domicilio, procede a demandar al ciudadano WILLIAM BENITEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 10.911.115.

Este tribunal a los fines de pronunciarse sobre la Admisibilidad o Inadmisibilidad de la pretensión, observa previamente lo siguiente:

Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”

La disposición contenida en el artículo 341 Ejusdem, es una manifestación decisoria, donde interviene el impulso oficioso o inquisitivo que se le atribuye al Juez, en virtud del cual, éste examina de oficio si la demanda resulta contrario o no al Orden Público o a las Buenas Costumbres, tratándose de una norma que tiende a resolver “ad initio”, “in limini litis”, la cuestión del derecho, en obsequio del Principio de Celeridad Procesal y de Silogismo Jurídico en virtud del cual, según enseña GUISEPPE CHIOVENDA, si la acción que se intenta no existe, es inútil investigar si se ha convertido en concreta.

Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y a los recaudos acompañados, se desprende que, la parte actora, asistida por abogados; “ aduce que suscribió el 10 de marzo del 2008, contrato de arrendamiento con el ciudadano WILLIAM BENITEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 10.911.115, con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 230,00) mensuales por el periodo de un año fijo. En fecha 7 de diciembre de 2008, le notifico al arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento a vencerse el 10 de marzo de 2009 y a tal efecto acompaña marcada “B”. Así mismo alega que llegada la fecha de vencimiento del contrato ( 10-03-2009), el arrendatario a la presente fecha no ha querido entregar el inmueble desocupado, siendo nulas las gestiones tanto amistosas como extrajudiciales para que el arrendatario desocupe el inmueble”…. “ y hasta la presente fecha el arrendatario no ha cumplido con lo acordado como lo es el de entregarme el inmueble libre de personas y cosas (negrilla del Tribunal)

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
Antes de proceder a analizar el escrito libelar y el recaudo aportado por las actoras, esta juzgadora procede a revisar la admisibilidad o inadmisibilidad de la pretensión incoada y en tal sentido observa:
La Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, ha declarado como deber ineludible de los jueces, la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, aun de oficio, cuando para su admisión se han obviado requisitos legalmente exigidos, como sucedió en el caso de autos. En efecto, ha decidido la Sala:
“…en el caso bajo decisión que el ad quem declara la inadmisibilidad de la demanda por existir inepta acumulación de acciones, con tal pronunciamiento el juez de la recurrida no subvirtió las formas procesales preestablecidas para la sustanciación de los juicios, por cuanto su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden publico, el cual “representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exijan observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se trata o no en el caso de infracción de una norma de orden público”.
Así encontramos que la sala ha venido delimitando el area en el campo del orden público, y en tal sentido en sentencia de fecha 8 de julio de 1999, en el juicio de Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, expediente N° 98-505, sentencia N° 422, señaló:

“la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del Proceso Civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los tramites esenciales del procedimiento.
(…Omissis…)
“…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa esencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…” (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia 7 de junio 2005 – Exp.: N° AA20-C-2004-000802)

En el caso de autos, se evidencia claramente que la parte demandante, a través de la presente acción, pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por expiración del termino establecido en el contrato, es decir, de Un (1) año fijo conatadoa desde el 1|0 de marzo de 2008 hasta el 10 de marzo 2009. Al respecto fundamenta su pretensión en lo preceptuado en los artículos 33 Ley de arrendamiento Inmobiliario y 1.185, 1.592 del Código Civil, en su demanda señala que celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 185, número 111-A-7, letra “D”, Barrio Guere, jurisdicción del Municipio Naguanagua Estado Carabobo, y que el 7 de diciembre de 2008, le notifico al arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento a vencerse el 10 de marzo de 2009 y llegada la fecha de vencimiento del contrato ( 10-03-2009), el arrendatario a la presente fecha no ha querido entregar el inmueble desocupado, siendo nulas las gestiones tanto amistosas como extrajudiciales para que el arrendatario desocupe el inmueble”…. “ y hasta la presente fecha el arrendatario no ha cumplido con lo acordado como lo es el de entregarme el inmueble libre de personas y cosas

Ahora bien, para a determinar la procedencia o no de la pretensión deducida por la parte demandante y conforme a lo dispuesto en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; esta juzgadora considera importante realizar un breve estudio al contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
Siendo ello así, se evidencia que en la Cláusula Quinta, las partes establecieron de mutuo acuerdo su duración en los siguientes Términos:
CLAUSULA QUINTA: “ El termino del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del 10 de marzo del 2008 al 10 de marzo de 2009. En caso de que el Arrendatario decida unilateralmente ponerle fin al presente contrato antes de llegar el final de termino del mismo, deberá indemnizar a El Arrendador con el pago de las mensualidades que estén por vencerse”.
Ante tal situación, considera quien aquí decide, que en primer lugar es deber del arrendador indicar al Tribunal cual es el tiempo de duración del arrendamiento, el cual, alego ser a tiempo determinado tal como lo prevé la Cláusula Quinta, donde se estableció la duración de relación inquilinaria, es decir de Un (1) año fijo y el cual comenzó a regir a partir del 10 de marzo del 2008, concluyendo la relación arrendaticia el 10 de marzo de 2009; vencido el plazo estipulado, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de seis (6) meses, la cual, comenzaría el día siguiente al vencimiento del termino contractual, es decir, el 11 de marzo de 2009, y la cual, finalizara el 11 de Septiembre de 2009; y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

En este sentido, dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:…….. Letra a).- “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses”.
De manera que, conforme a la norma anteriormente citada, concluye quien decide, que la prorroga legal a la cual tiene derecho la parte demandada es la contenida en el literal “A” del articulo 38 de la Ley anteriormente citada, es decir el lapso de seis meses, contados a partir del 11 de marzo del 2009. Así se establece.
Aun más debo advertir, que es la Ley la que fija la extensión de la prorroga y precisa que el contrato se sigue considerando a tiempo determinado. Por lo tanto, ejercida la potestad de disfrutar la prorroga, ésta se convierte en un plazo que opera bilateralmente, en beneficio de uno y otro contratante. Y según lo estipulado en el Derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. (artículo 1.599 Código Civil). Esta norma debe entenderse ahora en los Términos de este artículo 38; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes.

Ahora bien, conforme quedaron los hechos expuestos en la primera parte de esta decisión, observa este Tribunal, que el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece:
“Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales”.
Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prorroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.

Con base a lo expuesto y en atención a lo alegado por la parte actora, concluye este Tribunal que la indicación en el libelo de la demanda de lo siguiente … “… que llegada la fecha de vencimiento del contrato ( 10-03-2009), el arrendatario a la presente fecha no ha querido entregar el inmueble desocupado, siendo nulas las gestiones tanto amistosas como extrajudiciales para que el arrendatario desocupe el inmueble y es por lo que demanda , el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, antes referido.”, Conlleva a establecer que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es por tiempo determinado, y por esa determinación no es procedente demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento con fundamento en el vencimiento del término mientras este en vigencia el lapso de la prorroga legal. De conformidad con lo establecido en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…” (subrayado nuestro)