TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 29 de Octubre de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AH12-R-2001-000003

PARTE ACTORA: TATIANA RAQUEL CARABALLO DE ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.108.101.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: GILBERTO CARABALLO CHACIN, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 1.851.

PARTE DEMANDADA: BELA PADAR PREISZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 995.966.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PAOLO MARINUZZI, ANA MARIA GAMARDO MEDINA, ROLANDO ORTEGA e IRENE GAMARDO MEDINA, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.910, 57.944, 79.583 y 57.945, respectivamente.

MOTIVO: Apelación (RESOLUCIÓN DE CONTRATO)

EXPEDIENTE Nº: 01-4329.

- I -
Síntesis del Proceso

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera la ciudadana TATIANA RAQUEL CARABALLO DE ZAMBRANO, por el cual demanda la resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano BELA PADAR PREISZ. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 16 de junio de 2000.
Admitida como fue la demanda, se ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación a la demanda.
En fecha 7 de julio de 2000, el alguacil titular del Juzgado A quo manifestó haber logrado la citación personal de la parte demandada, la cual se negó a firmar el recibo correspondiente.
En fecha 10 de julio de 2000, la parte demandada se dio por citado en el presente proceso y consignó poder apud acta.
En fecha 12 de julio de 2000, la parte actora consignó escrito de reforma parcial del libelo de la demanda.
Por auto de fecha 14 de julio de 2000, el Juzgado A quo admitió la reforma de la demanda.
En fecha 18 de julio de 2000, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
Durante la etapa probatoria, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 13 de noviembre de 2000, el Juzgado A quo dictó sentencia declarando CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana TATIANA RAQUEL CARABALLO DE ZAMBRANO contra el ciudadano BELA PADAR PREISZ.
En fecha 8 de enero de 2001, la parte demandada solicitó aclaratoria del fallo dictado en fecha 13 de noviembre de 2000.
Por auto de fecha 9 de enero de 2001, el Juzgado A quo negó la aclaratoria solicitada.
Contra dicha decisión se interpuso recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos por auto de fecha 15 de enero de 2001.
Por auto de fecha 25 de abril de 2001, este Tribunal le dio entrada al presente expediente y fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 09 de mayo de 2001, la parte demandada consignó escrito de informes.
En fecha 20 de mayo de 2002, la parte actora solicitó el abocamiento del juez.
Por auto de fecha 20 de mayo de 2002, el Juez LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ se abocó al conocimiento de la presente causa.
Por auto de fecha 16 de septiembre de 2002, se ordenó la notificación del abocamiento.
En fecha 11 de septiembre de 2003, el alguacil accidental de este Tribunal manifestó haber notificado a la parte demandada del abocamiento de quien suscribe.
En fecha 6 de abril de 2004, la parte actora solicitó se dictara sentencia en el presente proceso.
En fecha 16 de octubre de 2009, la parte actora solicitó nuevamente se dictara sentencia en el presente proceso.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

-II-
Alegatos de las Partes

Alega la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:

1. Que la actora es propietaria del un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No.85, planta octava del Edificio Residencias Santa Ana, ubicado en el Parcelamiento Comercio Residencial Boleita, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
2. Que la actora adquirió dicho inmueble de la ciudadana DORA MARIA PUENTE DE HERNANDEZ.
3. Que la ciudadana DORA MARIA PUENTE DE HERNANDEZ, en fecha 23 de enero de 1980, había celebrado contrato de arrendamiento del referido inmueble con el hoy demandado.
4. Que dicho contrato de arrendamiento estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 2.300,00 mensuales actualmente equivalentes a la cantidad de BsF. 2,30 mensuales, y que dicho contrato sería prorrogable a menos que una de las partes manifestara su voluntad en contrario al menos con 30 días de anticipación al vencimiento.
5. Que la ciudadana DORA MARIA PUENTE DE HERNANDEZ tramitó por ante la antigua Dirección de Inquilinato, la desocupación del inmueble por derecho de preferencia.
6. Que el demandado intentó recurso de nulidad contra dicha decisión por ante el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, el cual fue resuelto en fecha 28 de agosto de 1989, declarando CON LUGAR la desocupación y el derecho de preferencia ejercido por la propietaria. Quedando de esa manera firme la decisión de inquilinato.
7. Que la entonces propietaria permitió que el demandado continuara ocupando el inmueble.
8. Que en acto posterior, la Dirección de Inquilinato reguló el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 355,50 mensuales actualmente equivalentes a la cantidad de BsF. 0,36 mensuales.
9. Que el demandado alega haber realizado las consignaciones arrendaticias desde el mes de mayo de 1998 hasta junio de 1999, por ante el Juzgado Segundo de Municipio del Distrito Sucre del Estado Miranda y ante el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
10. Que los inmuebles no pueden ser arrendados por más de 15 años, así como que el contrato es a tiempo indeterminado en virtud de la Resolución de la Dirección de Inquilinato.
11. Que la actora es propietaria del inmueble desde el día 30 de octubre de 1998, y el demandado ha alegado haber consignado a nombre de la ciudadana DORA PUENTE hasta el mes de junio de 1999.
12. Que en fecha 15 de octubre de 1999, la actora le comunicó al demandado que le ofrecía en venta el inmueble, sin que el demandado alegara nada al respecto.
13. Que desde que es propietaria, el demandado nunca ha pagado los cánones de arrendamiento.

La parte demandada presentó en su escrito de contestación de la demanda los siguientes alegatos:

1. Que suscribió con la ciudadana DORA MARIA PUENTE DE HERNANDEZ, en fecha 23 de enero de 1980, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente litigio.
2. Que desde que se firmó el mencionado contrato ha cumplido fielmente con el mismo, así como con la Regulación del Inmueble.
3. Que al demandado nunca se le notificó que la ciudadana DORA MARIA PUENTE DE HERNANDEZ iba a vender el inmueble, por lo que no le dieron su derecho de presencia.
4. Que nunca le notificaron que la actora era la nueva propietaria del inmueble objeto del presente litigio.
5. Que el día 15 de octubre de 1999, la actora le comunicó al demandado que le ofrecía en venta el inmueble, siendo esa la primera oportunidad en que se le notificaba de la venta del inmueble de marras.
6. Que al no volver a saber de la actora, y suponiendo una estafa, el demandado realizó las consignaciones a nombre de DORA HERNANDEZ O TATIANA CARABALLO.
7. Que ha pagado todos los cánones de arrendamiento reclamados por la actora de manera puntual.
8. Impugnaron las copias consignadas por la actora, de las ofertas de venta del inmueble por no encontrarse firmadas por el demandado.
9. Que es cierto el procedimiento de desocupación, así como que la antigua propietaria permitió su permanencia en el inmueble.
10. Que la ejecutoria de la Resolución de Inquilinato se encuentra prescrita por cuanto han transcurrido 10 años desde que fue dictado dicho fallo.
11. Negó la existencia de la supuesta carta dirigida a Banesco.
12. Negó que se le notificara que la actora adquirió el inmueble en el mes de octubre de 1998
13. Que nada adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, ni por ningún otro concepto relacionado con el contrato de arrendamiento.

- III -
De Las Pruebas Y Su Valoración
Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

A. Promueve junto al libelo de la demanda, documento de compraventa del inmueble objeto del presente litigio, de la ciudadana DORA MARIA PUENTES a la ciudadana TATIANA RAQUEL CARABALLO, de fecha 30 de octubre de 1998. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de el se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
B. Promovió copia simple de fianza otorgada por la sociedad mercantil CORIMON, C.A., de fecha 6 de marzo de 1980. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-
C. Promovió copia certificada del expediente No. 43241-1 de la nomenclatura llevada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, que contiene copia simple del fallo dictado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en fecha 28 de agosto de 1989. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
D. Promovió original de comunicación dirigida por la actora al demandado, en fecha 15 de octubre de 1999. Este Tribunal le otorga valor probatorio a la prueba de cotejo llevada a cabo, valorándose las aseveraciones allí realizadas conforme a las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y, luego del estudio del mismo, y en virtud de que las conclusiones proferidas por los expertos fueron coincidentes, y no se contradicen con los elementos de prueba que cursan en autos, este Juzgador acoge el informe pericial consignado en autos. De dicha experticia se dejó constancia que la firma desconocida en el presente documento se corresponde con la del demandado. Como consecuencia de lo antes expuesto, debe necesariamente otorgar valor probatorio a la presente probanza. Así se declara.-
E. Promovió original de comunicación dirigida por la actora al demandado, en fecha 03 de junio de 1998. Este Tribunal le otorga valor probatorio a la prueba de cotejo llevada a cabo, valorándose las aseveraciones allí realizadas conforme a las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y, luego del estudio del mismo, y en virtud de que las conclusiones proferidas por los expertos fueron coincidentes, y no se contradicen con los elementos de prueba que cursan en autos, este Juzgador acoge el informe pericial consignado en autos. De dicha experticia se dejó constancia que la firma desconocida en el presente documento se corresponde con la del demandado. Como consecuencia de lo antes expuesto, debe necesariamente otorgar valor probatorio a la presente probanza. Así se declara.-
F. Promovió copia simple del expediente No. 981091 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-
G. En la oportunidad probatoria, reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se declara.-
H. Promovió la declaración testimonial del ciudadano CRUZ ALFREDO HERNANDEZ. Vista la presente probanza, este juzgador debe precisar que el mencionado ciudadano fue el único testigo evacuado en el presente proceso. Ahora bien, el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil señala que el juez por sana critica debe valorar el material probatorio emanado de los testigos, el cual lo hace de la siguiente forma: Este Tribunal observa que es criterio reiterado de la doctrina el aforismo jurídico que esboza lo siguiente: testus unus testus nullius, y por el cual el testigo único no tiene valor probatorio. En consecuencia, este Juzgado niega todo valor probatorio a la declaración testimonial del ciudadano CRUZ ALFREDO HERNANDEZ. Así se declara.-
I. Promovió inspección ocular respecto de los documentos contenidos a los folios 44 y 123 del presente expediente, observándose que existen diferencias entre uno y otro en cuanto a la forma de escritura de la fecha, y un sello que solo aparece en el instrumento consignado en copia simple. Al respecto, observa este Juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 1430 del Código Civil, los jueces estimaran en su oportunidad el mérito de la prueba. En ese sentido, observa este Tribunal que la presente probanza merece valor probatorio respecto de los dichos del Juez presenciados mediante los sentidos, y que fueron anteriormente mencionados. Así se declara.-
J. Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana DORA MARIA DE HERNANDEZ y el demandado, de fecha 23 de enero de 1980. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de el se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio de demostrar que las partes en litigo convinieron en suscribir un contrato de arrendamiento. Así se declara.-
K. Promovió copia simple de comunicación dirigida por el demandado a la ciudadana Nilda Lengster, de fecha 2 de diciembre de 1999. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento fue ratificado en juicio a través de la prueba de informes consagrada en el Artículo 433 eiusdem, es por lo que este juzgador debe otorgar valor probatorio a la presente probanza. Así se declara.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA:

A. Promovió originales de vouchers de pago desde el mes de septiembre de 1998 hasta el mes de febrero de 2000. Al respecto, debe este sentenciador señalar que de conformidad con lo establecido en el fallo emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de diciembre de 2005, la presente probanza debe ser valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, referente a las tarjas, y como consecuencia de ello, no es necesario que sea ratificado por el banco, ya que en su formación intervienen dos personas distintas, el depositante y el banco. Como consecuencia de lo antes expuesto, este Tribunal debe otorgarle valor probatorio a la tarja consignada en autos. Así se declara.-
B. Promovió originales de planillas de consignaciones arrendaticias, desde el mes de septiembre de 1998 hasta el mes de febrero de 2000. Al respecto, observa este Tribunal que la presente probanza se constituye en un documento judicial al que debe otorgársele todo el valor probatorio. Así se declara.-
C. En la oportunidad probatoria, reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se declara.-

- IV -
Punto Previo

Como punto previo al fondo de la presente demanda, este sentenciador debe pronunciarse en cuanto a la naturaleza del contrato en discusión.
Al respecto, debe este Tribunal observar que el artículo 1604 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1.604.- Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario.
Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro.”

(Resaltado del Tribunal)
En ese sentido, debe este Tribunal observar que en el presente proceso las partes admitieron la venta del inmueble objeto del presente litigio, la cual ocurrió en fecha 30 de octubre de 1998. Asimismo, debe este Tribunal precisar que las partes en sus respectivos escritos admitieron de igual manera la existencia de una relación arrendaticia surgida entre la ciudadana DORA MARIA PUENTE DE HERNANDEZ y el demandado.
En ese mismo orden de ideas, debe observarse que dicha relación arrendaticia surgió en fecha 23 de enero de 1980, y que subsiste hasta la actualidad.
Como consecuencia de lo antes expuesto, y siendo que el inmueble objeto del arrendamiento fue enajenado durante la vigencia de la relación arrendaticia, debe concluir quien aquí decide que dicha relación arrendaticia subsiste hasta la actualidad. No obstante lo anterior, de una revisión exhaustiva del presente expediente se evidencia que la mencionada relación arrendaticia se deriva de un documento privado que no es de los establecidos en el artículo 1604 supra citado, razón por la cual el contrato celebrado entre las partes subsiste pero a tiempo indeterminado. Así se decide.-
Ahora bien, una vez establecido lo anterior, este Tribunal evidencia que tenemos que la relación arrendaticia atacada por vía de resolución, ha sido probada suficientemente, en virtud de los medios probatorios que han sido analizados precedentemente. Sin embargo, este sentenciador estima que el nudo gordiano en esta ocasión consiste en esclarecer si la vía judicial escogida por el actor, es decir, la resolución del contrato, es legalmente aplicable para el caso de contratos a tiempo indeterminado.
Establecido lo anterior, corresponde a este sentenciador pronunciarse con respecto a la posibilidad del ejercicio de la acción de resolutoria en los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo.
A los fine sindicados, se observa que para fundamentar la declaratoria de improcedencia en derecho de la pretensión del demandante, la apelada se fundamentó en los razonamientos contenidos en sentencias No. 834, de fecha 24 de abril de 2003; y N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, ambas proferidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que literalmente rezan:

Sentencia No. 834, de fecha 24 de abril de 2003:
“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
(...)”

(Resaltado del Tribunal)

Sentencia No. 1391, de fecha 28 de junio de 2005:
“Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, (...)
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”

(Resaltado del Tribunal)

Del estudio de las sentencias parcialmente transcritas, se evidencia que los asuntos donde se originan dichos pronunciamientos de la Sala Constitucional, se trataban de dos juicios de cumplimiento de contrato de arrendamiento por expiración del término (incluida una supuesta prorroga legal en el segundo caso), vale decir, que la pretención deducida en dichas demandas se circunscribía concretamente al cumplimiento de la obligación que tiene todo arrendatario de devolver la cosa arrendada al final del arrendamiento.
En ese tipo de convenciones locativas, la lógica más elemental indica que para que exista la obligación de devolver la cosa al final del arrendamiento, obviamente, la convención arrendaticia debe tener determinada la oportunidad de su finalización, siendo que ese tipo de arrendamientos son los que se denominan arrendamientos a tiempo determinado. Esta especie de convenciones arrendaticias es el opuesto de aquellas en que no existe una delimitación preestablecida que defina el día de su finalización, las cuales son denominadas arrendamientos a tiempo indeterminado.
Naturalmente, con sentido absolutamente lógico estableció nuestra Sala Constitucional que en los arrendamientos que no tengan determinada la fecha de su finalización (contratos a tiempo indeterminado), es inconcebible por absurdo pretender el cumplimiento de la obligación de devolver la cosa arrendada al final del arrendamiento, toda vez que en este tipo de convenciones la culminación del arrendamiento no se encuentra establecida, y consecuentemente, la obligación cuyo cumplimiento se pretendía en esos casos nunca llegó a existir.
Estima este Tribunal que las consideraciones y razonamientos contenidos en los indicados dos precedentes jurisprudenciales de la Sala Constitucional no pueden ser aplicados en forma descontextualizada. Es menester destacar que en ambos fallos el controvertido subyacente encontraba su origen en procesos iniciados por demandas de cumplimiento de contrato, por expiración del término, las cuales tenían por objeto convenciones arrendaticias a tiempo indeterminado.
Respecto de la posibilidad de procedencia de las demandas de resolución de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, existe un precedente de nuestra Sala Constitucional, donde específicamente se ha analizado el punto. Debe insistirse que el siguiente precedente no constituye una antinomia respecto de las dos sentencias de la sala Constitucional invocadas por la apelada, toda vez que las mismas han analizado casos distintos, con circunstancias diversas. Así las cosas, la tesis que permite la posibilidad de la acción resolutoria ejercida contra contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, ha sido específicamente tratada y desarrollada en decisión N° 382, dictada por la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 1° de abril de 2005, donde la Sala fijó el siguiente criterio:

“Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.
Así, porque, que en el caso de autos, se dio aplicación al artículo 1.615 del Código Civil, el cual está derogado y ha sido sustituido, hoy, por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con tal aplicación se incurrió en un inexcusable error de juzgamiento que afectó el derecho al debido proceso de la quejosa …”

(Resaltado del Tribunal)

Una sinopsis obliga a observar que la estructura gramatical del vigente artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, guarda una estrecha similitud con el derogado artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por lo que el estudio de cosas relacionadas entre sí, para facilitar su visión conjunta, hace válido tener en consideración la jurisprudencia de la extinta Corte Suprema de Justicia, que consideraba perfectamente posible incoar la acción de resolución de contrato, aún en los contratos que fueren a tiempo indeterminado. En efecto, en el histórico precedente conocido como “Inversora Alfa”, dictado en fecha 21 de mayo de 1998, por la Corte Suprema de Justicia, en Sala Político Administrativa, con ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sansó, se estableció que:

“La procedencia o aplicación del régimen de excepción previsto por artículo 1 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas dependerá de la verificación conjunta de tres variables:
“a) Que se trate de una controversia que tenga relación con un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues solo en tales casos la ley permite la terminación del contrato por voluntad unilateral del arrendador, es decir el desalojo.
b) Que el contrato tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda o habitación...
c) Que la controversia verse sobre la terminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por voluntad unilateral del arrendador...”

Igualmente, dicha sentencia estableció que:

“no constituye desalojo, en términos legales, la terminación de un contrato de arrendamiento por cualquier razón diferente a la voluntad unilateral del arrendador. De esa manera, no podrían considerarse incluidas en el régimen de excepción previsto por el artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, las terminaciones de un contrato de arrendamiento derivadas: de la nulidad o la anulabilidad de un contrato de arrendamiento; ni de la resolución por incumplimiento culposo; ni de la acción de cumplimiento, aun cuando implique el cumplimiento de la obligación del inquilino de devolver el bien arrendado una vez transcurrido el término de contrato en el contrato a plazo fijo.”

(Resaltado del Tribunal)

Resultaría contrario a la justicia considerar que contra los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado únicamente es viable la acción de desalojo, toda vez que eso no es lo que establece el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente dispone:

“Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en una de las siguientes causales: (...)”
La norma parcialmente transcrita dispone que para poder ser incoada la acción de desalojo deben cumplirse básicamente dos (2) requisitos, a saber:
a) Que el contrato de arrendamiento sea verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
b) Que se haya verificado alguna de las causales establecidas taxativamente en la norma en cuestión.

Sin embargo, no establece la norma en cuestión que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado única y exclusivamente podrán ser terminados por obra de la acción de desalojo, siendo que sostener tal afirmación sería darle a la norma un sentido que no tiene, en contravención de lo dispuesto en el artículo 4 del Código Civil. Afirmar lo anterior, sería sustraer los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado de la posibilidad de ser atacados por la acción de nulidad de contrato o resolución. Igualmente, si concebimos que la única y exclusiva forma de terminación de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es la vía de desalojo, se podría llegar al absurdo de concluir que un contrato de la indicada naturaleza no podría ser convencionalmente disuelto por la voluntad de ambos contratantes.
Igualmente, tal posición podría conllevar a injusticias tales como proteger a un arrendatario que caprichosamente pague los cánones de arrendamiento en forma intermitente o discontinua, pero sin dejar acumular nunca dos cánones de arrendamiento insolutos, el cual sería inmune pese a su incumplimiento, por el solo hecho que nunca se llegaría a configurar el supuesto de falta de pago de dos mensualidades consecutivas, prevista como causal taxativa de desalojo en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Como consecuencia, estima quien decide que los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado no se encuentran eximidos o sustraídos de la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, siendo perfectamente posible en nuestro ordenamiento la procedencia de la acción resolutoria, así como incluso la de cumplimiento de obligaciones contractuales, distintas de la devolución de la cosa arrendada, al final del arrendamiento.
De los anteriores razonamientos, podemos concluir que es posible intentar una acción resolutoria en contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, como sucede en el presente caso, por cuanto la pretensión resolutoria al igual que la acción de desalojo, constituyen modos de terminación del contrato de arrendamiento, diferenciándose en que ésta última procede única y exclusivamente bajo los supuestos de hecho contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, este sentenciador acata y comparte el criterio esgrimido por la Sala Constitucional, contenido en sentencia N° 382, de fecha 1° de abril de 2005, considerando que la pretensión del demandante no es contraria a derecho. Así se decide.-

- V -
Motivación Para Decidir el Mérito

Vistas las actas que conforman el presente expediente que se refiere a la resolución de contrato de arrendamiento, acción que esta contemplada en los artículos 1167 y 1579 del Código Civil, los cuales se trascriben a continuación:

“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.”

“Artículo 1579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla…”

Del texto de las normas precedentes, se evidencian claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:
1) La existencia de un contrato bilateral; y,
2) El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte demandada ha aceptado la existencia del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana DORA MARIA PUENTE DE HERNANDEZ, en fecha 23 de enero de 1980.
De una lectura del citado documento se desprende la naturaleza bilateral que lleva el contrato de arrendamiento, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del arrendador y el arrendatario. En consecuencia, este juzgador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de locación. Así se establece.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento a las que estaba obligado el ciudadano BELA PADAR PREISZ, desde octubre de 1998 hasta el mes de mayo de 2000.
En este orden de ideas, es de precisar por este sentenciador, que ambas partes aportaron a los autos las consignaciones realizadas por la parte demandada ante el Tribunal de consignaciones, con el fin de demostrar la extemporaneidad o tempestividad de los pagos de los cánones de arrendamiento.
Antes de realizar las consideraciones respecto de las consignaciones efectuadas por el demandado, debe este Tribunal observar que en el contrato de arrendamiento en vigencia sobre el inmueble objeto del presente litigio, se pactó como canon mensual de arrendamiento la cantidad de Bs. 2.300,00. Asimismo, se evidencia que la parte actora alegó la existencia de una Regulación, la cual no se encuentra demostrada a los autos, razón por la cual este Tribunal debe tomar en cuenta únicamente el canon pactado contractualmente para determinar la solvencia de la parte demandada en el presente proceso.
Así pues, el referido contrato efectivamente establece en su cláusula SEGUNDA lo siguiente:

“SEGUNDA: La pensión mensual de arrendamiento es la cantidad de Bolívares Dos Mil Trescientos con xx/100 (Bs. 2.300,00) que será pagada por el “arrendatario” por el tiempo que dure este contrato y mientras esté en vigencia la regulación de alquileres. Para el caso que fuera suspendida o modificada la regulación de alquileres el “arrendador” podrá a su voluntad dar por terminado el presente contrato o exigir su cumplimiento hasta su vencimiento. El pago deberá verificarlo el arrendatario por mensualidades vencidas, con toda puntualidad y a más tardar dentro de los primeros cinco días del mes subsiguiente, en la casa del “arrendador”.”

Ahora bien, la doctrina con respecto al cumplimiento o ejecución de las obligaciones ha reiterado lo siguiente:

“OBLIGACIÓN DE PAGAR LA PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO:
I. El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideren accesorios (p. Ej.: en Venezuela, pagar el aseo urbano). Desde luego comprende también los gastos del pago mismo, salvo los causados por una mora ‘accipiendi’.
II. El lugar de pago es el designado en el contrato o falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. Según parte de la doctrina, la cláusula de que el pago se efectúe ‘en el domicilio del arrendador’ debe interpretarse, en principio, en el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio que tenía el arrendador del tiempo de la celebración del contrato.
III. El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de cualquier periodicidad), por plazo vencidos o anticipados.”

(Resaltado del Tribunal)

Por otra parte, en cuanto a la forma del pago también se ha reiterado en la doctrina lo siguiente:

“Principios que rigen el cumplimiento o ejecución en especie:
La Doctrina ha estructurado dos principios básicos en materia de ejecución en especie: el principio de identidad en el cumplimiento y el de integridad del mismo. El cumplimiento debe ser idéntico y debe ser integro.
a) Principio de Identidad:
El cumplimiento debe ser idéntico a la prestación pactada y por lo tanto el deudor no puede ejecutar una prestación diferente a la prometida, aun cuando aquella prestación sea equivalente o mayor que ésta y aun cuando satisfaga igual o mejor al acreedor. Este principio de identidad esta contemplado en el artículo 1290 del Código Civil:
`No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquella.´
b) Principio de Integridad:
El cumplimiento debe ser completo o integro, es decir, debe comprender toda la prestación prometida; por lo tanto, el deudor no puede cumplir menos de lo debido ni el acreedor exigir más de lo acordado. El principio de integridad está contemplado en el artículo 1291 del Código Civil, que establece:
`El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible.´
Tanto el principio de identidad como el de integridad del cumplimiento, no son más que aplicaciones del principio general de la ejecución en especie, contemplado en el artículo 1264, anteriormente señalado (las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas).”

(Resaltado del Tribunal)

Una vez establecido lo anterior, debe este Tribunal observar que el canon de arrendamiento fue pactado por las partes en la cantidad de Bs. 2.300,00 mensuales. Sin embargo, de una revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte demandada ha venido consignando por ante el Juzgado competente la cantidad de Bs. 355,50 mensuales, basado en una Regulación de la Dirección General de Inquilinato, que no quedó demostrada a los autos del presente expediente.
En virtud de lo anterior, debe necesariamente este Tribunal tener como cantidad a pagar por concepto de canon de arrendamiento, la suma de Bs. 2.300,00 mensuales, por lo que el pago de la cantidad de Bs. 355,50 mensuales consignado por la parte demandada por ante el Juzgado Competente, no satisface los principios de identidad e integridad del pago, y necesariamente debe este Tribunal considerar al demandado como insolvente en su obligación de pago del canon de arrendamiento pactado.
En consecuencia, este juzgador visto el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario con respecto a la forma y momento del pago pactado, debe declarar procedente la demanda que por resolución de contrato intentara la ciudadana TATIANA RAQUEL CARABALLO DE ZAMBRANO contra el ciudadano BELA PADAR PREISZ. Así se decide.-

- VI -
Dispositiva

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la parte demandada ciudadano BELA PADAR PREISZ, contra la decisión de primera instancia proferida en fecha 13 de noviembre de 2000 por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como consecuencia de lo anterior, SE CONFIRMA la sentencia apelada, aunque con distinta motivación.
Se condena en costas a la parte apelante.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Regístrese, publíquese y notifíquese.
Remítase el expediente a su Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ

LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ
En la misma fecha, siendo las 3:16 P.M. se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

LRHG/FM.
Exp. 01-4329.