TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, cinco (05) de Octubre de dos mil nueve (2009)
199º y 150º

ASUNTO: AH1B-V-2007-000109

PARTE DEMANDANTE: CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA), sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 07 de junio de 1969, bajo el Nro. 48, Tomo 43-A.
PARTE DEMANDADA: INSUMOS CAURIMARE, C.A. sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de agosto de 1990, bajo el Nro. 79, Tomo 50-A-Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: SCARLETH RONDON, TOMÁS CARRILLO-BATALLA, ANTONIO JOSÉ GAGO y JOSÉ OCTAVIO CARRILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad No V.-11.932.734, V.-13.113.721, V.-11.737.515 y V.-12.554.752, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 70.573, 82.545, 79.378 y 80.165, también respectivamente.-
ABOGADO LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL FIGUEROA MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No V.-3.158.726 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No 9.722.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
ASUNTO: AH1B-V-2007-000109
SENTENCIA DEFINITIVA
I
En fecha 31 de mayo de 2007, previa la distribución de ley, se recibió demanda mediante la cual la sociedad mercantil CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA), en su carácter de propietaria arrendadora, demanda a la sociedad mercantil INSUMOS CAURIMARE, C.A. en su carácter de arrendataria, por Resolución de Contrato de Arrendamiento por la falta de pago de los cánones de arrendamiento.-
Admitida la demanda en fecha 31 de mayo de 2007, se ordenó el emplazamiento de la demandada, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, tuviese lugar la contestación a la demanda.-
En fecha 12 de junio de 2007, comparece el abogado MIGUEL FIGUEROA MARQUEZ, quien consigna documento poder y se da expresamente por citado en nombre de la demandada INSUMOS CAURIMARE, C.A.-
En fecha 13 de junio de 2007, comparece el abogado MIGUEL FIGUEROA MARQUEZ y consigna escrito de contestación de la demanda.-
Ambas partes promovieron los medios probatorios que creyeron pertinentes.-

II
Siendo ésta la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
-De la pretensión de la parte actora:
Argumenta la parte actora que en fecha 04 de febrero de 2005 suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, INSUMOS CAURIMARE, C.A., el cual tuvo por objeto un inmueble de su propiedad constituido por una oficina identificada con el número 420, ubicada en el piso 4 de la primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, ubicado en la avenida La Estancia de la Urbanización de Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda. -
Que dicho contrato de arrendamiento a tiempo determinado finalizaba el día 31 de enero 2007.-
Que se pactó un canon de arrendamiento mensual de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00) hoy (UN MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 1.700,00) a pagar por los seis (6) primeros meses; DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00) hoy (DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 2.500,00) durante los subsiguientes doce (12) meses y la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000,00) hoy (DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 2.800,00) desde el 01 de agosto de 2006 hasta el día 31 de enero de 2007, pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades adelantadas; más los servicios de luz, teléfono, agua, aseo urbano y condominio del mismo inmueble.-
Que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007.-
Que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento en cuestión, la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento.-
Que por tales razones, demandaba a la empresa INSUMOS CAURIMARE, C.A., por: a) resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago; b) al pago de la cantidad de OCHO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 8.400.000,00) hoy (OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 8.400,00) por concepto de cánones vencidos; c) SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) hoy (SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 6.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causado a razón de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES DIARIOS (Bs. 150.000,00) hoy (CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 150,00) diarios por concepto de penalidad; e) los gastos de servicios y obligaciones del inmueble hasta la fecha de entrega del mismo; f) los intereses por la demora del pago de los cánones de arrendamiento; y g) las costas y costos del procedimiento.-
-De la contestación de la demanda:
Por su parte, la representación de la demandada fundamentó su contestación sobre la base de los siguientes argumentos: Como punto previo alega la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar el juicio en contra de su representada.-
Como defensa de fondo, rechaza, niega y contradice la demanda tanto en lo hechos narrados como en el derecho invocado.-
Reconoce la relación arrendaticia.
Reconoce el monto de los cánones de arrendamiento, la forma y oportunidad del pago.-
Alega que de acuerdo al contrato de arrendamiento, las cuotas de condominio correspondientes al inmueble no forman parte del canon de arrendamiento, que en la cláusula relativa al pago de los cánones de arrendamiento no aparece que las cuotas de condominio sean una obligación del arrendatario, sino que por el contrario corresponden al inmueble y que por ser por cuenta de la propietaria tal obligación, lo que se establece en el contrato de arrendamiento es un mandato o autorización a favor del arrendatario para que este pague por cuenta y orden de la propietaria arrendadora las cuotas de condominio.-
Que su representada había pagado las cuotas de condominio desde el mes de febrero de 2005 hasta marzo de 2007 y que en razón de ello le solicitó a la arrendadora el pago por compensación con la deuda de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007, solicitándole a la arrendadora la compensación del monto pagado por concepto de cuotas de condominio el cual ascendía a la cantidad de DOCE MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETENTA Y UN BOLIVARES CON 23/100 (Bs.12.383.071,23) hoy (DOCE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON 07/100 (Bs.F. 12.383,07) con la cantidad de la deuda de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007, lo cual ascendía a la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 11.200.000,00) hoy (ONCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 11.200,00).-
Que su representada es acreedora de la arrendadora por concepto de pago de las cuotas de condominio desde febrero de 2005 hasta marzo de 2007 por la cantidad de DOCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES CON TREITNA Y SEIS (Bs. 12.945.125,36) hoy (DOCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON 12/100 (Bs.F. 12.945,12) y que a su vez la arrendadora es acreedora de su representada por concepto de los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2006 hasta el mes de marzo de 2007 por la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,00), hoy (CATORCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 14.000,00)
Que la arrendadora se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril, razón por la cual se vio en la necesidad de consignar por ante el Juzgado 25 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (exp. 2007-0695) el saldo del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2007 y el canon correspondiente a abril de 2007.-
Que no es cierto que la arrendadora le hubiere notificado a su representada mediante carta de fecha 05 de febrero de 2007, sobre la solicitud de entrega del inmueble, por lo que procede a desconocer e impugnar tal misiva.-

III
De seguidas pasa este juzgador a examinar las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de sus contrapuestas posiciones en la litis, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Hechas las consideraciones precedentes, procede esta alzada a analizar y emitir juicio sobre la valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
a) Marcado “A” contrato privado de Administración suscrito entre la sociedad mercantil CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA) y SCARLETH RONDON, ambos previamente identificados, el cual no fue atacado por la parte demandada y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en 1.370 del Código Civil. Así se establece.-
b) Marcado “B” documento de propiedad del inmueble oficina identificada con el número 420, ubicada en el piso 4 de la primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, ubicado en la avenida La Estancia de la Urbanización de Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual no fue atacado por la demandada y en consecuencia y siendo de naturaleza pública, se le tiene por fidedignos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
c) Marcado “C” comunicación dirigida por SCARLETH RONDÓN en su carácter de representante de la arrendadora a INSUMOS CAURIMARE, C.A. relativa a la solicitud de entrega del inmueble arrendado y notificación de falta de pago de 3 meses de cánones de arrendamiento. Dicha misiva fue impugnada por la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandante promovente no insistió en hacerla valer. De la lectura efectuada de dicha misiva no se desprende que la misma haya sido recibida por su destinatario, en consecuencia, se desestima el valor probatorio de dicha misiva. Así se establece.-
d) Marcado “D” contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 04 de febrero de 2005, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. Dicho contrato que no fue atacado en forma alguna por la parte demandada. Por el contrario, fue consignado un ejemplar del mismo en la oportunidad de la contestación de la demanda y es plenamente admitido y reconocido por ésta, por lo que se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
e) Documento poder aportado a los autos en fecha 22 de junio de 2007, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de marzo de 2007, anotado bajo el Nro. 18, Tomo 56 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual no fue atacado por la demandada y en consecuencia y siendo de naturaleza pública, se le tiene por fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
f) Recibos de pagos de cánones de arrendamiento aportados en fecha 29 de junio de 2007, marcados con las letras “A” a la “H” correspondientes a los meses de abril a octubre de 2006, los mismo no fueron atacados por la parte demandada, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en 1.370 del Código Civil. Así se establece.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
a) Copia Certificada del expediente Nro. 2007-0695 que cursa por ante el Tribunal 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual no fue atacado por la parte demandante, por lo que se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
b) “17” Recibos de pago de condominio expedidos por la Asministradora C.C.C.T., relativos a la Oficina Nro. 420, Primera Etapa, Piso 4, desde fecha febrero de 2005 a abril de 2007, ambos inclusive. Los mismos no fueron atacados por la parte demandante, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en 1.370 del Código Civil. Así se establece.-

IV
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia y analizados cada uno de los elementos probatorios aportados al proceso por ambas partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal de Instancia para decidir observa:

PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD
La parte demandada al momento de contestar la demanda de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso como defensa para ser decidida como punto previo, la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar y sostener la demanda, toda vez que según su argumento, la abogada SCARLETH RONDÓN, afirma actuar en su propio nombre y representación, y que en tal sentido, el contrato de arrendamiento suscrito lo fue con la empresa CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA) y no con la abogado SCARLETH RONDÓN, por lo que ésta carece de cualidad activa.-
Observa el Tribunal de las actas que componen el expediente, que si bien en el encabezado del libelo de demanda (folios 2 al 4) se dice que la abogado SCARLETH RONDÓN actuaba “en nombre propio nombre y representación”, el libelo de demanda como instrumento contentivo de la pretensión, no se agota en el encabezamiento, sino en su texto completo, entonces hay que dar lectura al texto integro del libelo para dilucidar de que manera actuaba la abogado SCARLETH RONDÓN y para quien actuaba. Veamos: La narración de los hechos comienza con la afirmación de que a la abogada se le había otorgado un poder de administración sobre el inmueble objeto de arrendamiento. También se dice que se celebró un contrato de arrendamiento, de una revisión pormenorizada a dicho contrato (folios 15 al 19), se puede constatar que la abogado SCARLETH RONDÓN actúa en representación de CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA) y ello se hace constar en diversos puntos del libelo de demanda como veremos más adelante; entonces, se concluye que la actuación de la referida abogada se desplegaba como administradora al momento de demandar, máxime cuando tanto el contrato de administración (folio 5) como el contrato de arrendamiento (folios 15 al 19) fueron producidos por ella misma con la demanda. Según el contrato de arrendamiento, la mencionada abogado estaba actuando por CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA), no por ella misma y de ello tenía pleno conocimiento la arrendataria, pues fue la abogado quien en representación de la empresa suscribió el contrato de arrendamiento. Si actuaba por CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA), debe entenderse que las obligaciones que asumió la arrendataria tenían un solo acreedor: CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA). Debe pues inferirse que lo reclamado en el libelo tendría como beneficiado a CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA) y no a la abogada. Otro elemento que evidencia que la abogado SCARLETH RONDÓN actuaba en representación de la empresa es el pedimento contenido en el numeral 5 del petitorio, allí se plantea que la parte demandante tiene derecho a percibir la indexación, cuando la abogada dice “LA DEMANDANTE”, se refiere a CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA), porque si lo hubiera pedido para sí misma, lo hubiera dicho en primera persona. Asimismo, los demás pedimentos del libelo de la demanda hacen mención a lo que debe pagarse a la arrendadora que lo era la empresa. Por último, del documento poder que cursa a los autos (folios 85 al 86) se desprende que dicho documento poder le fue otorgado a la abogado con anterioridad a la admisión de la demanda y con expresas facultades para interponer, en representación de la empresa, las acciones judiciales necesarias que le correspondieran a la empresa con relación al local oficina 420, situado en el piso 4 de la primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, ubicado en la avenida La Estancia de la Urbanización de Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda, convalidándose de ésta manera, todas y cada una de las actuaciones efectuadas por la abogado.-
Con fundamento a los anteriores razonamientos, quien aquí se pronuncia considera que la abogado SCALETH PADRÓN actuó en nombre y representación de la empresa arrendadora CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA), por lo que le es imperioso declarar sin lugar la falta de cualidad e interés alegada por la demandada como punto previo en la contestación de la demanda. Así se decide.-

DEL FONDO
Demanda la actora la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 4 de febrero de 2005, el cual tuvo por objeto el local oficina 420, situado en el piso 4 de la primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, ubicado en la avenida La Estancia de la Urbanización de Chuao, Municipio Chacao de esta ciudad.
Indica la parte demandante que la causa de la demanda de resolución del referido contrato de arrendamiento es la falta de pago por parte del arrendatario de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007.-
A tal pretensión se opone el demandado alegando la compensación de su obligación del pago del canon de arrendamiento, con el pago que éste efectuara por concepto de cuotas de condominio del inmueble, pues según acota, las cuotas de condominio no forman parte del canon de arrendamiento y que el pago de las cuotas de condominios que éste efectuaba, lo hacía por cuenta y orden de la arrendadora propietaria en virtud de que lo que se estableció en la Cláusula de Garantía (observaciones) fue un mandato o autorización a favor de el arrendatario para que pagara por cuenta y orden de la propietaria arrendadora. Que en virtud del pago de las cuotas de condominio que éste hiciera desde febrero de 2005 hasta marzo de 2007, ambos inclusive, es acreedora de la arrendadora por la cantidad de DOCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES CON TREITNA Y SEIS (Bs. 12.945.125,36) hoy (DOCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON 12/100 (Bs.F. 12.945,12) y que a su vez, la arrendadora es acreedora de ésta por concepto de los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2006 hasta el mes de marzo de 2007 por la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,00), hoy (CATORCEMIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 14.000,00).-
Para decir, el Tribunal procede a analizar los términos y condiciones del contrato de arrendamiento de fecha 4 de febrero de 2005 cuya resolución se demanda. La Cláusula de Garantía, específicamente el punto que se lee “OBSERVACIONES” establece: “1.- Se anexa Inventario del inmueble como parte integrante del presente contrato. 2.-Se conviene expresamente entre las partes que suscriben el presente contrato que las cuotas de condominio corresponden al inmueble del presente contrato serán canceladas por EL ARRENDATARIO.” De la lectura de la cláusula antes transcrita, es imperioso concluir que en el marco de la libre voluntad de las partes contratantes, éstas pactaron como una obligación de la arrendataria, el pago de las cuotas de condominio del inmueble objeto de arrendamiento. Es decir, que aunado a la obligación del pago del canon de arrendamiento, la arrendataria tenía la obligación de pagar las cuotas de condominio. No se desprende ni de la cláusula in comento, ni del texto íntegro del contrato de arrendamiento, que existiera ningún mandato a favor de la arrendataria o que dicho pago de las cuotas de condominio serían efectuadas por la arrendataria por cuenta y orden de la arrendadora, sino que se estableció ésta como una obligación más de la arrendataria.-
Respecto al pago de las cuotas de condominio y el argumento de la parte demandada en el sentido que estos corresponden al inmueble y por consiguiente la obligación del pago a la propietaria del mismo, observa quien sentencia que el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé: “El arrendatario…(…omissis) no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar”. Dicho artículo no contempla en modo alguno la potestad que tienen las partes, con base en el principio de autonomía de la voluntad de pactar que los gastos de condominio sean cubiertos por el arrendatario. La norma prohíbe expresamente que se cobren arrendamientos superiores a los fijados por el organismo regulador, traspasos o compra de bienes que se hallen dentro del inmueble como condición para arrendar. A mayor abundamiento cabe acotar que el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, permite que en aquellos inmuebles arrendados que no estén sometidos al régimen de propiedad horizontal, los gastos de aseo, conservación y cualquier otro servicio similar, podrán ser fijado por las partes, estableciendo como límite el 25% del monto del canon; ergo, de tratarse de inmuebles sometidos a propiedad horizontal, nada obsta para que las partes de común acuerdo convengan en que el inquilino cancele las cuotas de condominio. Así se establece.
Con fundamento a las anteriores consideraciones, se concluye que habiendo pactado las partes convencionalmente en la cláusula “Cláusula de Garantía”, específicamente en el punto que se lee “OBSERVACIONES” del contrato de arrendamiento de fecha 4 de febrero de 2005, que el arrendatario estaba obligado a cancelar las cuotas de condominio, éste cumplió son su obligación del pago de las cuotas de condominio en cuestión, tal como se desprende de los recibos de pago ut supra valorados, sin embargo, el pago de dichas cuotas de condominio eran una obligación de la arrendataria de acuerdo al referido contrato, por lo que en ningún caso dicho pago lo fue por cuenta y orden de la arrendadora, de manera tal, que mal puede pretenderse la compensación de un supuesto crédito (que no existe como tal) de la arrendataria por el pago de las referidas cuotas de condominio con la obligaciones derivadas del pago de los cánones de arrendamiento debidos a la arrendadora, por lo que la compensación alegada por la demandada es improcedente. Así se decide.-
Dispone el artículo 1592 del Código Civil que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1....(omissis)…
2.…pagar la pensión de arrendamiento…”.

Es menester señalar que, de acuerdo al artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el mencionado artículo 1354 del Código Civil que prevé:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Sic.)

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en el presente caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento de fecha 04 de febrero de 2005 ya valorado, el cual, al ser demostrado permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Del acervo probatorio analizado y valorado, no se demuestra que la parte demandada probara el pago de los cánones de arrendamiento, más aún, en el escrito de contestación a la demanda, la demandada expresamente reconoce que adeuda a la arrendadora los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007 (folios 33 y 34) lo que constituye un incumplimiento de sus obligaciones. Así se decide.-
Evidenciado de autos que la parte demandada no probó haber satisfecho su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que existen los méritos procesales a favor de la actora, respecto al incumplimiento por parte de la arrendataria, por lo que es forzoso declarar que la demanda por resolución de contrato debe prosperar. Así se declara.-

VII
Por las razones y consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por la demandada-.
SEGUNDO: Improcedente la compensación aducida por la parte demandada.
TERCERO: CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA) contra la sociedad mercantil INSUMOS CAURIMARE, C.A., en su carácter de arrendataria, ambas identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 04 de febrero de 2005 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, autenticado bajo el Nº 01, Tomo 10 de los libros.
CUARTO: Como consecuencia de lo anterior, se condena a la demandada a entregar a la demandante, libre de bienes y personas el inmueble constituido por la oficina Nro. 420 ubicada en el piso 4 de la primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, ubicado en la avenida La Estancia de la Urbanización de Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda; la posee una superficie aproximada de CIENTO NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (196 m²) y sus linderos particulares son: NORTE: fachada Norte del edificio; ESTE: Con oficina Nro. 421; SUR: con oficina Nro. 419; y OESTE: Con facha Oeste del edificio. Solvente en los servicios tales como agua, luz, aseo urbano, relleno sanitario, teléfono y condominio.-
QUINTO: Se condena a la demandada a pagar la cantidad de Bs. 8.400,00 por concepto de cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007.-
SEXTO: Se condena a la demandada a pagar la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F 6.000,00), por concepto de penalidad por el retraso en la entrega del inmueble, desde el 01 de febrero de 2007 hasta el día 13 de marzo de 2007, a razón de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.F 150,00) diarios, más los que se sigan causando desde el 14 de marzo de 2007, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, a razón de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.F 150,00) diarios.-
SEPTIMO: Se acuerda la corrección monetaria de las sumas condenadas desde la admisión de la demanda hasta que quede definitivamente firme el presente fallo, lo cual deberá ser calculado por medio de experticia complementaria al fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-
OCTAVO: Se condena a la perdidosa al pago de las costas y costos conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco días (05) del mes de Octubre del año dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

Dr. ANGEL E. VARGAS RODRIGUEZ
ABG. NAYLA S. ROJAS
En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 01:24 PM, previo cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia al Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ABG. NAYLA S. ROJAS.
AVR/NSR. Asunto: AH1B-V-2007-000109