TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Diecinueve de Octubre de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-004521

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES GUVER, S.R.L., Sociedad Mercantil domiciliada en Barquisimeto, Estado Lara e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29 de Mayo de 1989, bajo el N° 73, Tomo 7-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: FRANCISCO MELENDEZ SANTELIZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 7.705.

PARTE DEMANDADA: PROYCON HABITAT C.A., Sociedad Mercantil domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el dia 14 de Marzo de 2006, bajo el N° 69, Tomo 1284-A, representada por su Director ciudadano ANUAR NAZEM FEHMI RASSOUL, Brasileño, Mayor de Edad, Titular de la Cedula de Identidad N° E.82.053.485, demandado igualmente como fiador solidario y principal pagador de las obligaciones adquiridas por la Sociedad Mercantil identificada, junto con la ciudadana GLORIA PATRICIA BUSTAMANTE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.485.404.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Víctor Amaro Piña, inscrito en el IPSA bajo el Nº 7.204.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente Juicio de Cumplimiento de contrato, en el cual la parte demandante, representada de Abogado expone que consta en un contrato de arrendamiento celebrado y firmado en fecha 22 de Mayo de 2006, ante el Notario Publico Vigésimo Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 38, Tomo 26 y en fecha 29 de Mayo de 2006 ante el Notario Publico Cuarto de Barquisimeto, inserto bajo el Nº 60, Tomo 118, de los correspondientes libros de autenticaciones llevados por dichas Notarias, que su representada, Inversiones Guver, S.R.L., dio en alquiler a la firma Proycon Habitat C.A., un inmueble administrado por su representada constituido por un local oficina que forma parte del Centro Comercial Atlántico, ubicado en la carrera 18 con calle 26, de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual esta identificado con letra y numero A-2, ubicado en el lado norte de la planta nivel uno, con una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (66.70Mts2), alinderado así: Norte, área de baños comunes y circulación interna; Sur: fracción fachada sur del edificio; Este: Edif. torre Buría; y Oeste: local oficina A-3. Que se estableció como su plazo de duración, SEIS (06) meses fijos comenzando a regir a partir del día 01 de Junio de 2006 hasta el día 30 de Noviembre del año 2006, ambos inclusive; y que vencido dicho plazo fijo se consideraría prorrogado automáticamente por el plazo de SEIS (06) meses mas, bajo las mismas condiciones establecidas, si alguna de las partes no diere aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por resuelto el contrato. Que dicho aviso de terminación del contrato debió darlo cualquiera de las partes con por lo menos TREINTA (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo estipulado o de cualquiera de las prorrogas de las que pudiere haber sido objeto el contrato de arrendamiento. Que el mencionado contrato de arrendamiento tuvo una duración inicial, como ya se dijo, de SEIS (06) meses fijos, desde el 01/06/06 hasta el 30/11/06, siendo prorrogado por seis meses a partir del 01/06/07 hasta el 30/11/07; y que posteriormente fue prorrogado por ultima vez por SEIS (06) meses a partir del 01/12/07 hasta el 31/05/08. Que el monto del canon de arrendamiento fue por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (530.000,oo Bs.) mensuales y consecutivos durante la vigencia del primer plazo y que luego se ajustaría semestralmente de acuerdo al IGPC del Área Metropolitana de Caracas determinado por el BCV. Que la falta de pago de DOS (02) cánones de arrendamiento daría derecho al arrendador de demandar la resolución o cumplimiento del contrato y en caso de mora, los saldos pendientes devengarían intereses a la tasa pasiva promedio de las SEIS (06) principales entidades financieras del país, según información del BCV. Que la arrendataria se comprometió a pagar a la arrendadora el porcentaje correspondiente de condominio y que la falta de pago de DOS (02) cuotas del mismo daría derecho a ésta última a considerar el contrato resuelto de pleno derecho. Que los ciudadanos Anuar Fermi y Gloria Bustamante se constituyeron en fiadores solidarios y principales pagadores de todas las obligaciones contraídas por la empresa arrendataria. Que es el caso que su representada notificó al arrendatario mediante comunicación de fecha 23/11/07 de su decisión de no prorrogar nuevamente el contrato, la cual fue recibida en el local oficina arrendado y firmada por su Directos, exponiendo que el contrato en referencia terminó el día 31/05/08. Que no obstante ésta no entregado a su representada el inmueble objeto del contrato y le adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto a Diciembre de 2007 y de Enero a Mayo de 2008, para un total adeudado de SEIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES SIN CENTIMOS (6.700,oo BsF.). Que además adeuda la cantidad de SEISCIENTOS TRES BOLÍVARES (603,oo Bs.) correspondientes al 9% calculado sobre las mensualidades de alquiler de Agosto de 2007 a Mayo de 2008, por concepto de IVA. Que adeuda los gastos de condominio de los meses de Agosto a Diciembre de 2007 y de Enero a Mayo de 2008, para un total de CUATRO MIL TRECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (4.371,58 BsF.). Que demanda a la Sociedad Mercantil Proycon Habitat C.A. para que convenga o sea condenada en dar cumplimiento al contrato y en consecuencia hacer entrega del inmueble arrendado a su representada. Que demanda igualmente a la Sociedad Mercantil Proycon Habitat C.A. y a los ciudadanos Anuar Fermi y Gloria Bustamante para que convengan o sean condenados en pagarla a su mandante en cumplimiento de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento los correspondientes a los meses de Agosto a Diciembre de 2007 y de Enero a Mayo de 2008, para un total adeudado de SEIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES SIN CENTIMOS (6.700,oo BsF.), la cantidad de SEISCIENTOS TRES BOLÍVARES (603,oo Bs.) correspondientes al 9% calculado sobre las mensualidades de alquiler de Agosto de 2007 a Mayo de 2008, por concepto de IVA. y los gastos de mantenimiento, iluminación, limpieza, vigilancia, jardinería, administración de las áreas comunes, tales como estacionamiento, áreas de circulación y áreas de servicio del Multicentro Los Leones de los meses de Agosto a Diciembre de 2007 y de Enero a Mayo de 2008, para un total de CUATRO MIL TRECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (4.371,58 BsF.). Que igualmente los demanda para que paguen la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (3.350,oo BsF.) igualmente calculados a un canon mensual de 670,oo BsF., por concepto de indemnización de daños y perjuicios calculados o estimados con base a los meses de disfrute del inmueble arrendado, luego de vencido el contrato de los meses de Junio a Octubre de 2008. Que todos los conceptos demandados dan un total a pagar por la demandada de QUINCE MIL VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (15.024,58 BsF.), cantidad ésta en la que estimó la demanda. Que igualmente demanda los subsiguientes cánones de arrendamiento y los intereses de mora que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble más las costas y costos del juicio. Continuó exponiendo que al presente caso no le es aplicable la prórroga legal. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.599, 1.592, 1.264, 1.159, 1.160, 1.167, 1.804, 1.809, 1.813 y 1.814 del Código Civil; en los artículos 33, 40 y 41 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó decreto de medida cautelar.
En fecha 19 de Enero de 2009, se admitió la anterior demanda.
En fecha 04 de Junio de 2009, el Tribunal a solicitud de parte designó como defensor ad-litem de la parte demandada, al abogado Víctor Amaro Piña, quien aceptó el cargo de tal y prestó juramento de Ley correspondiente en fecha 07 de Agosto de 2009.
En fecha 11 de Agosto de 2009, en la oportunidad de contestar la pretensión de la actora, el defensor judicial designado a la parte demanda, presentó escrito de contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos narrados como el derecho invocado por considerar que los mismos no son ciertos.
En fecha 22 de Septiembre de 2009, el Defensor Ad-Litem designado a la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas, en fecha 07 de Octubre de 2009
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
Único
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribió con la parte demandada, según se evidencia del documento de arrendamiento traído a los autos y al cual se le asigna valor probatorio en virtud de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada.
El suscriptor del presente fallo, considera oportuno hacer referencia a los siguientes artículos del Código Civil:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la parte demandante procura el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dijo haber suscrito con la parte demandada, debido a que ésta incumplió con su obligación de entregar el inmueble a pesar de la notificación realizada por la parte demandante y en razón de que adeuda el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto a Diciembre de 2007 y de Enero a Mayo de 2008, para un total adeudado de SEIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES SIN CENTIMOS (6.700,oo BsF.), la cantidad de SEISCIENTOS TRES BOLÍVARES (603,oo Bs.) correspondientes al 9% calculado sobre las mensualidades de alquiler de Agosto de 2007 a Mayo de 2008, por concepto de IVA. y los gastos de mantenimiento, iluminación, limpieza, vigilancia, jardinería, administración de las áreas comunes, tales como estacionamiento, áreas de circulación y áreas de servicio del Multicentro Los Leones de los meses de Agosto a Diciembre de 2007 y de Enero a Mayo de 2008, para un total de CUATRO MIL TRECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (4.371,58 BsF.)
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, el defensor judicial designado a la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda genéricamente.
Ahora, bien al haber sido valorado el contrato al cual se ha hecho referencia, del análisis de las cláusulas que rigen al mismo, observa quien juzga, que efectivamente, se convino entre las partes el compromiso de notificar a la otra en caso de su deseo de no prorrogar el contrato en referencia, evidenciándose del original de comunicación de fecha 23 de Noviembre de 2007, la cual se valora en virtud de no haber sido desconocida o impugnada por la parte contraria; que la actora de autos notifica la parte demandada su decisión de terminar el contrato celebrado entre ellos, en tiempo oportuno.
La parte demandada tenía la carga de demostrar que se había liberado oportunamente de las obligación asumida en las cláusulas del contrato in cometo, no trayendo a los autos, ningún elemento de carácter probatorio que demostrara tal cumplimiento, pues de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga de la prueba, vale decir, los artículos 506 del Código de Procedimiento civil y 1.354 del Código Civil Venezolano, quedaba de cuenta de la parte demandada, aportar los elementos probatorios necesarios para dar cuenta del cumplimiento de aquello a cuanto se había obligado.
Consecuencia de lo anterior, es que al haber sido demostrada por la parte actora, la existencia de la relación contractual, sin que haya sido controvertida o desvirtuada por la parte demandada, resulta plenamente aplicable la solicitud de cumplimiento del contrato de compra venta en referencia, y debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES GUVER, S.R.L., contra la Sociedad Mercantil PROYCON HABITAT C.A., y los ciudadanos ANUAR NAZEM FEHMI RASSOUL y GLORIA PATRICIA BUSTAMANTE RODRIGUEZ, previamente identificados.
En consecuencia, deberá la parte demandada perdidosa, hacer entrega a la parte actora gananciosa del bien inmueble constituido por un local oficina que forma parte del Centro Comercial Atlántico, ubicado en la carrera 18 con calle 26, de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual esta identificado con letra y numero A-2, ubicado en el lado norte de la planta nivel uno, con una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (66.70Mts2), alinderado así: Norte, área de baños comunes y circulación interna; Sur: fracción fachada sur del edificio; Este: Edif. torre Buría; y Oeste: local oficina A-3; y pagarle las siguientes cantidades de dinero:
1) SEIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES SIN CENTIMOS (6.700,oo BsF.) por concepto de los meses de Agosto a Diciembre de 2007 y de Enero a Mayo de 2008, mas los que se sigan venciendo hasta la fecha en que publica la presente sentencia definitiva.
2) La cantidad de SEISCIENTOS TRES BOLÍVARES (603,oo Bs.) correspondientes al 9% calculado sobre las mensualidades de alquiler de Agosto de 2007 a Mayo de 2008, por concepto de IVA.
3) Los gastos de condominio de los meses de Agosto a Diciembre de 2007 y de Enero a Mayo de 2008, para un total de CUATRO MIL TRECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (4.371,58 BsF.), mas los que se siguieron generando hasta la fecha en que publica la presente sentencia definitiva, y
4) la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (3.350,oo BsF.) igualmente calculados a un canon mensual de 670,oo BsF., por concepto de indemnización de daños y perjuicios calculados o estimados con base a los meses de disfrute del inmueble arrendado, luego de vencido el contrato de los meses de Junio a Octubre de 2008.
Se condena en costas a la demandada perdidosa, por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Diecinueve (19) días del mes de Octubre del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:10 p.m.
El Secretario,
OERL/mi