TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Veintiocho de Octubre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2009-001285

PARTE DEMANDANTE: CARMEN ELISA AGÜERO DE PEREZ (viuda), XIOMARA ELISA PEREZ DE MARTINEZ, OSIRIS TAMARA PEREZ AGÜERO, ORALIA MERCEDES PEREZ AGÜERO, EURIDICE EUROPA PEREZ AGÜERO, JOSE EMIGDIO PEREZ AGÜERO, GRECIA GREGORIA PEREZ AGÜERO y PEDRO PABLO PEREZ AGUERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.913.477, 4.374.389. 4.376.529, 5.245.257, 7.315.813, 7.366.054, 9.622.288 y 10.777.189, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Vladimir Antonio Colmenares Cárdenas, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 53.152.

PARTE DEMANDADA: CENTRO DE EDUCACION INICIAL SAMAN DE GUERE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 40, Tomo 30-A de fecha 26/06/1997; antes denominada U.E. COLEGIO SAMAN DE GUERE C.A.; representada por sus Directores Generales, ciudadanos REYNALDO JESUS FRANCO PEREZ y/o PEDRO JOSE FRANCO PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 17.727.095 y 19.106.215., respectivamente.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Julio Ramírez Rojas, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.640.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso de Resolución de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, a través de libelo de demanda, interpuesto por los ciudadanos Carmen Elisa Agüero de Pérez (Viuda), Xiomara Elisa Pérez de Martínez, Osiris Tamara Pérez Agüero, Oralia Mercedes Pérez Agüero, Euridice Europa Pérez Agüero, José Emigdio Pérez Agüero, Grecia Gregoria Pérez Agüero Y Pedro Pablo Pérez Agüero, a través de apoderado judicial, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que desde hace varios años mantienen una relación arrendaticia a tiempo determinado con la empresa mercantil CENTRO DE EDUCACIÓN INICIAL SAMAN DE GUERE C.A., cuyo objeto lo es un apartamento de dos (8) plantas tipo casa, signado en su instrumento de propiedad con el N° 6, en la Renovación del 01/09/2006 con el N° 5, y en la última renovación del contrato de arrendamiento como casa N° 5B, y con NOMENCLATURA CATASTRAL N° 18-26, ubicado en la Calle 54-A, entre Carreras 18 y 19 de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara; cuyos linderos son: PLANTA BAJA: NORTE: Planta baja del apartamento N° 5; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Fachada Este del Edificio y planta baja del apartamento N° 5, y OESTE: Fachada Oste del Edificio. PLANTA ALTA: NORTE: Fachada Norte del Edificio, SUR: Planta alta del apartamento N° 5; ESTE: Fachada Este del Edificio y OESTE: Fachada Oeste del Edificio y planta alta del apartamento N° 5. Que según la Renovación de fecha 01/09/06, se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito con la empresa mercantil CENTRO DE EDUCACIÓN INICIAL SAMAN DE GUERE C.A., representada para ese momento por la fallecida (hija de la ciudadana CARMEN ELISA AGÜERO DE PÉREZ y hermana del resto de sus representados); señora MIGDALIA PÉREZ DE FRANCO. Que conforme a las cláusulas Quinta y Segunda del referido contrato, el inmueble fue arrendado para ser destinado a la prestación de servicios educativos, por un término fijo de un año (1) contado a partir del 01/09/2006; pudiendo ser renovado por lapsos iguales y consecutivos de un (1) año cada vez, siempre y cuando las partes así convinieran por escrito, por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento, o al vencimiento de alguna de sus prorrogas. Que el canon de arrendamiento mensual fue fijado en dicha renovación en Bs. 1.000.000,oo; pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, a la orden de el arrendador. Que de conformidad con lo dispuesto en la cláusula segunda, año tras año fue renovado el contrato, y por ende la relación arrendaticia; siendo que en fecha 15 de Noviembre de 2008, celebraron a través de su coheredera y Administradora Osiris Tamara Pérez Aguero, una última renovación o contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la empresa mercantil en cuestión, representada esta vez por su nuevo Director General Reynaldo Jesús Franco Pérez. Que esta última renovación se realizó, al igual como se venía haciendo desde sus inicios, mediante nuevo contrato suscrito entre las partes de manera privada, cuyos dos (2) únicos ejemplares posee la arrendataria, y de la cual no les ha permitido hasta los momentos, su exhibición o reproducción, pero que ha prometido hacerlo bajo el principio de lealtad procesal, y que consignan a los fines de que sea reconocido como idéntico a su original, y cuya exhibición solicitaron a la demandada. Que ambos ejemplares fueron entregados en virtud de que uno de ellos debía ser agregado al Expediente Administrativo llevado por ante la Zona Educativa del Estado Lara, Coordinación de Planteles Privados, Ministerio del Poder Popular para la Educación; para el trámite de permiso de Funcionamiento –tardío por demás- correspondiente al año escolar 2008-2009 y que hasta el 18/03/2009 no ha sido consignado ante la referida Coordinación, junto con los demás recaudos exigidos por la Ley. Que el otro ejemplar quedaría en los archivos de la arrendataria para su manejo administrativo y contable, así como para exhibirlos a los padres, representantes y responsables. Que tanto los propietarios del inmueble arrendado como las responsables del mismo, y los propietarios de la empresa arrendataria así como sus administradores; pertenecen a una misma familia Pérez Agüero, por lo que la relación arrendaticia venía desarrollándose durante todo el transcurso de este tiempo bajo los principios de buena fe, transparencia, confianza y solidaridad familiar, por lo que no existían razones para dudar de ninguna de las partes. De hecho desde el inicio de la relación arrendaticia y hasta su muerte el 17/01/08, la ciudadana Migdalia Pérez De Franco era la encargada por la sucesión, de administrar los recursos que ella misma debía pagar en calidad de representante de la empresa arrendataria, por concepto de cánones de arrendamiento mensuales, procediendo a repartir a cada una de los coherederos, inclusive a su persona, la parte que le correspondiese, tomando en cuenta la proporción que a cada una le toca, así como los acuerdos privados verbales existente entre ellos. Que con motivo de la muerte de Migdalia Pérez De Franco, los coherederos copropietarios del bien arrendado, salvo los herederos por representación de Migdalia, otorgan en fecha 28/03/08, la administración del bien común arrendado a la ciudadana Osiris Tamara Pérez Agüero, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 764 del Código Civil, siendo que durante las renovación que comprende el lapso de tiempo, Septiembre 2007 hasta la presente fecha, no se ha recibido ni uno solo de los pagos por concepto de cánones de arrendamientos estipulados en las sucesivas renovaciones, por lo que no ha habido nada que repartir desde dicha fecha entre los coherederos propietarios del bien, quedando siempre el compromiso de la arrendataria de pago los cánones insolutos, y cuya acción se reservan, mediante acción autónoma e independiente a ésta, para el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a las renovaciones del contrato, anteriores a la última, limitándose esta demanda a la resolución de la renovación del 15/11/08. Que ante la dificultad de exhibir y probar la renovación del 15/11/2008, pudieran invocar la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, y alegar la causal de Desalojo contentida en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de lograr los mismos objetivos que se procuran con su accionar, sobre todo tratándose de un caso de insolvencia o falta de pago de cánones de arrendamiento, aplicable tanto a uno u otro tipo de contrato. Que se ha decidido apegarse a la verdad, y lograr de manera proba y leal, la exhibición o demostración de la existencia de la renovación contractual mencionada; invocándo en todo caso, y a todo evento, la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado cuya existencia demostraremos durante el debate probatorio, y cuyos términos generales son los contenidos en el instrumento. Que en esta última renovación fue modificado lo referido al canon de arrendamiento, estableciéndose en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.000,00), que pagaría la arrendataria, esta vez, por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Que se estableció un plazo de ocho meses fijos contados a partir del día 15 de Noviembre de 2008 hasta el 15 de julio de 2009, Pactándose también que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que por la ley o por virtud del contrato asumiere la arrendataria, especialmente en caso de atraso en el pago de los cánones de arrendamiento de dos (2) mensualidades, daría derecho a la Arrendadora a dar por resuelto el mismo, de pleno derecho, mediante declaración unilateral de incumplimiento y a exigir la inmediata desocupación del inmueble, sin perjuicio de intentar las acciones legales pertinentes, y la arrendataria quedaría obligada al pago integro de las pensiones de arrendamiento correspondientes al plazo que al momento de la recepción del inmueble estuvieren en curso y las que faltaren hasta el vencimiento del término del contrato. Que no obstante haber cumplido sus representados con todos y cada uno de los deberes convencionales y legales que le correspondía como Arrendadores; la referida Arrendataria ha incumplido con el pago de los meses comprendidos entre el 15 de Noviembre al 15 Diciembre de 2008, 15 Diciembre de 2008 al 15 de Enero de 2009, del 15 de Enero de 2009 al 15 de Febrero de 2009; encontrándose para los momentos totalmente insolvente respecto al pago de los cánones de arrendamientos insolutos arriba indicados, lo que le hizo perder a sus representados todo interés en continuar con la relación arrendaticia; por lo que se vio la Administradora Arrendadora en la necesidad de notificarle a la Arrendataria, en fecha 10 de Febrero de 2009, la decisión de no volver a renovar el contrato en cuestión. Que aunado al incumplimiento frontal de lo convenido contractualmente, su representada ha sido comunicada sobre una serie de hechos ejecutados por parte de la Arrendataria contrarios a lo pactado en el contrato y sus sucesivas renovaciones; tal y como fuere, sub arrendar y utilizar el bien en cuestión para fines distintos para los cuales fue arrendada, tal y como demostraremos en su oportunidad. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.264, 1.159 y 1.167 del Código Civil. Que incumplida de manera definitiva, por parte de la Arrendataria, la obligación de pago de los cánones de arrendamientos mencionados; y vistos los infructuosos y lamentables resultados de las numerosas gestiones llevadas a cabo para lograr una solución armónica a esta situación; su poderdante ha tenido que optar por demandar, como en efecto lo hace a la empresa mercantil CENTRO DE EDUCACIÓN INICIAL SAMAN DE GUERE C.A., por vía de la resolución del contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios; para que convenga, o a ello sea condenada por este Tribunal, a: 1) Resolver la renovación del Contrato de Arrendamiento pactada entre las partes el 15 de Noviembre del año 2008; y en consecuencia, se tenga como terminada y extinguida la relación arrendaticia a tiempo determinado sostenida entre las partes, 2) Efectuar la desocupación y entrega material inmediata del inmueble arrendado, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en que fuera recibido, como consecuencia natural de la extinción de la relación arrendaticia en cuestión, 3) Pagar la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. F. 9.000,00) por concepto de daños emergentes sustitutivos calculados al equivalente de los cánones de arrendamientos adeudados de los meses mencionados, así como el lucro cesante dejado de percibir por la imposibilidad por parte de su mandante de arrendar dicho inmueble, debido a la ocupación de la demandada; calculado como indemnización sustitutiva sobre las base del monto del canon de arrendamiento mensual acordado entre las partes en la última de las Renovaciones, es decir, por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000,00), lo cual deberá pagar hasta la total y definitiva entrega del bien inmueble arrendado, ya sea en su totalidad o prorrateado según los días de cada mes que permanezca ocupando el inmueble. Que dicho monto será repartido posteriormente a los copropietarios del bien, conforme a la proporción que le correspondiese, quedando depositado en autos solo lo que le toca a los dos (2) herederos por representación de la ciudadana Migdalia Pérez de Franco, 4) Pagar las costas y costos del presente juicio, incluyendo honorarios profesionales del Abogado calculados en un treinta por ciento (30%) del monto de la demanda, de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y 5) Pagar la indexación monetaria a que diere lugar. Estimó la demanda en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30.000,00) exactos que es el monto resultante de sumar los daños emergentes, más siete (07) meses de lucro cesante que es el tiempo promedio que estimo pueda durar el proceso.
En fecha 29 de Abril de 2009, se admitió la anterior demanda.
En fecha 27 de Mayo de 2009, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda. Solicitó reposición de la causa en virtud de vicios del procedimiento en cuanto a la citación de la parte demandada. En relación a la contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo los hechos narrados por no ser ciertos ni procedentes los fundamentos de derecho. Reconoció como cierta la existencia de la relación arrendaticia. Expuso que su representada, según lo expresa el artículo de la Ley Orgánica de Educación de fecha 03 de Mayo de 2006, se constituyó originalmente como U.E. Colegio Samán de Güere, C.A., en fecha 26 de Junio de 1997 por Osiris T. Pérez Agüero y Carmen Elisa Agüero de Pérez como un Pre-Escolar y que así se ha mantenido en el curso de sus actividades siendo hoy en día propiedad de los ciudadanos Carmen Elisa Agüero de Pérez (Viuda), Xiomara Elisa Pérez de Martínez, Osiris Tamara Pérez Agüero, Oralia Mercedes Pérez Agüero, Euridice Europa Pérez Agüero, José Emigdio Pérez Agüero, Grecia Gregoria Pérez Agüero Y Pedro Pablo Pérez Agüero. Que desde antes de su constitución, funciona en DOS (02) casas que por estar juntas forman desde el inicio del Pre-Escolar, un solo cuerpo, una de ellas a nombre Oralia Pérez Agüero y la otra, la casa materna en la que se levantó toda la familia, adquirida por José Emigdio Pérez, fallecido ab-intestato el 15/12/1984, hoy en día propiedad de la comunidad sucesoral integrada por los demandantes y por los ciudadanos Reynaldo Jesús Franco Pérez y su hermano José Franco Pérez, en virtud del derecho de representación que les asisten como únicos y universales herederos de los bienes ejados por Migdalia Pérez Agüero, fallecida ab-intestato en fecha 17/01/08, hija del difunto propietario de la casa y hermana de los demandantes. Que antes de la muerte de Migdalis Pérez Agüero, se hicieron cargo de la administración y dirección del Pre-Escolar, los ciudadanos Reynaldo Jesús Franco Pérez y José Franco Pérez, quienes hasta la fecha han pensado y entendido que es verbal y por ende indeterminada, siendo que desconoce y niega el instrumento privado fundamental de la pretensión de la actora. Que en el supuesto negado que dicho contrato exista, las partes claramente exponen su interés de que la relación arrendaticia sea por UN (01) año, contado a partir del 01/01/06, que la misma finalizó el 31/08/07 y que en caso de que las partes tuvieren interés en renovarlo se debería dejar constancia escrita de ello, por lo menos con TREINTA (30) días de anticipación a su vencimiento o al de alguna de sus prórrogas. Negó, rechazó y contradijo la existencia de contrato alguno que regule la relación arrendaticia entre las partes, que la relación arrendaticia entre las partes sea a tiempo determinado, que la relación arrendaticia entre las partes se haya venido renovando año tras año y que haya sido renovada en fecha 15 de Noviembre de 2008. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que su representada, a través de la persona del ciudadano Reynaldo Jesús Franco Pñerez haya suscrito contrato de arrendamiento con los integrantes de la comunidad sucesoral de José Emigdio Pérez, que su representada posea los DOS (02) únicos ejemplares que existen de ese supuesto contrato de arrendamiento y que su representada puede prometer la exhibición de algo que no existe. Negó, rechazó y contradijo el valor probatorio del instrumento marcado con la letra “D”. Reconoció los hechos expuestos por el actor en su escrito de demanda referidos a la relación arrendaticia existente entre las partes. Reconoció como cierto que el inmueble objeto de la demanda es el identificado en el escrito libelar. Aceptó que tanto los propietarios del inmueble arrendado, de la empresa arrendataria y sus administradores pertenecen a la familia Pérez Agüero por lo que la relación arrendaticia ha venido desarrollándose bajo principios de buena fe, transparencia, confianza y solidaridad familiar. Que la empresa fue constituida por Osiris T. Pérez Agüero y Carmen Elisa Agüero de Pérez, como un Pre-Escolar y que posteriormente se le traspasó a Migdalia Pérez Agüero y que una vez que esta se enfermó, pocas semanas antes de morir, traspasó la mayor parte de sus acciones a sus hijos Reynaldo Jesús Franco Pérez y José Franco Pérez, haciéndose cargo de la administración y conviniendo con la familia en pagar a partir de Noviembre de 2008, un canon de arrendamiento mensual de TRES MIL BOLÍVARES (3.000,oo Bs.). Negó, rechazó y contradijo que su representada en su carácter de arrendataria del inmueble objeto del contrato cuya resolución demanda, no haya dado cumplimiento a las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia que mantiene. Negó, rechazó y contradijo el valor probatorio que pueda tener entre las partes el instrumento privado anexo al escrito de la demanda marcado con letra “E” toda vez que su representada no es parte y que por ende no es oponible a ella. Que consignó por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Expediente KP02-S-2009-3356, mediante procedimiento de consignación arrendaticia, cheque de gerencia Nº 0120003188, emitida por el Banco Central Banco Universal, por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (6.000,oo Bs.) a favor de la sucesión de José Emigdio Pérez, en virtud de que la ciudadana Carmen Elisa Agüero de Pérez se negó a recibir el pago de la pensión correspondiente a los meses de Enero y Febrero de 2009.
En fecha 01 de Junio de 2009, el Apoderado Actor, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 03 de Junio del mismo año.
En fecha 05 de Junio de 2009, se realizó acto de juramentación de expertos. En esa misma fecha, el apoderado actor, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mimas en fecha 08 de Junio del mismo año.
En fecha 10 de Junio de 2009, se realizó acto de juramentación de expertos.
En fecha 11 de Junio de 2009, se practicó inspección judicial promovida.
En fecha 12 de Junio de 2009, los Apoderados de las partes, presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 03 de Junio del mismo año.
En fecha 16 de Junio de 2009, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada. En esa misma fecha, el apoderado actor solicitó decreto de medida preventiva innominada y la suspensión de la causa por un lapso e 45 días continuos a partir de la Notificación del Procurador General de la República.
En fecha 17 de Junio de 2009, oportunidad para la exhibición de documento en el presente asunto, se abrió el acto y no compareció la parte demandada e intimada a la exhibición del documento de contrato de arrendamiento de fecha 15/11/08, por lo que se tiene como cierto y fidedigno el documento consignado con el escrito libelar marcado con letra “D”, en donde se evidencian todos los términos y condiciones acordadas entre las partes. En esa misma fecha, la apoderada demandada, presentó escrito de informes.
En fecha 18 de Junio, el apoderado actor presentó escrito de informes.
En fecha 19 de Junio de 2009, se decretó Medida Innominada por el cual se ordena oficiar a la Directora del Centro de Educación Inicial Samán de Güere para que informe a los padres, representantes y responsables de los niños y niñas inscritos o a ser inscritos para el año escolar 2009-2010, sobre la existencia del presente proceso a los fines de que adopten las medidas necesarias a favor de los menores que pudieren verse afectados de manera indirecta por las resultas del presente proceso. Y por ser la demandada una entidad particular que se encuentra afectada a un servicio de interés público, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República ordenó la suspensión del presente proceso por un lapso de 45 días continuos, contados a partir de la consignación en el expediente de la constancia de la notificación al Procurador o Procuradora General de la República.
En fecha 26 de Junio de 2009, fue consignado informe grafotécnico.
En fecha 02 de Julio de 20099, se dictó auto ordenando la certificación de copias consignadas y remisión con oficio a la Procuraduría General de la República y asimismo ordenando desglose de comunicado Nº 0900-1692, recibido el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, advirtiéndose que las mismas guardan relación con el asunto Nº KP02-V-2009-1286.
En fecha 13 de Octubre de 2009, se ordenó la reanudación de la causa.
En fecha 04 de Agosto de 2009, el apoderado actor presentó escrito de promoción de pruebas.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de opción de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un apartamento de dos (8) plantas tipo casa, signado en su instrumento de propiedad con el N° 6, en la Renovación del 01/09/2006 con el N° 5, y en la última renovación del contrato de arrendamiento como casa N° 5B, y con NOMENCLATURA CATASTRAL N° 18-26, ubicado en la Calle 54-A, entre Carreras 18 y 19 de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara; cuyos linderos son: PLANTA BAJA: NORTE: Planta baja del apartamento N° 5; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Fachada Este del Edificio y planta baja del apartamento N° 5, y OESTE: Fachada Oste del Edificio. PLANTA ALTA: NORTE: Fachada Norte del Edificio, SUR: Planta alta del apartamento N° 5; ESTE: Fachada Este del Edificio y OESTE: Fachada Oeste del Edificio y planta alta del apartamento N° 5, que suscribió con la parte demandada, y que según su propio decir, se trata de una relación locataria a tiempo determinado celebrado por un término fijo de un año (1) contado a partir del 01/09/2006, siendo que en fecha 15 de Noviembre de 2008, celebraron una última renovación o contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
Asimismo aduce que la parte demandada ha incumplido con el pago de los meses comprendidos entre el 15 de Noviembre al 15 Diciembre de 2008, 15 Diciembre de 2008 al 15 de Enero de 2009, del 15 de Enero de 2009 al 15 de Febrero de 2009, con un canon de arrendamiento de TRES MIL BOLÍVARES (3.000,oo Bs.) mensuales.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, expuso que entre ambas partes existe una relación arrendaticia verbal sobre el inmueble identificado en autos y que el mismo no se ha renovado, exponiendo ugualmente que consignó por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Expediente KP02-S-2009-3356, mediante procedimiento de consignación arrendaticia, cheque de gerencia Nº 0120003188, emitida por el Banco Central Banco Universal, por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (6.000,oo Bs.) a favor de la sucesión de José Emigdio Pérez, en virtud de que la ciudadana Carmen Elisa Agüero de Pérez se negó a recibir el pago de la pensión correspondiente a los meses de Enero y Febrero de 2009.
Ahora bien, de acuerdo a lo estipulado en el derecho común:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Es el caso que el contrato suscrito entre las partes, cuya resolución se pretende, fue traído a los autos por la parte demandante, contrato al cual se le otorgó pleno valor probatorio.
Se observa que la parte actora promovió como medios de prueba, contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de Septiembre de 2006 y siendo que promovió experticia grafotécnica en la que los expertos designados llegaron a la conclusión de que la firma objeto de la peritación grafotécnica que aparece suscribiendo el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Septiembre de 2006, está suscrito por dos firmas, una ubicada donde se lee la arrendataria que fue ejecutada por la misma persona Migadalia Pérez de Franco, por lo cual se le concede pleno valor probatorio; original de acuse de recibo de Telegramas LAAQA0564 y LAAQA0565 recibido del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), enviado a la demandada en fecha 10/02/2009, y recibido por ella el 17/02/2009. Copia certificada de actuaciones administrativas insertas en expediente de procedimiento conciliatorio abierto por ante el Concejo Municipal del Niño y del Adolescente del Municipio Iribarren del Estado Lara. Contrato de arrendamiento de fecha 15/11/08, que se tiene como cierto y fidedigno en razón de que en la oportunidad para la exhibición del documento no compareció la parte demandada e intimada, en el cual se evidencian todos los términos y condiciones acordadas entre las partes, y del que se evidencia la relación arrendaticia entre las partes a tiempo determinado. Asimismo, promovió inspección judicial en la cual se dejo constancia de la existencia del asunto de consignación de cánones de arrendamiento identificado con el alfanumérico KP02-S-2009-0003356, numeración interna 3545, constante de 16 folios útiles y que le fueron facilitadas copias fotostáticas simples del referido asunto, suministradas por la parte promoverte de la inspección judicial y que fueron cotejadas hoja por hoja con el expediente original de consignación Nº KP02-S-2009-0003356 y que se da por reproducido en su contenido y se ordenó su incorporación al presente asunto, de lo que se evidencia que las consignaciones aducidas por la parte demanda fueron hechas extemporáneamente.
La parte demandada invocó el principio de comunidad de la prueba, el mérito favorable de autos y la existencia de la relación arrendaticia.
Así las cosas, del análisis de los elementos probatorios que conforman la presente causa, este Juzgador, considera que se encuentra demostrada la existencia del contrato prenombrado. Igualmente observa quien esto decide que no riela a los autos prueba alguna que demuestre que la parte demandada cumplió con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento demandados, siendo que de conformidad con las reglas sobre carga de la prueba, establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la parte demandada tenía la carga de demostrar su cumplimiento, esto es, evidenciar la existencia de pruebas que demostraran que se trataba de una relación arrendaticia verbal y que cumplió con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual este Juzgador no puede llegar a la convicción del cumplimiento de la parte demandada debiendo así, declarar con lugar la pretensión de la actora. Así se decide.
Ahora en relación al daño emergente reclamado, habiendo este juzgador valorado el contrato de opción a compra venta privado que suscribió la actora de autos con los ciudadanos mencionados ut supra y en razón de que se desechó como medio de prueba el finiquito promovido en original por la demandada de autos, que es el documento a través del cual quería demostrar el daño en su patrimonio y siendo que de conformidad con las normas que regulan la carga de la prueba, no demostró haber realizado dicho pago, mal puede quien esto decide declarar la procedencia del daño emergente estimado. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por los ciudadanos CARMEN ELISA AGÜERO DE PEREZ (viuda), XIOMARA ELISA PEREZ DE MARTINEZ, OSIRIS TAMARA PEREZ AGÜERO, ORALIA MERCEDES PEREZ AGÜERO, EURIDICE EUROPA PEREZ AGÜERO, JOSE EMIGDIO PEREZ AGÜERO, GRECIA GREGORIA PEREZ AGÜERO y PEDRO PABLO PEREZ AGUERO, contra CENTRO DE EDUCACION INICIAL SAMAN DE GUERE C.A., previamente identificados.
En consecuencia se declara resuelto el contrato celebrado en fecha 15 de Noviembre de 2008, sobre un inmueble constituido por un apartamento de dos (8) plantas tipo casa, signado en su instrumento de propiedad con el N° 6, en la Renovación del 01/09/2006 con el N° 5, y en la última renovación del contrato de arrendamiento como casa N° 5B, y con nomenclatura catastral N° 18-26, ubicado en la Calle 54-A, entre Carreras 18 y 19 de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara; cuyos linderos son: PLANTA BAJA: NORTE: Planta baja del apartamento N° 5; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Fachada Este del Edificio y planta baja del apartamento N° 5, y OESTE: Fachada Oste del Edificio. PLANTA ALTA: NORTE: Fachada Norte del Edificio, SUR: Planta alta del apartamento N° 5; ESTE: Fachada Este del Edificio y OESTE: Fachada Oeste del Edificio y planta alta del apartamento N° 5.
Deberá la parte actora, hacer entre a la parte demandada, del inmueble supra identificado desocupado de personas y cosas.
Asimismo deberá pagar a la parte demandante perdidosa la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. F. 9.000,00) por concepto de daños emergentes sustitutivos calculados al equivalente de los cánones de arrendamiento comprendidos entre el 15 de Noviembre al 15 Diciembre de 2008, 15 Diciembre de 2008 al 15 de Enero de 2009, del 15 de Enero de 2009 al 15 de Febrero de 2009 y por concepto de lucro cesante dejado de percibir por la imposibilidad por parte de su mandante de arrendar dicho inmueble, debido a la ocupación de la demandada; calculado como indemnización sustitutiva sobre las base del monto del canon de arrendamiento mensual acordado entre las partes en la última de las Renovaciones, es decir, por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000,00), lo cual deberá pagar hasta desde el período comprendido entre el 15 de Febrero de 2009 al 15 de Marzo de 2009 hasta la fecha de publicación de la presente decisión.
Se condena en costas a la parte demandada en razón de haber resultado totalmente vencida, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Veintiocho (28) días del mes de Octubre del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:25 p.m.
El Secretario,
OERL/mi