TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL
MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
199º y 150º

PARTE
DEMANDANTE: Los Ciudadanos, ANDERSON ANTONIO DIAZ SALAS y ELENA PATRICIA LEON SALCEDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-10.578.936 y V-4.567.008, respectivamente.

APODERADO
JUDICIAL: Abogadas. MARIA UYAURIMA LEZAMA REGNAULT y MARIA LUISA GUTIERREZ DE ABELLO, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros. 50.996 y 32.667, respectivamente.
PARTE
DEMANDADA: El Ciudadano, ERNESTO POSNER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.087.343
APODERADO
JUDICIAL: los Abogados. VLADIMIR VILLALBA RODRIGUEZ, YADIRA RUEDA RODRIGUEZ, LUCILDA OLLARVES VELAZQUEZ y ANALI THEN MEJIAS, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 54.401, 14.096, 30.825 y 133.860, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 23.104
-I-
NARRATIVA
Inicia la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentada en fecha 11 de Agosto de 2008, por las abogadas en ejercicio de este domicilio MARIA UYAURIMA LEZAMA REGNAULT y MARIA LUISA GUTIERREZ de ABELLO, respectivamente titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.578.936 y V-4.567.008 y en ese mismo orden inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros. 50.996 y 32.667, en su carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos ANDERSON ANTONIO DIAZ y ELEANA PATRICIA LEON SALCEDO, venezolanos, mayores de edad, respectivamente titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.261.793 y V-14.718.743 y de este domicilio, en contra del ciudadano ERNESTO POSNER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.087.343 y de este domicilio.
Distribuida la demanda a este Tribunal, se le da entrada en fecha 12 de Agosto de 2008, asignándosele al expediente el Nº 23.104/2008, de la nomenclatura interna del Tribunal.
En auto de fecha 23 de Septiembre de 2008 es admitida la demanda por la vía del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento del demandado, para que comparezca el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda. En esa misma fecha se abre el cuaderno de medidas.
Agotada la citación personal del demandado, se libran carteles y previo a la publicación de los mismos, en diligencia de fecha 28 de octubre de 2008, presentada por la abogado en ejercicio de este domicilio YADIRA RUEDA RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-3.585.919 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 14.096, dicha abogado consigna instrumento poder otorgado por el demandado a la abogado diligenciante y a los abogados VLADIMIR VILLALBA RODRIGUEZ, LUCILDA OLLARVES VELASQUEZ y ANALI THEN MEJIAS, respectivamente titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 7.140.353, V-7.073.306 y V-16.764.203 y en ese mismo orden inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 54.401, 30.825 y 133.860, actuación con la cual quedó citado el demando.
En fecha 30 de Octubre de 2008, oportunidad procesal para ello, el demandado da contestación a la demanda.
Abierta la causa a pruebas, solo el demandado las promovió.
En auto de fecha 20 de Noviembre de 2008, se admiten las pruebas promovidas por el demandado, extendiendo el lapso de la articulación probatoria por cinco (05) días, dada la insuficiencia de la articulación para evacuar pruebas oportunamente promovidas dentro de la misma, finalizando la actividad probatoria en fecha 3 de diciembre de 2008. .
En escrito presentado en fecha 5 de mayo de 2009, las apoderadas de los demandantes presentan escrito de conclusiones.

ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LA PARTE DEMANDANTE
En su escrito de demanda la parte accionante alega: Que el demandado es arrendatario de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Colina del Trigal, Torre ¨C¨, del edificio Charlie, piso 2, apartamento 2-B, ubicado en el sector Piedras Pintadas de Mañongo, Municipio Naguanagua, Estado Carabobo; que dicho inmueble es propiedad de los demandantes, según consta de documento de propiedad registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliarios de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, e fecha 18 de marzo de 2003, bajo el Nº 22, folios 1 al 3, protocolo 1º, tomo 16; que en fecha 5 de septiembre de 2005, suscribieron con el demandado un contrato de arrendamiento; que en la cláusula tercera y octava de dicho contrato se establece que la falta de pago será motivo de resolución de contrato; que así mismo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo33 establece, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, como causal de desalojo y el artículo 40 eiusdem, que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal; que el demando ha incumplido en forma irregular e incompleta con el pago del canon de arrendamiento desde la fecha de inicio del contrato a la fecha de la demanda. Invocan como soporte legal de su demanda los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. El petitorio de la demanda resulta algo confuso ya que textualmente peticionan, -se transcribe-: PRIMERO: para que convenga en hacer entrega del inmueble en perfecto estado de mantenimiento y conservación: SEGUNDO: en pagar los daños y perjuicios que le ha ocasionado por la mora en los cánones de arrendamiento de acuerdo a lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato en concordancia con el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. TERCERO: a la cancelación de las costas y costos que origina el presente procedimiento. Pide medida de secuestro que fundamenta en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.783 del Código Civil. Estiman la demanda en la cantidad de doce mil Bolívares (Bs. 12.000,oo). Acompañan anexo a su escrito de demanda: signado ¨A¨, instrumentos poder otorgados en forma auténtica a las abogados que los representa en la causa; signado ¨B¨, copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble arrendado; signado ¨C¨, original del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre los partes procesales; y, signado ¨D¨, una relación de depósitos de pagos de cánones de arrendamiento.
DE LA PARTE DEMANDADA
En su escrito de contestación el demandado alega: que la demanda está mal planteada por cuanto la acción incoada no se corresponde con los hechos presuntamente ocurridos, por lo que la demanda es improcedente; que rechaza la pretensión contenida en el escrito de demanda de exigir al demandado el cumplimiento del contrato, toda vez que por haberse vencido el término fijado, incluso la prórroga legal, se ha mantenido la relación arrendaticia hasta la fecha; que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, cuyo procedimiento aplicable es el de desalojo previsto en el artículo34 de la Ley de Arrendamientos. Niega que haya incumplido en forma irregular e incompleta con el pago del canon de arrendamiento, señalando que tal argumento es improcedente por carecer de fundamento ya que no se indica ni el monto del canon ni a que meses corresponde la falta de pago; que de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se evidencia que el monto del canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000), pagadera dicha cantidad mediante depósito en la cuenta corriente allí indicada; que de la relación de depósitos, anexa al escrito de demanda signada ¨D¨, por un total de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.950), se evidencia que los montos depositados por el demandado son de mayor suma que la fijada como canon de arrendamiento; que por error involuntario hizo depósitos, hasta por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550), dadas las exigencias de la parte demandante, cuando en realidad tal aumento no procede porque existe una medida de congelación de alquileres lo que hace ilegal cualquier aumento en contravención a la respectiva resolución, por lo que alega la compensación de los montos depositados en exceso durante los años 2007 y 2008 con el monto de los cánones de arrendamiento estipulados en el contrato de arrendamiento; que a dichos pagos deben agregarse los pagos que debió hacer por cuota de condominio del inmueble, por ser ello inherente al inmueble y no haberse pactado nada diferente en el contrato, las cuales fueron canceladas por el arrendatario demandado, quien se vio expuesto al escarnio público por tal deuda de condominio y hubo de sufrir la suspensión del servicio de agua; que tales pagos ascienden a la cantidad de DOS MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 2.166) e igualmente pide la compensación de dicho monto; que la sumatoria de los depósitos relacionados y de las cuotas de condominio pagadas por el arrendatario suman la cantidad de OCHO MIL CIENTO DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 8.116), lo cual excede el monto total de los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de Enero de 2007 hasta el mes de Agosto de 2008, fecha en la cual fue presentada la demanda, en razón de lo cual niega que deba hacer entrega del inmueble arrendado y pagar daños y perjuicios por la mora de tal pago e igualmente niega que adeude a la parte demandante la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000), la cual erróneamente fue estimada como valor de la demanda, ya que en materia de arrendamiento debe señalarse el vencimiento y el monto de los cánones presuntamente adeudados para determinar el monto de la deuda, así como el incumplimiento de la obligación de pago. A todo evento rechaza la estimación de la demanda.
PRUEBAS DEL DEMANDADO
Invoca el contrato de arrendamiento anexo ¨C¨ al escrito de demanda, al cual se le otorga pleno valor probatorio por ser documento privado aceptado por ambas partes procesales como suscrito por ellas; invoca la relación de pagos signada ¨D¨, anexa al escrito de demanda, al cual se otorga pleno valor probatorio por referir a un hecho aceptado por ambas partes; consigna signados ¨Ä¨, ¨B¨, ¨C¨, ¨D¨ y ¨E¨, cinco (05) recibos de condominio que corresponden al inmueble arrendado y promueven el testimonio de la ciudadana CAROLINA RUBIN, titular de la cédula de identidad Nº V-9.878.623, quien certificó como suscritos por su persona, en representación de la Junta de condominio del Conjunto Residencial Colinas del Trigal, los cinco (05) recibos de condominio promovidos como prueba por el demandado. En virtud de lo cual a tenor de lo consagrado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio a dichos recibos, evidenciándose de los mismos que el arrendatario demandado pagó dichas cuotas de condominio.
-II-
MOTIVA

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA:
En relación a la impugnación a la cuantía, estimada en el escrito de demanda en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo), e impugnada de manera pura y simple por el demandado, cabe invocar sentencia de fecha 13 de abril de 2000, dictado en el expediente Nº 00-001, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se expresó: -se transcribe-:
¨… Si se e trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demandan el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé: “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. EL Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.
De lo que deriva que si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del demandante sin indicar si lo hace por insuficiente o exagerada, se debe tener como no impugnada la cuantía, en virtud de que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece que la impugnación debe ser hecha alegando insuficiencia o exageración y obliga al demandado impugnante de la cuantía a alegar un hecho nuevo que debe probar, para que sea reducida o aumentada la estimación hecha por el actor, lo cual no ocurrió en el presente caso, adicionalmente a lo cual, resulta difícil en este caso, establecer la cuantía sobre la base de lo consagrado en el artículo 36 eiusdem, dado que el monto del canon de arrendamiento establecido en el contrato es diferente al que se indica como el vigente en anexo al escrito de la demanda, contradicción que impide establecer la cuantía o valor de la demanda en base al parámetro establecido en tal artículo, por lo que en este caso no es una referencia válida, razón por la cual la impugnación de la cuantía de la demanda que los demandantes estimaron en su escrito de demanda no puede prosperar, quedando firme la cuantía de la causa estimada por los demandantes en la cantidad estimada de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000). Y ASI SE DECIDE.
Previo al asunto debatido se debe resaltar que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda, aparece suscrito privadamente, únicamente, entre el codemandante ANDERSON ANTONIO DÍAZ SALAS, en su carácter de arrendador y el ciudadano ERNESTO POSNER como arrendatario, por lo que resulta incomprensible la incorporación de la ciudadana ELEANA PATRICIA LEÓN SALCEDO, como codemandante, no siendo parte de la relación contractual arrendaticia, pero dado que la falta de cualidad no fue opuesta por el demandado y no puede el juez declararla de oficio, tal irregularidad, será obviada en la presente sentencia. Adicionalmente a ello, cabe indicar que la parte actora acompaña a su escrito de demanda un documento que acredita que el codemandante ANDERSON ANTONIO DÍAZ SALAS, es propietario del inmueble arrendado, hecho este irrelevante a la causa, así como irrelevante es el referido documento del cual no deriva valor probatorio alguno para la parte promovente del mismo dada su evidente impertinencia por no guardar relación alguna con los hechos debatidos en la causa.
Al fondo del asunto debatido, dado que ello es fundamental para la decisión de la causa, debe esta juzgadora determinar la naturaleza del contrato, en el sentido de determinar si trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, observando que en la cláusula segunda del mismo se establece su duración en seis (06) meses fijos contados a partir del 05 de Septiembre de 2005, indicando que sólo podrá extenderse por un lapso máximo de seis (06) meses en razón de la prórroga legal, de lo que solo se puede interpretar que el plazo de duración contractual, inició 05 de Septiembre de 2005 y expiró el 04 de Marzo de 2006. En relación a la prorroga legal, dado que la referida cláusula contractual expresa que la prórroga legal operaría a favor del arrendatario solo en el caso de que no haya incurrido en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, no existiendo ninguna referencia a los pagos hechos por el arrendatario demandado previo al 18 de Julio de 2007, debe interpretarse que no existen reclamos previos a tal fecha, lo que determina la prórroga legal del contrato por seis (06) meses que se corresponden a los comprendidos entre el 05 de Marzo de 2006 al 04 de Septiembre de 2006, fecha en la cual expiró la prorroga legal, observándose que la relación de pagos que reconoce le fueron hechos y por lo tanto convalida la parte actora se corresponden a mensualidades posteriores al 04 de Septiembre de 2006, lo cual determina, a tenor de lo consagrado en el artículo 1.600 del Código Civil, la evidente reconducción del contrato de arrendamiento convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, siendo que a tenor de lo consagrado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el contrato de arrendamiento es verbal o a tiempo determinado y cuando la causa de incumplimiento alegada es la falta de pago del canon de arrendamiento, de al menos dos (2) mensualidades consecutivas, sólo podrá demandarse el desalojo del inmueble arrendado.
Dicho lo anterior, procede determinar cual es la acción demandada, lo cual resulta complicado dado lo ambiguo del escrito de demanda en el cual de manera inconexa se invoca la normativa que rige la acción de desalojo mezclada con normas que no aplican a dicha acción, por lo que se debe determinar la tipología de la acción del antes trascrito petitorio de la demanda, del cual deriva indubitablemente que lo pedido es el cumplimiento de obligaciones contractuales de entrega del inmueble por una parte, lo cual procede en los contratos a tiempo determinado que hayan expirado y el pago de cánones de arrendamiento insolutos, cuyo número y montos no se especifican, en consecuencia a lo cual, aún con la acción idónea, su pago no podría ser condenado, debiendo indicar que esta juzgadora leyó con atención las conclusiones de la parte actora no obstante lo extemporáneo de dicha actuación, ello en razón de que el contenido del mismo son alegatos de derecho y aún cuando con el mismo se pretende explicar o justificar aspectos confusos de la demanda, ello no suple las contradicciones que la misma contiene, por lo que se debe concluir que la acción intentada no aplica a la situación de hecho, cual es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado cuya finalización se acciona alegando la falta de pago de cánones de arrendamiento, razón por la cual la demanda no puede prosperar, siendo innecesario cualquier pronunciamiento adicional sobre otros alegatos y defensas realizados en el trámite del proceso.
III
DISPOSITIVO
En razón de las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, accionada por los ciudadanos ANDERSON ANTONIO DIAZ y ELRANA PATRICIA LEON SALCEDO,venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-10.578.936 y V-4.567.008, en contra del ciudadano ERNESTO POSNER, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.087.343.
Se condena costa a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
Notifíquese a las partes
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los Dieciséis (16) días del mes de Octubre de Dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación

Abg. Isabel Cristina Cabrera de Urbano
Juez Titular

Abg. Alba Narváez Riera
Secretaria

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, siendo las once y veintitrés minutos (8:55 am) de la mañana.

Abg. Alba Narváez Riera
Secretaria

Exp. Nº 23.104
ICCU/dpp.-