TSJ Regiones - Decisión

“VISTO” sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el Abogado FRANCISCO ANTONIO SANCHEZ BARRIOS, inscrito en el Impreabogado bajo el N° 33.503, Representante Judicial de ANA GIUDICE DE ERMACORA, venezolana, mayor de edad, viuda y titular de la cedula de identidad N° V- 3.585.291, en su carácter de Presidente de la Firma Mercantil LUISANA INVERSIONES, SRL, en contra de la ciudadana , ROSALBA PEÑA BECERRA, venezolana, de este domicilio, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad numero 8.010.179, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el numero 20, piso segundo, Ubicado en la Avenida Urdaneta N° 110-140, Edificio Daniel III, valencia Estado Carabobo.
Argumenta la parte actora que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el canon mensual quedo establecido de común acuerdo entre las partes, en la cantidad de Ciento Setenta Mil Bolívares (170.000 Bs.), hoy Ciento Setenta Bolívares Fuertes (170 BsF), que la Arrendataria se obligo a cancelar a la Arrendadora, puntualmente por mensualidades vencidas. Posteriormente estableciendo las partes el canon de Arrendamiento en la Suma de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Mensuales (350.000 Bs) hoy Trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (350 BsF).
Alega la parte demandante que es el caso que la Arrendataria adeuda el pago de los canones de Arrendamiento correspondientes a los meses de: DICIEMBRE DE 2007, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2008 y ENERO, FEBRERO y MARZO DE 2009.
Alega la parte demandante que de conformidad con la cláusula DECIMA SEGUNDA del mencionado contrato de Arrendamiento, las partes acordaron que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el contrato de Arrendamiento por parte de la Arrendataria, dará derecho a la Arrendadora a dar por terminado el presente contrato o demandar su cumplimiento y en ambos casos, reclamar a la Arrendataria la indemnización de daños y perjuicios que hubiere causado además de los gastos judiciales o extrajudiciales.
El 28/04/2009, se admite el escrito del libelo de la demanda.
El 25/05/2008, el alguacil de este Juzgado consigna diligencia manifestando no haber practicado la citación de la ciudadana ROSALBA PEÑA BECERRA, antes identificada.
El 06/07/2009 La Secretaria de este Juzgado fija cartel de citación de la ciudadana ROSALBA PEÑA BECERRA.
El 28/07/2009 este Juzgado nombra nombra defensor de oficio a la ciudadana ROSALBA PEÑA BECERRA.
El 04/08/2009 el defensor de Oficio Ciudadana MARIANELLA GODOY Acepta el cargo que le ha sido designado.
El 13/08/2008, el alguacil de este Juzgado consigna diligencia manifestando haber practicado la citación de la ciudadana MARIANELLA GODOY, antes identificada como defensor de Oficio de la ciudadana ROSALBA PEÑA BECERRA.
.El 18-09-2009, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes consignaron las respectivas a sus derechos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO, aduce que el 15 de enero del 2001, celebro contrato de arrendamiento privado, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 20 piso 2do, ubicado en la avenida Urdaneta N° 110-140 Edificio Daniel III, Valencia Estado Carabobo, en la cláusula segunda del mencionado contrato establecieron que el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.170.000,00) mensuales hoy CIENTO SETENTA BOLIVARES (Bs.170,00), que la Arrendataria se obligo a cancelar a la arrendadora, puntualmente por mensualidades vencidas. Posteriormente las partes establecieron el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00) mensuales hoy la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES fuertes (Bs.350,00) mensuales; pero es el caso que el inquilino adeuda el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero y marzo de 2009, es por lo que demanda la Resolución del aludido contrato de arrendamiento

POR SU PARTE LA DEMANDADA:
Alega que es cierto que en fecha 15 de Enero de 2001 suscribió contrato de Arrendamiento con la parte accionante antes identificada.
Aduce que de manera ilegal a pesar de estar congelados los cánones de arrendamientos por resolución ministerial, la arrendadora desde el mes de enero del año 2005, le incremento el canon de arrendamiento a Bolívares 300,00, ósea, aumento Bolívares 130,00 los cuales mantuvo hasta enero del año 2007, es decir, alega tener a su favor la cantidad de Bolívares 5.070.00, que es el resultado de sumar 39 meses por Bolívares 130,00.
Alega que desde Febrero de 2008, hasta Enero de 2009, le establecieron el canon en Bolívares 500,00, de manera ilegal contrariando la congelación de los alquileres y le cobro 230,00 que multiplicados por 12 meses da un total Bolívares 2.760,00 que dice tener a favor. Posteriormente a partir del mes de Febrero de 2009, hasta la actualidad, de manera ilegal, contrariando la congelación de los alquileres aumento hasta Bolívares 600,00 cobrando la cantidad de Bolívares 330,00 de mas, que multiplicados por 7 meses da un total de Bolívares 2.310,00 que dice tener a su favor. En consecuencia por los cobros ilegales tiene un total a su favor de Bolívares 10.140.00 que ha pagado de manera excesiva y los cuales debe reconocer la demandante.
Alega que es falso que deba a la ciudadana accionante los meses DICIEMBRE DE 2007, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2008 y ENERO, FEBRERO y MARZO DE 2009.
Niega y rechaza que debe a la ciudadana demandante la cantidad de Bolívares Cinco Mil Seiscientos (Bs 5600,00) por concepto de cánones de arrendamiento.
Los cánones de arrendamiento desde Enero de 2008 se vienen realizando mediante depósitos que hace en la cuenta bancaria N° 01340025390253086106, del Banco BANESCO a nombre de SANDRO ERMACORA, quien es hijo de la demandante.
Invoca la falta de cualidad de la demandante por cuanto existe una comunidad hereditaria entre los propietarios del Apartamento objeto de este juicio, y por consiguiente la demanda debe ser incoada por todos los herederos, por existir un Litisconsorcio Activo necesario.
II
DE LAS PRUEBAS.

DE LA PARTE DEMANDANTE:
Reproduce de merito favorable de los autos a su favor en especial el Contrato de arrendamiento suscrito por las partes.
Contrato de Arrendamiento el cual se acompaña al libelo de la demanda marcado con la letra A.
El hecho imposible alegado por la demandada con ocasión de alegar que deposita en cuenta Bancaria a nombre de un tercero hijo de su representada LUSANA INVERSIONES SRL.

DE LA PARTE DEMANDADA:
Recibo original del pago correspondiente al mes de Diciembre del 2007 marcado con letra “A” y Copias de los Bauchers de depósitos bancarios realizados a la cuenta corriente N° 01340025390253086106, del Banco Banesco, los cuales están marcados desde la B hasta la “N”. .

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
PRIMERO
Ahora bien, por cuanto en la contestación de la demanda la parte demandada alego la falta de cualidad e interés de la parte demandante,… “por que existe una comunidad hereditaria entre los propietarios del apartamento objeto de este juicio, y por consiguiente la demanda tiene que ser incoada por todos los herederos, por existir un litisconsorcio activo necesario”.
Al respecto esta Instancia aprecia que esta defensa previa al fondo esta consagrada en el articulo 361 de la ley adjetiva, que especifica la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar sostener el juicio…..”
Entendiéndose esta como un problema de afirmación del derecho, es decir, esta supeditada a la actitud que tomo el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces esta legitimada activamente. Pues bien el actor debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
En otras palabras la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).”
Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo Devis Echandía:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539)
En el caso que nos ocupa, observa esta juzgadora, que el presente juicio se trata de una acción de Resolución de contrato de Arrendaticio, fundamentado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, donde se alega la falta de cualidad del demandante ANA GIUDICE DE ERMACORA. Por ello se hace necesario establecer lo siguiente: la ciudadana ANA GIUDICE DE ERMACORA, en su carácter de presidenta de la firma Mercantil LUSANA INVERSIONES, S.R.L demanda la Resolución de contrato de Arrendaticio y aduce que celebro contrato de arrendamiento privado con la demandada-Inquilina, ciudadana ROSALBA PEÑA BECERRA, y justamente esta persona, es decir, la arrendataria ROSALBA PEÑA BECERRA, es quien comparece a contestar la demanda y alego entre otras cosas, tal defensa inherente como lo es la falta de cualidad de la demandante para intentar y sostener el presente juicio. Además admite y reconoce que suscribió un contrato de arrendamiento con la demandante ANA GIUDICE DE ERMACORA, en fecha 15 de enero de 2001, (folio 86).

Ahora bien, es menester indicar que consta a los autos, a los folios 47 al 53 de este expediente, Registro de Comercio de la firma Mercantil LUSANA INVERSIONES, S.R.L-, bajo el N° 24, Tomo 1-A de fecha 03 de abril de 1992, en la cual, se evidencia en la CLAUSULA Séptima: que la Presidenta de la Compañía tendrá las más amplias facultades de Administración y Disposición, y al capitulo VI, Disposiciones finales, Clausula Decima Segunda; se observa la designación al cargo de Presidente la ciudadana ANA GIUDICE DE ERMACORA, y quien es la que procede a demandar a la Arrendataria. En relación a este Documento el mismo merece valor probatorio, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara-
En este orden de ideas, estima esta juzgadora que la cualidad está ligada al interés para obrar, el articulo 16 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”.
En efecto cuando un sujeto invoca en propio nombre como actor, un interés o situación jurídica concreta, solicitando la Tutela jurisdiccional del estado, la sola afirmación de ese interés o situación jurídica es suficiente para investirle de la cualidad a obrar en juicio, como parte actora y lo mismo con respecto de la parte demanda.
Lógicamente al quedar reconocida entre las partes la existencia de una relación arrendaticia y aun más la arrendataria, ANA GIUDICE DE ERMACORA, es quien interpone la demanda; quien más puede tener interés jurídico actual, para este tipo de demanda, aunado al hecho que nuestra Ley Civil; no condiciona al Arrendador para contratar de que debe indicar si es propietario, administrador o mandante al momento de celebrar un contrato, es decir, la ciudadana ANA GIUDICE DE ERMACORA, obran en su carácter de propietario del inmueble objeto del presente juicio, además de Presidenta de la persona Jurídica que contrato con la hoy demandada, pues bien, nace para la parte demandante la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional; en este sentido, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, se refiere al interés sustancial, pues el precepto equivale a decir que para pretender la demanda hay que tener la razón, lo cual se inscribe en el ámbito del “deber ser” del derecho.
En virtud a lo expuesto, no existe falta de cualidad, por lo que esta defensa de fondo no puede prosperar y así se declara.

SEGUNDO:
Resuelto el punto anterior, pasa esta Juzgadora a decidir el fondo del asunto aquí planteado; en consecuencia tenemos que en el caso bajo estudio el debate se circunscribe en la Resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago de las pensiones inquilinarias; a la cual, estaba obligada la arrendataria, por lo tanto la parte actora reclama el pago de los meses de diciembre 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero y marzo de 2009,

Por su parte la demandada, consigna los recibos de pago contentivos de los depósitos Bancarios, efectuado por ante el Banco Banesco, Cuenta de corriente N° 0134-0025-39-025386106 a nombre de ERMACORA GIUDICE SANDRO FRANCESCO, en este orden y a los fines de establecer la solvencia o insolvencia de la inquilina es necesario considerar, que aun cuando la prueba conducente para demostrar la extinción de la obligación es a través de la prueba de informe, no es menos cierto que los depósitos fueron efectuados a nombre de ERMACORA GIUDICE SANDRO FRANCESCO, quien aparece como uno de los Único y Universales heredero y propietario del inmueble objeto del presente juicio, (folio 22).
A tal efecto, al juez corresponde analizar las probanzas de autos, en aplicación del principio de comunidad de las pruebas y en busca de la verdad. Sólo en ausencia de elementos de pruebas sobre el hecho fundamental discutido, debe el juez establecer la carga de la prueba para atribuir consecuencias jurídicas a quien no cumplió dicha carga y cumplir con resolver la causa.
En tal sentido, si bien el norte es la búsqueda de la verdad, para que el proceso judicial sea obsequioso a la justicia, debe ponderarse que en la búsqueda de estos valores, justicia y verdad, el proceso debe encaminarse en los principios procesales de economía y celeridad procesal. El legislador a tal efecto ha establecido en materia de pruebas entre otras cosas: que las pruebas que ingresen al mismo no deben ser impertinentes. La impertinencia implica la ausencia de admisión de las pruebas inútiles, por economía de recursos judiciales y de tiempo. La pertinencia implica la relación directa o indirecta que tienen que poseer las pruebas aportadas por las partes al proceso con el objeto, establecido por las partes en su debate procesal.

En este sentido, en virtud al principio de comunidad de las pruebas, se observa que la inquilina demandada efectuó los depósitos, el inserto a los folios, 94, en fecha 04-03-2008, folio 95, en fecha 02-04-2008, al folio 96 en fecha 06-05-2008, al folio 97, en fecha 02-06-2008, al folio 98, en fecha 02-07-2008, al folio 99, en fecha 04-08-2008, al folio 100, en fecha 03-09-2008, al folio 101, en fecha 02-10-2008, al folio 102, en fecha 04-11-200, al folio 103, en fecha 03-12-2008, al folio 104, en fecha 07-1-2009, mes de enero, y el depósito del folio 105, en fecha 04 de marzo de 2009. En relación al recibo marcado con la letra “A” y el depósito de fecha 03 de abril de 2009, marcado con la letra “N”; no son objeto de la controversia.
En cuanto al pago de los meses de Diciembre de 2007, enero y febrero 2008 y el canon de arrendamiento del mes de febrero de 2009; no consta a los autos la prueba extintiva de la obligación; en consecuencia se desprende que de los dieciséis (16) meses de canon de arrendamiento reclamado por la parte actora, solo doce (12), fueron cancelados de manera irregular, restando solo cuatro (4) meses de canon de arrendamiento que comprende el mes de diciembre 2007, enero y febrero 2008, y febrero 2009.
En consecuencia, quedo demostrado que la inquilina ciudadana ROSALBA PEÑA BECERRA, incumplió una de sus obligaciones principales, como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, a tenor de lo establecido en el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, al no pagar los meses reclamados por la arrendadora y ello acarrea el Incumplimiento de las obligaciones Legales y Contractuales. Y así se declara.
Aun más es evidente que la inquilina tampoco cumplió con el procedimiento establecido en el artículo 51 parte infine, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de cuyo contenido se desprende que el arrendatario podrá dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad consignar el canon de arrendamiento, circunstancia que no ocurrió en el caso de auto, en lo que respecta a los meses señalados.