REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 2 de octubre de 2009
199º y 150º
EXPEDIENTE Nº: 12.543.
SENTENCIA: DEFINITIVA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DEMANDANTE: ENRIQUE BUJANDA CASTILLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-1.141.102
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: MUNIRA BUJANDA, ANTONIETA ROSSI y LUIS OTONIEL GALINDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 17.649, 19.003 y 19.006, respectivamente.
DEMANDADO: LUIS ANTONIO HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.836.314
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: No acreditado a los autos.
Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previa distribución, acerca del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano LUIS ANTONIO HERNÁNDEZ MARQUEZ, en contra de la sentencia definitiva dictada el 15 de julio de 2009 por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, que declaró con lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento intentada en su contra por el ciudadano ENRIQUE BUJANDA CASTILLO.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda de resolución de contrato de arrendamiento presentada el 12 de mayo de 2009 por el ciudadano ENRIQUE BUJANDA CASTILLO, la cual fue admitida en fecha 28 de mayo de ese mismo año por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, ordenando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.
Al folio 26 del expediente, cursa diligencia de fecha 18 de junio de 2009, estampada por el alguacil del Tribunal de Primera Instancia, en la cual deja constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.
El 22 de junio de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda intentada en su contra.
En fechas 29 de junio y 1 de julio de 2009, la parte demandada consignó escritos de promoción de pruebas ante el Tribunal de Primera Instancia.
El 30 de junio de 2009, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 1 de julio de 2009, el Tribunal de Primera Instancia admite las pruebas promovidas por las partes.
El 15 de julio de 2009, el a quo dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda de resolución de contrato intentada. Contra esta decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue oído por el Tribunal de Primera Instancia mediante auto del 22 de julio de 2009, ordenando la remisión del expediente al Juzgador Superior Distribuidor.
Realizada la distribución correspondiente, correspondió a este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 18 de septiembre de 2009, fijándose asimismo el décimo día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
Estando dentro del lapso fijado para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE:
La parte actora alega en su libelo de demanda que celebró contratos de arrendamiento verbales y sucesivos con el ciudadano Luis Antonio Hernández, habiendo celebrado el último contrato de arrendamiento por escrito en fecha 1 de marzo de 2006 por un inmueble de su propiedad constituido por una casa y un terreno con una superficie aproximada de 9.174 m2 que abarcan donde la casa está construida como el terreno aledaño, ubicado en el sitio conocido como “El Castaño”, en jurisdicción de la parroquia Democracia del municipio Puerto Cabello del estado Carabobo.
Que en el último contrato suscrito entre las partes el 1 de marzo de 2006, se pactó como tiempo de duración el plazo de un año fijo, prorrogable por seis meses más, prórroga que se venció el 31 de agosto de 2007, afirmando que una vez vencida, le notificó inmediatamente al inquilino que no quería prorrogar el contrato por cuanto tiene necesidad del inmueble, a lo cual respondió que tenía derecho a la prórroga legal de tres años, y como quiera que es de Ley, le respetó su derecho y actualmente éste se encuentra gozando de dicha prórroga de tres años ya que la relación arrendaticia es de más de diez años.
Que el arrendatario se obligó a realizar las reparaciones que requiriera el inmueble arrendado, tales como sanitarios, cañerías, instalaciones de aguas blancas y negras, así como también se obligó a observar estrictamente las disposiciones de orden municipal, sanitario, de seguridad industrial y/o de cualquier otra naturaleza que fueran aplicables a dicho inmueble para su cabal utilización, obligaciones éstas que afirma, constan en las cláusulas novena y undécima del contrato de arrendamiento.
Que el arrendatario ha sido incumplidor de sus deberes por cuanto afirma que el inmueble arrendado se encuentra en un estado físico y sanitario deplorable, haciendo caso omiso de todas las observaciones y requerimientos que le hacía, para que mantuviera el inmueble en buenas condiciones, pero todas fueron infructuosas, por lo que tuvo que solicitar la realización de una inspección judicial que fue efectuada por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de esta Circunscripción Judicial, desprendiéndose de la misma que el inmueble se encuentra deteriorado y en mal estado, baños sin pisos y pocetas, puertas en mal estado, oxidadas y deterioradas, paredes en mal estado, agrietadas, techos desprendidos, cables eléctricos colgando, falta de higiene e insalubridad y malos olores en la totalidad del inmueble, donde funciona un fondo de comercio destinado al expendio de licores y comidas.
Que, en consecuencia, estando perfectamente probados los daños que el arrendatario le ha ocasionado al inmueble a través del tiempo de la relación arrendaticia, la falta de cumplimiento del mismo en conservar y realizar las reparaciones del inmueble según lo establecido en las cláusulas novena y undécima del contrato, le da derecho a solicitar la resolución del contrato, por lo cual el arrendatario perdería el derecho a continuar disfrutando de la prórroga legal.
Fundamenta su pretensión en el contenido de las cláusulas novena, undécima y decimotercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, así como en los artículos 1592.1 y 1597 del Código Civil.
Por las razones de hecho y de derecho expuestas, demanda por resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano Luis Antonio Hernández, para que convenga o, en caso contrario, sea condenado por el tribunal en lo siguiente: 1) Resolver el contrato de arrendamiento en virtud del deterioro en que se encuentra el inmueble y por no haber cumplido con su obligación de realizar reparaciones y; 2) la expresa condenatoria en costas.
Estima la demanda en la cantidad de cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 4.400,00)
ALEGATOS DEL DEMANDADO:
En su escrito de contestación a la demanda, el demandado alegó la improcedencia de la acción intentada, argumentando que se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, el cual sólo puede ser resoluble por motivos o causas diferentes a las taxativamente indicadas por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sostiene que de la cláusula segunda del contrato se evidencia que le mismo venció el 28 de febrero de 2007 y se prorrogó de manera automática hasta el 31 de agosto de 2007, hecho que afirma es reconocido por la parte demandante en el particular segundo del libelo de demanda, con lo que, en su decir, se demuestra que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, ya que la supuesta y negada notificación de no querer arrendar más el inmueble no consta por escrito.
Que la presente acción se funda en la resolución del contrato de arrendamiento por el supuesto y negado deterioro del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario y conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, afirma que ha debido demandarlo por desalojo por encuadrar la causal en que fundamenta su acción en los supuestos de la norma antes citada, lo que hace improcedente la acción.
Con relación al fondo de la demanda admite como ciertos los siguientes hechos: 1) Que existe una relación arrendaticia que data del 1 de marzo de 1996; 2) Que se celebró un contrato de arrendamiento escrito sobre el inmueble objeto del contrato el 1 de marzo de 2009, en el que se pactó como tiempo de duración el plazo de un año, prorrogable por 6 meses más, prórroga ésta que se venció el 31 de agosto de 2007, que el canon de arrendamiento que se pactó era la cantidad de 50,00 Bs.F., y el inmueble sería destinado para uso de lícito comercio.
Por otra parte niega que vencida la prórroga la parte actora le hubiere notificado que no quería prorrogar más el contrato, por tener necesidad del inmueble, así como que el haya respondido que tenía derecho a la prórroga legal de tres años, ni que actualmente se encuentre disfrutando de la misma, lo cual niega afirmando que hasta la presente fecha no ha sido notificado de manera verbal ni escrita de la voluntad de la parte actora de no continuar arrendándole el inmueble, y que estando en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, no opera la prórroga legal.
Niega que el contrato hubiera finalizado el 31 de agosto de 2008 y que a partir del 1 de septiembre de ese mismo año hubiera comenzado a regir y disfrutar de la prórroga legal, ya que el contrato era a tiempo fijo, y para que operara la prórroga legal, ha debido la actora haber notificado por cualquier medio comprobable, antes del 1 de septiembre de 2007, fecha de finalización de la prórroga legal, su voluntad de no renovar el contrato, pero al no hacerlo, afirma que de manera automática el contrato se convierte en contrato a tiempo indeterminado, no operando en consecuencia la prórroga legal.
Niega que el canon de arrendamiento para los seis meses restantes fuera la cantidad de Bs.F. 70,00, argumentando que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que el canon para tal lapso sería de Bs.F. 60,00.
Que no es cierto que se haya obligado a realizar todas las reparaciones que requiriera el inmueble, sino que se obligó a realizar las reparaciones menores, por lo que niega que haya incumplido con sus deberes, ni que tenga el inmueble en condiciones deplorables, ni que la parte actora le hubiese realizado de manera verbal o escrita observaciones y requerimientos para que mantuviera el inmueble en buenas condiciones, argumentando que de ser asi, no se explicaría que el demandante le renovara los contratos de arrendamiento verbales, y el contrato escrito en el año 2006.
Niega por las razones expresadas, que el tribunal deba condenarlo a resolver el contrato de arrendamiento en virtud del supuesto y negado deterioro en que se encuentra el inmueble cedido en calidad de arrendamiento, así como que deba ser condenado en costas, reiterando que no es procedente en el presente caso la acción de resolución de contrato.
III
PUNTO PREVIO
Mediante escrito presentado ante esta alzada en fecha 1 de octubre de 2009, la abogada Munira Bujanda, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, argumentó que la presente causa no admite apelación, conforme a lo previsto en la Resolución Nº 2009-0006 dictada por el Tribunal Supremo de justicia en fecha 18 de mayo de 2009, así como el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, señalando que, en los juicios que se tramitan por el procedimiento breve, la apelación sólo se admite cuando la cuantía del asunto es superior a las quinientas unidades tributarias (500 U.T.), y al ser estimada la demanda en Bs. 4.400,00, es decir, ochenta unidades tributarias (80 U.T.), sostiene que el tribunal de la causa no debió oír la apelación.
Para decidir este Tribunal Superior observa:
La resolución Nº 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009 y publicada en la Gaceta Oficial de la República en fecha 02 de abril del presente año, establece en su artículo 2, lo siguiente:
“Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.)” (Subrayado del Tribunal).
Por su parte, el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, en referencia al procedimiento breve, establece lo siguiente:
“De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares”
En atención al contenido de las normas antes referidas, en los juicios que se tramitan por el procedimiento breve -como ocurre en el presente caso, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tratarse de una demanda por resolución de contrato de arrendamiento-, la sentencia dictada en primera instancia sólo será apelable cuando la cuantía del asunto excediere de quinientas unidades tributarias (500 U.T.), criterio este que se encuentra en vigencia a partir del 2 de abril de 2009, fecha de la publicación en Gaceta Oficial de la referida resolución Nº 2009-00006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y siendo que la demanda que ha dado origen al presente procedimiento fue interpuesta en fecha 12 de mayo de 2009, tal criterio resulta evidentemente aplicable al caso subjudice.
Ahora bien, la parte demandante estima su pretensión en el libelo de demanda en la cantidad de cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 4.400,00), suma ésta que no obstante, fue impugnada en forma genérica por la parte demandada, esta no manifestó si su impugnación radicaba en la insuficiencia o exageración del monto, ni promovió prueba alguna tendiente a demostrar su impugnación, en virtud de lo cual, la estimación realizada por la parte demandante en el libelo de demanda debe tenerse como firme.
Siendo que, para la fecha de interposición de la demanda, el valor de la unidad tributaria era de cincuenta y cinco bolívares (Bs. 55,00), el monto en que se estimó la cuantía de la demanda, esto es, la suma de cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 4.400,00), equivale a la cantidad de ochenta unidades tributarias (80 U.T.), monto ostensiblemente inferior a la suma de quinientas unidades tributarias, que conforme a las normas citadas ut supra, constituye el límite mínimo de la cuantía a los efectos de determinar la admisibilidad del recurso de apelación en los juicios que, como el presente, se tramitan por el procedimiento breve, en virtud de lo cual, resulta forzoso para esta alzada declarar la inadmisibilidad del recurso de apelación ejercido por la parte demandada Y ASI SE DECIDE.
IV
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: LA NULIDAD del auto dictado en fecha 22 de julio de 2009 por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo mediante el cual se oye en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 15 de julio de 2009; SEGUNDO: LA INADMISIBILIDAD del recurso de apelación intentado por la parte demandada, conforme a los razonamientos esgrimidos en el presente fallo.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión dictada.
Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños Niñas Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los dos (2) días del mes de octubre del año dos mil nueve (2009). Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
MELISSA PAREDES MORILLO
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 02:30 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
MELISSA PAREDES MORILLO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 12.543
JMP/MPM/luisf.-
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