REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Años: 199º y 150º PARTE ACTORA: IVONNE MORENO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-4.437.441, actuando en su propio nombre y representación por ser abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 37.397. PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR LLINAS LEON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 6.315.882. APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: IMELDA GONZALEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 80.807. MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento (Apelación) EXPEDIENTE Nº: AH12-R-2008-000040 - I - SÍNTESIS DEL PROCESO Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera la abogada IVONNE MORENO, actuando en su propio nombre y representación, mediante el cual demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento al ciudadano JULIO CESAR LLINAS. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el sorteo de ley correspondiente, en virtud de la declinatoria de competencia declarada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. En fecha 31 de julio de 2008, el Juzgado A-Quo procedió a admitir la presente demanda, ordenando el emplazamiento del demandado al segundo (2°) día de despacho siguiente al que conste en autos su citación, para dar contestación de la demanda incoada en su contra. En fecha 12 de agosto de 2008, la parte demandada se da por citada en el presente juicio, contestando la demanda incoada en su contra. Posteriormente, en fecha 27 de octubre de 2008, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dicta sentencia definitiva declarando sin lugar la presente demanda. En fecha 03 de noviembre de 2008, la parte demandada apela del fallo dictado por el Juzgado A-Quo. En fecha 12 de noviembre de 2008, este Tribunal le da entrada al presente expediente, fijando el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia. - II - DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente: 1. Que en fecha 27 de marzo de 2003, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano JULIO CESAR LLINAS LEON, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento signado con el No. 105-A, piso 10, torre A del Edificio Conjunto Residencial Las Rosas, ubicado en la calle 13, entre las esquinas de San José a San Luís y de San José a Santa Rosa, Av. Fuerzas Armadas, Municipio Libertador del Distrito Capital. 2. Que se fijó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Bs. 350.000,00, los cuales se obligó a cancelar el arrendatario dentro de los 5 días anteriores al vencimiento de cada mes. 3. Que en la actualidad el canon de arrendamiento es de Bs. 450.000,00, establecido por mutuo acuerdo. 4. Que la duración del contrato era de un (1) año fijo contados a partir del día 27 de marzo de 2003 y que el mismo se renovaría automáticamente por períodos sucesivos de un año, a menos que el arrendador diere aviso por escrito al arrendatario, con 3 meses de anticipación al vencimiento del contrato o de su prórroga, manifestando su voluntad de darlo por terminado. 5. Que el día 14 de marzo de 2007, le notificó al arrendatario que quedaba resuelto el contrato de arrendamiento. 6. Que dada tal notificación, el demandado acudió ante la Dirección General de Inquilinato para solicitar la prórroga legal. 7. Que el arrendatario acordó por ante la Dirección de Inquilinato que la prórroga legal concluyó el día 27 de marzo de 2008. 8. Que vencida la prórroga legal, solicita la entrega del inmueble libre de bienes y personas. En síntesis, la parte demandada, en la oportunidad procesal para contestar la demanda incoada en su contra, alegó lo siguiente: 1. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra. 2. Que la actora debió notificarle el día 27 de febrero de 2007, la no renovación del contrato de arrendamiento y no el día 14 de marzo de 2007. 3. A todo evento solicitó sea otorgado el tiempo establecido en la ley para desalojar el inmueble. - IV – DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: 1) Promovió copia simple del contrato de arrendamiento, celebrado por las partes en fecha 27 de marzo de 2003, así como también copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio al mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de impugnación o desconocimiento por parte de la parte demandada. Y así se establece.- 2) Promovió copia simple de comunicación emitida por el arrendador en fecha 14 de marzo de 2003, mediante la cual se le informó al demandado que quedaba resuelto el contrato de arrendamiento, según lo establecido en la cláusula cuarta del mismo. Dicha comunicación se encuentra debidamente firmada por el demandado. Ahora bien, observa este sentenciador que al vuelto del presente instrumento probatorio se encuentra una nota manuscrita mediante la cual se deja constancia que las partes convinieron en que el arrendamiento terminó en fecha 28 de marzo de 2008. Con respecto a tal nota, el Tribunal observa que la misma no se encuentra firmada por el demandado, motivo por lo cual este sentenciador debe precisar que nadie puede crear un título a su favor, por lo tanto debe negarse el valor probatorio del vuelto de la presente probanza de acuerdo a lo consagrado en el Artículo 1378 del Código Civil. Seguidamente, con respecto a la comunicación de fecha 14 de marzo de 2007, este Tribunal le otorga valor probatorio a la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de impugnación o desconocimiento por parte de la parte demandada. Y así se establece.- 3) Promovió copias simples de comunicaciones emitidas en fechas 16 de mayo de 2007, 17 de marzo de 2008 y 19 de noviembre de 2007, emanadas de la Dirección General de Inquilinato, mediante las cuales dicho organismo procede a citar a las partes involucradas en el presente asunto, ello a fin de tratar lo concerniente al inmueble arrendado. Al respecto, este Tribunal le otorgar valor probatorio a la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad, es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, por ser un documento emanado de la administración este Tribunal debe darle el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: 1) Promovió copia simple de depósitos bancarios y pagos de condominio efectuados por el arrendatario, ello por concepto del canon de arrendamiento del inmueble objeto de este litigio. Al respecto, este Tribunal observa que la presente probanza es impertinente, toda vez que nada se discute en el presente juicio acerca del pago del canon de arrendamiento. Y así se establece.- 2) Promovió copia simple de comunicación de fecha 23 de octubre de 2006, mediante la cual la actora le ofrece en venta el inmueble objeto del presente litigio. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de impugnación o desconocimiento por parte de la parte demandada. Y así se establece.- 3) Promovió copias simples de las partidas de nacimiento de sus hijas menores de edad. Al respecto, este Tribunal considera la presente probanza como impertinente, toda vez que con la misma no se prueba nada relacionado con el controvertido en el caso que aquí se ventila. Y así se establece.- En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente: A. Ambas partes convienen en la existencia de la relación arrendataria, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de marzo de 2003. B. Que en fecha 14 de marzo de 2007, el actor le manifestó al arrendatario su voluntad de terminar el contrato de arrendamiento. C. Que la Dirección General de Inquilinato libró comunicaciones dirigidas a las partes involucradas en este asunto, a los fines de tratar asunto concerniente al inmueble arrendado. - V - MOTIVACION PARA DECIDIR Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones: A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones. De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que ambas partes convinieron en relación a la existencia del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda. Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Y así se establece.- En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe en que el demandado no ha entregado el inmueble arrendado, aún cuando finalizó la prorroga legal. Ahora bien, observa este sentenciador que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, dispone lo siguiente: “CUARTA: La vigencia de este contrato es de 1 año, contado a partir de la fecha de la firma de este contrato, pero, si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra, expresando su propósito de dar por resuelto este contrato a su vencimiento o de las posibles prórrogas que pueda sufrir el mismo, se considerará prorrogado automáticamente en pleno derecho, por un término igual al establecido como término fijo. Este aviso debe darse con el mínimo de un (1) mes de anticipación a los vencimientos que se acaban de mencionar, haciendo constar que las prorrogas que pudiere sufrir este contrato se regirán por las estipulaciones que regulan el plazo fijo inicial.” (Resaltado Tribunal) De la lectura anterior, podemos concluir que la parte actora tenía la obligación de notificar al demandado la resolución del contrato de arrendamiento, con el mínimo de anticipación de un (1) mes, contados a partir del vencimiento del contrato (27 de marzo de 2008), es decir, que el actor tenía que notificar al demandado antes del día 27 de febrero de 2008, su voluntad de no renovar el contrato. Ahora bien, quedó demostrado de autos que la parte actora notificó al demandado en fecha 14 de marzo de 2008, la no continuación del contrato de arrendamiento, y siendo que dicha notificación fue practicada después del lapso pactado en el contrato, este sentenciador debe considerar que la misma se realizó de manera extemporánea y por lo tanto el contrato de arrendamiento se prorrogó nuevamente, continuando la relación arrendaticia. Y así se establece.- Como consecuencia de lo anterior, este Tribunal debe forzosamente declarar la improcedencia de presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del mismo y su prórroga legal, toda vez que el mismo se prorrogó sin que el contrato y la prórroga legal hayan vencido al momento de la interposición de la demanda. Y así se decide.- - VI - PARTE DISPOSITIVA En razón de lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada Ivonne Moreno contra la sentencia de primera instancia dictada en fecha 27 de octubre de 2008 por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia se declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana IVONNE MORENO, en contra del ciudadano JULIO CESAR LLINAS. SEGUNDO: Se declara IMPROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento contenida en la presente demanda. TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales. CUARTO: Se confirma la sentencia apelada, en todas y cada una de sus partes. Regístrese, publíquese y notifíquese. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de septiembre de dos mil nueve (2009).- EL JUEZ, LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ LA SECRETARIA, MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ En la misma fecha, siendo la____________. se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA, MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ Exp. N° AH12-R-2008-000040 LRHG/Henry HF.