TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199º y 150º

PARTE ACTORA: ALFREDO DI MAURO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.232.630.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOAO HENRIQUES DA FONSECA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.301.

PARTE DEMANDADA: GLADYS MARGOT LOPEZ DE FERNANDEZ, extranjera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. E-81.330.991.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial acreditado en autos

MOTIVO: Desalojo (Apelación)

EXPEDIENTE Nº: AP11-R-2009-000007

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera el abogado JOAO HENRIQUES DA FONSECA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ALFREDO DI MAURO, mediante el cual demanda por desalojo a la ciudadana GLADYS MARGOT LOPEZ DE FERNANDEZ. Dicha demanda le correspondió al Juzgado Vigésimo Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el sorteo de ley correspondiente.
En fecha 27 de noviembre de 2008, el Juzgado A-Quo dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva declarando inadmisible la presente demanda.
En fecha 16 de diciembre de 2008, la parte demandada apela del fallo dictado por el Juzgado A-Quo.
En fecha 23 de marzo de 2009, este Tribunal le da entrada al presente expediente, fijando el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia.

- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:

1. Que en fecha 29 de abril de 1997, celebró un contrato de arrendamiento con una duración de 1 año fijo, con la ciudadana GLADYS MARGOT LOPEZ DE FERNANDEZ, sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 41, situado en el piso 4 del edificio El Tajo, ubicado entre las esquinas de Candilito a Avilanes de la parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital.
2. Que en fechas 29 de abril de 1998, 30 de mayo de 2000, 30 de mayo de 2001 y 01 de mayo de 2006, el actor suscribió contratos de arrendamiento con la demandada, sobre el mismo bien inmueble objeto de la presente acción.
3. Que todos los contratos tenían una duración de 1 año fijo, contados a partir de la fecha de celebración de los mismos.
4. Que el último contrato comenzó su vigencia en fecha 01 de mayo de 2006 y terminó en fecha 30 de abril de 2007.
5. Que en fecha 17 de julio de 2007, la arrendataria le envió una comunicación dando por terminada la relación arrendaticia para el día 31 de octubre de 2007.
6. Que a pesar de que la arrendataria haya manifestado su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, la misma no entregó el inmueble como lo había pactado y se le siguió cobrando en canon de arrendamiento, produciéndose la tácita reconducción del contrato.
7. Que tiene la necesidad de ocupar el inmueble por cuanto no tiene otro inmueble propio.
- III -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa lo siguiente:
En primer lugar, respecto de la materia de esta apelación, este sentenciador debe precisar que corresponde a esta alzada verificar si para el presente caso, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, actuó correctamente al declarar inadmisible la presente demanda.
En ese sentido, el Juzgado A-Quo en la sentencia apelada expresó lo siguiente:
“… (omisis)… De ahí que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 01 de mayo de 2006, vencía el 01 de mayo de 2007, y siendo que la relación arrendaticia entre las partes se inició el 29 de abril de 1997, tal como lo argumenta la parte actora en su libelo y como se desprende del contrato cursante al folio 09, se denota claramente que el contrato es a tiempo determinado y que habiéndose iniciado la relación el 29 de abril de 1997 y culminado el último contrato el 01 de mayo de 2007, le corresponde al arrendatario una prórroga legal de tres (03) años, de conformidad con el literal “d” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto han transcurrido diez (10) años de relación entre el primero y último contrato celebrado, comenzando a transcurrir la prórroga legal a partir del 01 de mayo de 2007, oportunidad en la cual se vence el último contrato celebrado por un año el 01 de mayo de 2006.…(omisis)… Del contenido del artículo precedentemente citado, se desprende la acción de Desalojo, específicamente por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o algunos de sus parientes. Sin embargo, para que dicha pretensión sea admisible se requiere como requisito fundamental, que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, o que se haya indeterminado en el tiempo, hecho que no se verifica en el caso de autos…. (omisis)… De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y encontrándose en curso la prórroga legal, por cuanto la relación arrendaticia existente entre las partes se inició primigeniamente el 29/04/1997, la pretensión incoada por el ciudadano ALFREDO DI MAURO y fundamentada en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rano y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a derecho, ya que no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato por escrito a tiempo determinado y menos aún cuando ha operado la prórroga legal conforme a la Ley especial, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda. Así se decide.”
(Resaltado Tribunal)
Vemos pues, que en el presente caso el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, consideró que la pretensión del demandante era contraria a derecho, toda vez que ejerció la acción de desalojo sobre la base de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, y más aún cuando para el presente caso no ha culminado la prórroga legal.
Ahora bien, este Tribunal a los fines de pronunciarse en el presente asunto, debe precisar primero la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento traído a los autos, para así establecer si el contrato es a tiempo determinado o si por el contrario se indeterminó por efecto de la tácita reconducción.
En ese sentido, observa este sentenciador que en principio la relación arrendaticia tenía una duración de un (1) año fijo, según se desprende del contrato de fecha 29 de abril de 1997. Sin embargo, habiéndose celebrado sucesivos contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble y siendo las mismas partes contratantes, debe concluir este sentenciador que el último contrato de fecha 01 de mayo de 2006, sustituyó al anterior contrato de fecha 30 de mayo de 2001, por efecto de la novación. Y así se establece.-
A los fines de entender los efectos jurídicos de la institución jurídica de la novación, es preciso observar la opinión doctrinaria emanada del autor patrio Eloy Maduro Luyando, quien en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, expone lo siguiente:
“La novación constituye un modo voluntario de extinción de las obligaciones mediante el cual una obligación se extingue suplantándose por una obligación nueva; de allí que algunos la definen como “la transformación de una obligación en otra”.
Como característica fundamental de la novación debe señalarse la circunstancia de extinguir una obligación anterior.”

De una lectura de lo anterior, es posible observar la relación de identidad entre la concepción dogmática de la novación y los hechos ocurridos en el presente proceso. En efecto, este Tribunal observa que el contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo de 2006, ha extinguido el contrato de fecha 30 de mayo de 2001, por efecto de la novación. Y así se establece.-
Seguidamente, observa esta alzada que el controvertido se presenta al momento de determinar si operó la tácita reconducción del último contrato de arrendamiento, vale decir, el de fecha 01 de mayo de 2006. A los fines de determinar lo anterior, es menester señalar que el contrató de arrendamiento culminó en fecha 01 de mayo de 2007, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal de tres (03) años, por cuanto han transcurrido diez (10) años de relación arrendaticia, contada a partir de la fecha del contrato originario, (29 de abril de 1997) hasta la fecha de culminación del último contrato (01 de mayo de 2007).
Habida cuenta de lo anterior, observa este Tribunal que si bien pudiera ser cierto que la demandada manifestó su voluntad de entregar el inmueble para la fecha 31 de octubre de 2007, no es menos cierto que el derecho que tiene el arrendatario a la prórroga legal es irrenunciable de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo además que luego de tal manifestación, la relación arrendaticia continuó a total satisfacción de las partes contratantes, ello según lo afirma el propio demandante en el libelo de la demanda; por lo tanto debe concluirse que al momento de la interposición de la presente demanda no había finalizado la prórroga legal.
En consecuencia, resulta forzoso para esta alzada confirmar el fallo apelado, toda vez que la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y la taxatividad del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece como requisito esencial de cualquier acción de desalojo, que el contrato de arrendamiento sea verbal o escrito a tiempo indeterminado. Y así se establece.-

- IV -
PARTE DISPOSITIVA

En razón de lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Joao Henríquez Da Fonseca contra la sentencia de primera instancia proferida en fecha 27 de noviembre de 2008 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia se declara INADMISIBLE la presente demanda de desalojo, la cual fuera incoada por el ciudadano Alfredo Di Mauro contra la ciudadana Gladys Margot López de Fernández.
En consecuencia, se CONFIRMA la sentencia apelada aunque con distintas motivaciones.
Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.
Regístrese y publíquese
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los ( ) días del mes de de dos mil nueve (2009).-
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

En la misma fecha, siendo las__________. se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,
MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

Exp. N° AP11-R-2009-000007.
LRHG/Henry HF.-