TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Veintidós de Septiembre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-000864

PARTE DEMANDANTE: LUIS ALFREDO CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 816.832.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Leopoldo Pulido, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 127.565.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ HUMBERTO PÉREZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.315.285.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Rumaldo R. Vargas P., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 43.632.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda posteriormente reformado, con ocasión a la pretensión de cumplimiento de contrato, interpuesta por la Representación Judicial del ciudadano Luís Alfredo Castillo, ya identificado, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que su representado es propietario de un inmueble constituido por una casa con su terreno propio, con una superficie de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS CON VEINTE DECIMETROS CUDRADOS (300,20 m2) sobre el cual se encuentra construida una casa situada en la carrera 5, parcela Nº 246, Urbanización La Hacienda, Cabudare, Jurisdicción del antiguamente denominado Distrito Palavecino, hoy Municipio Palavecino del Estado Lara, alinderada de la siguiente manera: NORTE: en línea recta de diecinueve metros con treinta centímetros (19,30m) con parcela Nº 247; SUR: en línea recta de diecinueve metros con treinta centímetros (19,30m) con parcela Nº 245; ESTE: en línea recta de quince metros con ochenta centímetros (15,80m) con parcela Nº 222 y OESTE: en línea recta de quince metros con ochenta centímetros (15,80m) con carrera 5 que es su frente. Que dicho inmueble le pertenece a su representado por haberlo adquirido, según se desprende de documento protocolizado por ante la anteriormente denomina Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino del Estado Lara, actualmente Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, de fecha 09 de Agosto de 1976, quedando registrado bajo el Nº 27, Folios 113vto al 118fte, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Tercer Trimestre del año 1976. Que en fecha 06 de Enero de 2006, su representado suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Humberto Pérez Rodríguez sobre el inmueble descrito. Que quedó establecido el canon de arrendamiento en la cantidad de CUATROSCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000, oo Bs.). Que se estableció que el plazo de duración del mismo sería de DOCE (12) meses fijos contados a partir de la firma del contrato, una relación arrendaticia a tiempo determinado. Que fue establecida la posibilidad de aplicar la tácita reconducción del contrato a menos que alguna de las partes hubiera dado aviso a la otra, por escrito, con UN (01) mes de anticipación su voluntad de no prorrogar el contrato. Que el año para el vencimiento del contrato se cumplió en fecha 06 de Enero de 2007, siendo que su representado, procedió en fecha 28 de Noviembre de 2006 a notificar al arrendatario sobre su voluntad de no continuar prorrogando el contrato y dar por terminada la relación arrendaticia. Que en tal sentido, el Notario Público de Cabudare del Estado Lara, se trasladó y constituyó al inmueble en referencia, quedando así notificado. Que el arrendatario permaneció en el inmueble durante todo el lapso de prórroga legal fijado en SEIS (06) meses, el cual fue desde el 06/01/07 al 06/07/07, siendo que después de ésta fecha continúa ocupando el inmueble. Fundamentó su pretensión en los artículos 51, 115 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 545, 547, 1.133, 1.160, 1.167 y 1.579 del Código Civil y 34, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó decreto de Medidas Cautelares. Finalmente demandó al ciudadano José Humberto Pérez para que de cumplimiento al contrato en referencia debiendo hacer entrega a su representado del inmueble de autos así como que indemnice a su representado por el daño causado por la mora en la entrega del inmueble, estableciéndose dicha reparación en el equivalente al canon de arrendamiento establecida en el contrato y el pago de costos y costas procesales. Estimó su pretensión en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (5.000,oo Bs.F.)
En fecha 18 de Febrero de 2008, el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la anterior demanda.
En fecha 09 de Octubre de 2008, la representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda. Expuso que si bien es cierto que su representado suscribió un contrato de arrendamiento privado con el demandante, no es menos cierto que esta relación arrendaticia nace con el padre de su representado quien aún reside en inmueble. Que es ilógico pensar que al suscribir su representado un nuevo contrato, este vaya a perjudicar a su padre, arrendatario original quién tendría que renunciar expresamente a la prórroga legal del artículo 38.d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el arrendatario procedió de mala fe al suscribir un nuevo contrato con su representado en fecha 06/01/06, cuando aún existía una relación arrendaticia y un contrato celebrado en fecha 06/01/99 vigente. Que en el supuesto negado de la legalidad del contrato de arrendamiento firmado por su representado, es el caso que la prórroga legal venció en fecha 06/07/07 y el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto Septiembre y Octubre de 2007 por lo que operó la tácita reconducción. Que siendo así, el nuevo contrato reconducido venció el 06/01/08, que es cuando comienza la prórroga legal del literal b del artículo 38 ejusdem por tener su representado mas de un año de contrato, comenzando la prórroga en fecha 06/01/08 hasta el 06/01/09. Expuso que la parte demanda introdujo la demanda en fecha 13/02/08 estando en curso la prórroga legal
En fecha 23 de Octubre de 2009, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas en esa misma fecha.
En fecha 30 de Abril de 2009, la apoderada actora, consignó, mediante diligencia, Oficio Nº 2470 de fecha 07 de Noviembre de 2008, en que la Dirección General de Identificación y Extranjería, Oficina Barquisimeto I, remite información solicitada.
En fecha 06 de Mayo de 2009, el Tribunal A-Quo, dictó Sentencia Definitiva declarando Improcedente la demanda interpuesta.
En fecha 27 de Julio de 2009, la Representación Judicial de la parte actora presentó escrito de apelación a la Sentencia Dictada por el Tribunal A-Quo, el cual escuchó libremente la apelación en fecha 28 de Julio de 2009.
En fecha 05 de Agosto de 2009, éste Tribunal le dio entrada a la causa a los libros respectivos.
En fecha 28 de Julio de 2009, el Apoderado Actor, presentó escrito de informes.
En 14 de agosto del año en curso, la representación judicial de la actora promovió las posiciones juradas, cuales fueron admitidas por este Juzgado en 17 de septiembre de 2.009, mismas que no pudieron ser evacuadas habida cuenta de no haberse producido la citación de la demandada.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con término fijo, vale decir, a tiempo determinado, con una vigencia desde el 06 de Enero de 2006, hasta el 06 de Enero de 2007, según se evidencia de Contrato de Arrendamiento Privado suscrito por las partes, el cual se encuentra acompañado al escrito libelar, y al que se le otorga pleno valor probatorio como punto previo al no haber sido desconocido por la parte demandada.
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la actora procura el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dijo haber suscrito con la parte demandada, debido a que la arrendataria no cumplió con la obligación de devolver el inmueble al vencimiento del término y después del disfrute de la prórroga legal.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada expone que la relación arrendaticia data desde el año 1996, pero de la revisión y análisis de las actas procesales, evidencia quien esto suscribe, que tal relación locataria fue pactada con una persona diferente al demandado de autos, siendo que tal como lo establece el actor en su escrito libelar, y del contrato de arrendamiento valorado, la relación arrendaticia entre las partes del presente Juicio comenzó en fecha 06 de Enero del año 2006. Asimismo, expone que una vez vencida la prorroga legal del instrumento fundamental de la demanda, la parte actora continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento.
De las actas que conforman la presente causa, observa quien esto decide, que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes vencía UN (01) año contados a partir del 06 de Enero de 2006, es decir, el 06 de Enero de 2007, siendo que la prorroga legal contada a partir de ésta última fecha, vencía en fecha 06 de Julio de 2007 y es el caso que la parte demanda aduce que el actor recibió el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del mismo, se hace la siguiente consideración:
Artículo 1.614 del Código Civil:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
De lo anterior, se observa que la parte actora tenía la carga de demostrar que había hecho oposición a que el inquilino continuare ocupando el inmueble, vencido el término, y no trajo a los a los autos, elemento probatorio alguno que demostrara la existencia de tal oposición, por lo que este Juzgador, evidencia que la parte demanda continuó ocupando el inmueble sin oposición de la parte actora, resultando improcedente la pretensión de la parte actora de cumplimiento de dicho contrato de arrendamiento, debiendo haber pretendido el desalojo del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haberse convertido en un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la parte demandada y SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por el ciudadano LUIS ALFREDO CASTILLO, contra el ciudadano JOSÉ HUMBERTO PÉREZ RODRÍGUEZ, previamente identificados.
Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Veintidós (22) días del mes de Septiembre del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero
Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:00 p.m.
El Secretario,
OERL/mi