TSJ Regiones - Decisión

VISTO” sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana MIROSLAVA SERRALTA PETIT, venezolana mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cedula de identidad N° V- 7.084.990 y de este domicilio asistida por la Abogado en ejercicio LIUTMILA HERNANDEZ DE ALEZARD inscrita en IPSA bajo el numero 40..148, contra BIANCA ROQUELINA MARTINEZ VASQUEZ, venezolana mayor d edad , hábil en derecho, titular de la cedula de identidad N° V-9.693.128, domiciliada en la ciudad de Maracay, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, aduce que el 20 de Julio de 2007 suscribió contrato a tiempo determinado, sobre un inmueble de su propiedad en dicho contrato fue convenido entre las partes por un plazo fijo e improrrogable de un (01) año contado desde la fecha de su firma, por lo que llegada la fecha 20 de Julio de 2008, opero la prorroga legal por seis (06) meses, prorroga esta cuyo termino expiro fatalmente el 20 de Enero de 2009; desde entonces y hasta la fecha , la demandada no ha cumplido su obligación de entrega del inmueble arrendado a pesar de reiteradas comunicaciones. Todas estas afirmaciones ratificadas por la parte demandante se subsumen en los presupuestos de hecho establecidos en el articulo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual invoca a su favor, y en consecuente hacen procedente su petición de exigir, a la expiración del termino de la prorroga legal , 21 de Enero de 2009, la cláusula décima cuarta ( cláusula penal) del contrato de arrendamiento en donde se establece la indemnización por mora en la entrega del inmueble a razón de CIEN BOLIVARES FUERTES (B.F 100,00); lo que para el tiempo transcurrido , 160 días hábiles el 30 de Junio de 2009; comporta (160 x 100), la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES FUERTES ( 16.000,00), que adeuda la demandada.
El 14-07-2009 se admite la presente demanda
El 03-8 -2009, la demandada se da por citada y opone cuestión previa.
El 06-8-2009, en el acto de la contestación de la demandada se limita a ratificar la cuestión previa opuesta.
Abierto el juicio a pruebas ambas parte consignan escrito de prueba.

I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, derivado de un contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, anotado bajo el N° 02, tomo 137 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, en fecha 19 de julio de 2007, fue convenido un plazo fijo e improrrogable de un (1) año contado a partir de la fecha de la firma, por lo que al llegar la fecha 20 de julio 2008, opero la prorroga legal por seis (6) meses, establecida en el articulo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, dicha prorroga expiro el 20 de enero de 2009. Así mismo invoca la cláusula décima cuarta ( cláusula penal) del contrato de arrendamiento en donde se establece la indemnización por mora en la entrega del inmueble a razón de CIEN BOLIVARES FUERTES (B.F 100,00); lo que para el tiempo transcurrido , 160 días hábiles el 30 de Junio de 2009; comporta (160 x 100), la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES FUERTES ( 16.000,00), que adeuda la demandada.
POR SU PARTE EL DEMANDADO:
En el acto de contestación de la demanda se limita a oponer la cuestión previa contenida en el Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil Ordinal 8vo en virtud de que en fecha 22 de Enero de 2009 ; fue admitida la demanda incoada por la demandada en contra de la ciudadana MIROSLAVA SIERRALTA PETIT, por cumplimiento de contrato, ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en la Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ya que además del contrato de Arrendamiento que sostenía con la demandante , también habían suscrito un contrato de opción a compra el cual fue prorrogado y se venció en fecha 26 de Septiembre de 2008; y al momento de concretarse la venta definitiva, sin motivos la ciudadana MIROSLAVA SIERRALTA PETIT, se negó a firmar la venta definitiva.

II
DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE DEMANDANTE:
No consigno escrito de pruebas
DE LA PARTE DEMANDADA:
Copia certificada de la demanda incoada en el Tribunal Segundo de Primera Instancia en la Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en contra de la ciudadana MIROSVAL SIERRALTA PETIT, el cual riela en los folios veinticuatro (24).
Copia simple de los contratos de Opción a Compra, los cuales rielan en los folios cuarenta y tres (43) cuarenta y seis (46).
Copias simples de los oficios entregados por el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
PRIMERO
En fecha 06 de agosto de 2008, siendo la oportunidad legal para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda, la parte demandada presento escrito que corre inserto a los folio 21 del expediente en el cual se limitó a oponer cuestiones previas más no dio contestación al fondo de la demanda, siendo esa la única oportunidad que el demandado de autos tenia para contestar su demanda y oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, por así establecerlo expresamente el contenido del articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el tribunal sea competente por la materia y la cuantía...”
La cual es una Ley Especial que rige la materia arrendaticia; ya que el articulo 33 de dicha ley prevee, que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento,... se sustanciarán y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en ese Decreto- Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Lo que significa que las acciones derivadas de una relación arrendaticia se sustancian y deciden por el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre y cuando no tenga una norma que rija el acto en la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios como es el caso del acto de la contestación de la demanda, que se rige como antes se dijo; por lo establecido en el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que priva la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios sobre la Ley Ordinaria que es el Código de Procedimiento Civil, debiendo el demandado por imperativo del articulo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, Oponer conjuntamente todas las cuestiones previas y contestar al fondo de la demanda. Siendo este lapso preclusivo por lo cual no puede prorrogarse ni abrirse de nuevo después de cumplido, tal como lo prevé el articulo 202 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el tribunal precisamente en aplicación del principio de igualdad de las partes contenido en el articulo 15 del Código de Procedimiento Civil y aplicación del contenido del articulo 49 que consagre el DEBIDO PROCESO, y así se establece.
No obstante, considera quien aquí decide, que es necesario analizar la cuestione previa opuesta, contenida en el ordinal octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
Ahora bien, observa este Tribunal; que la causa PREJUDICIAL a que se refiere y por cuya cuenta opone la cuestión previa es la causa identificada con el Nº 53.151, que cursa por ante el Tribunal Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por Cumplimiento de Contrato, donde aparece como demandante RICHARD RIVAS Y ANA SALCEDO actuando como apoderados de la ciudadana BIANCA ROQUELINA MARTINEZ VASQUEZ contra la ciudadana MIROSLAVA SIERRALTA PETIT.
Al respecto el tribunal observa: Establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 8vo: “La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”.- Ahora bien, de la lectura efectuada al escrito libelar de la demanda que da origen a la presente acción se desprende que persigue la parte actora es el Cumplimiento del Contrato por vencimiento de la Prorroga Legal.
Es conveniente traer a colación la opinión del Doctor Ricardo Enrique La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Comentado, Tomo III, página 60 y siguiente, donde opina lo siguiente: “La prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quaestio fácil) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita la prejudicialidad”.
Ahora bien, se observa para que exista PREJUDICIALIDAD necesariamente deben existir dos acciones donde una que este subordinada a la otra y requiere por lo tanto una resolución anterior y previa a la sentencia de la principal; en el caso de autos, se desprende que la causa a la cual se refiere la parte demandada, se refiere a un Cumplimiento de contrato, la cual, fue admitida el 22 de enero de 2009, y el 3 de febrero de 2009 mediante auto el Tribunal acuerda copia certificada de todo el expediente, pero no consta ningún otro acto procesal; de allí que en este caso no estaría esperando por ningún resultado de otra acción; en consecuencia la cuestión previa 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no tiene aplicación en este caso, y así se decide.-

SEGUNDO:
Decidido lo anterior, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto aquí controvertido:
En el presente juicio la acción se circunscribe en el Cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, la cual, emerge de un contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, anotado bajo el N° 02, tomo 137 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, en fecha 19 de julio de 2007, fue convenido un plazo fijo e improrrogable de un (1) año contado a partir de la fecha de la firma, por lo que al llegar la fecha 20 de julio 2008, opero la prorroga legal por seis (6) meses, establecida en el articulo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, dicha prorroga expiro el 20 de enero de 2009.
En el caso concreto, este Tribunal observa, que la acción se enmarca en la naturaleza contractual a tiempo determinado, siendo susceptible la vía de cumplimiento para acceder al Órgano Jurisdiccional, como esta preceptuado en al artículo 39, del
Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Según la clausula Tercera del contrato de arrendamiento, suscrito por las partes.
En este sentido, es oportuno, señalar para quién suscribe, los dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:
Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1ª de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:… a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses…”