REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 20 de Abril de 2010 200º y 151º ASUNTO: AH18-V-2007-000100 DEMANDANTE: JBE LECTRONICS, C.A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 17-10-1989, bajo el Nº 06, Tomo 19-A-Pro. APODERADOS DEMANDANTE: Gonzalo Pérez Salazar, Juan Correa De León, Pedro José Mora Rancel, Luis Garban Zurita y Luis Andrés Fuenmayor Cedeño, abogados e inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas números 61.471, 294, 2.380, 10.251 y 121.824, respectivamente. DEMANDADA: Nicola Palermo Miele y Mario Spiotta Luongo, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad números V-6.153.569 y V-6.152.691, respectivamente. APODERADOS DEMANDADA: Faiez Abdul Hadi B., Félix Ferrer Salas y Beatriz Linares Bermúdez, abogados e inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas números 15.164, 25.032 y 42.989, respectivamente. MOTIVO: Reintegro de sobre alquileres. - I - - SÍNTESIS DE LOS HECHOS - Se da inicio al presente proceso mediante escrito libelar interpuesto por el ciudadano Jorge Sierra Galeano, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil JBE LECTRONICS, C.A., en el cual quedó expuesto lo siguiente: Que su representada suscribió con los demandados contrato de arrendamiento en el mes de junio de 1995 y agosto de 1999, cuyo objeto está constituido por dos (02) inmuebles, a saber: “Un Local Comercial, situado en la Planta Baja del Edificio Claret, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda”; y “Un apartamento situado en el Piso 01, distinguido con el Nº 1-4, del Edificio Claret, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda”. Los arrendadores afirmaron que el Edificio donde están ubicados los inmuebles era de construcción reciente, silenciando de manera reticente, que el canon de arrendamiento tenía que ser establecido por la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento; hoy Ministerio de Infraestructura y Desarrollo Urbano, violando así las normas de orden público antes aludidas, en virtud que el Edificio que contiene los inmuebles arrendados, fue construido antes del 02 de enero de 1987, según consta de copia del documento de propiedad. Que en el primer contrato se estableció una duración desde el 01-06-95 al 31-05-96, pudiendo ser prorrogado por un año y en el segundo contrato, se estableció que duraría desde el día primero de agosto de 1996 al 31 de julio de 1997. Que los arrendadores impusieron de manera unilateral un canon de arrendamiento de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) – Cien Bolívares Fuertes (Bs. F. 100,00) mensuales, y que en el período de prórroga, se incrementaría el canon de conformidad con las estipulaciones que para la materia determinara el Banco Central de Venezuela y de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) – Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 50,00) para el período comprendido en la relación arrendaticia. Que, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para aumentar el canon de arrendamiento inicial, era necesaria la regulación previa, por lo que, sin decisión previa de la Dirección de Inquilinato, no se podía aumentar el canon durante la vigencia del contrato y de las sucesivas prórrogas, por lo que su representada sólo estaba obligada a cancelar un canon de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) ) – Cien Bolívares Fuertes (Bs. F. 100,00), por concepto de canon de arrendamiento del local comercial, y Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) ) – Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 50,00), por concepto de canon de arrendamiento del apartamento, derecho que permanece -a su decir-, pues su representada aún no ha sido notificada de que exista una regulación definitivamente firme, que haya establecido un canon mayor al convenido en los contratos iniciales. Que su representada bajo la creencia de que los inmuebles arrendados estaban exentos de regulación, ha pagado la suma de Trescientos Diez Millones Ochocientos Cincuenta y Ocho Mil Novecientos Ochenta y Cuatro Bolívares (Bs. 310.858.984,00) – Trescientos Diez Mil Ochocientos Cincuenta y Ocho Bolívares Fuertes con Noventa y Ocho (Bs. F. 310.858,98), por los cánones correspondientes al Local Comercial ubicado en la Planta Baja del edificio Claret, cuando sólo debió pagar Doce Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 12.800.000,00) – Doce Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 12.800,00), en virtud que permanece vigente el canon inicial de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) – Cien Bolívares Fuertes (Bs. F. 100,00) mensuales, que sólo podía ser modificado mediante regulación realizada por la Oficina de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y Desarrollo Urbano, y Noventa y Ocho Millones Quinientos Setenta y Nueve Mil Doscientos Ochenta Bolívares (Bs. 98.579.280,00) – Noventa y Ocho Mil Quinientos Setenta y Nueve Bolívares Fuertes con Veintiocho Céntimos (Bs. 98.579,28), por el apartamento situado en el primer piso del mismo edificio, cuando sólo debió pagar la suma de Cinco Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 5.800.000,00) – Cinco Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 5.800,00), en virtud que permanece vigente el canon inicial de Cincuenta Mil Bolívares mensuales (Bs. 50.000,00) – Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 50,00), que sólo podía ser modificado mediante regulación realizada por la Oficina de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y Desarrollo Urbano, por lo que, el exceso pagado por su representada alcanza la suma de Trescientos Noventa Millones Ochocientos Treinta y Ocho Mil Doscientos Sesenta y Cuatro Bolívares (Bs. 390.838.264,00) – Trescientos Noventa Mil Ochocientos Treinta y Ocho Bolívares Fuertes con Veintiséis céntimos (Bs. F. 390.838,26). A modo de conclusión en el Capítulo de la fundamentación jurídica, señaló la parte actora que en suma, están presente los vicios de inexistencia de las cláusulas abusivas de imponer el canon de arrendamiento contrario a la ley, que impone la regulación de los inmuebles arrendados de acuerdo a su fecha de construcción, por consiguiente, el exceso de canon no tiene causa lícita, los arrendadores no han ejecutado el contrato de buena fe causando con su ilicitud daños materiales a su mandante, a quien deben reparación y la condición de aumento de canon es nula por ser contraria a la ley, y su representada no está incursa en el supuesto de excepción previsto en el artículo 1157 del Código Civil, alegando que su consentimiento es producto de un error de derecho, y que goza de un derecho irrenunciable por expresa disposición del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos efectos se transfieren al derecho común en virtud de la materia y de las normas de remisión, además que no ha transgredido normas de orden público en la ejecución de los contratos de arrendamiento. Como fundamento de derecho adujeron los artículos 7 y 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1141, 1147, 1157, 1160, 1185, 1178, 1200 y 1585 del Código Civil. Como petitorio de la demanda, solicitó la parte actora: 1) A mantener a su representada en el goce pacífico de los inmuebles arrendados, durante el tiempo del contrato, incluyendo las prórrogas convencionales y legales. 2) Al pago de la suma de Trescientos Noventa Millones Ochocientos Treinta y Ocho Mil Doscientos Sesenta y Cuatro Bolívares (Bs. 390.838.264,00) por pago de lo indebido sobre el canon de ambos locales durante el lapso de la relación arrendaticia. 3) A la indexación extraprocesal, por el tiempo transcurrido desde la entrega de cada una de las sumas pagadas indebidamente, hasta la admisión de la presente demanda, y a la indexación procesal desde el momento de la admisión del la demanda, hasta la ejecución de la sentencia que adquiera autoridad de cosa juzgada. 4) Al pago de las costas procesales. El 24 de mayo de 2007, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de los codemandados para comparecer al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación a la demanda y oponer a la misma las defensas que creyere convenientes. El 28 de noviembre de 2007, oportunidad fijada para la contestación de la demanda, los apoderados judiciales de los codemandados, opusieron las cuestiones previas contenidas en los numerales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y contestaron al fondo de la demanda, en los siguientes términos: Señalaron que la cuestión previa contenida en el numeral 6 º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se configura por el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo, los requisitos que indica el artículo 340 ordinales 4º, 5º, 6º y 7º del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegaron que el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no permite admitir una acción de repetición por pago de lo indebido; pues tal norma solo contempla la repetición de lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes, y no el mentado pago de lo indebido que aduce el accionante. Al contestar el fondo alegaron lo siguiente: Que el actor deduce en autos acciones incompatibles entre sí, con flagrante violación del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, pues no pueden acumularse en el mismo libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles. En el presente caso, se demanda: (i) Una presunta acción de repetición por pago de lo indebido, y (ii) una supuesta acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento que, obviamente, no son susceptibles de acumularse, pues la primera debe sustanciarse y decidirse por el procedimiento ordinario mientras que la segunda de ellas, tiene pautado por Ley especial (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) el procedimiento del juicio breve. Negaron, rechazaron y contradijeron lo siguiente: Que sus representados no le hayan permitido a la accionante J.B. ELECTRÓNICS C.A., el goce pacífico de los inmuebles arrendados suficientemente identificados en el libelo. Que sus representados estén obligados al pago de la suma de trescientos noventa millones ochocientos treinta y ocho mil doscientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 390.838.264,00), por pago de lo indebido sobre el canon de ambos locales durante el lapso de la relación arrendaticia. Que la actora tenga derecho a la indexación extra-procesal, por el tiempo transcurrido desde la entrega de cada una de las sumas presuntamente pagadas, hasta la admisión de la presente demanda. Que la demandante J.B. ELECTRÓNICS C.A., tenga derecho a la indexación procesal, desde el momento de la admisión de la demanda hasta la ejecución de la sentencia que adquiera autoridad de cosa juzgada. Negaron, rechazaron y contradijeron, por exagerada, la cuantía de la presente demanda, que la actora estimó en la suma de cuatrocientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 450.000.000,00) – Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 450.000,00). Negaron, rechazaron y contradijeron que sus mandantes hayan cometido algún hecho ilícito en perjuicio de J.B. ELECTRÓNICS C.A. Que la propia actora, en su libelo confiesa en forma espontánea y voluntaria que la acción de repetición consagrada en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no es idónea para el fin que persigue en estos autos. Sostuvieron los demandados que no se darían los supuestos para configurar el pago de lo indebido, pues la demandante se obligó al pago voluntariamente por concepto de cánones de arrendamiento de dos (2) inmuebles arrendados; que el pago tiene su justificación jurídica en los contratos de arrendamiento; los pagos se habrían efectuado voluntariamente, y que no se dan los supuestos aludidos en el artículo 1178 del Código Civil. Que no existen cláusulas abusivas en los contratos de arrendamiento, que los demandados siempre actuaron de buena fe, que siempre han permitido el goce pacífico de los inmuebles arrendados. Opusieron de forma subsidiaria la defensa de prescripción de los cánones de arrendamiento devengados, conforme los disponen los artículos 1.952 del Código Civil y 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, presentados sus respectivos escritos de promoción, en fechas 12 y 20 de diciembre de 2007, las cuales fueron admitidas por providencia de fecha 11 de enero de 2008. En fecha 09 de enero de 2008, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de informes. Por escrito presentado en fecha 04 de junio de 2008, el apoderado judicial de la parte actora solicitó pronunciamiento y se opuso a la pretendida falta de cualidad de su representada. Consignó copia de un libelo de demanda intentado por los hoy demandados por desalojo que cursa en el Juzgado 23º de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En fecha 18 de junio de 2008, los ciudadanos Jorge Sierra Galeano y Oscar Brito Brito, actuando en su carácter de Directores de JBE LECTRONICS C.A., ratificaron las actuaciones llevadas a cabo en el presente proceso por su representada. El 11 de mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora solicito el abocamiento de quien suscribe, lo cual se produjo por auto de fecha 12 de mayo de 2009, ordenándose por auto separado, la debida notificación de las partes. Por diligencia suscrita en fecha 16 de marzo de 2010, el ciudadano José F. Centeno, actuando en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial dejó constancia de haber notificado del abocamiento a la parte demandada. - II - - MOTIVACIONES PARA DECIDIR - Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, pasa este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones: Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir. El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda- y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda-, quedando de esta manera trabada la litis. Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador los limites en que ha quedado planteada la controversia, para luego pronunciarse con relación a los aspectos fundamentales traídos a su conocimiento, tal es el caso de las cuestiones previas contenidas en los numerales 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación de pretensiones y la prescripción de los cánones de arrendamiento, para luego establecer si la acción por reintegro arrendaticio resulta procedente en el presente caso. En efecto, básicamente la pretensión actora consiste en obtener mediante sentencia de condena el reintegro de sobre alquileres, que -a su decir- ha pagado en exceso, y se le mantenga en el goce pacífico de los inmuebles producto de haberse fijado un canon de arrendamiento superior al fijado por el Organismo regulador. Frente a ello, la parte demandada se excepcionó, invocando a su favor las cuestiones previas contenidas en los numerales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación de pretensiones y la prescripción de los cánones de arrendamiento, para luego negar, rechazar y contradecir todos y cada uno de los hechos explanados en el escrito libelar, tanto en los hechos como en los fundamentos de derecho. DE LA CUESTIÓN PREVIA DE DEFECTO DE FORMA POR HABERSE INCURRIDO EN LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA - Oponen los demandados el defecto de forma de la demanda, con base en que la parte actora incurrió en la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo que la actora pretende el cumplimiento de los contratos de arrendamiento, los cuales se sustancian por las normas del juicio breve, y la acción de repetición del pago de lo indebido con fundamento en el artículo 1178 del Código Civil, el cual ha de tramitarse por el procedimiento ordinario, ultimando que por estar en presencia de dos acciones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, dicha cuestión previa debe proceder. Observa este sentenciador que efectivamente, la parte demandante pretende que se le reintegren alquileres -a su decir- pagados en exceso y se le mantenga en el goce pacífico de los inmuebles producto de haber fijado un canon de arrendamiento superior al fijado por el Organismo regulador. Determinado lo anterior cabe destacar lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres… y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles…, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. (Lo resaltado es del Tribunal). De la norma transcrita se infiere palmariamente que de tratarse de una acción (de cumplimiento de contrato y reintegro de sobre alquileres) que derive de la relación arrendaticia, la misma se tramita por las disposiciones de la Ley Inquilinaria, en armonía con lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil, en el capítulo atinente al juicio breve, por lo que las acciones incoadas por la parte demandada no se subsumen en la prohibición contenida en el artículo 78 eiusdem, esto es, que tengan procedimientos incompatibles. Por tales razones la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo en concordancia con el artículo 78 eiusdem ha de ser declarada sin lugar. Oponen los demandados la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo, en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, por cuanto la parte actora no acreditó los instrumentos en los cuales se fundamenta la pretensión. En tal sentido, el tratadista patrio, Dr. Rengel Romberg en su obra titulada Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, señaló al respecto lo siguiente: “…Los documentos fundamentales de la demanda, a que se refiere el léxico común del foro, son como lo expresa ahora más técnicamente el nuevo código. “Los instrumentos en que se fundamenta la pretensión”; y su concepto lo expresa el mismo ordinal 6°: “aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido. Como se ha visto (…) la afirmación que existe en toda pretensión, en concreta en la alegación de que entre las partes existe una determinada relación o estado jurídico, del cual se origina el derecho pretendido. De donde se sigue, que el instrumento en que se fundamenta la pretensión, es aquél del cual deriva esa relación material entre las partes, o ese derecho que de ella nace, cuya satisfacción se exige con la pretensión contenida en la demanda…” Observa este Juzgado, que conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte actora consignó los contratos de arrendamiento (cursantes a los folios 76 al 81) de los que deriva la pretensión deducida, esto es el reintegro de los cánones de arrendamiento y el documento de propiedad del inmueble, de donde deriva también la fecha de construcción del inmueble, a los fines de precisar si era objeto de regulación por la Dirección de Inquilinato, como ente oficial regulador, motivo por el cual se debe desestimar la cuestión previa alegada. Así se decide. En cuanto a la señalización de los daños y perjuicios, se observa que la cuestión previa planteada no puede prosperar en derecho, toda vez que si bien es cierto que el libelo es desordenado y en el petitorio no se indica la pretensión deducida, pero en páginas diversas se expresa de forma indubitable el objeto de la pretensión, cual es la de reintegro de los cánones de arrendamiento pagados en exceso y cumplimiento de contrato, por lo que se declara sin lugar la cuestión previa de defecto de forma del libelo. En consecuencia, considera este Tribunal que sí se cumplió en el libelo con el requisito contenido en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. - DE LA CUESTIÓN PREVIA DE PROHIBICIÓN DE LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN - Dilucidado lo anterior, pasa este Juzgador a pronunciarse con respecto a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, toda vez que el artículo 58 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, no permite la acción de repetición por pago de lo indebido. Al respecto, cabe señalar que dicha cuestión previa constituye una excepción de inadmisibilidad, que comprende toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, o en atención a la causa que se pretende, sin embargo, ha sido entendido jurisprudencialmente por nuestro Máximo Tribunal, que la inadmisibilidad prevista en dicha norma es distinta a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, ya que el supuesto fáctico para que sea considerada como prohibida la acción lo determina precisamente la existencia de una disposición que obstruya su ejercicio, de manera que cuando se da esa circunstancia de accionar con la consecuente demanda, no podría ser admitida la acción, distinto ocurre cuando el operador de justicia admite la acción y la demanda se encuentra incursa dentro de las causales de inadmisibilidad, desde luego que el demandante o actor podría ejercer la defensa de prohibición aquí debatida. En este sentido, se evidencia que ciertamente la actora en su libelo invocó los artículos 7, 33 y 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que lo demandado es el cumplimiento del contrato y el reintegro de los cánones de arrendamiento pagados en exceso, no existiendo normativa alguna que prohíba o impida la admisión, tramitación y decisión de la acción ejercida. Ahora bien, el caso bajo examen trata de una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento y de reintegro de los cánones pagados en exceso, consagradas y permitidas por nuestro ordenamiento jurídico, es decir, tanto en el Código Civil como en la ley que rige la materia arrendaticia, por lo que resulta forzoso para este sentenciador declarar improcedente la cuestión previa bajo estudio, y así se declara. - DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA - Dirimido lo anterior, prosigue este sentenciador con el examen de la defensa de falta de cualidad de la actora, formulada por la parte accionada, observándose que esta defensa de fondo fue opuesta con base a que los demandantes “carecían de facultad de representación de la endosada sociedad (…) en el acto de celebración del contrato de arrendamiento”. Así las cosas, este Tribunal debe a continuación determinar el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam el cual citando al maestro patrio Luis Loreto se define como: “… una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”. Igualmente el autor patrio Arístides Rengel Romberg, señala lo siguiente: “... La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)...”. Debe este Juzgador comenzar por señalar que en el caso que hoy nos ocupa, no se está discutiendo la resolución del contrato de arrendamiento, si no el reintegro por pago de sobre alquileres, motivo por el cual no puede confundirse la legitimación activa para sostener un proceso con la supuesta falta de legitimación para otorgar los contratos de arrendamiento. Asimismo, observa este Juzgador que los Directores de la demandada JBE LECTRONICS C.A., por diligencia del 18 de junio de 2008, ratificaron todas las actuaciones de su representada en el caso de autos, por lo que convalidaron cualquier anomalía en la pretendida falta de cualidad, ello en acatamiento al principio pro actione, y al respeto por un proceso sin formalismos inútiles, pregonados en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Al respecto, se desprende de las actas procesales que corre inserto en el presente expediente, copia certificada del documento constitutivo y posterior modificación de la demandante sociedad mercantil JBE LECTRONICS C.A., así como de los contratos de arrendamiento suscritos por la referida sociedad mercantil, de donde se desprende que la misma ostentaba la condición de arrendataria, por lo que considera quien aquí decide que en el caso de autos, la parte actora sí tiene la cualidad necesaria para intentar y sostener el presente juicio, y así se decide. - DE LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN - Debe este Juzgador resolver la defensa subsidiaria de prescripción alegada por los demandados, para lo cual observa: La prescripción extintiva o liberatoria extingue la obligación y la acción, es decir, extingue el poder jurídico de hacer cumplir la obligación, transformándose la misma en una obligación natural, cuyo cumplimiento será espontáneo y no está sujeto a repetición, y el elemento constitutivo es la inercia del acreedor. La prescripción es un derecho que puede hacerse valer o renunciarse y es una institución útil y necesaria, porque, castigando la negligencia del acreedor se asegura el dominio de las cosas y se evitan pleitos en la sociedad. La doctrina admite tres condiciones fundamentales para invocar la prescripción extintiva o liberatoria: 1) la invocación por parte del interesado; 2) el transcurso del tiempo fijado en la ley, y 3) la inercia del acreedor. Con respecto al primer requisito, observa este Juzgador que la parte demandada en su escrito de contestación opuso la prescripción de la acción de reintegro contenida en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “...La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos años...”. Adicional a la norma transcrita, el artículo 60 ejusdem dispone que: “El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”. De la interpretación auténtica de esta disposición legal se derivan las siguientes precisiones, a saber, 1°) La Ley Inquilinaria, ha establecido una prescripción especial, breve, de dos años, para el ejercicio de la acción judicial correspondiente. Estos dos años se cuentan a partir de que haya quedado firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuado al inmueble de que se trate, puesto que, si no está firme la Resolución no podrá demandarse el reintegro. 2°) Si han transcurrido más de dos años, contados a partir de la fecha en que quedó firme la resolución a través de la cual se fija el canon de arrendamiento al inmueble, el arrendatario que pretenda ejercer la acción de reintegro de sobre alquileres, tendrá que hacerlo, obligatoriamente, en función de una fijación actualizada del canon de arrendamiento máximo mensual que resulte definitivamente firme, ya que la acción de reintegro, en función de la anterior fijación, se encuentra prescrita. En cuanto al transcurso del tiempo de dos (02) años contados a partir de la última fijación de alquiler que este firme, de autos se desprende que la parte actora y la parte demandada aportaron a los autos copia certificada de las Resoluciones números 009865 y 009866, ambas del 21 de diciembre de 2005, emitidas por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, por la cual se reguló el canon máximo de arrendamiento del apartamento N° 4, ubicado en el 1° Piso y el Local PB, ubicado en Planta Baja del Edificio denominado Claret, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, en la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, la cantidad de Bs. F 1.260,00 por el apartamento Nº 4, y Bs. F. 42,59 de estacionamiento; y para el Local PB la cantidad de Bs F. 5.287,50 y Bs. F. 304,20 de estacionamiento. De las mismas copias certificadas no se evidencia que las precitadas resoluciones de la Dirección de Inquilinato hayan quedado firme, ni aparece una anterior resolución en la que se establece se haya fijado el canon de arrendamiento por el ente oficial regulador. También cursa en autos originales de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 15 de mayo de 1995 y ante la Notaría Pública Décima Tercera Municipio Baruta del estado Miranda, el 15 de agosto de 1996; instrumentos que este Juzgador valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. De los señalados instrumentos se evidencia, que los contratos de arrendamiento comenzaron a regir desde el día 01 de junio de 1995, por lo que respecta al Local PB, y 01 de agosto de 1996, por lo que respecta al apartamento Nº 04. En el caso de autos, la Resolución que fijó el canon de arrendamiento fue proferida el día 21 de diciembre de 2005, y no hay constancia que la misma esté firme. De tal manera que para la fecha en que fue incoada la presente acción de reintegro, vale decir, el día 02-05-2007, no había transcurrido el término de dos años para intentar la acción de reintegro en caso de haber pagado un canon superior al establecido por el organismo regulador. Así se establece. - DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA - Ahora bien, resuelto lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre el mérito del asunto, por lo que considera necesario pasar a analizar las probanzas que han quedado válidamente aportadas al proceso, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán a quien suscribe fundamentar su decisión: Pruebas de la parte actora: Copia del documento de propiedad de los inmuebles identificados como Local PB y apartamento Nº 4, del Edificio Claret, ubicados en la Avenida Principal de las Mercedes, protocolizado el 16 de mayo de 1958, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 60, Tomo 13, folio 240 vuelto, Protocolo Primero, las cuales no fueron impugnadas por la parte contraria, motivo por el cual este Tribunal las considera fidedignas de su original, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide. Copia simple de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes, ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 1995, y ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, el 15 de agosto de 1996, los cuales no fueron desconocidos o impugnados por la parte demandada, motivo por el cual este Tribunal las considera fidedignas de su original, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide. Copia certificada del documento constitutivo y estatutario de la empresa JBE LECTRONICS C.A, inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 17 de octubre de 1989, bajo el N° 6, Tomo 19-A-Pro. En tal sentido, este Tribunal observa que los apoderados judiciales de la parte demandada no tacharon las precitadas copias certificadas, hecho este que conlleva a este Juzgador a conferirle todo el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide. Copia certificada de la resolución Nº 009865, de fecha 21 de diciembre de 2005, emanada de la Dirección General de Inquilinato, del Ministerio de Infraestructura, bajo el expediente Nro. 28.733-F3, la cual no fue impugnada o desconocida por la representación jurídica de su antagonista, y emana de la Administración Pública Nacional, razones por las que este Juzgador le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. De la parte demandada: Copia certificada de la Resolución N° 009865 del 21 de diciembre de 2005, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por la cual se reguló el canon máximo de arrendamiento del apartamento N° 4, ubicado en el 1° Piso del Edificio denominado Claret, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda. Copia certificada de la Resolución N° 009866 del 21 de diciembre de 2005, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por la cual se reguló el canon máximo de arrendamiento del Local PB, ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado Claret, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda. Con relación a las probanzas que anteceden, observa quien decide, que se trata de documentos que emanan de la Administración Pública Nacional, y no fueron objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, en virtud de lo cual, se aprecian y valoran a los efectos de la decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Ahora bien, planteada en estos términos la controversia, es pertinente precisar que son hechos admitidos por las partes la existencia de la relación locativa deducida desde el día 01 de junio de 1995, por lo que respecta al Local PB y 1º de agosto de 1996, por lo que respecta al Apartamento Nº 04; que el canon de arrendamiento se pactó durante los primeros doce (12) meses en la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), - Cien Bolívares fuertes (Bs. F 100,00), por lo que respecta al Local PB y en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), - cincuenta Bolívares Fuertes (Bs F. 50,00). En tal sentido, alega la demandante que habría pagado sobre alquileres al haberse estipulado en el contrato el canon de arrendamiento en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) - Cien Bolívares fuertes (Bs. F 100,00), durante el primer (1º) año, del Local PB y cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) – Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 500,00) durante el primer (1º) año del apartamento Nº 04, atendiendo a que el canon correspondiente al inmueble arrendado no había sido fijado por la Dirección de Inquilinato sino hasta el 21 de diciembre de 2005, según se desprende de las Resoluciones 009865 y 009866, hecho que resultó acreditado mediante las copias certificadas de las resoluciones. Establece el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”, asimismo el artículo 59 eiusdem reza: “La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre-alquileres. Si estos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicaran las sanciones establecidas en este Decreto-Ley”. La obligación de reintegro que se deriva de la circunstancia que el inmueble arrendado se encuentre regulado, y el arrendatario haya pagado por concepto de pensiones arrendaticias una cantidad excedente de la fijada por el organismo regulador, tiene regulación expresa en el mencionado instrumento normativo. En el caso de especie, la parte actora demanda conforme a las citadas normas, los alquileres pagados en exceso a su arrendador. En tal virtud, el Tribunal considera necesario establecer que para hacer valer una pretensión de reintegró de sobre alquileres, como la que hoy nos ocupa, es necesario acreditar ciertas circunstancias, a saber, la existencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble; que el inmueble arrendado sea de aquellos sujetos a regulación conforme a la Ley; que haya sido dictada una decisión emanada del órgano administrativo competente que regule el canon de arrendamiento; y que dicha decisión se encuentre firme; y que el arrendatario acredite haber pagado más de la cantidad fijada por el órgano regulador como canon máximo. De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene el arrendador que haya percibido un alquiler mayor al canon máximo establecido por el organismo competente, que en este caso le corresponde a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de repetir las cantidades cobradas en exceso. Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto de la procedencia o improcedencia de la presente acción de reintegro de sobre alquileres, este Tribunal pasa a observar los extremos concurrentes consagrados por la norma anteriormente transcrita, necesarios para la constitución del derecho al reintegro por parte del arrendador de un inmueble, de lo cobrado en exceso al canon mensual máximo fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, los cuales son: 1. Que el inmueble arrendado se encuentre sometido a regulación conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 2. Que el organismo competente haya establecido el canon de arrendamiento mensual. 3. Que el arrendador haya cobrado un canon de arrendamiento mayor al regulado por el organismo competente. Analizado lo anterior, este Tribunal pasa a verificar la existencia de los requisitos de procedencia de la acción de reintegro, tal y como lo prevé el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la presente causa. En primer lugar, debemos verificar si el inmueble objeto del referido contrato se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Para ello, este sentenciador considera oportuno citar el artículo 01 de mencionada Ley, el cual establece lo siguiente: “Artículo 1. El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.” De una lectura del contenido de los contratos a los que se refiere esta causa, específicamente de lo dispuesto por su cláusula segunda, se desprende que el inmueble objeto de dicho convenio estaba destinado para local comercial, coincidiendo con el supuesto de hecho previsto en el dispositivo legal anteriormente transcrito. En consecuencia, este Tribunal declara que el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 4, situado en el piso 01, y el Local PB, situado en la Planta Baja del edificio Claret, ubicado en la avenida Principal de Las Mercedes, se encuentra regulada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, verificándose el cumplimiento del primero de los supuestos consagrados por el artículo 58 ejusdem. En el presente caso, se puede apreciar claramente, que las partes están contestes en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia por el lapso de tiempo planteado por la actora, existiendo sólo disconformidad en cuanto a la devolución de los sobre alquileres presuntamente cobrados de mas. De allí que resulta importante establecer en primer término, que la regulación efectuada por el Órgano regulador de alquileres, no es una sentencia que afecte la esfera jurídica de las partes contratantes para el momento de la resolución, sino que la misma mantiene plena vigencia y es de obligatorio acatamiento por las partes, so pena de reposición de lo pagado en exceso. Resuelto el punto anterior, y en vista del análisis del material probatorio consignado en autos, realizado en el presente fallo, este sentenciador concluye que la parte actora ha probado satisfactoriamente el segundo requisito previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia de la acción de reintegro, referente a la regulación del canon máximo mensual, por parte del órgano competente. Habida cuenta de lo anteriormente resuelto, es momento de verificar la existencia del tercero y último de las condiciones concurrentes, prevista por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el reintegro de sobre alquileres, consistente en que efectivamente el arrendador haya cobrado un canon de arrendamiento mayor al máximo establecido por el organismo competente. Ahora bien, el anterior análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador concluir, que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar sus alegatos, específicamente, el cobro por parte del arrendador de los sobre alquileres. Al respecto observa este sentenciador que si una de las partes se considera acreedor de un derecho, es preciso que el mismo demuestre la obligación del pretendido deudor, o de lo contrario, no puede obligarle al pago. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del Juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, este sentenciador deja constancia que la parte actora promovió sus respectivos medios probatorios, tendientes a demostrar la existencia de los extremos concurrentes, exigidos por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de convertirse en acreedor del derecho de reintegro de los alquileres cobrados en exceso del canon máximo establecido por el organismo competente para ello. Siendo que del análisis de las pruebas descritas en el presente fallo, la parte demandante pudo demostrar de manera fehaciente el supuesto de hecho previsto en la norma anteriormente analizada, este sentenciador debe declarar necesariamente la procedencia de la acción que por reintegro interpuso la sociedad mercantil JBE LECTRONICS C.A., y así se decide. Por todo lo antes expuesto, Este Tribunal declara procedente la presente acción de reintegro. Así se decide. En consecuencia de lo anterior, se ordena el reintegro de las cantidades pagadas en exceso, desde el día 01 de junio de 1996, por lo que respecta al Local PB, y 01 de agosto de 1997, por lo que respecta al Apartamento Nº 04, calculadas por todo aquella cantidad de dinero que se haya pagado sobre el alquiler inicialmente pactado durante esos primeros doce (12) meses, es decir, la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) - Cien Bolívares Fuertes (Bs. F. 100,00), por lo que respecta al Local PB, y de la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) - Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 50,00) por el Apartamento Nº 4, mas todos los pagos que por concepto de arrendamiento se hayan pagado posteriormente a la última fecha indicada, los cuales serán determinados por una experticia complementaria del fallo conforme lo establece el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Finalmente, en cuanto a la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, la misma debe ser declarada sin lugar, en razón de que la parte actora nada probó respecto de la supuesta perturbación en el goce de los inmuebles arrendados, por parte de los demandados, incumplimiento con ello la carga de probar sus afirmaciones que exige el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. - DISPOSITIVA - Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de Reintegro de Sobre alquileres, intentara la sociedad mercantil JBE LECTRONICS, C.A., en contra de los ciudadanos Nicola Palermo Miele y Mario Spiotta Luongo, todos suficientemente identificados al inicio de este fallo decide así: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR las cuestiones previas invocadas por la parte demandada, previstas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la falta de cualidad del representante de la parte accionada. TERCERO: Se declara SIN LUGAR la prescripción de la acción, alegada de forma subsidiaria por la parte demandada. CUARTO: Se declara CON LUGAR la demanda de reintegro de sobre alquileres, incoada por la sociedad mercantil en contra de los ciudadanos Nicola Palermo Miele y Mario Spiotta Luongo. QUINTO: Se declara SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil en contra de los ciudadanos Nicola Palermo Miele y Mario Spiotta Luongo. SEXTO: Se condena a los ciudadanos Nicola Palermo Miele y Mario Spiotta Luongo, al pago de la cantidad de sobre alquileres pagadas en exceso, desde el día 01 de junio de 1996, por lo que respecta al Local PB, y 01 de agosto de 1997, por lo que respecta al apartamento Nº 4, calculadas por todo aquella cantidad de dinero que se haya pagado en sobre el alquiler, inicialmente pactado durante esos primeros doce (12) meses, es decir, la cantidad de de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) - Cien Bolívares Fuertes (Bs. F. 100,00), por lo que respecta al Local PB, y de la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) - Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 50,00) por el apartamento Nº 4, más todos los pagos que por concepto de arrendamiento se hayan pagado posteriormente a la última fecha indicada, los cuales serán determinados por una experticia complementaria del fallo conforme lo establece el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMO: Se le condena igualmente al pago de la cantidad que resulte de la corrección monetaria sobre dichas cantidades, lo cual se calculará por una experticia complementaria del fallo, que tomará en cuenta los IPC, establecidos por el Banco Central de Venezuela, causados desde la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia hasta el pago definitivo. Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas. Se ordena la notificación de las partes, conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas de notificación. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTÍFIQUESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 20 de Abril de 2010. 200º y 151º. El Juez, Dr. César A. Mata Rengifo La Secretaria Abg. Inés Belisario Gavazut En esta misma fecha, siendo las 9:58 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Abg. Inés Belisario Gavazut Asunto: AH18-V-2007-000100 CAM/IBG/