TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Vistos estos autos.-
Parte actora: Sociedad mercantil BIENES TIUNA C.R.L., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día dieciséis (16) de julio de mil novecientos setenta (1.970), bajo el Nº 83, Tomo 60-A-Pro.
Apoderado judicial de la parte actora: Ciudadano JAIME REIS DE ABREU, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el No. 12.187.
Parte demandada: Ciudadana GLORIA ESTELLA QUITIÁN GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 14.875.343.
Apoderada judicial de la parte demandada: Ciudadana BEATRIZ ELENA QUITIAN GONZÁLEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.874.858, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nº 63.625.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expediente Nº 13.562.-
- II –
RESUMEN DEL PROCESO
Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha seis (06) de mayo de dos mil diez (2.010), por la abogada BEATRIZ ELENA QUITIAN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión pronunciada en fecha veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2.010), por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento que intentó la sociedad mercantil BIENES TIUNA, C.R.L., contra la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ, ambas suficientemente identificados, con los demás pronunciamientos establecidos en el dispositivo del referido fallo.
Se inició la presente causa mediante libelo de demanda incoada por el abogado Flavio Rumbos Lares, en su carácter de Director Gerente de la empresa Bienes Tiuna C.R.L., en fecha dos (02) de diciembre de dos mil nueve (2.009), ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Asignada la causa al Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto dictado auto dictado en fecha quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2.009) procedió a su admisión y, ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin de que compareciera en la oportunidad respectiva para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
Mediante diligencia de fecha dos (02) de marzo de dos mil nueve (2.009), el Alguacil del Juzgado a-quo, dejó constancia que el día veintiséis (26) de febrero de dos mil diez (2.010), había practicado la citación de la parte demandada ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ.
El día ocho (08) de marzo de dos mil diez (2.010), la abogada BEATRIZ ELENA QUITIAN GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana GLORIA ESTELLA QUITIAN GONZÁLEZ, dio contestación al fondo de la demanda, para lo cual, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada en su contra con fundamento en los argumentos que más adelante se analizarán.
En diligencia de fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2.010), el ciudadano FLAVIO RUMOS LARES, en su carácter de Director Gerente de la empresa BIENES TIUNA C.R.L., impugnó y desconoció todos los recaudos consignados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
Abierto a pruebas el proceso, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales serán analizadas más adelante.
En fecha veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2.010), el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual, como fue apuntado, declaró: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue BIENES TIUNA, C.R.L., contra la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ; declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado; así como a cancelar la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 10.200,00), por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de enero e 2007 a octubre de 2009, ambos inclusive, a razón de Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F.300,00) mensuales, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, así como los que se sigan venciendo a partir de octubre de 2009 hasta la definitiva entrega del inmueble.
En fecha seis (06) de mayo de dos mil diez (2.010), la representante judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada en fecha siete (07) de abril de dos mil diez (2.010).
Oída la apelación en ambos efectos, por auto de fecha diez (10) de mayo de dos mil diez (2.010), el Tribunal de la causa ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.
Recibidos los autos por este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, por auto de fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2.010), en acatamiento de la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha diez (10) de marzo de dos mil nueve (2009), este Tribunal se declaró competente para conocer de este asunto y fijó oportunidad para decidir, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal pasa a dictar sentencia, con base en las siguientes consideraciones:
-III-
DE LA RECURRIDA
Como ya fue señalado, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2.010), dictó sentencia en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento dio inició a este procedimiento.
El a – quo, en la sentencia apelada, estableció lo siguiente:
“…Vista como quedó planteada la controversia y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas promovidas y evacuadas en el juicio, pasa seguidamente este Tribunal a analizar los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso para decidir.
Observa este sentenciador que la acción intentada es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO por falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero de 2007 a Octubre de 2009.-
Por su parte la demandada al momento de dar contestación al fondo, alegó que por acuerdo verbal entre las partes se había acordado que desde el mes de Junio del año 2006, ella realizaría el pago del condominio con el producto del canon de arrendamiento, por lo que posteriormente éstos pagos serían canjeados por un recibo otorgado por el arrendador correspondiente a cada uno de los cánones mensuales de arrendamiento, por lo tanto venía cancelando los recibos de condominio, pero que posteriormente el arrendador solicito a la administradora que se abstuviera de recibirle los pagos de condominio, por lo que continuó cancelando el arrendamiento en la cuenta corriente del arrendador Nº 01050021491021512079 del Banco Mercantil.
Dicho lo anterior, considera este sentenciador que la parte actora tiene la carga de demostrar la relación arrendaticia, siendo carga de la demandada demostrar el supuesto acuerdo realizado con el arrendador para pagar el condominio y que este correspondería al pago de los cánones de arrendamiento, así como la autorización del arrendador para efectuar el pago de los cánones de arrendamiento en su cuenta corriente del Banco Mercantil.-
Al respecto observa este Juzgador, que la relación arrendaticia objeto del presente juicio quedó plenamente demostrada según contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 15/05/2002, que cursa inserto al folio 9 y 55 del presente expediente, por haber sido presentado por ambas partes.-
Ahora bien, probada la relación arrendaticia objeto del presente juicio, correspondía a la arrendataria demostrar las afirmaciones de hecho efectuadas en su escrito de contestación, sin embargo, durante la secuela del proceso solo presentó los recibos de pagos e condominio y planillas de depósitos bancarios, sin que haya demostrado a través de prueba alguna el supuesto acuerdo verbal celebrado entre las partes, para reconocer el pago de condominio como pago de cánones de arrendamiento, ni demostró que el arrendador la haya autorizado para depositar los pagos de cánones de arrendamiento en la cuenta corriente Nº 01050021491021512079, ni que los depósitos efectuados correspondían al pago de canon de arrendamiento alguno.
En razón a lo anteriormente señalado, considera este Juzgador que no habiendo la parte demandada demostrado sus afirmaciones de hecho realizadas en su escrito de contestación, no puede este Juzgador considerar como equivalente al pago de canon de arrendamiento la cancelación por parte de la arrendataria de las cuotas de condominio, ni tampoco puede considerar que los depósitos efectuados en una cuenta corriente perteneciente al arrendador, correspondan al pago de canon de arrendamiento alguno, ya que no existe elemento probatorio alguno que relacione dichos pagos con los cánones de arrendamiento, por lo tanto, no habiendo la parte demandada demostrado el pago de los cánones de arrendamiento que se le demandan como insolutos, debe quien aquí decide declarar procedente la presente acción.- Así se decide…”
“…Omissis…”
“…Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue BIENES TIUNA, C.R.L., contra la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ. SEGUNDO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15/05/2002 entre los ciudadanos BIENES TIUNA, C.R.L., y la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ.- TERCERO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un Apartamento Pent-House, Nº 1 del Edificio Residencias Virginia, situado en la Avenida O’ Higgins, ubicado en la parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. TERCERO: (sic) Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.200,00), por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos de los meses de Enero de 2007 a Octubre de 2009, ambos inclusive, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 300,00) mensuales, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, así como los que se sigan venciendo a partir de Octubre de 2009 hasta la definitiva entrega del inmueble…”.

-IV-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA
El ciudadano Flavio Rumbos Lares, en su carácter de Director- Gerente de la empresa BIENES TIUNA C.R.L., alegó en su libelo de demanda, lo siguiente:
Que su representada en fecha quince (15) de mayo de dos mil dos (2.002), había celebrado con la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ, un contrato de arrendamiento que había tenido por objeto el apartamento Pent-House, No. 1, del Edificio Residencias Virginia, situado en la Avenida O’ Higgins, ubicado en la parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, para uso exclusivo de vivienda unifamiliar, de conformidad con la cláusula primera del instrumento arrendaticio que acompañaba a su demanda y oponía a la demandada para su reconocimiento.
Que las partes en la relación arrendaticia habían establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que la pensión de arrendamiento mensual sería la suma de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.300,00) que la arrendataria se había obligado a pagar puntualmente dentro de los tres días siguientes a cada mes vencido en el domicilio del propietario o en el sitio que este le indicara en la ciudad de Caracas.
Que de igual forma las partes habían acordado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas que el plazo de duración del mismo sería de un (1) año fijo, a contar de la fecha de celebración, prorrogable en forma automática por períodos iguales, si alguna de las partes no avisaba a la otra por escrito, de su voluntad de darlo por terminado.
Que la arrendataria había dejado de cumplir con las obligaciones principales asumidas a través del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a través de una conducta renuente y remisa, al dejar de pagar puntualmente dentro de los tres (3) días siguientes a cada mes vencido, el canon de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2007; de enero a octubre de 2009, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) cada mensualidad, para un total de treinta y cuatro mensualidades de cánones de arrendamiento insolutas y adeudadas, las cuales ascendían a la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.200,00), razón por la cual había procedido a demandar a la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ, para que conviniera o en su defecto fuera condenada por el Tribunal a lo siguiente:
Primero: En la resolución del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio y la consecuencial entrega del inmueble arrendado.
Segundo: Al pago de los cánones insolutos de arrendamiento correspondientes a los meses de enero de 2007 a octubre de 2009, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) cada mensualidad, lo cual ascendía a la suma de Diez Mil Doscientos Bolívares (Bs. 10.200,00), más los meses que se siguieran venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el uso ilegal del inmueble arrendado.
Tercero: Al pago de las costas procesales a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167,1.354, 1.592 y 1.264 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la estimó en la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.200,00)
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
La abogada BEATRIZ ELENA QUITIAN GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, como ya fue indicado, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, incluida la cuantía de la demanda intentada contra su defendida.
Alegó la representante judicial de la demandada en su escrito de contestación, que conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el quince (15) de diciembre de dos mil dos (2.002), el cual también acompañaba a su escrito, que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio se encontraba vigente, debido a su renovación automática el quince (15) de mayo de dos mil nueve (2.009).
Que en el curso de la relación arrendaticia, el arrendador había girado una serie de instrucciones verbales a su representada, las cuales había acatado ésta y que hoy pretendía utilizar en contra de su mandante para ocasionarle un daño con la temeraria demanda que había incoado en su contra.
Que era falsa la falta de pago de la arrendataria alegada por el demandante en el período señalado, toda vez que en el año 2006 el inmueble dado en arrendamiento se encontraba en mora respecto de los pagos de las cuotas del condominio, obligación esa que no le correspondía a su mandante, a tenor de lo dispuesto en el contrato celebrado entre las partes.
Que la presidenta de la Junta de Condominio, ciudadana Aleida Ávila, le había hecho referencia al ciudadano ENRIQUE RUMBOS LARES, de la morosidad elevada que mantenía el inmueble con respecto al pago del condominio y que la medida de presión que ejercía la Junta vigente para ese momento era la desactivación de las llaves de contacto que daban acceso tanto al edificio como a los ascensores, sin que los propietarios de los apartamentos tuvieran llave manual.
Que era en ese momento cuando el arrendador le había manifestado a su representada en presencia de la ciudadana ALEIDA AVILA, que a partir del mes de junio del año dos mi seis (2.006), cubriera el pago del condominio con el producto del canon de arrendamiento, los cuales serían canjeados posteriormente por un recibo otorgado por el arrendador, correspondiente a cada uno de los cánones mensuales de arrendamiento.
Que al inmueble arrendado le correspondía en propiedad el maletero identificado con el número 10 (M-10), del cual se extendía por separado recibo adjunto al recibo original del condominio.
Que de los meses de enero a mayo del año dos mil seis (2.006) ambos inclusive, su representada había cancelado la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.575.000,00), moneda vigente para ese momento, equivalente hoy a MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 1.575,00) a razón de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,) mensuales en el domicilio acordado por las partes.
Que su representada, ha venido pagando los recibos de condominio y maletero que correspondían al apartamento arrendado, los meses de junio de 2006, a diciembre de 2006, más depósitos en efectivo en la cuenta corriente personal Nº 01050021491021512079 del Banco Mercantil a nombre de Flavio Rumbos Lares, con su previa autorización para saldar la diferencia entre dichos pagos efectuados y el monto del canon de arrendamiento.
Que su representada había realizado depósitos en la cuenta personal Nº 01050021491021512079 el Banco Mercantil a nombre de Flavio Rumbos Lares, en vista de que la parte actora solicitó a la administradora Condominios Gerenciales Montalbán, C.A., que se abstuviera de recibirle a su representada los pagos de condominios, rompiendo de ésta manera el acuerdo verbal al que habían llegado en el mes de junio de 2006, por lo que su representada continuó haciendo los pagos de cánones de arrendamiento mediante depósitos bancarios mensuales.
Que en el año 2007, su representada había pagado la suma de TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIEZCÉNTIMOS (Bs. 3.169.649,10), correspondiente a la cuota de condominio y pago de maletero de los meses de enero a diciembre de 2007, ambos inclusive, más la suma de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.700.000,00) depositado en la cuenta corriente a nombre del ciudadano FLAVIO ENRIQUE RUMBOS LARES.
Que por lo que se refería al año 2007, su representada debía pagar la suma de TRES MILLONES SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.780.000,00) y había pagado la suma de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 4.869.649, 10), con lo cual le había quedado un excedente de UN MILLÓN OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE CON 10/100 (Bs. 1.089.649,10)
Que para el año 2008, su representada había pagado la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON CATORCE CÉNTIMOS, (Bs. F. 4.209,14), moneda vigente para el momento de contestación de la demanda, que comprendía los meses de enero a agosto de 2008 y el mes de octubre de ese mismo año.
Que el veinte (20) de agosto de 2008, había pagado en efectivo al arrendador la cantidad de trescientos bolívares fuertes (Bs. F 300,00), según se evidenciaba del recibo original firmado por éste que consignaba.
Que los pagos del canon de arrendamiento del año 2009, fueron efectuados mediante depósitos directos en la cuenta corriente del ciudadano Flavio Enrique Rumbos Lares, por la suma de TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 315,00) cada uno, por concepto del canon de arrendamiento y QUINCE BOLÍVARES (Bs. 15,00) mensuales de agua.
Que su representada había cancelado la totalidad de los cánones de arrendamiento que se demandaban como insolutos, más el consumo del agua correspondiente a dicho período.
Que en caso de que se decidiera dar por resuelto el contrato de arrendamiento, se le otorgare la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.-
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN ALZADA
La representante judicial de la parte demandada, en su escrito de alegatos presentado ante esta alzada, fundamentó la apelación en los siguientes términos:
Que había consignado junto al escrito de contestación a la demanda, (sic) “copias al carbón en duplicados” de las planillas de depósitos bancarios que allí se identificaban, de los cuales se desprendía que los mismos eran unos depósitos realizados a favor de la parte actora, y a través de la entidad Bancaria Banco Mercantil, y que tales instrumentos no eran instrumentos privados que tengan que estar suscritos para serle opuestos a la contraparte, pues al estar en presencia de vouchers en copias al carbón, se trataba de la presencia de una prueba típica como consagrada en el artículo 1.383 del Código Civil.
Que por haberse constituido en un medio de prueba, debió haber sido valorado por el Juzgado de primera instancia, a través de la sana crítica, por lo cual en el caso de autos, al estar en presencia de un medio de prueba típico o legal que escapaba el precepto normativo probatorio que impone a la casi totalidad de los medios de pruebas estar suscritos por la parte a quien se le opone, pudiendo llevar así, a la convicción del Juzgador la existencia o no de un pago efectuado a la contraparte.
Adujo además, que el a-quo debió darle valor probatorio a las planillas bancarias aportadas junto al escrito de contestación a la demanda, de acuerdo con la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de diciembre de 2005, y asimilarla a la figura de las tarjas del artículo 1.382 del Código Civil, sin necesidad de ninguna otra prueba que las complementare.
Citó el artículo 49, numeral 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 395 del Código de Procedimiento Civil.
Que conforme a lo dispuesto en las referidas normas, consideraba dicha representación que cualquier intención o tendencia restrictiva respecto de la admisibilidad del medio probatorio seleccionado por las partes, con excepción de aquellos legalmente prohibidos o que resultaren impertinentes para la demostración de sus pretensiones, en principio resultaba totalmente incompatible con el sistema de libertad de pruebas consagrado en el ordenamiento jurídico.
Asimismo manifestó que, era jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, que dentro del análisis que el Juez haga de la legalidad o pertinencia del medio promovido, podrá declarar que (sic) ”… solo cuando se trate e una prueba manifiestamente contraria al ordenamiento jurídico, o cuando el hecho que se pretende probar con el medio respectivo no guarda relación alguna con el hecho debatido, podrá ser declarada como ilegal o impertinente, y por tanto inadmisible…”.
Que siguiendo el análisis jurisprudencial descrito, el a-quo incurrió en el quebrantamiento de los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, ya que no decidió con arreglo a las defensas que había opuesto la parte demandada. Que el fallo apelado había infringido a su vez el artículo 49 de la Constitución.
Que la decisión objeto de apelación, resultaba contraria a derecho, considerando que el Juez de Tribunal a-quo había excluido por impertinente los vouchers Bancarios, siendo estos un medio de prueba típicamente consagrado en el Código Civil, bajo el nombre de Tarjas, esta limitación in limini litis, conculcaba el derecho de acceso a la prueba, pudiendo causarle un daño grave e irreparable, a su representada en su derecho a la defensa, a los fines de obtener una demostración real de los hechos relacionados a su pretensión procesal.
Por otra parte adujo, que su representada había demostrado el pago de los meses que señalaron en el libelo como insolutos, a través de los depósitos bancarios, en la cuanta corriente del demandante, tal como habían convenido verbalmente y además con el producto del canon pagar el condominio que no era obligación de ella de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento y en presencia de la Presidenta de la Junta de Condominio.
Que el arrendador se contradijo ya que el convenio verbal se había efectuado desde junio de 2006, fecha en que la parte demandada había comenzado a pagar con el producto del canon de arrendamiento, el condominio y el demandante reclamaba como cánones insolutos desde (sic) “Enero de 2007, a Octubre de 2009”, entonces como si reconocía los seis (6) primeros meses del acuerdo verbal y pretendía desconocer desde enero “Enero de 2007, a Octubre de 2009”.
Que había quedado probada la solvencia de la arrendataria con los depósitos y los pagos de los cánones de arrendamiento que no eran su obligación, por cuanto estos funcionan conforme al artículo 1.383 del Código Civil y a las sentencias señaladas como tarjas, por lo cual no se podía alegar insolvencia, cuando entre el arrendador y arrendatario se había llegado a un acuerdo.
Solicitó se declarare con lugar la apelación interpuesta con todos los pronunciamientos de ley, ejercida contra la sentencia de fecha 27 de abril de 2010, dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas y se exonerare de la condenatoria a cancelar a la parte actora la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. F. 10.200,00), así como del pago de las costas procesales.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Planteada como ha quedado la controversia y revisada la recurrida, antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa entonces este Juzgado a decidir el siguiente punto previo.
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
Se observa que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, impugnó la cuantía de la demanda, en los siguientes términos:
“…Rechazo, Niego y Contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho, incluida la cuantía de la demanda en contra de mi representada, suficientemente arriba identificada, por el ciudadano FLAVIO ENRIQUE RUMBOS LARES, venezolano, abogado en ejercicio, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Número V- 23.925, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 11.702, actuando en su carácter de Director Gerente de la empresa, BIENES TIUNA C.R.L. Inscrita por ante el registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 16 de julio de 1970, bajo el No 83, Tomo 60-A PRO y prorrogada su inscripción por ante el mismo Registro de Comercio el 10 de julio de 1990, bajo el Nº 70, Tomo I-A Pro…” .

Se observa igualmente que el Tribunal de la causa, respecto a ese punto decidió lo siguiente:
“…Al especto observa este Juzgador, que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere insuficiente o exagerada, es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, en el sentido que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía; por lo tanto, no se puede inferir de la referida norma que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, ya que debe agregar el elemento exigido como lo es el nuevo monto de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente en la norma que indica:
“…El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente establecer el quantum explicando las razones que lo llevan a considerar que la demanda debió ser estimada por la suma indicada por él.
En función de ello, la doctrina y la jurisprudencia han dejado sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tiene la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, así como la subsiguiente carga de demostrar tal afirmación, por lo que no habiendo el demandado aportado elemento probatorio en el cual se soportara el argumento de tal impugnación, se considera improcedente la impugnación de la cuantía alegada por la parte demandada, siendo procedente la estimación hecha por el accionante.- Así se establece…”

En este sentido, esta Alzada observa:

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone lo siguiente:

“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente…”.

Sobre estos particulares, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, caso CLAUDIA BEATRIZ RAMIREZ contra MARIA DE LOS ANGELES HERNÁNDEZ DE WOHLER y otro, estableció lo siguiente:
“…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”.

En atención al criterio anteriormente transcrito, cuando la parte demandada rechace la estimación de la demanda en forma pura y simple, sin alegar y probar un hecho nuevo que permita verificar que la misma resulta exigua o exagerada, la oposición se tendrá como no formulada y quedará firme la estimación de la cuantía realizada por la parte demandante en su escrito de demanda.
Ahora bien, habiendo sido impugnada la estimación de la cuantía sin que la parte demandada hubiere alegado o probado un hecho nuevo que demostrara que la cuantía resulta exigua o exagerada, es forzoso para esta sentenciadora declarar improcedente, la impugnación de la cuantía formulada por la apoderada de la parte demandada, por lo que en lo que a este punto se refiere el Tribunal de la causa procedió ajustado a derecho. Así se declara.
-VI-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Resuelto como fue el punto previo en el capítulo que antecede, pasa entonces este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia y a tal efecto, observa:
La representación judicial de la parte demandante, empresa BIENES TIUNA, C.R.L., en su libelo de demanda, como se ha señalado en este fallo, demandó la resolución el contrato de arrendamiento celebrado en fecha quince (15) de diciembre de dos mil dos (2.002) y, la consecuente entrega material voluntaria del inmueble que ocupaba como inquilina la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ, situado en la Avenida O’ Higgins, ubicado en la Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital y el pago de los cánones insolutos de arrendamiento correspondientes a enero a diciembre de 2007; enero a diciembre de 2008; y enero a octubre de 2009; con lo cual señaló que la referida inquilina adeudaba hasta esa última fecha, la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES fuertes (Bs. F 10.200,00), más la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) por cada uno de los meses que se siguieran venciendo por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el uso ilegal del inmueble.
Por su parte, la demandada, como antes se dijo, aceptó la relación arrendaticia existente entre las partes y no discutió que el contrato de arrendamiento se hubiera convertido a tiempo indeterminado.
No obstante ello, en la contestación al fondo de la demanda negó que hubiera incumplido el citado contrato, concretamente, negó que se encontrara insolvente con el pago de los arrendamientos que se causaron por el inmueble arrendado en el período indicado por el demandante, ya que según sus dichos, era falsa la falta de pago de los cánones de arrendamiento para el período señalado por el actor, que abarcaba desde enero de 2007 hasta octubre de 2009, era falso, puesto que en el año 2006, el inmueble objeto de arrendamiento se encontraba en mora respecto al pago de condominio, obligación ésta que no le correspondía a su representada.
Asimismo alegó que le había hecho referencia al demandante Flavio Enrique Rumbos Lares, de la morosidad elevada que mantenía el inmueble con respecto al pago del condominio, y la presión que ejercería la Junta de Condominio vigente para ese momento; que el arrendador le había manifestado a su representada que a partir del mes de junio del año 2006, cubriera el pago del condominio con el producto del canon de arrendamiento, y posteriormente éstos serian canjeados por un recibo otorgado por el arrendador, correspondientes a cada uno de los cánones mensuales de arrendamiento.
Circunscrita como quedó la controversia en los términos antes señalados, pasa esta sentenciadora a valorar las pruebas producidas en el proceso y a resolver el fondo de lo debatido en los siguientes términos:
El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

En las normas antes transcritas, se establece la teoría de la carga de la prueba, según la cual, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.
Pasa entonces este Tribunal Superior a examinar, las pruebas traídas al proceso por ambas partes, para determinar, si la demandante probó los hechos en que fundó su acción, o si por el contrario, la demandada probó la extinción o liberación de la obligación que se le atribuyó.
A tales efectos, se observa:
En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:
1.- Contrato de arrendamiento celebrado en fecha quince (15) de mayo de 2002, entre el ciudadano Flavio Rumos Lares en su carácter de Director Gerente de la empresa Bienes Tiuna C.R.L., y la ciudadana Gloria Estela Quitian González.
En el referido contrato, entre otras menciones, se lee, textualmente, lo siguiente:
“…CLÁUSULA PRIMERA: “El Propietario” da en arrendamiento a “El Arrendatario”, el apartamento Pent-House No. 1 del Edificio Residencias Virginia, situado en la avenida O’Higgins, jurisdicción de la Parroquia La Vega del Departamento Libertador del Distrito Federal, para ser destinado únicamente por “El Arrendatario” para habitación de su familia dentro de las condiciones establecidas en este contrato.
CLÁUSULA SEGUNDA: La pensión de arrendamiento mensual es de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), que “El Arrendatario” se obliga a pagar puntualmente dentro de los tres días de cada mes vencido de arrendamiento , en el domicilio de “El Propietario” o en el sitio que éste indique en la ciudad de Caracas.
CLÁUSULA TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, a contar de esta fecha, prorrogable en forma automática por períodos iguales, si alguna de las partes no avisare a la otra, por escrito, su voluntad de darlo por terminado, con un (1) mes de anticipación por lo menos, a la terminación de cada período. En caso de que “El Propietario” manifestare en la forma indicada, su deseo de no continuar o prorrogar el contrato, “El Arrendatario” queda obligado a entregar la porción arrendada, debidamente desocupada y en las mismas condiciones de conservación y pintura en que los recibió. Las prórrogas concedidas se estimarán como de plazo fijo, aceptándolo así “EL Arrendatario”…”
“… Omissis…”
“…CLÁUSULA UNDÉCIMA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato así como la violación del reglamento y órdenes emanadas de “El Propietario” dan derecho a este a proceder judicialmente para pedir su rescisión y exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, sin perjuicio de las demás acciones judiciales tanto civiles como penales a que hubiere lugar…”

Este Tribunal de alzada le atribuye todo el valor probatorio al citado documento conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, toda vez que como quiera que se trata de un documento privado que fue opuesto a la demandada, y por cuanto ésta no lo desconoció en la oportunidad respectiva, sino que trajo a los autos el ejemplar que le correspondió, y lo considera demostrativo de la existencia de relación arrendaticia entre el actor y la ciudadana Gloria Estela Quitian González, sobre el inmueble constituido por el Apartamento Penth House No. 1, del edificio Virginia, situado en la avenida O’Higgins, Jurisdicción de la Parroquia La Vega, Departamento Libertador del Distrito Federal, en los términos y condiciones allí señaladas, y concretamente en lo que se refiere al monto, oportunidad, y lugar de pago de los cánones de arrendamiento mensuales, así como del tiempo de duración del mismo y las causales de rescisión del mencionado contrato derivadas del incumplimiento de cualquiera de las cláusulas. Así se establece.
2.- Copia simple del documento inscrito ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 39, tomo 123-A-Pro el veintiocho (28) de julio del año dos mil cuatro (2.004), contentivo del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios de Bienes Tiuna C.R.l., celebrada el diecinueve (19) de julio de dos mil cuatro (2.004), en la cual ratificaron en sus cargos de Directores gerentes a FLAVIO E. RUMBOS LARES y a JORGE A. RUMBOS BETANCOURT, por un nuevo período de cinco años a partir de esa fecha.
La referida copia simple, es una copia simple de instrumento público acompañada al libelo de la demanda por la parte demandante y por cuanto no fue impugnada por la demandada en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda, este Tribunal la tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye el valor probatorio que tienen los documentos públicos y la considera demostrativa del carácter de Director gerente de la empresa demandante al ciudadano FLAVIO E. RUMBOS LARES. Así se establece.-
3.- Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha trece (13) de julio de dos mil uno (2.001), anotado bajo el Nº 48, Tomo 6, Protocolo 1º.
La referida copia simple, es una copia simple de instrumento público acompañada al libelo de la demanda por la parte demandante y por cuanto no fue impugnada por la demandada en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda, sino que también fue traída al proceso por la parte demandada en la oportunidad de contestar al fondo de la demanda, este Tribunal la tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye el valor probatorio que tienen los documentos públicos y la considera suficiente para acreditar la propiedad a la sociedad mercantil BIENES TIUNA S.R.L., del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende.- Así se decide.-
En ese sentido, con las pruebas aportadas por la demandante en su libelo de demanda, y el reconocimiento del contrato de arrendamiento acompañado por ambas partes, considera quien aquí decide que ha quedado demostrada la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes desde el quince (15) de mayo de dos mil dos (2.002), sobre el inmueble constituido por el apartamento Pent-House No. 1 del Edificio Residencias Virginia, situado en la avenida O’Higgins, jurisdicción de la Parroquia La Vega del Departamento Libertador del Distrito Federal, y la existencia de la obligación de la arrendataria de pagar las pensiones de arrendamiento en las condiciones, oportunidad y lugar establecidos en la cláusula segunda del contrato suscrito entre las partes. Así se declara.
Ahora bien, demostrada como ha quedado la existencia de la obligación, como fue indicado, correspondía a la parte demandada, a tenor de lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación que se le demanda.
En ese sentido, observa este Tribunal que la demandada en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda, alegó encontrarse solvente en el pago de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento que le habían sido imputados por la demandante como insolutos.
A tales efectos, indicó la representación judicial de la demandada que era falso que adeudara los cánones de arrendamiento correspondientes al período que iba desde enero de 2007 hasta octubre de 2009, ambos inclusive, como lo alegaba la demandada; que lo cierto era que en el curso de la relación arrendaticia, el arrendador había girado una serie de instrucciones verbales a su representada, las cuales había acatado ésta y que hoy pretendía utilizar en contra de su mandante para ocasionarle un daño con la temeraria demanda que había incoado en su contra.
Que era falsa la falta de pago de la arrendataria alegada por el demandante en el período señalado, toda vez que en el año 2006 el inmueble dado en arrendamiento se encontraba en mora respecto de los pagos de las cuotas del condominio, obligación esa que no le correspondía a su mandante, a tenor de lo dispuesto en el contrato celebrado entre las partes.
Que la presidenta de la Junta de Condominio, ciudadana Aleida Ávila, le había hecho referencia al ciudadano ENRIQUE RUMBOS LARES, de la morosidad elevada que mantenía el inmueble con respecto al pago del condominio y que la medida de presión que ejercía la Junta vigente para ese momento era la desactivación de las llaves de contacto que daban acceso tanto al edificio como a los ascensores, sin que los propietarios de los apartamentos tuvieran llave manual.
Que era en ese momento cuando el arrendador le había manifestado a su representada en presencia de la ciudadana ALEIDA AVILA, que a partir del mes de junio del año dos mi seis (2.006), cubriera el pago del condominio con el producto del canon de arrendamiento, los cuales serían canjeados posteriormente por un recibo otorgado por el arrendador, correspondiente a cada uno de los cánones mensuales de arrendamiento.
Que al inmueble arrendado le correspondía en propiedad el maletero identificado con el número 10 (M-10), del cual se extendía por separado recibo adjunto al recibo original del condominio.
Que de los meses de enero a mayo del año dos mil seis (2.006) ambos inclusive, su representada había cancelado la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.575.000,00), moneda vigente para ese momento, equivalente hoy a MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 1.575,00) a razón de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,) mensuales en el domicilio acordado por las partes.
Que su representada, ha venido pagando los recibos de condominio y maletero que correspondían al apartamento arrendado, los meses de junio de 2006, a diciembre de 2006, más depósitos en efectivo en la cuenta corriente personal Nº 01050021491021512079 del Banco Mercantil a nombre de Flavio Rumbos Lares, con su previa autorización para saldar la diferencia entre dichos pagos efectuados y el monto del canon de arrendamiento.
Que su representada había realizado depósitos en la cuenta personal Nº 01050021491021512079 el Banco Mercantil a nombre de Flavio Rumbos Lares, en vista de que la parte actora solicitó a la administradora Condominios Gerenciales Montalbán, C.A., que se abstuviera de recibirle a su representada los pagos de condominios, rompiendo de ésta manera el acuerdo verbal al que habían llegado en el mes de junio de 2006, por lo que su representada continuó haciendo los pagos de cánones de arrendamiento mediante depósitos bancarios mensuales.
Que en el año 2007, su representada había pagado la suma de TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIEZCÉNTIMOS (Bs. 3.169.649,10), correspondiente a la cuota de condominio y pago de maletero de los meses de enero a diciembre de 2007, ambos inclusive, más la suma de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.700.000,00) depositado en la cuenta corriente a nombre del ciudadano FLAVIO ENRIQUE RUMBOS LARES.
Que por lo que se refería al año 2007, su representada debía pagar la suma de TRES MILLONES SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.780.000,00) y había pagado la suma de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 4.869.649, 10), con lo cual le había quedado un excedente de UN MILLÓN OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE CON 10/100 (Bs. 1.089.649,10)
Que para el año 2008, su representada había pagado la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON CATORCE CÉNTIMOS, (Bs. F. 4.209,14), moneda vigente para el momento de contestación de la demanda, que comprendía los meses de enero a agosto de 2008 y el mes de octubre de ese mismo año.
Que el veinte (20) de agosto de 2008, había pagado en efectivo al arrendador la cantidad de trescientos bolívares fuertes (Bs. F 300,00), según se evidenciaba del recibo original firmado por éste que consignaba.
Que los pagos del canon de arrendamiento del año 2009, fueron efectuados mediante depósitos directos en la cuenta corriente del ciudadano Flavio Enrique Rumbos Lares, por la suma de TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 315,00) cada uno, por concepto del canon de arrendamiento y QUINCE BOLÍVARES (Bs. 15,00) mensuales de agua.
Que su representada había cancelado la totalidad de los cánones de arrendamiento que se demandaban como insolutos, más el consumo del agua correspondiente a dicho período.
Para demostrar las afirmaciones efectuadas en la contestación al fondo de la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada, trajo a los autos los siguientes documentos:
1.- Original de un recibo marcado con la letra “c” supuestamente emanado de la demandante en fecha veintinueve (29) de agosto de dos mil ocho (2.008), en el cual se lee lo siguiente:
“… He recibido de la señora GLORIA QUITIAN los recibos pagados del condominio de (ilegible) Residencias Virginia de los meses de Junio 2006 hasta Julio de 2008 y los depósitos hechos a mi favor en el Banco Mercantil, Sucursal Montalbán. Estos pagos se realizan a cuenta de los cánones de arrendamiento, Caracas, 29-8-08…”

El referido documento fue impugnado y desconocido por la parte actora ciudadano Dr. FLAVIO E. RUMBOS LARES, en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil BIENES TIUNA C.R.L., en diligencia del dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2.010), a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
A tales efectos, el Tribunal observa:
Al producirse el desconocimiento de un instrumento privado supuestamente emanado de la contraparte, a tenor de lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte que produjo éste, probar su autenticidad, a través de la prueba de cotejo y la de testigos si no fuere posible el cotejo.
En este caso se aprecia, que la demandada, durante el lapso respectivo, no promovió el cotejo o en su defecto, la prueba de testigos para demostrar la autenticidad del instrumento, razón por la cual éste ha quedado desconocido y se desecha del proceso. Así se declara.
2.- Originales de recibos condominio emanados de la Administradora DENU C.A., a nombre del propietario Bienes Tiuna S.R.L., correspondiente al inmueble Residencias Virginia, ubicado en la Av. O Higgins con segunda avenida de Montalbán, (PH-1) correspondiente al año 2006, discriminados de la siguiente manera: 1) Período 26/06/2006 por los montos de Bs. 137.289,490 y Bs. 7.158,20, respectivamente; 2) Período 26/07/2006 por los montos de Bs. 81.892,60 y Bs. 4.269,80, respectivamente; 3) Período 26 de agosto de 2006, por los montos de Bs. 153.478,50 y Bs. 8.002,30, respectivamente; 4) Período 26 de septiembre de 2006, por los montos de Bs. 95.833,90 y Bs.4.996, 70, respectivamente; 5) Período 26 de octubre de 2006, por los montos de Bs. 237.249,20 y Bs. 12.370,10, respectivamente; 6) Período 26 de noviembre de 2006, por los montos de Bs. 153.509,10 y Bs. 8.003,90, respectivamente; 7) Período 26 de diciembre de 2006 por los montos de Bs. 247.414,00 y Bs. 12.900,00, respectivamente; 8) Periodo 26 de enero de 2007, por los montos de Bs. 303.079,50 y Bs. 15.802,40, respectivamente; 9) Período 26 de febrero de 2007, por los montos de Bs. 198.681,90 y Bs. 10.359,10, respectivamente; 10) Período 26 de marzo de 2007, por los montos de Bs. 264.862,90 y Bs. 14.454,80, respectivamente; 11) Período 26 de abril de 2007, por los montos de Bs. 173.504,10 y Bs. 9.046,40, respectivamente; 12) Período 26 de mayo de 2007, por los montos de Bs. 107.057,10 y Bs. 4.753,30, respectivamente; 13) Período 26 de junio de 2007, por los montos de Bs. 120.783,50 y Bs. 6.345,10, respectivamente; 14) Período 26 de julio de 2007, por los montos de Bs. 350.104,20 y Bs. 18.254,20, respectivamente; 15) Período 26 de agosto de 2007, por los montos de Bs. 242.797,30 y Bs. 12.659,30, respectivamente; 16) Período 26 de septiembre de 2007, por los montos de Bs. 203. 868,40 y Bs. 10. 629,60; 17) Período 26 de octubre de 2007, por un monto de Bs. 244.365,30; 18) Período 26 de noviembre de 2007, por un monto de Bs. 348.793; 19) Recibo Provisional de condominio Nº 022379, emanado de la Administradora Denu C.A., a nombre del edificio Virginia (PH-1) de fecha 28 de enero de 2008, correspondiente al mes de diciembre por un monto de Bs. 289,00; 20) Recibo Provisional de condominio Nº 20486, emanado de la Administradora Denu, a nombre del M-10, edificio Virginia de fecha 21 de enero de 2008, correspondiente a los meses octubre a diciembre de 2007, por un monto de Bs. 66,08; 21) Período 26 de enero de 2008, por los montos de Bs. 44,50 y Bs. 5,00, respectivamente; 22) Período 26 de febrero de 2008, por los montos de Bs. 158,70 y Bs. 8,30, respectivamente; 23) Período 26 de marzo de 2008, por los montos de Bs. 155,60 y Bs. 8,10, respectivamente; 24) Período al mes de abril de 2008, por los montos de Bs. 195,69 y Bs. 10,20, respectivamente; 25) Período al mes de mayo de 2008, por los montos de Bs. 94,41 y Bs. 4,92, respectivamente; 26) Período al mes de junio de 2008, por los montos de Bs. 637,98 y Bs. 33,26, respectivamente; 27) Período al mes de julio de 2008, por los montos de Bs. 260,35 y Bs.13,57, respectivamente; 28) Período al mes de septiembre de 2008, por los montos de Bs. 240,72 y Bs.12, 55, respectivamente; 29) Período al mes de octubre de 2008, por los montos de 291,11 y Bs. 15,18.
Los referidos recibos de condominio fueron impugnados por el por la parte actora ciudadano Dr. FLAVIO E. RUMBOS LARES, en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil BIENES TIUNA C.R.L., en diligencia del dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2.010), por tratarse de documentos emanados de terceros ajenos al proceso.
Este Tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no les atribuye valor probatorio y los desecha del proceso, toda vez que se trata de documentos privados que no le pueden ser oponibles a la demandante porque no aparecen como emanados de ella, sino que aparecen como emanados de un tercero y no fueron ratificados en el proceso mediante la prueba testimonial. Así se declara.
3.- Original de solvencia de condominio supuestamente emanada de Condominio Gerenciales Montalbán C.A., a la Sociedad Mercantil Bienes Tiuna S.R.L., por el apartamento PH-01, hasta el mes de agosto de 2008, de fecha 29 de septiembre de 2008.
Este Tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no le atribuye valor probatorio y lo desecha del proceso, toda vez que se trata de documento privado que no le puede ser oponible a la demandante porque no aparece como emanados de ella, sino que aparecen como emanado de un tercero y no fue ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial. Así se declara.
4.- a) Copia simple de solvencia de condominio hasta el mes de julio de 2008, supuestamente emanada de Condominios Gerenciales Montalbán, C.A., de fecha 28 de agosto de 2008 a la Sociedad Mercantil Bienes Tiuna S.R.L., por el apartamento PH-01; b) Copia simple de solvencia de condominio y agua hasta el mes de julio de 2008, supuestamente emanada de Condominios Gerenciales Montalbán C.A., de fecha 29 de agosto de 2008 a la Sociedad Mercantil Bienes Tiuna S.R.L., por el apartamento PH-01; c) Copia simple de comunicación de fecha 04 de marzo de 2008, supuestamente emanada de Condominios Gerenciales Montalbán C.A.-
Como ya se dijo, las referidas copias simples, fueron impugnadas por el demandante en este proceso, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no les atribuye valor probatorio y las desecha del proceso, toda vez que se trata de copias simples de documentos privados. Así se declara.
5.- Catorce (14) copias al carbón de comprobantes de depósitos bancarios supuestamente efectuados en efectivo en la cuenta corriente Nº 01050021491021512079, del Banco Mercantil a nombre del ciudadano Flavio Enrique Rumbos Lares, realizados por la ciudadana Gloria Quitian, discriminados de la siguiente manera: a) Depósito Nº 000000427749641, por un monto de Bs. 195.000, de fecha 01 de septiembre de 2006; b) Depósito Nº 000000454327840, por un monto de Bs. 1.000.000, de fecha 12 de diciembre de 2006; c) Depósito Nº 000000474433773, por un monto de Bs.1.700.000, de fecha 27 de julio de 2007; d) Depósito Nº 000000591977561, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 15 de noviembre de 2008; e) Depósito Nº 000000602907381, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 16 de diciembre de 2008; f) Depósito Nº 000000637297046, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 28 de enero de 2009; g) Depósito Nº 000000642300687, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 25 de febrero de 2009; h) Depósito Nº 000000615431344, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 21 de abril de 2009; i) Depósito Nº 000000640366552, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 11 de junio de 2009; j) Depósito Nº 000000665862013, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 27 de julio 2009; k) Depósito Nº 000000657948165, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 25 de agosto de 2009; l) Depósito Nº 000000643580386, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 5 de octubre de 2009; m) Depósito Nº 000000643580615, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 6 de octubre de 2009; n) Depósito Nº 000000666624951, por un monto de Bs. 315,00, de fecha 11 de noviembre de 2009.
Con respecto a estas copias al carbón de las planillas de depósitos acompañadas por la demandada, aprecia el Tribunal que las mismas fueron impugnadas y desconocidas por el representante de la demandante ciudadano Dr. FLAVIO E. RUMBOS LARES, en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil BIENES TIUNA C.R.L., en diligencia del dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2.010),
Observa además el Tribunal que en sus montos ninguno de los referidos depósitos se corresponden con el monto del canon de arrendamiento establecido entre las partes, razón por la cual este Tribunal las desecha del proceso y no les atribuye valor probatorio. Así se establece.
6.- Originales de dos (2) recibos por concepto de alquileres de fechas 30 de marzo y 08 de junio de 2006, por la cantidad de Novecientos cuarenta y cinco Mil Bolívares (Bs. 945.000), supuestamente emanados de la demandante a nombre de la ciudadana Gloria Quitian, correspondientes a los meses de diciembre 2005, enero y febrero de 2006 y marzo, abril y mayo del año 2006.
7.- Recibo original a nombre de la ciudadana Gloria Quitian por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) de fecha 20 de agosto de 2008, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de julio de 2006, supuestamente emanados de la demandante.
En lo que se refiere a los originales de los recibos descritos en los dos numerales anteriores, acompañados por la demandada en la contestación de la demanda, como emanados de la parte actora, observa el Tribunal, que los mismos fueron impugnados y desconocidos por el representante de la demandante ciudadano Dr. FLAVIO E. RUMBOS LARES, en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil BIENES TIUNA C.R.L., en diligencia del dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2.010), a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
A tales efectos, el Tribunal observa:
Al producirse el desconocimiento de un instrumento privado supuestamente emanado de la contraparte, a tenor de lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte que produjo éste, probar su autenticidad, a través de la prueba de cotejo y la de testigos si no fuere posible el cotejo.
En este caso se aprecia, que la demandada, durante el lapso respectivo, no promovió el cotejo o en su defecto, la prueba de testigos para demostrar la autenticidad de los referidos instrumentos, razón por la cual éstos han quedado desconocidos y se desechan del proceso. Así se declara.
8.- Copia simple del Documento de Condominio del Edificio “Residencias Virginia”.
Como ya se ha señalado en el cuerpo de esta decisión, la referida copia simple fue impugnada por el ciudadano Flavio Rumos Lares, en su carácter de Director Gerente de la empresa Bienes Tiuna C.R.L., mediante diligencia de fecha dieciséis (16) de marzo de 2010, por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretendió hacerla valer en el proceso y servirse de la copia impugnada, debió solicitar su cotejo con el original o con una copia certificada a falta de éste o producir el original o copia certificada del mismo, y como quiera que no lo hizo, este Tribunal no le atribuye valor probatorio y la desecha del proceso. Así se decide.
Sobre la base de ello, tenemos:
El arrendamiento es un contrato por el cual unas de las partes contratantes se obligan a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, y mediante un precio determinado que ésta última se obliga a pagar a aquella, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil.
Adujo el demandante que la arrendatario no pagó, puntualmente dentro de los tres días (3) siguientes a cada mes vencido de arrendamiento el canon de arrendamiento de las mensualidades correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2007; enero a diciembre de 2008; y enero a octubre de 2009, a razón de trescientos mil bolívares (Bs. 300,00) cada mensualidad, para un total de treinta (34) mensualidades de canon de arrendamiento insolutas y adeudadas, las cuales ascienden a la cantidad de Diez Mil Doscientos Bolívares (Bs. 10.200,oo).
Como se dijo, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda rechazó que adeudara los cánones de arrendamiento que se le imputaban insolutos, ya que para el año 2006, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encontraba en mora con respecto al pago del condominio, obligación ésta que no le correspondía a su representada; que la presidenta de la Junta de condominio ciudadana Aleida Ávila, le había hecho referencia al demandante, ciudadano Flavio Enrique Rumbos Lares, de la morosidad elevada que mantenía el inmueble con respecto al pago del condominio, y la medida de presión que ejercería la Junta de Condominio vigente para ese momento, era la desactivación de las llaves de contacto que dan acceso tanto al edificio; que en ese momento fue cuando el arrendador le manifestó a la demandada, Gloria Estela Quitina, en presencia de la presidenta de la junta de condominio, que a partir del mes de junio del año 2006, su representada cubriera el pago del condominio con el producto del canon de arrendamiento, y que posteriormente éstos pagos serían canjeados por un recibo otorgado por el arrendador, correspondientes a cada uno de los cánones mensuales de arrendamiento.
Ahora bien, observa este Tribunal, que en el presente caso, con el contrato de arrendamiento al cual se le atribuyó valor probatorio en esta decisión, concretamente con lo pactado en la cláusula segunda, quedó demostrado que el canon de arrendamiento estipulado entre arrendador y arrendatario fue la suma de Trescientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 300.000,00), los cuales debería pagar el arrendatario, dentro de los tres días siguientes a cada mes vencido, en el domicilio del propietario o en el sitio que éste indicara en la ciudad de Caracas.
Demostrada entonces como fue la existencia de la obligación de la arrendataria de pagar el canon de arrendamiento en la oportunidad y lugar convenidos, correspondía a la demandada demostrar el pago de la obligación a tenor de lo preceptuado en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, como ya se dejó establecido en esta decisión.
Ahora bien, aprecia quien aquí decide, que durante el lapso probatorio, como se dijo, la parte demandada no demostró sus afirmaciones de hecho alegadas en el escrito de contestación al fondo de la demanda, como lo era el presunto acuerdo verbal celebrado entre el arrendatario y la arrendataria, para reconocer el pago de los recibos de condominio como pago de los cánones de arrendamiento, ni tampoco logró demostrar con las probanzas traídas a los autos, haber pagado las pensiones de arrendamiento que se reclaman, en los términos y condiciones pactados entre las partes, por lo que a criterio de esta Sentenciadora, no habiendo la parte demandada demostrado el pago de los cánones de arrendamiento que se le demandaron como adeudados, debe declararse procedente la demanda por resolución de contrato de arrendamiento que da inicio a estas actuaciones, ordenarse la entrega del inmueble objeto del mismo y condenar a la demandada el pago de las pensiones de arrendamiento insolutos, por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble desde enero de 2007 hasta octubre de 2009, ambos inclusive, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, como acertadamente lo estableció el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el fallo recurrido. Así se decide.
Resuelto lo anterior, es forzoso concluir para esta Sentenciadora que el a quo actuó ajustado a derecho, por lo que la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimoquinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2.010), debe ser declarada sin lugar y confirmado en todas su partes el fallo recurrido, con expresa condenatoria en costas del recurso a tenor de lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía de la demanda formulada por la ciudadana BEATRIZ ELENA QUITIAN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana GLORIA ESTELA QUITIÁN GONZÁLEZ.
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha seis (06) de mayo de dos mil diez (2.010), por la abogada BEATRIZ ELENA QUITIAN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana GLORIA ESTELA QUITIÁN GONZÁLEZ, en contra de la decisión pronunciada en fecha veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2.010), por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes el fallo recurrido.
CUARTO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano FLAVIO RUMBOS LARES, en su carácter de Director Gerente de la empresa BIENES TIUNA C.R.L., contra la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ.
QUINTO: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que comenzó desde el día quince (15) de mayo de dos mil dos (2.002).
SEXTO: Se CONDENA a la ciudadana GLORIA ESTELA QUITIAN GONZÁLEZ hacer entregar a la parte actora, sociedad mercantil BIENES TIUNA C.R.L., libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Número 1, Pent-House, que forma parte del Edificio Residencias Virginia, situado en la Av. O’ Higgins, ubicado en la Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SÉPTIMO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora por concepto de indemnización por daños y perjuicios, por el uso indebido del inmueble la suma de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.200,00), equivalente a la suma de los cánones insolutos de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2007; enero a diciembre de 2008 y de enero a octubre de dos mil nueve (2.009), a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 300,00) cada uno y los que se sigan venciendo hasta la definitiva terminación del pelito.
OCTAVO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
NOVENO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto la misma fue dictada fuera del lapso legal, a tenor de lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.
LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a la una y diez minutos de la tarde (1:10 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ