TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. N° CB-09-1093

PARTE ACTORA: JOSE RAMON CRISMAN GOMEZ y MERCEDES LOPEZ DE CRISMAN, venezolano y española respectivamente, cónyuges, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 6.233.525 y E-822.493 en su orden.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: YOLIMAR QUINTERO VASQUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 66.473.

PARTE DEMANDADA: ANIBAL GIL FEBRES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.399.014.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN CASTILLO SIFONTES y JUAN JOSE BLANCO SOJO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 68.610 y 136.662, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

ANTECEDENTES
Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, procedentes del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la Abogada YOLIMAR QUINTER0 VASQUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 66.473, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada por el precitado Tribunal en fecha 30 de abril de 2010, en la cual se declaró improcedente la pretensión de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta y se condenó en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de julio de 2010 se le dio entrada al expediente, señalando el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandante apelante presentó escrito en fecha 19 de julio de 2010, en el cual explanó los fundamentos de la apelación.

DEL FALLO RECURRIDO
El tribunal de la causa fundamentó su decisión así:
(Omissis)
“…Por lo que en acogida a las normas y criterios jurisprudenciales vinculantes y anteriormente expuestos, debe considerarse que no habiendo la parte demandada, opuesto cuestiones previas conjuntamente con su escrito de contestación a la pretensión, en la primera oportunidad de actuación en la causa, no sólo quedó por citada tácitamente, sino que además el escrito por ella consignado, resultaba tempestivo y válido; por lo que el escrito de contestación a la demanda presentado por la parte demandada en fecha 05 de marzo de 2010, debe ser considerado válido, pues la intención de la demandada fue dar contestación a la pretensión incoada en su contra, en donde debe prevalecer la justicia sobre las formas, razón por la cual el argumento de extemporaneidad efectuado por la parte actora en la causa, debe ser declarado sin lugar. Así se decide.
…Omissis…
…Todo lo cual al subsumirse al caso de autos, se observa que es la propia parte actora quien alega a lo largo de todo el proceso, haber incumplido con su obligación principal de traslación de la cosa al deudor (optante comprador), pues al momento de la firma del contrato definitivo de venta, éste no pudo llevarse a cabo por causa imputable únicamente a ella, ya que de haber sido contraria la situación (haber cumplido), no hubiesen llegado al extremo judicial que hoy nos ocupa, al haberse satisfecho las necesidades (intereses) de ambas.
…Omissis…
…Por lo que no podría hoy los actores, pretender la Resolución de un contrato, al cual, justamente ellos, han sido los causantes del incumplimiento, vale decir, el interés sustancial de su pretensión se encuentra ausente, resultando en consecuencia su pretensión IMPROCEDENTE en derecho, tal y como será determinado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide…”

Contra la precitada sentencia, la representación judicial de la parte actora, ejerció el recurso de apelación, según diligencia de fecha 14 de mayo de 2010, (folio 241).

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La parte demandante apelante, además de hacer una síntesis de los alegatos de hecho y de derecho esgrimidos en primera instancia, adujo que la contestación a la demanda efectuada por los demandados es extemporánea, por cuanto el día en que fue presentado el escrito de contestación, aún la parte demandada no estaba citada, sino que el proceso estaba en espera del nombramiento del defensor Ad litem, ya que no había sido posible la citación personal ni por carteles de los co-demandados, por lo que el día que presentaron el escrito de contestación, es decir, el día 05 de marzo de 2010, es el día en que quedaron citados y en consecuencia la contestación debió haber sido el día 09 de marzo del mismo año, que corresponde al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Por lo tanto, alega, la parte demandada incurrió en confesión ficta. Alegó que en el juicio quedaron demostrados todos los hechos esgrimidos por tu representación.
Manifestó que el Tribunal de la causa omitió pronunciarse sobre la mayoría de los pedimentos contenidos en el libelo de la demanda, así como que omitió pronunciamiento sobre todas y cada una de las pruebas promovidas durante el proceso y sobre la confesión en que incurrió la parte demanda, denunciando el vicio de incongruencia negativa, con fundamento en los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.
Respecto a la extemporaneidad de la contestación de la demanda, agregó que no obstante a la reiterada jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a la tempestividad de la contestación de la demanda cuando es hecha de forma anticipada, en ninguna de ellas se ha establecido que deba suprimirse la citación de la parte demandada, la cual es una formalidad necesaria para la validez del juicio.
Manifestó que el Juez de la causa incurrió en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, contenido en el ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el juicio por ante el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante libelo presentado por la Abogada YOLIMAR QUINTERO VASQUEZ, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JOSE RAMON CRISMAN GOMEZ y MERCEDES LOPEZ DE CRISMAN, mediante el cual demanda al ciudadano ANIBAL GIL FEBRES por Resolución de Contrato de Opción a Compra.
La demanda fue admitida en fecha 26 de junio de 2009, acordando su tramitación por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil (folio 30 y 31).
Mediante auto de fecha 31 de julio de 2009, el Tribunal ordenó la citación por carteles del demandado, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Consta al folio 58 diligencia suscrita por la apoderada actora, mediante la cual consignó ejemplares de los Diarios “El Nacional” y “Ultimas Noticias”, donde aparece la publicación del cartel de citación; Y al folio 60 corre inserta nota de secretaría en la que se dejó constancia de la fijación del referido cartel, en la puerta del inmueble domicilio del demandado.
Mediante diligencias de fechas 02 de febrero y 03 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó al Tribunal el nombramiento de Defensor Judicial.
En fecha 05 de marzo de 2010, los Abogados JUAN CASTILLO SIFONTES y JUAN JOSE BLANCO SOJO, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación a la demanda y reconvención. (folios 75 al 87)
A los folios 110 al 118 consta escrito de promoción de pruebas presentado por la Abogada YOLIMAR QUINTERO VASQUEZ, apoderada judicial de la parte demandante.
En decisión de fecha 25 de marzo de 2010, el Tribunal A quo repuso la causa al estado de pronunciarse sobre la admisibilidad de la reconvención propuesta, y se declaró incompetente por razones de la cuantía para conocer de la referida reconvención, por lo cual la declaró inadmisible.
En fecha 05 de abril de 2010 el Tribunal de la causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora.
En escrito presentado por la parte demandada, solicitó al Tribunal la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda, por cuanto el auto de admisión de fecha 26 de junio de 2009 señaló que el procedimiento era conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es un error, por cuanto la pretensión es una Resolución de Contrato de Opción a Compra, que no tiene nada que ver con arrendamientos inmobiliarios. Este pedimento fue negado por el A quo según auto de fecha 26 de abril de 2010. (folios 226 y 227).
Consta a los folios 229 al 238 la decisión recurrida, de fecha 30 de abril de 2010; Y al folio 241 corre inserta diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, en la cual apela de la referida decisión, recurso que fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 06 de mayo de 2010.

DE LA DEMANDA
Le representación judicial de la parte actora expuso en su libelo lo siguiente:
Que son propietarios de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, identificada con el N° 16, catastro Nro. 541-09-08-B, situada en la Segunda Etapa de la Urbanización Palo Verde, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, sobre el cual celebró con el ciudadano ANIBAL GIL FEBRES un contrato de opción a compra en fecha 15 de agosto de 2008, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nro.21, Tomo 128, en el cual se estableció que el documento definitivo de venta debía ser otorgado dentro de los ciento veinte (120) días continuos contados a partir del otorgamiento del documento de opción de compra-venta, entregando el comprador la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) que sería imputado al precio definitivo de venta del inmueble, de QUINIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 525.000,oo).
Alegó que llegado el día para el otorgamiento del documento definitivo de venta, en fecha 13 de diciembre de 2008, no pudo suscribirse el mismo por cuanto sobre el inmueble pesa hipoteca de segundo grado que sus representados cancelaron desde hace aproximadamente treinta (30) años sin que se les hubiese entregado el documento de liberación de hipoteca respectivo, por lo que dicho documento definitivo no se suscribió por causa imputable a sus representados, por lo cual esta en la disposición de entregar al demandado la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) que habían sido recibidos en calidad de arras, más DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,oo) por Daños y Perjuicios causados conforme a la cláusula quinta del contrato de opción a compra.
Que en fecha 15 de agosto de 2008, fecha en que se suscribió el contrato de opción a compra, el ciudadano ANIOBAL GIL FEBRES se mudó al inmueble sin autorización alguna, violando así lo establecido en la cláusula sexta del mencionado contrato.
Que, por tales razones demanda al ciudadano ANIBAL GIL FEBRES, por Resolución de Contrato, para que entregue el inmueble de forma inmediata, a pagar el monto correspondiente por el uso del inmueble, por su ocupación ilegal durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008; Y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, a razón de CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) mensuales, lo cual asciende a la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), así como los meses sucesivos hasta la definitiva entrega del inmueble. Demandó igualmente el pago de las costas procesales y los honorarios profesionales.

DE LA CONTESTACIÓN
La representación judicial de la parte demandada negó rechazó y contradijo la demanda, alegando que su representado cumplió a cabalidad con el contrato celebrado, ya que quienes incumplieron fueron los propios demandantes, al no haber liberado la hipoteca de segundo grado que pesaba sobre el inmueble. Que efectivamente, realizó obras de reparación y remodelación al inmueble ya que estaba autorizado para ello segÚn el contrato, habiendo invertido por ese concepto la suma de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL CIENTO CUATRO BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 138.104,79), monto que a su decir debe ser devuelto por los demandantes, más el anticipo recibido según la cláusula segunda del contrato, es decir, la suma de Bs. 200.000,oo, más la cláusula penal de Bs. 200.000,oo.
Alegó que su representado, en fecha 05 de diciembre de 2008, elaboró un cheque de gerencia, signado con el Nro. 11016845, por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 325.000,oo), del Banco Canarias, a favor de JOSE RAMON CRISMAN, para cancelar el total de la negociación al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo. Que los demandantes deben cancelarle la suma total de Bs. 588.104,79. Que su representado nunca tuvo conocimiento que el inmueble tenía un gravamen. Que su mandante desea continuar con la negociación para terminar de adquirir el inmueble. Finalmente reconviene a la parte actora para que sea condenada a pagar la suma de Bs.588.104,79.

MOTIVA
PUNTO PREVIO
Respecto a la extemporaneidad de la contestación a la demanda, alegada por la parte actora, este Tribunal observa que efectivamente cuando la parte demandada presentó el escrito de contestación a la demanda aún no se encontraba formalmente citada, por lo que se tiene por citada a partir de ese momento, es decir, el día 05 de marzo de 2010, produciéndose una extemporaneidad anticipada. Sin embargo, ha sido criterio sostenido del Tribunal Supremo de Justicia, que la contestación a la demanda presentada en forma anticipada debe considerarse válida, cuando no se hayan opuesto cuestiones previas. En este sentido la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, en sentencia Nro RC.00525, de fecha 08 de octubre de 2009, expediente Nro. 09-072, ha señalado lo siguiente:
…Omissis…
“…En consecuencia, esta Sala confirma la validez de la contestación de la demanda anticipada o con antelación tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve, toda vez, que la misma no causa desventaja o lesiones en los derechos conferidos al accionante, debido a que la conducta desplegada por el accionado lo que persigue es trabar la litis en el proceso, el cual de conformidad con el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, “…constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”.

Por tales razones, este Tribunal Superior desecha el alegato de extemporaneidad de la contestación a la demanda, esgrimido por la representación judicial de la parte actora, y así se decide.

FONDO DEL ASUNTO
Ahora bien, en los términos del petitorio de la demanda, es evidente que la parte actora planteó la RESOLUCION DE CONTRATO, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en el cual se expresa textualmente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En el presente caso, examinados exhaustivamente los alegatos de las partes, vertidos en la demanda y la contestación, evidentemente que, ante los hechos afirmativos de la actora en cuanto a relación contractual, no hubo negativa expresa de la parte demandada y más bien la contratación no constituyó un hecho controvertido, puesto que el demandado lo que negó es haberla incumplido, por el contrario, alegó que quienes incumplieron fueron los propios demandantes, al no haber liberado la hipoteca de segundo grado que pesaba sobre el inmueble, por lo cual no fue posible la protocolización del documento definitivo de compra venta; Y al respecto se observa igualmente, que la parte actora, tal como lo ha señalado el Tribunal de la causa, ha reconocido a lo largo del juicio que no se logró el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, por causas imputables a ella, por su incumplimiento en la obligación principal de traslación de la cosa al comprador, por la existencia de la hipoteca de segundo grado que pesaba sobre el inmueble.
En este sentido, es importante señalar el contenido de los artículos 1160 y 1488 del Código Civil:
“Artículo 1160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Artículo 1488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”

En el caso de autos, no habiendo la parte actora liberado la hipoteca de segundo grado para la fecha en que debía protocolizarse el documento definitivo de compra venta, no podía entonces el comprador presentar el documento ante el Registro.
En éste sentido, habiéndose perfeccionado el contrato celebrado entre las partes, en conformidad con lo pautado en el artículo 1141 del Código Civil, que dispone:

“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita”.

Por lo que, al haber nacido para las partes intervinientes obligaciones de carácter contractual, desde el momento en que se perfeccionó el contrato de autos, dichas obligaciones deben ser cumplidas en los mismos términos y condiciones en que fueron pactadas, por el contrato para el Derecho un acto jurídico, aunque no todo acto jurídico sea un contrato. En tal sentido, tal y como lo dispone el artículo 1133 del Código Civil,

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”.

De manera que, en base a los preceptos legales antes referidos, no le es dable a las partes dejar de cumplir con las obligaciones que se comprometieron con la entrada en vigencia de la relación contractual, las cuales son de estricto cumplimiento por orden legal.

En consideración a los motivos señalados, es forzoso para quien aquí se pronuncia, concluir, que ciertamente como lo declaro la recurrida; la parte actora fue quien incumplió el contrato de opción de compra venta. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la Abogada YOLIMAR QUINTER0 VASQUEZ, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 30 de abril de 2010, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha 30 de abril de 2010, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Once (11) días del mes de agosto de 2.010. Años 200° de la independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. INDIRA PARIS BRUNI
EL SECRETARIO,

ABB. JUAN E. FREITAS ORNELAS
En esta misma fecha 06 de agosto de 2010, siendo las 2:50p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

ABG. JUAN E. FREITAS ORNELAS

IPB/JEFO/darc.
Exp. N° CB-10-1093