TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta
del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: LUISA DEL VALLE MÁRQUEZ ROJAS.
DEMANDADO: RICHARD YATIM BOUBOU.
PRETENSIONES: DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO, POR
LA CAUSAL f) DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY DE
ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS y PAGO DE
CUOTAS DE CONDOMINIO.
FECHA: 7 DE DICIEMBRE DE 2010.
EXPEDIENTE: N° 10-5362 .

N A R R A T I V A

LA DEMANDA
En fecha veintitrés (23) de septiembre de dos mil diez (2010), se admitió demanda contra RICHARD YATIM BOUBOU, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-16.903.269, intentada por LUISA DEL VALLE MÁRQUEZ ROJAS, mayor de edad, venezolana, domiciliada en Cumaná y con cédula de identidad N° V-10.041.807, representada por la profesional del derecho LIVIÁN NATACHA MÁRQUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 124.987, según consta de poder autenticado en la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, el día 29 de julio de 2010, bajo el N° 16 del Tomo 149.

Las pretensiones de la actora son:
1°. EL DESALOJO DEL INMUEBLE constituido por el apartamento distinguido con el N° 703, ubicado en el séptimo (7°) piso del edificio Residencias El Yaque, situado con frente a la avenida Cristóbal Colón o Perimetral, en el sector “F” del parcelamiento Miranda, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre, que dio al demandado en arrendamiento por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días primero (1°) de octubre de dos mil siete (2007) y primero (1°) de abril de dos mil ocho (2008).
La causa argüida para demandar el desalojo, es la falta de pago de las cuotas de condominio de los meses comprendidos entre febrero de dos mil nueve (2009) y junio de dos mil diez (2010).
El fundamento legal que se alega está establecido en el literal f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2. EL PAGO DE LAS CUOTAS DE CONDOMINIO de los meses comprendidos entre febrero de dos mil nueve (2009) y junio de dos mil diez (2010), por la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 5.340,77).

LA NO COMPARECENCIA A LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad legal, de la contestación a la demanda, el demandado, no concurrió al acto ni por si ni por apoderado.

MOTIVA

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo de la demanda:
1. La fotocopia del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha 18 de septiembre de 2007, bajo el N° 60, Tomo 139, se valora conforme a los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que:
1.1. En esa fecha, la demandante le arrendó al demandado el inmueble, objeto de este fallo, por el tiempo determinado de de seis (6) meses, entre los días primero (1°) de octubre de dos mil siete (2007) y primero (1°) de abril de dos mil ocho (2008). (Cláusula QUINTA)
1.2. Serían por la exclusiva cuenta del demandado el pago del condominio. (Cláusula OCTAVA)

2. La relación de los gastos comunes de condominio y la cuota del fondo de reserva del edificio Residencias El Yaque del mes de junio de dos mil diez (2010), ratificada por KARINA ABREU DE PEREIRA, mayor de edad, venezolana y con cédula de identidad N° V-8.650.979, en su carácter de representante legal de la empresa KARINA ABREU BIENES RAICES, S.R.L., mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se valora de conformidad con el artículo 507 ejusdem, como prueba que LUISA MARQUEZ, la actora, debe las cuotas de condominio de los meses comprendidos entre febrero de de dos mil nueve y junio de dos mil diez, por la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 5.340,77).

3. La fotocopia del documento de condominio del edificio Residencias El Yaque, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 29 de agosto de 1986, bajo el N° 96, Tomo 2° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que:
3.1. La actora, en su condición de propietaria del apartamento objeto de este juicio, de conformidad con el artículo 4.4 del documento de condominio está obligada a contribuir, en proporción a su porcentaje sobre los bienes comunes del edificio, a los gastos siguientes: “a) Administración, conservación, reparación y mantenimiento; b) Mejoras y reformas; c) Impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente el inmueble, y que, por lo tanto, no hubieren sido repartidos por las autoridades competentes, entre los diversos propietarios; d) Erogaciones determinadas por la Ley, o por la Asamblea de Propietarios. A los efectos de la determinación, pago y gestiones de cobro de las sumas de dinero destinadas a sufragar los gastos comunes, tendrán aplicación las disposiciones contenidas en los artículos 11, 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal.”
3.2. La administración del edificio estará a cargo de la persona natural o jurídica que designe la Asamblea de Copropietarios. (Artículo 5.1.)
3.3. El administrador tendrá las atribuciones y deberes señalados en la Ley de propiedad horizontal. (Artículo 5.2.)
4. El Reglamento de Condominio del edificio Residencias El Yaque no aporta prueba que se relacione con lo alegado en la demanda.

En el escrito de promoción:
5. El contrato de arrendamiento ya fue valorado en este fallo.
6. El Reglamento de Condominio del edificio Residencias El Yaque, que ya fue apreciado en esta sentencia, no aporta prueba que se relacione con lo alegado en la demanda y en él no se indica la condición especial del pago obligatorio del condominio por parte del demandado, como pretende probar la actora.
7. La relación de los gastos comunes de condominio y la cuota del fondo de reserva del edificio Residencias El Yaque, ya fue valorado en esta decisión.
8. La notificación de cobro N° 00880, dirigida a la actora por la Junta de Condominio y la Administradora del condominio de Residencias El Yaque, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, como prueba de que la demandante, en su carácter de propietaria del apartamento objeto de esta sentencia, adeuda las cuotas de condominio de los meses comprendidos entre febrero de dos mil nueve (2009) y septiembre de dos mil diez (2010).

EL DEMANDADO NO PROMOVIÓ MEDIOS DE PRUEBAS:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Por cuanto el demandado no compareció a la contestación de la demanda, su conducta se subsume en el supuesto de hecho de la norma jurídica contenida en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, que tiene como consecuencia jurídica los efectos establecidos en el artículo 362 ejusdem, es decir, que se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición de la actora, siempre y cuando nada probara que le favorezca.

En tal sentido, el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362,…”

El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, dice:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca.”

De tal manera que, por efecto de la no contestación de la demanda, se produce lo que la doctrina ha denominado “confesión ficta”, que para su procedencia requiere de la concurrencia de dos situaciones: a) que la demanda no sea contraria a derecho y b) que el demandado nada probare que le favorezca.

Al respecto, se observa que existe una falta absoluta de pruebas del demandado, dirigidas a desvirtuar la presunción de veracidad de los hechos esgrimidos por la actora. En efecto, no consta en autos que el demandado, ni por si ni por medio de apoderados, haya promovido prueba alguna que le favorezca, con lo cual queda cumplido este requisito, y así se decide.

En relación al otro requisito para que proceda la confesión ficta, que la demanda no sea contraria a derecho, el Tribunal aprecia:
1°. La actora pretende el desalojo del inmueble, por la falta de pago de las cuotas de condominio de los meses comprendidos entre febrero de dos mil nueve (2009) y junio de dos mil diez (2010).
2°. También pretende la demandante, el pago de esas CUOTAS DE CONDOMINIO de los meses comprendidos entre febrero de dos mil nueve (2009) y junio de dos mil diez (2010), por la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 5.340,77).
3°. Considera el Tribunal que para determinar si la demanda es o no contraria a derecho, debe establecerse a quien corresponde el pago de las cuotas de condominio que se pretende cobrar al demandado, por cuanto en la Cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento se estableció que serían por la exclusiva cuenta del arrendatario el pago de dichas cuotas de condominio.
4°. Establece el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7, le hayan sido atribuidos”, por lo que el demandado, en su carácter de arrendatario, posee en forma precaria el apartamento, por lo que no está obligado al pago de las cuotas de condominio, que son cargas de la propietaria, de conformidad con dicha disposición legal, que, además está probada en autos, por la relación de los gastos comunes de condominio y la cuota del fondo de reserva del edificio Residencias El Yaque, promovida por la propia, en la cual se indica que la responsable de su pago es la co-propietaria LUISA MÁRQUEZ, y así se decide.
5°. Así mismo, el artículo 13 ejusdem, dice: “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido”, sin que se contemple legalmente, la posibilidad de que esta obligación del propietario pueda trasladarse o delegarse al arrendatario, y así se decide.
6°. Además, la falta de pago de las cuotas de condominio sólo puede ser exigida judicialmente al propietario por el administrador del inmueble, según el artículo 14 eiusdem: “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que correspondan aportar a otro propietario”, es decir que, en cualquier supuesto, quien está facultado para demandar judicialmente el cobro de las cuotas de condominio es el administrador del condominio y no el propietario del apartamento arrendado a su inquilino, como en este caso, por lo que las pretensiones de desalojo y pago de cuotas de condominio son improcedentes, y así se decide.
En este sentido, ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de la Sala de Casación Civil, desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, donde estableció lo siguiente:
“...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.(Negritas de quien suscribe)

7°. Por último, para este Juzgado, la autonomía de la voluntad de las partes, al incluir la cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento, donde se estableció que serían por la exclusiva cuenta del arrendatario el pago de las cuotas de condominio, no puede soslayar esta carga de los propietarios, por ser las normas de arrendamiento de orden público, y así se decide.

DISPOSITIVA
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la demanda intentada por LUISA DEL VALLE MÁRQUEZ ROJAS contra RICHARD YATIM BOUBOU, por la pretensión de desalojo del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 703, ubicada en el séptimo (7°) piso del edificio Residencias El Yaque, situado con frente a la avenida Cristóbal Colón o Perimetral, en el sector “F” del parcelamiento Miranda, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre, por la pretensión de falta de pago de las cuotas de condominio de los meses comprendidos entre febrero de dos mil nueve (2009) y junio de dos mil diez (2010).

2. SIN LUGAR la demanda intentada por LUISA DEL VALLE MÁRQUEZ ROJAS contra RICHARD YATIM BOUBOU, por la pretensión de PAGO DE LAS CUOTAS DE CONDOMINIO de los meses comprendidos entre febrero de dos mil nueve (2009) y junio de dos mil diez (2010), por la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 5.340,77).

Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los siete (7) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010).
El Juez Provisorio,

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY La Secretaria,

MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las tres de la tarde (3 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
La Secretaria,

MARÍA RODRÍGUEZ.