TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-004123
Se refiere el presente caso a una demanda por falta de pago de los alquileres que ha presentado OSWALDO RODRIGUEZ RAMOS, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.936.877, asistido por el abogado en ejercicio José Antonio Anzola Cr4espo, IPSA # 29566; contra la ciudadana MADELEN DAVILA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-11.466.474.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que su apoderado dio en su nombre en arrendamiento a la parte demandada el apartamento de su propiedad ubicado en la av. Luís Roche, Edificio UNIVERS , distinguido con el No.501, Piso 5, Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Estado Miranda., por el alquiler de Bs2.500,oo mensuales, pagadero por mes adelantado en los primeros cinco días.
El arrendatario tenía hasta el día 20 de cada mes para efectuar el pago del alquiler, lo cual no ha ocurrido, incurriendo en incumplimiento durante la prórroga legal. Transcribe una Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, donde se sentó el criterio de que el vencimiento de la mensualidad, a partir de lo cual se cuentan los quince días del art. 51 del Decreto ley, es el vencimiento que hubiere sido convenido en el contrato; y no, el último día del mes de calendario.
Señala que la inquilina no ha consignado debidamente los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, lo cual le permite accionar la resolución del contrato y pedir la entrega del apartamento a la parte actora. Pide también en concepto de daños que pague Bs.14.500, oo que representan los cánones insolutos que motivan la demanda
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace asistir por las abogadas en ejercicio Fanny Ariza Paredes y Jacqueline Gracia González IPSA # 47.180 y 42.420 respectivamente, y pasó a contradecir la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Opuso la cuestión previa No.1 del art. 346 CPC. Habla de la ilegitimidad del actor, por cuanto dice que el contrato lo celebro con Carmen Cecilia Ávalos y no con la parte actora. Habla también de falta de cualidad.
2. Opuso la cuestión previa No.11 del art. 346 CPC, y la fundamenta en que el contrato es a tiempo indeterminado, por lo que la acción a ser incoada es la de desalojo y no la resolutoria de contrato.
3. En relación al fondo de la demanda, dice que suscribió varios contratos, siendo el último el celebrado en forma privada en fecha 15 de marzo de 2009 hasta 2010, el cual se transformó a tiempo indeterminado, ya que se notificó que no se iría a firmar otro.
4. Niega que se encuentre en la prórroga legal, por haber operado la tácita reconducción, de acuerdo a los arts. 1600 y 1614 CC.
5. Es falso que no haya cancelado en la forma prevista los alquileres. Recurrió al procedimiento de consignación judiciales de los cánones de arrendamientos por ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas, que sí cumplió con la notificación al arrendador, además—dice—fueron hechas dentro del lapso del art. 51.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos ahora a analizar los medios probatorios allegados a los autos, en cuya oportunidad haremos las consideraciones que correspondan a los temas tratados.
1.-
Al folio 01 corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre la parte demandada como arrendataria y “la apoderada de la parte actora, como arrendador: Carmen Cecilia Avalos” Se le tiene como reconocido. No tiene fecha de otorgamiento; aún cuando su vigencia se señala que va desde el 15 de marzo de 2009 hasta el 14 de marzo de 2010.
Cabe decir que celebrar un contrato a través de apoderado, es como celebrarlo uno mismo, de acuerdo con el art.1169 del Código Civil. Por tanto no habría falta de cualidad, que es la defensa verdaderamente opuesta, aún cuando la parte demandada la califique erróneamente como ilegitimidad del actor, y además señale también erróneamente el No.01 del art. 346 CPC
No ha lugar esta cuestión previa que llama de ilegitimidad del actor o de falta de cualidad
Viniendo ahora a la duración del contrato podemos decir que el mismo es por un lapso de un año: desde el 15 de marzo de 2009 hasta 14 de marzo de 2010.
Como no fue previsto que se prorrogara automáticamente mientras no se notifique lo contrario, dicho contrato se habría vencido fatalmente el 14 de marzo de 2010, comenzando a partir de allí la prorroga legal, que de ser de seis meses, habría concluido el 14 de septiembre de 2010. Como no hay prueba que después del 14 de septiembre de 2010 se haya seguido ejecutando el contrato, no podríamos hablar de tacita reconducción del mismo, que sería el supuesto en que el contrato podría indeterminarse. No ha lugar entonces a esa indeterminación, de que habla el demandado. Sin embargo el actor habla en su libelo de una prórroga de 2 años, lo que hace suponer que antes de este contrato habrían existido otros que harían la relación arrendaticia de mayor tiempo, y la prórroga de mayor duración.
Como quiera que lo que se señala en el libelo como causa para demandar es la falta de pago de alquileres, poca o ninguna importancia tiene que el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado; por cuanto el incumplimiento es el mismo en uno que en otro contrato. Y el hecho que en un contrato “determinado” se hable acción de resolución y en el “indeterminado” se hable acción de desalojo, no pasa de ser una simple cuestión de semántica; ya que la acción de desalojo del literal a) del art. 34 del Decreto ley tiene realmente “naturaleza resolutoria” por estar soportada sobre un incumplimiento del deudor, como tiene “naturaleza revocatoria” la causal b) del art. 34 ejusdem, por estar basada en la voluntad de una de las partes. Es que las acciones se diferencian o se definen por su causa y su objeto; y no, porque el contrato del juicio sea determinado o indeterminado; circunstancia esta que pudo tener importancia para otros aspectos ; pero no para el tipo de acción a incoar; mucho más ahora que tenemos un solo y único procedimiento para toda la materia arrendaticia.
Resultaría en verdad una sutileza o un punto de mera forma (art.254 CPC), que un Juez sentencie sin lugar una causa, incoada por falta de pago de los alquileres de un contrato “indeterminado”, por la sola razón de que el actor en el libelo haya hablado de resolución y no de desalojo. ¡Como si para “desalojar” a un inquilino no hiciera falta primero declarar resuelto o disuelto el contrato!; ¿O acaso se puede “desalojar”, dejando vigente el contrato?
Todo desalojo implica la necesidad de resolver previamente un contrato, y toda resolución del contrato conlleva a un desalojo y entrega, por el efecto restitutorio que tiene toda resolución (art.1204 del Código Civil).
Declaramos sin lugar la cuestión previa de prohibición de ley (no.11 del art. 346 CPC) alegada por el demandado.
Por último, el canon establecido fue de Bs.f.2.500, oo, pagadero por adelantado dentro de cinco días de la primera quincena de cada mes
Debemos entonces decir que la fecha tope del plazo de consignación, establecido en el art. 51 del Decreto Ley, se computaría así: el día 15° de cada mes (primera quincena), cinco días más concedido por el contrato, más 15 días dado por el art. 51 del Decreto-Ley, lo que resulta:
El día 15° de cada mes+5días+15días, lo que arroja como fecha tope el día 5° del mes siguiente al mes que causa el arrendamiento.
Ahora bien, debemos decir que el lapso de quince días establecido en el art. 51 del Decreto ley, es un plazo para cumplir una obligación; y toda obligación cuyo plazo de cumplimiento se vence, lo único que origina es hacer entrar al deudor en estado de mora, de acuerdo con el art. 1269 CC.
Pero el estado mora por si solo no conlleva la resolución automática o de pleno derecho del contrato. Para considerar un “derecho adquirido” del arrendador el resolver el contrato, al extremo que un ofrecimiento o consignación de pago unilateral de inquilino tardío no se lo pueda impedir o enervar, es necesaria la demanda resolutoria; ya que el estado de mora por si solo lo único que actualiza es la opción o la posibilidad de escoger (por parte del acreedor) entre demandar el cumplimiento o demandar la resolución del contrato (art. 1167 CC); pero mientras esa opción no se ejerza con la presentación de una demanda resolutoria, consideramos que todo deudor podría perfectamente ofrecer válidamente el cumplimiento aunque fuese tardío (fuera del plazo previsto), con la compensación que corresponda—claro esta—por la tardanza incurrida, de conformidad con el art. 27 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999.
Los arts 1306 y ss del Código Civil—que consagra la oferta de pago y depósito para que “cualquier deudor” pueda liberarse unilateralmente—presupone por parte del oferente que éste pueda ser un deudor moroso. O, sea, que el estado de mora no es incompatible con un ofrecimiento válido.
No podríamos tratar al inquilino (deudor de alquileres) de forma más rigurosa que la Teoría General de la Obligaciones trata al deudor en general. Sería injusto e inequitativo y además contrario al sentido social del derecho, de acuerdo con la Constitución Nacional
Decir que el deudor en general puede ofrecer validamente el pago después de vencerse el plazo de cumplimiento de su obligación; pero, sin embargo, el arrendatario, como deudor de alquileres, solo puede consignar los cánones de arrendamiento antes que se venzan los 15 días del art. 51 del Decreto; porque de hacerlo después, su consignación deviene inválida por extemporánea, es crear un trato discriminatorio para estos últimos; que además no aparece avalado por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que lo único que dice, en su art. 56 ejusdem, es que la consignación hecha conforme a lo dispuesto en ese título, pone al arrendatario en “estado de solvencia”; significando con ello que quien consigna dentro de los 15 días, no debe intereses de mora, de conformidad con el art. 27 ejusdem; pero no dice que la consignación fuera de esos 15 días sea inválida, nula, extemporánea, etc.
Por último debemos referirnos a la Sentencia de la Sala Constitucional del TSJ de fecha 5 de febrero de 2009 que transcribe parcialmente la parte demandante en su libelo.
Ella, el criterio que asienta es la forma de computar los 15 días del art. 51 del Decreto ley; en el sentido que ese plazo debe contarse—dice la Sala—a partir de la fecha de vencimiento que haya sido contractualmente estipulado; y no a partir del último día de calendario del mes de arrendamiento en curso; salvo que dicha fecha vencimiento no haya sido convenida en el contrato.
La Sentencia no se refiere al aspecto que nosotros hemos analizado aquí, en cuanto a si la consignación hecha fuera de los 15 días del art. 51 ejusdem, deviene inválida por extemporánea, ipso facto, por el solo hecho de haberse vencido el plazo del art. 51 ejusdem. Cosa que nosotros no compartimos, aún cuando reconocemos que ha sido un criterio bastante generalizado, que convierte dicho plazo en uno de naturaleza perentoria. Lo que ha dado lugar a muchos abusos de retrasos inducidos o propiciados, con el propósito deliberado de colocar a los inquilinos fuera de los 15 días del art. 51 del Decreto ley, aún cuando la demanda resolutoria se presente muchos meses después.
Una última reflexión, sacada de la Teoría General de las Obligaciones del maestro italiano Georgi. El acepta dos casos en que la entrada del deudor en estado de mora pudiese producir automáticamente la resolución del contrato: uno, el caso en que la prestación prometida sea de tal naturaleza o características que deba necesariamente cumplirse en el plazo o día señalado, ya que en caso contrario desinteresaría al acreedor; como por ejemplo el caso de contratar un transporte para llevar mercancía o persona a embarcar en un avión, que tiene prevista una fecha de salida o a un lugar donde se celebra una feria; y el otro, el caso cuando las partes hayan pactado expresamente un “plazo perentorio”, cuyo agotamiento produciría la resolución de pleno derecho del contrato. Ninguno de esa casos se actualiza en la situación de pago de alquileres por parte de los inquilinos; que como sabemos es una “obligación pecuniaria”, en la inmensa mayoría de los casos.
2.-
Al folio corren en fotostato documentos representativos de la Planilla Auto Liquidación de Impuesto sucesoral por el fallecimiento de Josefina Ramos Anzola, donde la parte actora figura como heredero, descendiente del de cujus
La parte demandada no ha discutido la propiedad del inmueble arrendado en cabeza de la parte actora.
3.-
Al folio 46 y ss corren recaudos representativos de consignaciones judiciales de cánones de arrendamientos llevadas a cabo por la parte demandada, a favor del demandante, por ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas.
Corresponde valorarlas y analizarlas.
Todas están realizadas antes que se venzan los quince días del plazo del art. 51; del Decreto Ley; salvo una, la consignación imputable al mes de agosto de 2010, que fue hecha en el día 22 de septiembre de 2010 (folio 69). Pero como hemos dicho antes, la misma fue llevada a cabo antes de que se presentara la demanda, (que lo fue el 26 de octubre de 2010).
Además de ello, consideramos que los incumplimientos para que conlleven resolución o desalojo, deben ser dos o más de dos mensualidades, de conformidad con el art. 34, literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y ello independientemente de que el contrato sea determinado o indeterminado; ya que si el legislador estableció, en la causal a) del art. 34 del Decreto Ley, el criterio de gravedad del incumplimiento para que merezca desalojo, sujetándolo a la falta de pago de dos meses consecutivos por lo menos, ese criterio valorativo del legislador, en cuanto a la magnitud del incumplimiento, es igualmente válido y aplicable para la resolución o desalojo de todo tipo de contrato de arrendamientos; lo contrario sería dispensar un trato discriminatorio a los arrendatarios a tiempo determinado; lo cual es contrario al espíritu de la Constitución Nacional, que predica la igualdad ante la ley, en el art. 21.
4.-
Al folio 82 y ss corre, promovido por la demandada, un documento notariado (12 de marzo de 2003 de representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio, sobre el apartamento de autos, con vigencia de un año fijo, a contar desde 15 de marzo de 2002 hasta 14 de marzo de 2003.
Como quiera que después de este contrato las partes celebraron posteriormente otro, el mismo quedaría sustituido por la voluntad de las partes.
La importancia de dicho contrato es que demuestra que la relación arrendaticia data del 15 de marzo de 2002, en cuanto a la duración de la prórroga legal; lo cual no tiene mayor incidencia en esta litis, que se fundamenta en la falta de pago de los alquileres.
5.-
Al folio 86 y ss corren otro documento esta vez privado, aportado por la parte demandada, representativo de otro contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes de este juicio, por un plazo fijo, a contar desde el 15 de marzo de 2006 hasta el 14 de marzo de 2007. Como se ve es anterior al contrato objeto de este juicio.
Corresponde decir lo mismo que del anterior.
6.-
Al folio 95 y ss corre otro documento privado, aportado por la parte demandada, que es el mismo que acompañó el actor con su libelo. Nos remitimos a su análisis.
Conclusiones
Visto el material probatorio aportado al juicio, especialmente las consignaciones judiciales de los cánones de arrendamiento, que trajo a los autos la parte demandada, podemos concluir que ella se encuentra solvente en los pagos de los alquileres, de acuerdo con lo analizado en el No.3 del análisis de las pruebas. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que presento el ciudadano Oswaldo Rodríguez Ramos contra Modelen Dávila, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós días del mes de diciembre de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS