TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Siete de Diciembre de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: KP02-V-2009-004164

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES 77, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 17-07-2.002, inserta bajo el N° 28, folio 137, Tomo 27-A, representada por su Directora, ciudadana LUZ ADRIANA CEBALLOS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.397.813.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Aymara Bracho, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 138.706.

PARTE DEMANDADA: Firma de Comercio INVERSIONES TANTALO C.A., inscrita originalmente bajo la figura de “Sociedad de Responsabilidad Limitada”, mediante documento inscrito en el Registro Mercantil del Distrito Federal, Estado Miranda, en fecha 30-06-1.970, inserto bajo el N° 67, Tomo 46-A, transformada en compañía anónima, según documento inscrito en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 04-111.991, bajo el N° 49, Tomo 60-A Sgdo., cuya última modificación por cambio de domicilio a la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, quedó inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 23-08-2.004, bajo el N° 31, Tomo 65-A, representada por su tercer Vocal, ciudadano LERRYNS PEREZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.871.868.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Jesús Molinares Herrera y Jesús Jiménez Peraza, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 6.356 y 64.440.

MOTIVO: RENDICIÓN DE CUENTAS
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la Pretensión de Rendición de Cuentas, interpuesta por el Abogado Asistente de la parte actora, ya identificada, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que el 30 de Septiembre de 2005, su representada tiene suscrito con la parte demandada, un contrato de arrendamiento por un local comercial que forma parte de un inmueble denominado Ciudad Comercial Las Trinitarias. Que el referido local comercial se encuentra ubicado en la Planta Baja, Galería Sur, identificado con las siglas 4-C. Que en todos los contratos de arrendamiento suscritos desde esa misma fecha, los cuales fueron otorgados de manera privada y que nunca se le fue entregado un original, rezaba la obligación por parte de su representada del pago de los denominados gastos comunes, para lo cual en todos los contratos se repitió la misma cláusula, siendo la última redacción del contrato suscrito en fecha 28 de Septiembre de 2007. Que de la cláusula séptima se desprende que la demandada ejerce funciones de administradora, puesto que administra el Centro Comercial donde se ubica el inmueble arrendado, para lo cual efectúa actos de mantenimiento, vigilancia, promoción y eventos, contratando con terceras personas y repartiendo los supuestos gastos entre la totalidad de los arrendatarios. Que desde la misma fecha en que se inició la relación inquilinaria, la administradora se ha negado de manera rotunda a mostrar las facturas o documentos que justifican todos y cada uno de los supuestos gastos en que ha incurrido para el mantenimiento, vigilancia y otras actuaciones inherentes al Centro Comercial y que su representada ha venido asumiendo. Que ésta negativa vulnera derechos patrimoniales de su representada, ya que para evitar incumplir con las obligaciones establecidas en el contrato, se ha tenido que pagar, ya que bajo una relación de administración normal, cualquier administrador al término de cada año realiza su rendición de cuentas a los efectos de que se aprueben o no las mismas, pero que la demandada, valiéndose de su condición de fuerte jurídico y económico, puesto que se funde en ella la figura de arrendador y administrador, impone la cantidad a pagar por gastos comunes sin demostrar los mismos y que por tal motivo acude para demandar a Inversiones Tántalo, C.A. para que convenga en rendir cuenta de su gestión administrativa en relación a los gastos comunes del Centro Comercial Las Trinitarias correspondiente al período que va desde el 30 de Septiembre de 2005 hasta Enero de 2009 o en su defecto sea condenada a pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,oo Bs.), cantidad en que estimó supertensión y como concepto de utilidad presunta, así como las costas procesales del presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 673 del Código de Procedimiento Civil y la indexación judicial.
En fecha 02 de Noviembre de 2009, se admitió la anterior demanda.
En fecha 18 de Marzo de 2010, la parte actora, asistida de Abogada solicitó decreto de medida preventiva innominada, la cual fue acordada por el Tribunal en fecha 23 de Marzo del mismo año.
En fecha 13 de Abril de 2010, la Representación Judicial de la parte demandada, se opuso a la demanda.
En fecha 18 de Mayo de 2010, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda. De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad del actor para intentar o sostener el Juicio, exponiendo que la parte demandante pretende que se le rindan cuentas por todos los gastos comunes realizados en el Centro Comercial Ciudad Comercial Las Trinitarias, siendo que la legitimidad ad causam corresponde al litis consorcio activo necesario constituido por todos los arrendatarios, quienes de conformidad con la cláusula décimo cuarta se debe distribuir proporcionalmente entre todos, conforme a la superficie del local arrendado. Que determinados los gastos generales o comunes relacionados con la iluminación, mantenimiento, gas, aire acondicionado, limpieza, jardinería, agua, administración, vigilancia general, promociones, eventos y cualquiera otro gasto común que resulte, cada arrendatario puede determinar en base a su porcentaje específico, el monto a cuyo pago esta obligado. Igualmente opuso la falta de cualidad e interés del demandado para sostener el juicio exponiendo que solo pueden ser demandados por rendición de cuentas el tutor, curador, socio, administrador, apoderado o encargado de intereses ajenos. Que su mandante no tiene ninguna de esas condiciones y si bien el demandante le atribuye el carácter de administradora, no demuestra la naturaleza jurídica de esa relación de un modo auténtico, como exige el artículo 673 del Código de Procedimiento Civil, que al contrario, surge de manera expresa de la cláusula séptima del contrato, que es la indicada por el arrendatario que su conferente es el arrendador, no surgiendo ni por el contrato ni por Ley la obligación de rendir cuentas. Continuó exponiendo que en la cláusula vigésima sexta del contrato de arrendamiento existente entre las partes, el cual fuera aportado por la parte actora y reconocido por expresamente por la parte demandada que la arrendadora no asume ninguna obligación que no esté convenida de manera expresa en el presente contrato, el cual sustituirá todo compromiso verbal o escrito contraído anteriormente por las partes con ese mismo objeto. Que en ninguna parte del convenio contractual asume su representada la carga de presentar cuentas, siendo de agregar que esa carga no es de orden público, como surge del propio supuesto normativo contenido en el artículo 673n ejusdem, conforme al cual solo es procedente la petición de presentarlas cuando las partes se hayan obligado de manera auténtica, lo que por interpretación literal significa que la Ley no obliga a ningún administrador de negocios ajenos a presentarlas de manera genérica, sino en algunos específicos como a los tutores en caso de minoridad o a los administradores de una sociedad.
En fechas 10 y 11 de Junio de 2010, las representaciones judiciales de las partes, promovieron pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 23 de Junio de 2010.
En fecha 16 de Julio de 2010, se agregó a los autos, Oficio proveniente del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
En fecha 07 de Octubre de 2010, los apoderados judiciales de las partes presentaron escritos de informes.
En fecha 20 de Octubre de 2010, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación, podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el Juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º., 10º. y 11º. del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”

En este orden de ideas, Luís Loreto (Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal Nº 18, 1940) sostiene:
“La cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la Ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto”.
La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Federal y de Casación en sentencia de fecha veintiuno de abril de 1947, estableció:
“Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)”.
Mas recientemente, José Andrés Fuenmayor G., en su estudio intitulado “Algo mas sobre el Concepto de Cualidad Procesal” (Caracas, Enero de 2005), ha contribuido a aclarar los conceptos que a tenor del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil se han confundido, y en ocasiones tenidos como sinónimos, en referencia a la “falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”, en las que se fundamenta el demandado para esgrimir esta defensa de fondo, y pasa a comentar el punto en estos términos:
“Partiendo de la idea de que necesariamente la “cualidad” no es el derecho sino un medio procesal de acercar la sentencia lo más posible a la realidad jurídica.
Para ello propongo este concepto:
“La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda”. Y “El interés es la persecución de que los efectos jurídicos que puedan surgir de una sentencia impongan coercitivamente una norma o situación de certeza con respecto a su vigencia o efectos”
La Representación Judicial de la parte actora, estableció como punto previo la falta de cualidad del actor para intentar o sostener el Juicio, exponiendo que la parte demandante pretende que se le rindan cuentas por todos los gastos comunes realizados en el Centro Comercial Ciudad Comercial Las Trinitarias, siendo que la legitimidad ad causam corresponde al litis consorcio activo necesario constituido por todos los arrendatarios, quienes de conformidad con la cláusula décimo cuarta se debe distribuir proporcionalmente entre todos, conforme a la superficie del local arrendado.
Expone la parte actora en su escrito libelar, que la demandada ejerce funciones de administradora, de lo que se hace necesario transcribir el contenido de la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento traído a los autos por la demandante, la cual establece:
“EL INQUILINO se compromete a contribuir con los gastos mensuales de mantenimiento de las áreas comunes del CENTRO COMERCIAL, tales como: iluminación, mantenimiento preventivo y correctivo de equipos y máquinas, gas, agua helada para el sistema de aire acondicionado, limpieza, jardinería, agua, administración, vigilancia general, promociones y eventos, y cualesquiera otros gastos comunes que resulten, en proporción a la superficie de EL LOCAL. En este caso a EL LOCAL le corresponde un CERO PUNTO VEINTISEIS por ciento (0,26%) de la totalidad de los gastos comunes. Al total de dichos gastos, se aplicará mensualmente el porcentaje mencionado y la cantidad que resulte será pagada por EL INQUILINO a LA ARRENDADORA, en el domicilio de LA ARRENDADORA señalado en el presente contrato, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mes.”

Ahora bien, en Sentencia Nº AA60-S-2002-000595, de fecha 29 de Abril de 2003, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Conjuez Francisco Carrasquero López, se estableció:
“Acerca de esta figura procesal, el jurista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Comentarios al Nuevo Código de Procedimiento Civil, expresó:
‘Llámase al litisconsorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad activa o pasiva,
...De la misma no reside plenamente en cada una de ellas. manera, si varios comuneros demandan el dominio sobre la cosa común o la garantía de la cosa vendida: uno de ellos no puede ejercer singularmente la acción porque carece de la plena legitimación a la causa’.
(sic)
“La otra figura del litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio también de una sola pretensión. Esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada y por ello se llama litisconsorcio necesario. El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa. Está implícita cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo sino unitariamente en todos. Así, en la sociedad en nombre colectivo, la cualidad de socios no corresponde a uno solo sino a todos y lo mismo ocurre en la comunidad donde la cualidad de comuneros corresponde a todos los copartícipes. Se haría procedente, por tanto, una excepción de falta de cualidad activa o pasiva en caso de que en la demanda por disolución se excluyera algún socio o algún comunero. En cambio, el litisconsorte necesario es expreso cuando la propia ley impone la integración en forma imperativa.
...Para impedir la separación de litisconsorcios que deben obrar conjuntamente, nuestro ordenamiento coloca a disposición del demandado la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad (n. 1º, art. 257) {art. 361 C.P.C. vigente}. La característica, pues, de este tipo de litisconsorcio es la necesidad de actuar conjuntamente para interponer una sola acción y resolver un mismo conflicto sustancial”. (CUENCA, H. “Derecho Procesal Civil”, T. I, Universidad Central de Venezuela, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 1994, pp. 340-341) (Subrayado de la Sala).
De este modo, se deduce que la parte actora es propietaria, y así se demostró según el análisis precedente, sin embargo, esta propiedad se caracteriza por ser comunera y así expresamente lo reconoce la parte actora en su demanda...
De allí entonces se infiere, que se hace preciso aplicar las reglas sobre el litis consorcio necesario, en virtud de los efectos que acarrearía la decisión. En efecto, la propiedad que invoca la parte actora en este juicio involucrada en virtud de la comunidad señalada, una unidad compuesta por varios sujetos que no pueden dejar de existir como tal, sino respecto a todos por lo que, a decir del Maestro Luis Loreto, la acción pertenece a todos como una unidad jurídica indivisible, de suerte que no resulta procedente el pronunciamiento respecto a determinados sujetos, fraccionándose respecto a todos. Por esta razón la presencia de todos los sujetos vinculados a la unidad se hace indispensable a fin de que la relación jurídica procesal quede completa y de esa forma sea posible dictar la sentencia sobre el fondo del asunto controvertido, a los fines de no perjudicar a quien no fue parte en este juicio. Dicha comunidad resulta en el presente caso de los mismos hechos aducidos por el actor, al expresar:
‘...Estos límites transcritos, circunscriben un extenso lote de terreno, donde se ha generado una comunidad proindivisa integrada por varios propietarios, siendo nosotros dos integrantes de ellos...’.
...En tal sentido, en virtud de la naturaleza de la presente decisión luce inoficioso el pronunciamiento respecto al resto de los puntos controvertidos, al resultar procedente la falta de cualidad de la parte actora, alegada por la parte demandada.
En consecuencia, se declara procedente la defensa de falta de cualidad de la parte actora propuesta por el demandado y en consecuencia, se hace preciso declarar sin lugar la demanda propuesta y así se decide” (vide: folios 401 al 406 de la segunda pieza del expediente).”

Ahora bien, en cuanto a la falta de cualidad activa aducida, evidencia este Sentenciador que la parte demandada es la sociedad de comercio que funge como Administradora de todo cuanto los arrendatarios han pagado por concepto de gastos comunes, y tales sujetos respecto a esas erogaciones, forman parte de una comunidad pro indivisa, la cual está compuesta por varios arrendatarios quienes, aún cuando independientes de sus relaciones comerciales se vinculan indisolublemente respecto a las erogaciones que, precisamente, reciben el nombre de “Comunes”, vale decir, que pertenece o se extiende a varios, existiendo así, un litisconsorcio activo necesario en la presente causa, pues la posibilidad de pedir a la administradora rinda cuentas de cuanto se ha erogado en el mantenimiento de la cosa común corresponde, en efecto a la comunidad, en razón de lo que debe declararse con lugar la falta de cualidad de la parte actora. Así se decide.
En virtud de la falta de cualidad de la parte demandante aquí establecida, se hace innecesario cualquier otro pronunciamiento sobre el mérito de la presente causa. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
1. CON LUGAR la excepción perentoria de falta de cualidad alegada por la representación judicial de la demandada, y
2. SIN LUGAR la pretensión de Rendición de Cuentas, intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 77, C.A., en contra de la Firma de Comercio INVERSIONES TANTALO C.A., ya identificados.
Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Siete (07) días del mes de Diciembre del año dos mil diez (2010). Años 200º y 151º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m.
El Secretario,
OERL/mi