TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de Enero de 2010
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000550

DEMANDANTE: Administradora C.B.A., C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14/09/90, bajo el Nº 3, Tomo 92-A-Pro.

APODERADOS
DEMANDANTE: Carlos Brender, Antonio Tahhan y Roberto Salazar, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.820, 34.417 y 66.600, respectivamente.

DEMANDADA: Fredy Antonio Casanova Ortegon, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 4.825.004.

APODERADOS
DEMANDADA: Vicente Cabrera Díaz y José Gregorio Mena, inscritos en el Inpreabogado números 47.194 y 50.273, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato Inquilinario (Apelación).

- I -
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, actuando en alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 15 de octubre de 2009, por el abogado Roberto Salazar, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida en fecha 04 de agosto de 2009, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por cumplimiento de contrato inquilinario intentara la sociedad mercantil Administradora C.B.A., C.A., en contra del ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegon. En fecha 15 de octubre de 2009, el Juzgado a quo oyó libremente la apelación ejercida contra el citado fallo, ordenando la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia (Distribuidor) de turno a los fines consiguientes.

Cumplido el trámite de distribución correspondiente, este Tribunal le dio entrada mediante auto de fecha 23 de octubre de 2009, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de noviembre de 2009, la parte recurrente presentó ante esta instancia, sus conclusiones escritas.

- II -
- ANTECEDENTES -
Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por cumplimiento de contrato inquilinario instauró la sociedad mercantil Administradora C.B.A., C.A., en contra del ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegon, en cuyo escrito la representación judicial de la parte actora expuso los siguientes argumentos:

Que en fecha 20 de octubre del año 2005, se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre la sociedad mercantil Administradora C.B.A., C.A., con el ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegón, sobre un bien inmueble constituido por “un Local distinguido con el Nº 1-A, ubicado en el piso 01, del Edificio Los Ángeles, Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del estado Miranda”, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el N° 17, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevas por esa dependencia.

Que las partes establecieron que el termino del mismo sería de un (01) año, contado a partir del uno (01) de octubre de 2005, y que se consideraría prorrogado automáticamente por lapsos de un (01) año, si una de las partes no notificara a la otra, por escrito, y con por lo menos un (01) mes de anticipación, a la terminación del plazo inicial, o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no prorrogarlo,

Que es el caso que el arrendatario ha incumplido con las cláusulas establecidas en el contrato de marras, el cual venció el 30 de Septiembre de 2007, posteriormente venciéndose también la prorroga legal de un (01) año de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el 30 de Septiembre de 2008, fecha en la cual debía hacer entrega del inmueble, y hasta la fecha de interposición de la demanda, no ha hecho entrega del mismo.

Que por las razones expuestas procedió a demandar al ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegón, para que convenga, o en su defecto, sea condenado por el Tribunal sobre lo siguiente:

1) En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, celebrado en fecha 01 de octubre de 2005, y a la consiguiente entrega del inmueble constituido por “un Local distinguido con el Nº 1-A, ubicado en el piso 01, del Edificio Los Ángeles, Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del estado Miranda”, completamente desocupado de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

2) Al pago de la cantidad de Un Mil Ciento Sesenta y Seis Bolívares Fuertes con Cuarenta Céntimos (Bs. F. 1.166,40) mensuales, por concepto de indemnización sustitutiva de los alquileres que deje de percibir su mandante, por la ocupación ilegal del ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegon, después del vencimiento de la prórroga legal del inmueble antes identificado, a saber, el 30 de septiembre de 2008, hasta que se dicte sentencia definitiva en el presente juicio.

3) Al pago de las costas que ocasione este procedimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Solicitó se decrete medida de secuestro sobre el bien inmueble de autos.

Fundamentó su acción en las disposiciones contenidas en los artículos 1.167, 1.271 y 1.599 del Código Civil, así como también, en el artículo 38 en su literal “b” y 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Acompañó recaudos.

En fecha 09 de octubre de 2008, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento del accionado, a fin que compareciera por ante esa Dependencia Judicial al segundo (2°) día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

Cumplidas las formalidades de la citación cartelaria, previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, practicadas en virtud de la declaración del alguacil adscrito al Juzgado a quo, compareció en fecha 04 de junio de 2009 el abogado Vicente Cabrera Díaz, a objeto de darse por citado en el presente juicio, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegón.

Llegada la oportunidad para la litis contestación, compareció la apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito en el cual quedaron expuestas las siguientes defensas:

Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Reconoció la relación arrendaticia; el nuevo canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato en la cantidad de Un Mil Ciento Sesenta y Seis Bolívares Fuertes con Cuarenta Céntimos (Bs. F.1.166,40), y la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento, así como haber hecho uso de la prórroga legal.

Seguidamente, Negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos, como en el derecho invocado, alegando que la parte actora omitió al Tribunal el deseo que tuvieron las partes de continuar con la relación arrendaticia, posterior al vencimiento de la prórroga legal, y que esa voluntad esta expresada en la continuidad en el cobro de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendadora posterior al vencimiento de la prórroga legal, que bien se demuestra de los recibos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, cancelados directamente a la arrendadora por recibos números 17.337, 17.417 y 17.438, y los subsiguientes pagos de cánones de arrendamiento por la vía de consignación judicial, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, expediente signado bajo el número 2009-0074, toda vez que la arrendadora de forma unilateral, le cambio el concepto de canon de arrendamiento por el de indemnización sustitutiva, concepto este que no ha sido producto de un acuerdo entre las partes, el cual niega y rechaza con todo vigor, y que hace valer como pago de pensión locativa.

Esgrimió que como consecuencia en la continuidad en el cobro de los cánones de arrendamiento, se inició una nueva relación contractual, pero con indeterminación en el tiempo, por lo que solicitó que la presente acción se declare sin lugar e inadmisible. Acompañó recaudos.

En fecha 18 de junio de 2009, el apoderado judicial de la parte accionante consignó escrito mediante el cual rechazó las cuestiones opuestas por el demandado, y promovió sus respectivas probanzas.

Por su parte, el apoderado judicial de la pare demandante consignó en fecha 29 de junio de 2009, su escrito de promoción de pruebas.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, la Juzgadora a quo procedió en fecha 04 de agosto de 2009, a dictar sentencia declarando, -como ya se dijo- sin lugar la presente acción de cumplimiento de contrato inquilinario.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Este Tribunal, actuando en alzada, pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

El asunto sub examine se refiere al conocimiento de este Juzgado, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 15 de octubre de 2009, por el abogado Roberto Salazar, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida en fecha 04 de agosto de 2009, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por cumplimiento de contrato inquilinario intentara la sociedad mercantil Administradora C.B.A., C.A., en contra del ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegon, fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

“…El arrendatario no podría oponer la tácita reconducción del contrato, por el sólo hecho de continuar en el goce de la cosa, después de vencida la prorroga legal, no se produce la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejarlo en posesión de la cosa arrendada y para que opere la tácita reconducción, es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado.
Ahora bien, corresponde determinar cómo se evidencia la voluntad del arrendador de dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, y en este sentido, el caso típico, sería que el arrendador recibiera el canon de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, pues entonces, claramente estaría manifestando, que aunque el contrato terminó, tiene la voluntad de que el arrendatario continúe gozando de la cosa más allá del término pactado; pues, evidentemente si el arrendador procede a cobrar el canon de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal, está manifestándole al arrendatario que quiere que él continúe con sus obligaciones como inquilino, en las condiciones pactadas (salvo la duración del contrato), esto es, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento; pero, ahora a tiempo indeterminado, operando así la tácita reconducción.
En tal sentido, corren insertos al folio 80, tres recibos de pago, signados A, B y C, el recibo marcado A, en original, signado con el N° 17.337, por MIL CIENTO OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. F. 1.187,00), que comprende la cantidad de MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F.1.166,40) por concepto de indemnización sustitutiva del mes de Octubre de 2008 y VEINTE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. F. 20,60) por concepto de consumo de agua, recibo marcado B, en copia, signado con el N° 17.417, por MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. F. 1.188,00), que comprende la cantidad de MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F.1.166,40) por concepto de indemnización sustitutiva del mes de Noviembre de 2008 y VEINTE Y UN BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. F. 21,60) por concepto de consumo de agua y recibo marcado C, en copia, signado con el N° 17.438, por MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. F. 1.188,00), que comprende la cantidad de MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F.1.166,40) por concepto de indemnización sustitutiva del mes de Diciembre de 2008 y VEINTE Y UN BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. F. 21,60) por concepto de consumo de agua, los cuales fueron reconocidos expresamente por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas de fecha 18 de Junio de 2009, que corre inserto a los folios que van del 108 al 116, a pesar de que los recibos marcados B y C fueron consignados en copias simples, (…) es por lo que considera este Tribunal, que al haberse pagado en cada uno de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, la cantidad de MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F.1.166,40), que equivale al canon de arrendamiento (…) a pesar de haberse colocado en dichos recibos, que era por concepto de indemnización sustitutiva de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, se le recibió al arrendatario el pago de una cantidad de dinero por el uso del inmueble, que equivale al pago del canon de arrendamiento, toda vez, que el hecho de recibir pago de dinero al arrendatario después de vencida la prorroga legal y más aun, si ese pago corresponde al mismo monto del canon de arrendamiento, se esta consintiendo en la permanencia del inquilino en el inmueble, ya que de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico, la conducta que debe asumir un arrendador, cuando no quiere la permanencia del inquilino en el inmueble arrendado después de vencida la prorroga legal, es el no recibo de pago alguno por su permanencia en el mimo, en tal sentido, y en virtud, de que las normas que rigen las relaciones arrendaticias son de orden publico y el hecho de haber recibido en cada uno de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, la cantidad mensual de MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F.1.166,40), que equivale al canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato, mediante Resolución N° 011689 de fecha 21 de Diciembre de 2007, independientemente del concepto que se señalo en el recibo de pago, trajo como consecuencia, la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, lo que hace inadmisible la acción de cumplimiento de contrato, resultando forzoso declarar sin lugar la demanda.
Con vista a la anterior declaratoria este órgano jurisdiccional no hace pronunciamiento en cuanto a las demás defensas alegadas en el presente juicio y al fondo de la causa, así como las demás probanzas que cursan en autos y así se decide.”

Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador, los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego establecer si la presente acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento resulta procedente en el presente caso.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el cumplimiento de la obligación contractual de hacer entrega material de un inmueble constituido por “un Local distinguido con el Nº 1-A, ubicado en el piso 01, del Edificio Los Ángeles, Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del estado Miranda”, el cual fue dado en arrendamiento al ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegon, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el N° 17, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevas por esa dependencia, toda vez que el arrendatario ha incumplido con las cláusulas establecidas en el contrato de marras, con relación a la entrega del inmueble, una vez ocurrido el vencimiento de la prórroga legal, a saber, el día 30 de septiembre de 2008, de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a ello, la parte accionada se excepcionó y opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, luego negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos, como en el derecho invocado, alegando que la parte actora omitió al Tribunal el deseo que tuvieron las partes de continuar con la relación arrendaticia, posterior al vencimiento de la prórroga legal, y que esa voluntad esta expresada en la continuidad en el cobro de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendadora posterior al vencimiento de la prórroga legal, afirmando que se inició una nueva relación contractual, pero con indeterminación en el tiempo.

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia, considera necesario quien decide, señalar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al asunto sometido a su consideración. En el caso que nos ocupa, la pretensión de la parte actora tiene como base la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil.

En este estado, considera quien decide, transcribir el precepto legal contenido en el artículo 1.167 del la Ley Sustantiva Civil, el cual establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”

Corre inserto a los folios del 12 al 15 y su vto., contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el N° 17, Tomo 70 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Dependencia, celebrado entre la sociedad mercantil Administradora C.B.A., C.A., en su carácter de arrendadora, y el ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegon, en su carácter de arrendatario, el cual tiene por objeto un bien inmueble constituido por “un Local distinguido con el Nº 1-A, ubicado en el piso 01, del Edificio Los Ángeles, Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del estado Miranda”.

Dicho instrumento, el cual no fue desconocido ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, es valorado y apreciado como instrumento público conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando plenamente demostrada la existencia de la relación locativa cuyo cumplimiento por vencimiento del término se demanda. Así se establece.

En consecuencia de lo anterior, queda establecida la existencia de una relación locativa, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, el cual en original se encuentra producido en los autos, así como por las normas legales que rigen la materia. Se permite este Sentenciador destacar que en el contrato en cuestión, las partes declararon lo siguiente:

“TERCERA: El término de este contrato es de UN (1) AÑO contado a partir del primero (1°) de octubre de 2005; este término se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de un (01) año, si una de las partes no notifica a la otra, por escrito y con mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo inicial o de cualesquiera de las prórrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo de duración inicial o a tiempo determinado y se regirá por las mismas condiciones que para el se estipulan, todo lo cual es aceptado expresamente por “EL ARRENDATARIO”.

Respecto de la trascripción que antecede, resulta fácil entender que las partes al momento de contratar, establecieron un término fijo para la duración de la locación –a saber un (01) año- el cual feneció el día 01 de octubre de 2006, prorrogándose automáticamente conforme a la voluntad de las partes, por un período igual, cuyo vencimiento ocurrió el día 01 de octubre de 2007, y consta de autos que en fecha 16 de agosto de 2007 le fue notificado al arrendatario, la voluntad de su arrendador de dar por terminada la convención de marras. Así las cosas, tenemos que a partir del día 01 de octubre de 2007, surge la posibilidad en el arrendatario, conforme al contenido del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de hacer uso de la prórroga legal o no.

Siguiendo este orden de ideas, se permite quien suscribe establecer el alcance conceptual de la institución denominada prórroga legal, en nuestro derecho arrendaticio venezolano, siendo éste un beneficio acordado por el legislador, al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad que, al vencerse el mismo, continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Para la procedencia de este beneficio, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, mediante contrato escriturado y relativo a los inmuebles contemplados en el artículo uno (01) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas conforme a las disposiciones contractuales y legales.

Frente al caso que nos ocupa, y luego de haberse realizado el respectivo análisis a las disposiciones contractuales de la relación locativa que vincula a las partes en el presente juicio, debe entenderse que por tratarse de un arrendamiento cuya duración fue convenida, inicialmente por las partes en un (01) año fijo, y dado que el arrendatario continuó ocupando el inmueble con tal carácter, operó obligatoriamente para el arrendador, la prórroga legal al vencimiento del plazo estipulado en el contrato por tiempo determinado, correspondiendo un lapso máximo de seis (06) meses de duración, es decir, hasta el día catorce (14) de septiembre de 2003, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que previene:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…)
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
(…omissis…)
Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Al respecto se observa que el contrato de marras tenía una duración inicial de un (01) año, pudiendo ser prorrogado dicho lapso por periodos iguales, tal y como se desprende de la lectura de su texto, evidenciándose que el mismo venció el día uno (01) de octubre de 2007, y la prórroga legal venció entonces el día uno (01) de octubre de 2008, siendo el caso que con posterioridad a dicha fecha, el arrendatario continuó en posesión de la cosa arrendada.

Así las cosas, resulta conveniente estudiar la norma rectora de la tácita reconducción, toda vez que de ello dependerá la determinación de la naturaleza determinada o indeterminada del contrato bajo estudio, lo cual redundará en la declaratoria de la existencia de errónea o acertada calificación de la acción. A tal efecto, a continuación se transcribe el artículo 1.600 del Código Civil:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

De la norma antes transcrita, se desprende que luego de expirado el término del contrato, es necesario que exista la connivencia por parte de la arrendadora en que el inquilino continúe ocupando el inmueble arrendado, y que el inquilino, por consiguiente ocupe pacíficamente el mismo.

Según nuestro ordenamiento jurídico, la conducta que debe asumir un arrendador cuando no quiere la permanencia del inquilino en el inmueble arrendado después de vencida la prórroga legal, es la negativa de recibir pago alguno por su permanencia en el mismo. Al efecto, se observa de las actas que conforman el presente expediente, tres (03) recibos de pago cursantes al folio 80, consignados por la parte demandada, emitidos por la sociedad mercantil Administradora C.B.A., C.A., el primero de ellos en original, signado bajo el N° 17.337 por la cantidad de Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares (Bs. 1.187,00), por concepto de indemnización sustitutiva del mes de Octubre de 2008; el segundo recibo signado bajo el N° 17.417, consignado en copia simple, por la cantidad de Mil Ciento Ochenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.188,00), por concepto de indemnización sustitutiva del mes de Noviembre de 2008; y el tercer recibo signado con el N° 17.438, consignado en copia simple también, por la cantidad de Mil Ciento Ochenta y Ocho Bolívares (Bs. 1.188,00), por concepto de indemnización sustitutiva del mes de Diciembre de 2008. Estos últimos recibos aportados por el demandado en copia simple, fueron expresamente reconocidos por la parte accionante al momento de promover sus probanzas, en fecha 18 de junio de 2009, de lo cual puede inferirse que la arrendadora recibió del locatario el pago de una cantidad de dinero por el uso del inmueble, que equivale al pago del canon de arrendamiento, consintiendo en la permanencia del inquilino en la cosa arrendada, y ello se traduce en la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.

En razón a las consideraciones precedentemente expuestas, infiere este Juzgador que en el caso de marras, no se está frente a un contrato locativo de tiempo determinado, por el contrario, el mismo se indeterminó en el tiempo, y en consecuencia, la presente acción debió establecerse sobre la base de una acción de desalojo inquilinario, la cual se encuentra prevista en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no le era permitido al accionante de autos, incoar una acción ejecutoria de contrato, lo cual se desprende suficientemente del escrito libelar.

Continuando en el mismo orden de ideas, se hace necesario hacer referencia a doctrina de la casación, contenida en decisión de fecha veinticuatro (24) de Abril de 2002, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haz, caso Juan José Camacaro Pérez, en la cual se dispuso lo siguiente:

“...En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
(...)
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. (Resaltado del Tribunal).

Con vista al criterio sostenido por el Máximo Tribunal de la República, resulta evidente que encontrándonos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, la parte actora no ha debido ejercer la acción de cumplimiento contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que ha debido intentar una acción de desalojo inquilinario, sustentando en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Todo esto conlleva, a la inadmisibilidad de la demanda propuesta, y consecuencialmente, a la improcedencia de las pretensiones accionadas. Así se decide.

En virtud de la anterior decisión, este Tribunal considera inoficioso entrar al análisis de las probanzas aportadas a los autos por las partes. Así se acuerda.

- IV -
- DECISIÓN -
Como corolario de todo lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional, declarar que las pretensiones accionadas se hacen improcedentes, en virtud de haberse ejercido una acción no acorde con la situación de hecho planteada, lo cual conduce a esta alzada a confirmar el fallo recurrido, declarándose en consecuencia, sin lugar el recurso de apelación ejercido, y se declara inadmisible la presente demanda. Así se decide.

- V -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de Cumplimiento de Contrato Inquilinario, intentara el ciudadano la sociedad mercantil Administradora C.B.A., C.A., en contra del ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegon, ambos suficientemente identificados al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante, sociedad mercantil Administradora C.B.A., C.A., en contra del fallo proferido en fecha 04 de agosto de 2009, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual queda CONFIRMADO en todas sus partes.

SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE la demanda que por acción de cumplimiento de contrato inquilinario intentara la sociedad mercantil Administradora C.B.A., C.A., en contra del ciudadano Fredy Antonio Casanova Ortegon.

TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas del recurso, al no haber prosperado el mismo.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 251 ejusdem, y cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 28 de Enero de 2010. 199º y 150º.

El Juez,

Dr. César A. Mata Rengifo
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 11:19 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AP11-R-2009-000550
CAM/IBG/Lisbeth