REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintinueve de enero de dos mil diez
199º y 150º
ASUNTO : AP31-V-2009-001195
PARTE ACTORA: RITA BARLETTA DE REALI Y SALVADOR REALI LOMBARDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 7.549.010 y 5.364.671 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ Y OSWALDO JOSE CONFORTTI DI GIACOMO, en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 69.569 y 20.424 respectivamente.
PARTE DEMANDADA. OMAIRA COROMOTO BURGOS DE BRITO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.503.635
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARGOT GAMEZ, abogada en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 20-031
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL
Se inició el presente juicio mediante libelo de demandada interpuesto por la abogada ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 69.569, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos RITA BARLETTA DE REALI Y SALVADOR REALI LOMBARDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 7.549.010 y 5.364.671 respectivamente; según consta de instrumento poder debidamente autenticado ante la notaría Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 11 de Enero de 2.008, bajo el No. 19, tomo 05 de los Libros de Autenticaciones; contra la ciudadana OMAIRA COROMOTO BURGOS DE BRITO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.503.635, por el cumplimiento del contrato autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de Mayo de 2.006, anotado bajo el No. 74, tomo 62, de los Libros de Autenticaciones, y que tiene por objeto el arrendamiento del inmueble constituido por un apartamento y su respectivo puesto de estacionamiento, identificado con el No.11, ubicado en la avenida José Antonio Páez , Edificio Residencias Coralito, piso 3, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, por vencimiento de su termino y la prorroga legal, fundamentando su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.599 del Código Civil ; y los artículos 38 literal “B” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 07 de Mayo de 2.009, este Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a la demandada para que diera contestación al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. En fecha 12 de Mayo de 2.009, se libró compulsa a la parte demandada.
En fecha 25 de Junio de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano WILLIAM PRIMERA, Alguacil adscrito a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipios con sede en los Cortijos de Lourdes, y estampó diligencia, consignando compulsa y recibo de citación sin firmar, librado a nombre de la demandada ciudadana OMAIRA COROMOTO BURGOS DE BRITO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.503.635, por no haber podido citarlo pese haberse trasladado a su domicilio los días 11, 18 y 23 de Junio de 2.009. .
En fecha 30 de Junio de 2.009, se libró cartel de citación a la parte demandada, demandada ciudadana OMAIRA COROMOTO BURGOS DE BRITO, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, para ser publicados en los diarios “El Nacional” y “Ultimas Noticias”.
En fecha 15 de Julio de 2.009, compareció por ante este Tribunal, la abogada ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 69.569, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consigno carteles de citación librados a la parte demandada, publicados en los diarios “El Nacional” y “Ultimas Noticias”.
En fecha 16 de Julio de 2.009, se ordenó agregar a los autos cartel de citación publicados en los diarios “El Nacional” y “Ultimas Noticias”.
En fecha 24 de Septiembre de 2.009, compareció por ante este Tribunal, la abogada JESSIKA ARCIA PEREZ, Secretaria Titular de este Juzgado y estampó diligencia dejando constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte demandada y haber fijado el cartel de citación librado. Así mismo dejó constancia de haber cumplido con todas las formalidades previstas en el artículo 223 de Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de Octubre de 2.009, el Tribunal designó como defensor ad-litem de la parte demandada, a la abogada ZHANDRA PORTAL, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 97.229, a quién se ordenó notificarla para que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación y diera aceptación o excusa al cargo y en el primero de los casos prestará el juramento de Ley.
En fecha 30 de Noviembre de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano JESUS OBISPO, Alguacil adscrito a la oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipios del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, y estampó diligencia consignando boleta de notificación librada a nombre de la abogada ZHANDRA PORTAL, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 97.229, alusiva a su designación como defensora ad-litem de la parte demandada, debidamente firmada por su destinataria.
En fecha 1º de Diciembre de 2.009, compareció por ante este Tribunal, la abogada ZHANDRA PORTAL, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 97.229, y estampó diligencia dejando aceptando el cargo de defensor ad-litem de la parte demandada en el presente juicio, recaído en su persona y jurando cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo.
En fecha 15 de Diciembre de 2.009, compareció por ante este Tribunal, la abogada MARGOT GAMEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 20.031, y consignó instrumento poder que acredita su representación como apoderada judicial de la parte demandada, debidamente autenticado ante la Notaría Pública 18º del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de Mayo de 2.009, anotado bajo el No. 13, tomo 44 de los Libros de Autenticaciones.
En fecha 17 de Diciembre de 2.009, compareció por ante este Tribunal, la abogada MARGOT GAMEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 20.031, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 12 de Enero de 2.010 compareció por ante este Tribunal, la abogada MARGOT GAMEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 20.031, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14 de Enero de 2.010 este Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas documentales promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 21 de Enero de 2.010, compareció por ante este Tribunal, el abogado OSWALDO JOSE CONFORTTI DI GIACOMO, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 20.424, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de conclusiones.
Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, el Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida en el presente juicio, es el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, con fundamento en la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya duración se iniciaba a la fecha de su autenticación, es decir el 5 de Mayo de 2006, por un año, prorrogándose por períodos iguales sin necesidad de autorización o solicitud. Que las partes acordaron que el día establecido para que tanto los arrendadores como la arrendataria tomen la decisión de no renovar el contrato sería de noventa (90) días antes de la fecha de vencimiento del mismo; que el contrato sufrió prorrogas sucesivas, pero que en fecha 23 de Enero de 2008, los arrendadores notificaron a la demandada que el contrato no sería renovado más a partir de su vencimiento el 5 de Mayo de 2008, mediante notificación judicial. Que por el tiempo de duración del contrato le correspondía una prórroga legal de un año, que venció el 5 de Mayo de 2009, conforme lo previsto en el artículo 38, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que vencido el término del contrato y su prórroga la demandada no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble. Fundamenta su pretensión la demandada, en los artículos 1160, 1167 y 1599 del Código Civil y artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte la representación judicial de la demandada, niega rechaza y contradice la demanda instaurada en su contra. Niega que la relación arrendaticia se haya iniciado el 5 de Mayo de 2006, que las partes celebraron un primer contrato en fecha 9 de Marzo de 2004, autenticado por ante la Notaría Décimo Sétima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el NO 1, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, que por ello tiene más de cinco años la relación arrendaticia y que le corresponde una prórroga legal de dos años (2). Alega además la apoderada judicial de la demandada, que en la cláusula novena del contrato cuyo cumplimiento se demanda, se estipuló que el día establecido para que tanto los arrendadores como la arrendataria, tomen la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento será de noventa días antes de la fecha de vencimiento del mismo: la comunicación deberá ser realizada por escrito en el día señalado, que del texto de la misma, se desprende que las partes acordaron que existe un solo día en particular para notificarse por escrito la decisión de no renovar el contrato, por lo que el día para notificar la no renovación sería el 5 de Febrero de 2008; por lo que la notificación es extemporánea, Alega además la demandada que la actora ha violado la cláusula novena del contrato; y que la notificación es dudosa o de mala fe, porque en la misma se dice que el cartel fue fijado en la puerta del inmueble y que el cartel nunca fue encontrado por la demandada en su puerta o reja , lo cual afecta la claridad y validez del acto de notificación, efectuada en forma extemporánea y maliciosa. .
En primer lugar, es preciso determinar la duración de la relación arrendaticia, la parte demandada, produjo copia de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 9 de Marzo de 2004, cuyo objeto es el mismo inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, por lo que resulta evidente que la relación arrendaticia, se inició en Marzo de 2004 y no en Mayo de 2006, como alega la parte actora en el presente juicio. Que el último contrato autenticado entre las partes, es de fecha 5 de Mayo de 2006, por lo que la vigencia del contrato era del cinco de mayo de 2006 al 5 de Mayo de 2007, operando la renovación del mismo, por no haber notificado una parte a la otra su voluntad contraria, siendo la vigencia de dicha renovación del 5 de Mayo de 2007 al 5 de Mayo de 2008; por lo que a la fecha de vencimiento de la última de la prorrogas contractuales, la relación arrendaticia, tenía una data de 4 años y dos meses, por lo que en caso de decidir no renovar el contrato de arrendamiento que vencía el 5 de Mayo de 2008, la prorroga legal, que le correspondía a la arrendataria era de un año, conforme lo prevé el artículo 38, literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
En cuanto a la validez de la notificación, observa quien aquí suscribe, que en la cláusula novena del contrato se estipulo:
“”El día establecido para que tanto LOS ARRENDADORES como LA ARRENDATARIA tomen la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento será de noventa (90) días antes de la fecha de vencimiento del mismo. La comunicación deberá ser realizada por escrito en el día señalado. “LA ARRENDATARIA entregará antes o al momento de la finalización del contrato a LOS ARRENDADORES, el inmueble objeto de dicho contrato, cancelando el respectivo canon de arrendamiento que corresponda al tiempo en el que LA ARRENDATARIA, permanezca en dicho inmueble y quedando entendido que el día que LA ARRENDATARIA desocupe en su totalidad el inmueble en cuestión, concluirá de inmediato el Contrato de Arrendamiento. En caso de que ninguna de las partes entregue y/o reciba comunicación alguna el día señalado anteriormente, se entenderá que ambas partes no tienen intenciones de rescindir el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos y por lo tanto el mismo se renovará automáticamente en el tiempo establecido en la segunda cláusula del contrato”.
De la cláusula anteriormente transcrita, se evidencia, que la voluntad de las partes contratantes, fue que la fecha tope para notificar la no prorroga del contrato era de noventa días antes de su vencimiento natural, y que si el día noventa no había notificación alguna, se entendía que las partes no tenían intención de rescindir del contrato, pero en nada obsta que una de las partes, notifique a la otra con antelación a la fecha tope su intención de no renovar el contrato; pues lo contrario, no diría “ el día establecido para…será de noventa días” sino que diría el día noventa antes del vencimiento del contrato; lo contrario, sería una gran limitación al ejercicio de un derecho, pues si es únicamente un día para notificar la no prorroga, y ese día la parte que desea no continuar con el contrato esta fuera del país o tiene algún inconveniente que le impida notificar a la otra, como estar enferma o sufrir cualquier percance, quedaría sin derecho a rescindir del contrato por un año más, en detrimento de la autonomía de la voluntad de las partes. Por lo que esta juzgadora en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su único aparte que dice:
“En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Por lo que esta juzgadora considera que la notificación, efectuada antes de los noventa días, el día 23 de Enero de 2008, lo fue oportunamente y debe tenerse como válidamente manifestada la voluntad de LOS ARRENDADORES de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, el día 5 de Mayo de 2008.
Por otra parte, la notificación de la parte demandada, se efectuó mediante un Tribunal, el cual dejó constancia en el acta, que por no encontrar a nadie en el inmueble, se procedió a fijar un cartel de notificación contentivo de la solicitud en la reja de acceso al inmueble y se introdujo por debajo de la puerta copia certificada de solicitud, esta notificación judicial, es un instrumento público, de conformidad con el articulo 1357 del Código Civil, y merece fe mientras no sea declarado falso, de los hechos que el funcionario declara haber efectuado, si tenía facultad para ello; por lo que dicha notificación judicial, merece fe salvo que sea declarada falsa mediante sentencia que declare con lugar la tacha de falsedad instrumental. Así se decide.
En consecuencia, concluye esta sentenciadora, que la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento fue efectuada oportunamente y es legítima, y por consiguiente, se le da plena validez. Así mismo, como quiera que la duración del contrato de arrendamiento, para la fecha de su vencimiento era de cuatro años y dos meses, la prórroga legal que le corresponde a la demanda es de un año, contados a partir del 5 de Mayo de 2008, por lo que venció el 5 de Mayo de 2009.; y en consecuencia debe prosperar en derecho la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y su prórroga legal. Así se decide.
Por fuerza de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Decimoprimero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos RITA BARLETTA DE REALI y SALVADOR REALI LOMBARDO contra la ciudadana OMAIRA COROMOTO BURGOS DE BRITO, en consecuencia:
PRIMERO: Se condena a la demandada a entregar a la parte actora, sin plazo alguno, totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble constituido por al apartamento No 11, ubicado en el Piso 3, del Edificio Residencias Coralito, situado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimoprimero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de Enero de 2010. Años: 199º y 150º.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada de la Presente Decisión.
LA JUEZ,
RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,
ABOG .JESSIKA ARCIA PEREZ.
En la misma fecha, siendo las 11:40 a.m se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ABOG. JESSIKA ARCIA PEREZ.
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