TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 19 de febrero de 2010
199º y 150º

“VISTOS”, con informes de la parte demandante.

EXPEDIENTE Nº: 12.394

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DEMANDANTE: PROMOTORA VECTOR, C.A., sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 1 de marzo de 2000, bajo el N° 55, tomo 90-A-VII.

APODERADOS DE LA DEMANDANTE: GUSTAVO CÓRDOVA OROPEZA y LILIANA RUIZ GONZÁLEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 88.703 y 41.668, respectivamente.

DEMANDADA: PROMOCIONES LOS GUAYOS, S.A., sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 29 de septiembre de 1989, bajo el Nº 49, tomo 14-A.

APODERADOS DE LA DEMANDADA: ERNESTO NATERA DELGADO, RAFAEL ROVERSI THOMAS, EDGAR NÚÑEZ ALCÁNTARA, SKAIDRA BATORINS DE PRIETO, ROSA GONZÁLEZ DE NATERA y DELMA DE ARMAS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 4.403, 3.392, 14.006, 7.466, 15.551 y 50.671, respectivamente.

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previa distribución, acerca de la apelación interpuesta por la parte demandante en contra de la sentencia dictada en fecha 5 de mayo de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato intentada por Promotora Vector, C.A., en contra de Promociones Los Guayos, S.A.
I
ANTECEDENTES

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 29 de enero de 2007 ante el juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, el cual la admite mediante auto del 5 de febrero de ese mismo año, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 23 de mayo de 2007, comparece el abogado José Natera Delgado en su carácter de representante legal de la parte demandada, Promociones Los Guayos, S.A., y se da por citado en su nombre y representación.

En fecha 25 de junio de 2007, la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas, procediendo tanto la parte demandante como la demandada a oponerse a las pruebas promovidas por la contraparte, siendo declaradas sin lugar dichas oposiciones por decisión de fecha 17 de septiembre de 2007,

Por auto del 18 de septiembre de 2007, el a quo se pronuncia sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes.

El 7 de diciembre de 2007, la parte demandada presentó escrito de informes ante el Tribunal de Primera Instancia.

En fecha 5 de mayo de 2008, el Tribunal de Primera Instancia dicta sentencia declarando sin lugar la demanda incoada; apelando la parte demandante de la referida decisión, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por auto del 20 de febrero de 2009.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este Juzgado conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente en fecha 27 de mayo de 2009, fijando la oportunidad para la presentación de los informes y sus observaciones.

En fecha 2 de julio de 2009, la parte demandante presentó escrito de informes ante este Tribunal Superior, siendo observados por la parte demandada el 14 de julio de 2009.

Por auto del 15 de julio de 2009, se fija un lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos para dictar sentencia en la presente causa, siendo diferido dicho lapso por auto de fecha 15 de octubre de 2009.

De seguidas, pasa esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

En su libelo de demanda, la representación de la parte demandante señala que en el mes de agosto de 2000, la sociedad de comercio Promotora Vector, C.A., con la finalidad de desarrollar un complejo urbanístico, adquiere un lote de terreno con una superficie de veinte mil ochocientos treinta y ocho metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (20.838,33 mts.2), que forma parte de un terreno de mayor extensión ubicado en el sector Paraparal, municipio Los Guayos del estado Carabobo, señalando sus linderos y medidas.

Que el precio de la venta de dicho lote de terreno según lo establecido en el contrato, es la cantidad de cuarenta y un mil seiscientos setenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 41.600,66), de los cuales afirma haber pagado a la demandada la cantidad de veinte mil ochocientos treinta y ocho con treinta y tres céntimos (Bs. 20.838,33), y el saldo restante, es decir, la cantidad de veinte mil ochocientos treinta y ocho con treinta y tres céntimos (Bs. 20.838,33), se obligó a cancelarla en un plazo de un año a partir de la protocolización del documento de compra-venta, y para garantizar el pago de lo adeudado, así como también los intereses de dicho saldo, constituyó hipoteca convencional de primer grado sobre el terreno vendido hasta por la cantidad de veintiséis mil ochocientos ochenta y nueve bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 26.889,92) mediante documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, en fecha 14 de agosto de 2000, bajo el Nº 31, folios 1 al 4, protocolo primero, tomo 13, en el cual afirma, la demandada se obligó ante mi patrocinada a hacer la tradición legal del bien vendido, y transmitió el dominio y posesión del inmueble antes descrito obligándose al saneamiento de ley.

Que sin embargo, hasta la fecha de la demanda, el representante de la empresa demandante no ha podido acceder al terreno por vía pública o privada que conduzca a tal sitio, pese a que en el momento de ofrecérsele la venta, el ciudadano José Ernesto Natera, en nombre de la accionada le ofreció la construcción de una avenida de veinticinco metros de ancho por el lindero sur del lote de terreno, lo que quiere decir que el terreno se encuentra rodeado de inmuebles, sin que haya posibilidad física para la construcción de la mencionada avenida, e impide la consecución del permiso para construcción de viviendas que proyectaba construir en el lugar.

Que en ese momento comenzaron las diferencias con la parte demandada, en el sentido que en reiteradas oportunidades le exigió la construcción de la vía o que, en todo caso, le diera otro acceso o por lo menos una explicación al respecto, sin que hasta ahora la haya recibido, e incluso afirma haber solicitado vía de acceso a los propietarios de los inmuebles colindantes, los cuales se mostraron receptivos en un principio, pero luego rechazaron la idea.

Que la obligación contractual y legal incumplida por el vendedor, le ha causado daños y perjuicios, los cuales demanda, y que consisten en que la demandante, en su afán de construir un conjunto residencial en el terreno controvertido, ofreció la venta y construcción de las viviendas que allí se construirían, ya que el terreno fue adquirido con esa finalidad, pero dicho terreno no tiene vía de penetración, a pesar que el representante de la demandada expresó en el contrato de venta, que por el lindero sur pasaría una avenida de 25 metros de ancho, sin embargo, dicha avenida no ha sido construida por la demandada, que ha de entenderse debe ser construida por ella, en el sentido que en los contratos de venta, quien encabeza y expone las condiciones de venta es el vendedor, y el comprador solo se limita a aceptar o no el contenido del contrato, es decir, que quien ofreció la avenida, delimitó el lote de terreno vendido y quien es propietaria del terreno donde se construiría la mencionada avenida, es la vendedora, sin embargo el mencionado lindero sur tiene como colindante la urbanización Midev, lo que físicamente hace imposible la construcción de tal avenida, lo que afirma, le ha llevado a solicitar a los vecinos colindantes otra vía de acceso, lo cual ha sido infructuoso hasta ahora.

Que el hecho de que el lote de terreno no tiene vía de acceso se evidencia de la respuesta emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Los Guayos, en relación a la solicitud de anteproyecto de desarrollo urbanístico, que afirma anexar al libelo de demanda, de la cual se evidencia, no solo el problema de la vía de acceso, sino que hace patente que la expedición de este acto administrativo supone la existencia de un anteproyecto y una solicitud de permiso de construcción por parte de la demandante, anteproyecto que necesariamente esta supeditado a la existencia de un proyecto, el cual tuvo un costo de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), suma que afirma haber cancelado, sin que hasta ahora haya podido tener utilidad alguna, lo que aduce, le causa un daño a su patrimonio.

Que el incumplimiento de la demandada le ha generado además una serie de controversias, también en daños, que seguramente no se hubieren suscitado si la demandada hubiera cumplido con la vía de acceso, al tener que asumir las cargas que implica transitar un proceso donde además resultó perdidosa por un hecho no imputable a su conducta, sino a la de un tercero, en este caso, por el incumplimiento de la obligación contractual y legal de la demandada, Promociones Los Guayos, C.A., señalando que incluso se han suscrito también convenios extrajudiciales para evitar ser demandada, en virtud de que no pudo cumplir con lo que proyectaba construir, es decir, un complejo urbanístico, el cual por las razones señaladas fue imposible desarrollar, pero, sin embargo, actuando de buena fe y creyendo que la demandada iba a cumplir con su obligación, presentó un anteproyecto de construcción del urbanismo ante la alcaldía del municipio Los Guayos, donde se detallaba el sistema de vialidad del mismo.

Que a lo anterior debe agregarse que el 9 de mayo de 2002 pagó en calidad de abono la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), abonada al capital e intereses moratorios, y luego de tres meses volvió a cancelarle la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), también abonado a capital e intereses, y sobre este pago, el representante de la demandada no le firmó recibo alguno, sin embargo lo hace valer por afirmar que es cierto, para exponer que éste último no quiso recibir más el pago del saldo restante expresado en bolívares, pese así haber sido convenido en el contrato, incluso con respecto al finiquito del primero de los pagos de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), fue solicitado el reconocimiento en su contenido y firma, con la intención del representante legal de la demandada de cambiar el tipo de moneda de pago, que en ese caso había sido por cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), y que él lo representó en cuatro mil doscientos ochenta y nueve dólares americanos (US$ 4.289,00), y el mencionado representante legal le requirió al representante de su patrocinada que firmara el finiquito, como si la firma implica el cambio de la obligación contentiva de hipoteca, siendo que este instrumento fue negado en su contenido y firma, alegando en ese acto que le hizo entrega de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y no cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), tal como reza el documento desconocido.

Que esa actitud, en su decir, leonina de querer cobrar el pago en dólares, coadyuvó con el incumplimiento en la construcción de la avenida, para que la demandante no cancelara el saldo restante, afirmando haber cancelado la suma de treinta mil ochocientos treinta y ocho bolívares con treinta y tres céntimos (Bs. 30.838,33), que representa un porcentaje importante relativo al cumplimiento total de la obligación contraída, y de no ser así, afirma que hubiere cancelado la totalidad de lo adeudado, sin que hasta ahora la demandada haya cumplido con sus obligaciones contraídas en el mismo contrato, es decir, hacer entrega pacífica de la posesión del bien vendido, y por consiguiente, para hacerlo, ha de entenderse que debe construir la avenida ofrecida e indicada en la identificación del lindero sur, y en el supuesto negado que la construcción de la avenida fuere obligación de un tercero, la demandada hará efectiva su obligación contractual y legal con la obligación de sanear, y en consecuencia entregar pacíficamente la cosa vendida ha sido incumplida y sería incumplible, y la única posibilidad para que la demandada cumpla con su obligación contraída es mediante la construcción de un puente sobre un canal ubicado en el lote de mayor extensión, ya que este lote tampoco tiene vía de acceso directo a la vía de penetración, señalando que su pretensión es la construcción de la avenida, indistintamente del lindero por el cual sea construida, siempre que le permita la construcción de la urbanización allí proyectada.

Por las razones expresadas demanda por cumplimiento de contrato, daños y perjuicios a la sociedad mercantil promociones Los Guayos, C.A., estima la cuantía de la demanda en seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), discriminados así: cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) que es el precio aproximado actualmente del terreno objeto de la demanda, y doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), por concepto de daños y perjuicios.

Fundamenta su pretensión en el contenido de los artículos 1503, 1506, 1508, 1518, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil.

Solicita que la demanda sea declarada con lugar, condenando a la demandada a cumplir con su obligación de sanear el lote de terreno comprado, y en consecuencia, sea condenada a entregar pacíficamente la posesión del terreno vendido, obligación que se cumple mediante la construcción de una avenida de veinticinco metros de ancho y la construcción de un puente que de acceso a la vía pública, indiferentemente que se construya por cualquiera de los linderos del terreno. Igualmente solicita que la demandada sea condenada a cancelar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), representado por el pago de elaboración del proyecto urbanístico, así como los trámites y gestiones de los permisos de construcción, los cuales resultaron infructuosos, ya que el proyecto debe ser modificado al construir la vía de acceso por otro lindero, y por el impacto psicológico que generó en el representante legal de la demandante en el ejercicio de sus funciones, ciudadano Oswaldo José González; cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), representados por la sentencia que condena a la demandante en los términos antes descritos, adicionalmente a los costos de ese proceso y honorarios profesionales cancelados durante el transitar de ese juicio y los honorarios cancelados a su abogado asistente en el procedimiento de reconocimiento en contenido y firma, también referido con anterioridad, para un total de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) por daños y perjuicios.

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación de la parte demandada rechazó y negó tanto en los hechos como en el derecho, las pretensiones contenidas en la demanda intentada por la actora, por temerarios, infundados, inciertos, improcedentes y por no ajustarse a la realidad, impugnando y desconociendo las copias fotostáticas acompañadas por la parte demandante con el libelo de demanda, marcados “A”, “C”, “E”, “F” y “G”.

Niega y rechaza que no le haya efectuado la tradición legal a la demandante, pues la tradición se efectuó al transmitirle el dominio y posesión del inmueble, conforme al artículo 1488 del Código Civil, que establece que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición del inmueble al comprador con el otorgamiento del documento de propiedad.

Alega la improcedencia objetiva de la pretensión argumentando que existe una incongruencia entre lo que pide la actora en este juicio y los hechos que narra para fundamentar su petitorio, e incluso en el mismo petitorio incluye en contradicciones en lo que demanda, de tal manera que hace imposible que pueda prosperar esa demanda, por cuanto esos pedimentos son excluyentes y no se pueden exigir simultáneamente. En resumen, conforme a los hechos que narra la demandante, la demandada asumió la obligación (que afirma no haber contraído) de hacerle una avenida y un puente que le de acceso al terreno que compró, pero al narrar estos hechos incurre en un lenguaje jurídicamente impropio: habla de saneamiento por evicción y en los fundamentos de derecho de la demanda, de vicios ocultos, confunde la obligación de saneamiento con la supuesta obligación de hacer una avenida que de acceso a una vía pública, y por otro lado habla de vicios ocultos, pero no los exigen, y en el supuesto de que lo hicieren, ya la acción redhibitoria caducó porque transcurrió más de un año desde la fecha de la compra.

Que la demandante pide que se le condene a cumplir con la obligación de sanear el lote de terreno que vendió, y para ello sea condenada a entregar pacíficamente la posesión, mediante la construcción de una avenida y un puente que de acceso a la vía pública, pudiendo constatarse que para la actora la entrega del bien vendido, que se cumple con el otorgamiento del documento público, se cumple mediante la construcción de una avenida de 25 metros de ancho, lo que resulta imposible jurídicamente.

Que es una contradicción demandar en saneamiento a una empresa cuando la actora está en posesión pacífica de la cosa vendida y no manifiesta haber sufrido evicción, ni existen vicios ocultos, que son las dos causas que consagra la Ley para que proceda la acción de saneamiento, por lo tanto ésta no puede intentarse para que se cumpla condenando a la demandada a la construcción de una avenida y un puente, porque en eso no consiste el saneamiento.

Que la otra incongruencia está en que no se puede demandar en saneamiento y simultáneamente pedir que lo pongan en posesión pacífica del bien, por cuanto el saneamiento y la posesión pacífica son excluyentes, no pueden coexistir, pues para ello es indispensable haber sufrido el comprador la pérdida del inmueble total o parcialmente.

Que en cuanto a los daños y perjuicios demandados, los mismos son improcedentes, por cuanto estos deben provenir o ser consecuencia directa e inmediata de la obligación de saneamiento, por lo tanto no son procedente por la vía de la acción de saneamiento ni por ninguna otra, por cuanto los mismos no existen, pues en ninguno de los dos casos (el proyecto y la demanda de la Dra. Matheus) existe una sentencia firme en que se pierda la propiedad del lote, ni existe un derecho anterior a la venta que haya sido motivo de la pérdida del inmueble, además de que el proyecto ni la deuda con la Dra. Matheus están conectados con la operación de compraventa.

Que cuando la demandante compró el inmueble sabía y tenía perfecto conocimiento que estaba rodeado de inmuebles por los cuatro linderos. Basta leer el documento de compraventa para ratificarlo, tres de los linderos colindan con terrenos de su propiedad y uno con terrenos de Fondur, por lo que afirma que la demandante no puede alegar ahora que no ha podido acceder al inmueble, por cuanto alega que le hizo la tradición en esas condiciones y el hecho de que estaba rodeado de inmuebles estaba a la vista de todos.

Rechaza que hubiere ofrecido a la demandante construirle una avenida por el lindero sur del terreno que le vendió, porque lo que dice el documento de venta no señala que la demandada se comprometiera a hacer esa avenida, ni siquiera dentro de su terreno, ni que ésta le sirviera de acceso a la calle que está aproximadamente a ochenta o cien metros y que tiene que atravesar unos terrenos que no son de su propiedad. Que en el documento de venta se indica que el terreno se encuentra dentro de la poligonal indicada en el plano anexo al contrato y firmado por ambas partes, pero con ese plano no puede pretender imputársele a la demandada que este comprometida a levantar una avenida, sino que lo que indica es donde se encuentra el terreno objeto de la venta, no que se va a hacer una vía de penetración, ni que en el lindero sur se va a construir una avenida que atraviesa un terreno de propiedad ajena para acceder a la calle, alegando que la demandante tenía perfecto conocimiento de que esos terrenos que dan a la avenida Los Guayos-Paraparal no eran ni son de la demandada.

Rechaza por ser incierto que exista un anteproyecto en la Alcaldía de Los Guayos y una solicitud de permiso de construcción aprobados en el terreno controvertido y mucho menos un proyecto aprobado, así como también desconoce que la existencia de un anteproyecto esté supeditado a la existencia de un proyecto, sino lo contrario, para que exista un proyecto es necesario la existencia previa y aprobación por las autoridades de un anteproyecto. Niega asimismo que en el supuesto negado que existiere un proyecto de la demandante, deba pagárselo la demandada, por cuanto afirma no haber incumplido ninguna obligación a la actora que genere ese daño, sino que por el contrario quien tiene seis años sin cancelar la obligación hipotecaria es la demandante y por eso se le está siguiendo un procedimiento de ejecución de hipoteca, señalando además que no hay causalidad entre la supuesta falta de entregar el bien y los daños reclamados.

Niega haber ocasionado daños y perjuicios por un monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) a la demandante en la persona de su representante legal, por el impacto psicológico que generó en él la sentencia que condena a la demandante al reintegro de las sumas que le entregaron por concepto de inicial de la casa que nunca construyó, por cuanto no existiendo relación de causalidad entre los hechos que la demandante le atribuye y los daños que ahora reclama, no es muy difícil concluir que no está obligada a pagar un daño inexistente, pues afirma que el daño lo ocasiono la demandante a la Dra. Matheus al recibirle un dinero y no devolvérselo pese a que no le cumplió, que es a lo que lo condenaron en la sentencia que invoca, además de que no existe una obligación de Promotora Vector, C.A. por cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) en esa sentencia.

Niega asimismo que deba pagar a la actora por concepto de daños los honorarios pagados al abogado que lo representó en el juicio que siguen en su contra, por cuanto la culpable de que la hayan demandado es Promotora Vector, C.A. al apropiarse de un dinero que no ha restituido, argumentando lo mismo sobre los honorarios pagados al abogado que lo asistió en el acto de reconocimiento de la firma del representante de la demandante, señalando además que tales daños no están especificados, discriminados, detallados, ni se indica de manera concreta cuales fueron sus causas, no indica lo que pagó a los abogados por cada concepto, ni a los ingenieros y arquitectos por el proyecto, ni los gastos del proyecto, del juicio, así como del reconocimiento en contenido y firma.

Finalmente contradice el monto de la cuantía de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) en que se estima la demanda, por cuanto señala que tal cantidad no corresponde a la verdadera cuantía del juicio y no consta a los autos la prueba respectiva de la estimación, pues ninguno de los elementos aportados por el actor permite concluir que dicha estimación es justa y equitativa.

III
ANALISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

En su libelo de demanda, la parte demandante promovió la prueba de posiciones juradas de la parte demandada, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente. Sin embargo, este medio de prueba no fue evacuado, por lo que nada tiene este sentenciador que analizar al respecto.

Junto con el libelo de demanda, produjo en copia fotostática simple los siguientes instrumentos: 1) Marcado “A”, acta constitutiva y actas de asambleas de accionistas de la sociedad de comercio Promotora Vector, C.A.; 2) Marcado “C”, acta constitutiva estatutaria de la sociedad de comercio Promociones Los Guayos, C.A; 3) Cursante a los folios 77 al 79 (1era pieza), acta de inspección judicial realizada en el inmueble objeto de la controversia en fecha 23 de septiembre de 2004 por el Juzgado Tercero de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial y 4) Cursante al folio 80 (1era pieza), plano del inmueble objeto de la presente controversia.

Estos instrumentos extendidos en copias fotostáticas simples fueron impugnados por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, en virtud de lo cual correspondía a la demandante ratificar su valor conforme a lo establecido en la parte in fine del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no consta a los autos que la demandante hubiere insistido en el valor de las copias impugnadas, no se concede a las mismas valor probatorio alguno y se desechan del proceso.

Marcado con la letra “D” y cursante a los folios 53 al 58 de la primera pieza del expediente, promovió copia simple de instrumento registrado ante el Registro Subalterno (hoy Registro Público) del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, en fecha 14 de agosto de 2000, bajo el Nº 31, folios 1 al 4, protocolo primero, tomo 13, le cual fue reconocido expresamente por la parte demandada, por lo cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De este instrumento se evidencia que en la fecha antes indicada, la sociedad de comercio Promociones Los Guayos, C.A., dio en venta a la sociedad de comercio Promotora Vector, C.A. un lote de terreno con una superficie de veinte mil ochocientos treinta y ocho metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (20.838,33 m2), que forma parte de un terreno de mayor extensión ubicado en el municipio Los Guayos del estado Carabobo, señalando como sus linderos particulares los siguientes: Norte: Con terreno propiedad de “mi representada” (la vendedora), en una línea recta de 183,95 metros, lindero que de acuerdo con el plano que forma parte del documento va del punto T1 al T4. Sur: En 228,80 metros del punto T2 al T3 que se indican en el citado plano, con terrenos propiedad de mi representada (la vendedora) donde pasará una avenida de veinticinco metros de ancho. Este: Del punto T3 al T4 en 108,01 metros con terrenos propiedad de Fondur, y; Oeste: Del punto T1 del mencionado plano al punto T2 constando este lindero de una línea recta de 100 metros.

Cursante a los folios 59 al 76 (1era pieza), promovió en copia fotostática simple, sentencia de fecha 6 de marzo de 2006 emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, a la cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Sin embargo, en cuanto a su mérito, el referido instrumento resulta irrelevante al asunto que se discute en el presente juicio, toda vez que se trata de un juicio por cumplimiento de contrato de opción de compraventa intentado por la ciudadana María Matheus, quien no es parte en el presente juicio, en contra de Promotora Vector, C.A., lo cual nada aporta al asunto controvertido.

Cursante a los folios 81 al 89 (1era pieza), promovió en copias fotostáticas simples, actuaciones cursantes en el procedimiento de reconocimiento de instrumento en su contenido y firma intentado por el abogado José Ernesto Natera ante el Juzgado Primero de de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial, a la cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; sin embargo, con respecto a su mérito, nada aporta el referido instrumento al asunto que se discute en el presente juicio, que lo es el alegado incumplimiento del contrato por parte de la demandada, por lo que resulta manifiestamente irrelevante.

En el lapso probatorio, promovió la prueba de informes dirigida a la Alcaldía del municipio Los Guayos del estado Carabobo, probanza que no obstante haber sido admitida por el Tribunal de Primera Instancia no consta a los autos que haya sido evacuada, por lo que nada tiene este sentenciador que analizar respecto de esta medio de prueba.

Cursante al folio 7 de la segunda pieza del expediente, promovió instrumento mediante el cual se solicita la certificación del plano urbano de la urbanización Paraparal, que no obstante emanar de la parte demandante, aparece sellado como recibido en la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Los Guayos, por lo cual este sentenciador le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero sólo como prueba de haber sido presentada dicha comunicación ante el referido organismo, mas no sobre la veracidad de su contenido, ya que como se dijo anteriormente, emana de la propia parte demandante y de conformidad con el principio de alteridad de la prueba la fuente de la prueba debe ser distinta a quien se aprovecha de ella.

Mediante escrito cursante a los folios 17 y 18 de la segunda pieza del expediente, la parte demandante promueve por un capítulo primero, el mérito favorable que arroja el libelo de demanda, alegación que no constituye un medio de prueba admisible en nuestro sistema procesal, por lo que no se le concede valor probatorio alguno.

Promueve asimismo la confesión en que afirma incurre la parte accionada en el particular quinto de su escrito de contestación de la demanda, donde admite y confiesa que el lote de terreno objeto de este juicio no tiene vía de acceso. Sobre este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 12 de abril de 2005, (caso: Mohamed Alí Farhat vs. Inversiones Senabeid C.A. y otra), estableció lo siguiente:

“Respecto de la confesión a la contestación, la Sala en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una , pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal (…).
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con (…)
Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil”.

De conformidad con la jurisprudencia citada, que es acogida por esta alzada, la confesión espontánea en las exposiciones hechas por las partes no constituyen una “confesión como medio de prueba”, sino un acto de los que fija el alcance y límite de la relación procesal, y que determinan cuál es el alcance de los límites de la controversia, en virtud de lo cual este pretendido medio probatorio no es apreciado por esta alzada.

Promueve además “el principio de comunidad de la prueba”, alegación que no constituye un medio de prueba en el sistema procesal venezolano. No obstante, entendiendo esta alzada que lo que pretende la parte demandante es el análisis de todos y cada unos de los hechos y las pruebas aportadas por las partes, debe señalarse que ello constituye un deber del Tribunal, sin necesidad de alegación de parte.

En el capítulo II, promovió instrumento contentivo de plano que contiene dos firmas autógrafas ilegibles, que aduce el demandante corresponden los ciudadanos Oswaldo González y José Ernesto Natera, representantes legales de las partes, Promotora Vector, C.A. y Promociones Los Guayos C.A. documento que no fue desconocido por la parte demandada, razón por la cual el mismo se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil y en el mismo se observa el trazado de dos lotes de terreno y una entrada principal entre ambos.

En el capítulo III, promovió un conjunto de artículos del Código Civil, que no constituyen un medio de prueba válido, sino en todo caso, fundamentos jurídicos para la resolución de la controversia.

Mediante escrito cursante al folio 20 de la segunda pieza del expediente, promovió en copia certificada instrumento registrado ante el Registro Subalterno (hoy Registro Público) del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, en fecha 14 de agosto de 2000, bajo el Nº 31, folios 1 al 4, protocolo primero, tomo 13, el cual fue producido anexo al libelo de demanda y ya ha sido valorado por este juzgador por lo que se reitera lo establecido anteriormente.

Mediante escrito cursante a los folios 28 al 32 de la segunda pieza del expediente, promovió en el capítulo I, copia certificada de instrumento registrado ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 1 de marzo de 2000, bajo el Nº 55, tomo 90-A-VII, la cual es apreciada por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido el acta constitutiva y los estatutos sociales de la sociedad de comercio demandante Promotora Vector, C.A.

Cursante a los folios 60 y 61 (2da pieza), promovió en copia fotostática simple, instrumento emanado del Colegio de Ingenieros de Venezuela, el cual no es parte en el presente juicio ni causantes de las mismas, por lo que para la valoración de este instrumento era necesaria su ratificación de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido ratificada por su emisor, no se le concede valor probatorio alguno.

Cursante al folio 107 (2da pieza), promovió en copia certificada los siguientes instrumentos: a) Carta de factibilidad expedida por la C.A. Electricidad de Valencia, dirigido a la Dirección de Ingeniería Municipal del concejo municipal de Valencia; b) Constancia de factibilidad de servicio expedida por C.A. Hidrológica del Centro (Hidrocentro) en fecha 1 de noviembre de 2000. Estos documentos son apreciados por este sentenciador al tratarse de instrumentos administrativos expedido por un organismo público competente, evidenciándose de su contenido que la empresa eléctrica informa a la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Los Guayos la factibilidad de prestar el servicio eléctrico en el sector Los Cerritos, Los Guayos, Conjunto Residencial Norte de Paraparal, el cual requiere 600 KVA, y asimismo la C.A. Hidrológica del Centro otorga a la demandante la factibilidad de servicios sanitarios por un caudal de 4,14 lps, sin embargo, no encuentra este juzgador que dichos instrumentos aporten algún elemento de relevancia al asunto que se discute en el presente juicio.

Dice haber Promovido los siguientes documentos: a) Copia certificada de inspección ocular cuyo original reposa en expediente de resolución de contrato incoado por al abogada María Matheus contra Promotora Vector, C.A., en el expediente Nº 16.543, del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; b) Documento que afirma fue emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Los Guayos en relación a una solicitud de anteproyecto del desarrollo urbanístico Nortes de Paraparal, transcribiendo parte del contenido del mismo. Sin embargo, de una revisión exhaustiva de las actas procesales se observa que los instrumentos que dice promover la parte demandante en este párrafo, no se encuentran consignados al expediente, por lo que nada tiene este sentenciador que analizar al respecto.

Promovió oficio emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Los Guayos, sobre las variables urbanas del terreno objeto de litigio, el cual es apreciada por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, respecto a su mérito, nada aporta el referido instrumento al asunto que se discute en el presente juicio, que lo es el alegado incumplimiento del contrato por parte de la demandada, por lo que resulta manifiestamente irrelevante.

Promovió asimismo la prueba por informes dirigida la Alcaldía del municipio Los Guayos, probanza que no fue admitida por el Tribunal de Primera Instancia, por lo que nada tiene este juzgador que analizar al respecto.

Al particular sexto, promueve “copia certificada de proyecto del complejo urbanístico denominado Urbanización Nortes de Paraparal”, siendo que de una revisión exhaustiva de los instrumentos consignados junto al escrito de promoción de pruebas, no encuentra este juzgador que exista un instrumento denominado de esta forma, sin embargo, en aras de una sana administración de justicia, entiende este juzgador que al promover tal medio probatorio, la parte demandante quiso referirse a los instrumentos cursantes a los folios 64 al 91 y 92 al 105 de la segunda pieza del expediente, denominados “Proyecto de acueducto, cloacas y drenajes” y “Proyecto de redes eléctricas y señales Urb. Nortes de Paraparal, Mpo. (sic) Los Guayos, edo. Carabobo”, respectivamente y sobre estos se centrará el análisis de este juzgador.

Con respecto al instrumento denominado “Proyecto de acueducto, cloacas y drenajes”, observa este juzgador que el mismo aparece suscrito por la ingeniera Lucyalba Potellá, y en cuanto al instrumento denominado “Proyecto de redes eléctricas y señales Urb. Nortes de Paraparal, Mpo. (sic) Los Guayos, edo. Carabobo”, aparece suscrito por el ingeniero William Strauss; quienes no son parte en el presente juicio, por lo que para la valoración de estos instrumentos era necesario que la parte demandante promoviera su ratificación por medio de la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al no cumplir con tal carga, no se le concede valor probatorio alguno a los aludidos instrumentos.

Al particular séptimo, promovió sentencia dictada en fecha 6 de marzo de 2006 emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, que fue consignada junto al libelo de demanda y ya ha sido analizada con anterioridad por este juzgador, por lo que se reitera lo establecido ut supra.

Al particular octavo, promovió copia certificada de transacción realizada en el juicio de resolución de contrato incoado por al abogada María Matheus contra Promotora Vector, C.A., el cual es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. No obstante, en cuanto a su mérito, el referido instrumento resulta irrelevante al asunto que se discute en el presente juicio, toda vez que se trata de un juicio por cumplimiento de contrato de opción de compraventa intentado por la ciudadana María Matheus, quien no es parte en el presente juicio, en contra de Promotora Vector, C.A., lo cual nada aporta al asunto controvertido.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

Mediante escrito cursante a los folios 2 al 4 (2da pieza), la parte demandada promovió en el capítulo I, el mérito favorable de los autos, alegación que no constituye un medio de prueba de los admisibles conforme a nuestro ordenamiento procesal, por lo que no se le concede valor ni mérito probatorio alguno.

En el capítulo II, promovió la prueba de inspección judicial del inmueble objeto de la presente controversia, probanza ésta que no fue admitida por el Tribunal de Primera Instancia, por lo que nada tiene este sentenciador que analizar al respecto.

En el capítulo III, promovió la prueba por informes dirigida a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del municipio Los Guayos, a fin de que informara sobre la existencia de un proyecto o anteproyecto aprobado a la demandante Promotora Vector, C.A. Esta probanza que fue admitida y evacuada por el Tribunal de Primera Instancia, respondiendo la institución requerida mediante oficio cursante a los folios 161 y 162 (2da pieza), entre otras circunstancias, que existe una solicitud de proyecto de urbanismo a nombre de Promotora Vector, C.A. en la urbanización Paraparal, al lado del parque Midev, señalando que conforme a los artículos 84 y 85 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, Promotora Vector, C.A. no podrá iniciar la construcción de las obras sin antes haber obtenido la aprobación del referido proyecto, mediante la adecuación de las variables urbanas fundamentales.

Mediante escrito cursante a los folios 8 y 9 (2da pieza), la parte demandante promovió por un capítulo I, el mérito favorable de los autos, alegación que como antes se ha afirmado no constituye un medio de prueba de los admisibles conforme a nuestro ordenamiento procesal, por lo que no se le concede valor ni mérito probatorio alguno.

En el capítulo II, promovió documento privado que afirma, aparece suscrito por la contraparte y que no fue impugnado ni desconocido por ésta en forma alguna, por lo que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. De su contenido se evidencia que en fecha 18 de mayo de 2000, las partes en el presente juicio, Promociones Los Guayos, C.A. y Promotora Vector, C.A., suscribieron un contrato de promesa bilateral de compraventa sobre el lote de terreno objeto de la presente controversia, ya identificado.

Asimismo, promovió cursante al folio 14, promovió plano que afirma corresponde al inmueble objeto de la controversia, el cual ya ha sido promovido entre sus pruebas por la parte demandante, por lo cual se reitera lo establecido al respecto.

Mediante escrito cursante al folio 15 (2da pieza), la parte demandante promovió en el capítulo I, el mérito favorable de los autos, reiterando nuevamente que dicha afirmación no constituye un medio de prueba, por lo que no se le concede valor probatorio.

IV
PRELIMINAR

En la oportunidad de dar contestación a la demanda en el presente procedimiento, la parte demandada impugnó la estimación de la cuantía de la demanda, realizada por la parte actora en su libelo en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), argumentando que la misma no se corresponde con la verdadera cuantía del juicio y no consta en autos la prueba de la respectiva estimación.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RH-00619 del 24 de septiembre de 2008, ratificando el criterio fijado en sentencia Nº RH-01353 de fecha 15 de noviembre de 2004, estableció lo siguiente:
“…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
<...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente -que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada-.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…”

En el presente caso, más que su impugnación genérica, la parte demandada no promovió prueba alguna tendente a demostrar la alegada exageración del monto de la cuantía, en virtud de lo cual, la estimación realizada por la parte demandante en el libelo de demanda debe tenerse como firme, Y ASÍ SE ESTABLECE.

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

La pretensión intentada por la parte demandante se circunscribe a que la demandada “cumpla con la obligación de sanear el lote de terreno comprado (…), en consecuencia, sea condenada a entregar pacíficamente la posesión del terreno vendido (…), obligación que se cumple con la construcción de una avenida de veinticinco metros de ancho y la construcción de un puente que de acceso a la vía pública (…)”, así como la indemnización de los daños y perjuicios y el daño moral que afirma le ha causado el alegado incumplimiento de la demandada.

En la oportunidad de contestación, la parte demandada alegó la improcedencia objetiva de la pretensión argumentando que existe una incongruencia entre lo que narra la actora en el presente juicio y su petitorio, e incluso en el mismo petitorio incluye contradicciones, confundiendo, en su decir, la alegada obligación de construirle una avenida que de acceso a la vía pública, pero al narrar los hechos usa un lenguaje impropio, hablando de saneamiento por evicción y de vicios ocultos.

Para decidir, este Tribunal Superior observa:

Ciertamente de una lectura detenida del libelo de demanda, observa este sentenciador que pese a demandar el cumplimiento de la alegada obligación contractual del demandado de construir una avenida que de acceso al inmueble objeto de la controversia, el demandante solicita en su petitorio se condene a la demandada a cumplir con su obligación de “sanear el lote de terreno comprado” y “entregar pacíficamente la posesión” del mismo, lo cual se cumple a su juicio, “mediante la construcción de una avenida de veinticinco metros de ancho”, fundamentando su pretensión, entre otros, en los artículos 1503, 1506, 1508 y 1518 del Código Civil, que se refieren al saneamiento por evicción y por vicios ocultos.

Es evidente, que la parte demandante confunde la obligación legal del saneamiento con la obligación contractual que atribuye al demandado de construir una vía de acceso al inmueble objeto de la controversia.

El saneamiento, constituye la obligación que tiene el vendedor de responder al vendedor por la posesión pacífica del la cosa vendida y por los vicios o defectos ocultos que presentara la misma. En el primero de los casos, esto es, la garantía de posesión pacífica del bien vendido, el hecho generador de la obligación de saneamiento que corresponde al vendedor es la evicción, es decir, la perturbación de derecho que prive al comprador de todo o parte de la cosa vendida, en virtud de una causa anterior a la adquisición del bien; y en el segundo caso, la responsabilidad del vendedor para con el comprador surge por los vicios ocultos que pudiera tener la cosa vendida, existentes para el momento de la venta, “que la hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor” (Art. 1518 Código Civil)

No ha sido alegada ni demostrada en el presente caso la ocurrencia de alguno de los supuestos de procedencia del saneamiento. En el caso de la evicción, la parte demandante alega no haber podido entrar en posesión del inmueble por no existir una vía de acceso al mismo, sin embargo, de conformidad con lo previsto en los artículos 1487 y 1488 del Código Civil, la tradición se verifica poniendo al comprador en posesión del bien, y en el caso de los inmuebles, ésta se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad, y no ha sido alegado por la parte demandante que hubiere sufrido alguna perturbación que lo haya privado parcial o totalmente del inmueble, sino la inexistencia de una vía de acceso, lo cual no configura un supuesto que pueda determinar la procedencia del saneamiento por evicción.

En este mismo sentido, debe afirmarse que la circunstancia de encontrarse el terreno objeto de la presente controversia rodeado de inmuebles por todos sus linderos sin tener una vía de acceso, en ningún caso puede considerarse como una perturbación a la posesión pacífica del demandante, siendo que en tal supuesto el legislador prevé el derecho de servidumbre, que pude definirse como el derecho real sobre la cosa ajena, establecida sobre un fundo en beneficio de otro fundo. Consiste en el gravamen impuesto al predio llamado sirviente, para uso y utilidad de otro fundo llamado dominante, pertenecientes a distinto dueño. (Obra citada: Emilio Calvo Baca, Código Civil Comentado y Concordado, Tomo I, Ediciones Libra, página 469)

Con respecto al saneamiento por vicios ocultos, se observa que la inexistencia de una vía de acceso al inmueble constituye un hecho perceptible a simple vista, que en ningún caso podría considerarse un vicio oculto, por el contrario, se trata de un vicio aparente, que conforme a lo previsto en el artículo 1519 del Código Civil, no da lugar a la obligación de saneamiento por parte del vendedor.

Sin embargo, realizando un análisis integral del libelo de demanda, y haciendo abstracción de los alegatos referidos al saneamiento, interpreta esta alzada que la intención de la parte actora ha sido demandar el cumplimiento del contrato de compraventa celebrado con la parte demandada mediante documento otorgado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia en fecha 14 de agosto de 2000, bajo el Nº 31, folios 1 al 4, protocolo 1º, tomo 13, argumentando que el demandado incumplió con su obligación contractual de construir una avenida que diera acceso al inmueble vendido, lo cual ha sido argumentado por la propia parte demandante en su escrito de informes presentado ante esta alzada.

Ahora bien, el artículo 1167 del Código Civil establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

En el caso sub examine, el demandante sostiene que la empresa demandada se comprometió en el contrato a construir una avenida de veinticinco metros de ancho que diera acceso desde el inmueble a la vía principal, habiendo incumplido con dicha obligación, lo que aduce, le ha ocasionado daños y perjuicios al no serle otorgado el permiso para el desarrollo de un urbanismo que planeaba construirán el terreno controvertido.

La parte demandada por su parte niega que se haya comprometido en el contrato a construir la referida avenida, señalando que cuando se realizó la venta la demandante sabía que el terreno se encontraba rodeado por inmuebles por sus cuatro linderos.

Para decidir este Tribunal observa:

A fin de determinar la existencia o no de la obligación de la demandada de construir una avenida que diera acceso al inmueble, encuentra este sentenciador que en el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 14 de agosto de 2000 debidamente valorado, la única referencia a la vía de acceso que la demandante afirma que la demandada se comprometió a construir, se encuentra al determinar los linderos específicos del terreno objeto de la venta, señalando como lindero sur, lo siguiente: “En 228,80 metros del punto T2 al T3 que se indican en el citado plano, con terrenos propiedad de mi representada donde pasará una avenida de veinticinco metros de ancho”

Haciendo una lectura literal del extracto antes citado, no encuentra este juzgador que ello pueda entenderse como una obligación contraída por el vendedor. Ciertamente se indica en el documento, como un hecho futuro, que por el lindero sur “pasará” una avenida, más en forma alguna se indica que su construcción sea obligación de la vendedora, hoy demandada.

En este sentido, la demandante alega además que en los contratos de venta, quien encabeza y expone las condiciones de venta es el vendedor y el comprador sólo se limita a aceptar o no el contenido del contrato, por lo que afirma ha de entenderse que la referida avenida debe ser construida por la demandada, quien la ofreció; es decir, que la demandante parece afirmar que los contratos de venta son necesariamente contratos de adhesión; posición que no comparte este sentenciador, por cuanto existen contratos de venta de naturaleza paritaria donde las condiciones contractuales son discutidas y establecidas por ambas partes.

A mayor abundamiento, el reconocido autor patrio José Melich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato” ha sostenido que los elementos que suelen caracterizar los contratos de adhesión son los siguientes: 1) Que exista una oferta hecha a una persona determinada; 2) que el objeto de la oferta consista en un servicio de utilidad pública y; 3) que el contrato por lo general esté pre-redactado en un documento impreso, limitándose los destinatarios a dar su consentimiento; siendo que en el presente caso no concurren ninguno de estos elementos.

El otro medio de prueba debidamente valorado por este juzgador en este sentido, fue el plano en donde aparece el trazado de dos lotes de terreno y una entrada principal entre ambos, esta prueba no demuestra que el demandado haya contraído la obligación contractual de construir una avenida de veinticinco metros, sin embargo, pudiera ser valorada como un indicio.

La presunción hóminis, prueba circunstancial o indicio, la define el tratadista Hernando Devis Echandía como un hecho conocido del cual se induce otro hecho
desconocido, mediante un argumento probatorio que de aquél se obtiene, en virtud de una operación lógico-crítica basada en normas generales de la experiencia o en principios científicos o técnicos. (Obra citada: Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo II, cuarta edición, página 609)

Al efecto, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos.”

Sobre la norma in comento, la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 05 de febrero de 2002, Expediente Nº 99-0973, dejó sentado el siguiente criterio, reiterado por la Sala Constitucional en decisión de fecha 29 de enero de 2003, Expediente Nº 01-2614, a saber:
“Casación ha establecido que en la formación de la prueba circunstancial -como también se le llama a la de indicios - el juzgador debe guiarse por ciertos principios jurídicos, para que su apreciación no sea censurable en Casación por contraria a derecho o violatoria de ley expresa. Estos principios son tres: a) que el hecho considerado como indicio esté comprobado; b) que esa comprobación conste de autos; y, c) que no debe atribuirse valor probatorio a un solo indicio. En un fallo relativamente reciente, Casación ha expresado lo siguiente: <...en la aritmética procesal, los indicios son quebrados: aislados, poco o nada valen; pero sumados, forman, y en ocasiones exceden, la unidad probatoria plena, pues la característica de los indicios es que ninguno por sí solo ofrece plena prueba; ellos deben apreciarse en conjunto; su eficacia probatoria debe contemplarse con la suma de todos los que den por probados los jueces y no con algunos aisladamente>.”

De la norma y criterio jurisprudencial trascritos, se infiere que la eficacia probatoria del indicio, depende de su pluralidad, ya que a un solo indicio no se le puede atribuir valor probatorio, por lo que en el caso de marras, no logró demostrar la parte demandante la obligación contractual de la demandada de construir una avenida que de acceso al inmueble objeto de la controversia, resultando concluyente la improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato. ASI SE DECIDE.

El resto del acervo probatorio aportado por el demandante, estuvo dirigido a intentar demostrar los daños demandados.

Ahora bien, los daños demandados en esta causa, son los que la doctrina gusta denominar por responsabilidad contractual, al devenir del alegado incumplimiento de obligaciones contenidas en un contrato.

El tratadista José Mélich Orsini afirma que solamente estamos en presencia de la responsabilidad contractual cuando: 1º) exista un contrato entre quien reclama por la ilicitud de una conducta y aquél a quien ella se le imputa; 2º) la ilicitud de la conducta imputada consista en la contravención de una obligación emergida de ese contrato; y 3º) el daño cuyo resarcimiento se reclama consiste en la privación de una ventaja a la cual no se habría tenido derecho sin tal contrato. (Obra citada: Doctrina General del Contrato, quinta edición, páginas 452 y siguiente)

Como quedó establecido en el decurso de esta sentencia, la demandante no logró demostrar la existencia de la obligación contractual de la demandada consistente en construir una avenida que de acceso al inmueble objeto de la controversia, por lo que mal pudo haber incumplimiento de una obligación inexistente y habida cuenta que la existencia de la obligación contractual y su incumplimiento son presupuestos esenciales de la responsabilidad contractual, la pretensión de indemnización por daños y perjuicios que afirma la demandante le ocasionó el incumplimiento contractual de la demandada, que estimó en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), resulta manifiestamente improcedente. Y ASÍ SE DECIDE.

VI
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 5 de mayo de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia apelada que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios intentada por Promotora Vector, C.A., en contra de Promociones Los Guayos, S.A.

Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la decisión dictada.

Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la Sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los diecinueve (19) días del mes de febrero de dos mil diez (2010). Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
DENYSSE ESCOBAR
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:15 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 12.394
JMP/DE /luisf.-