TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de Julio de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2009-000663

DEMANDANTE: AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-2.063.801.

APODERADOS DEMANDANTE: Luis Capriles y José Luis Ugarte Muñoz, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.006 y 28.238, respectivamente.

DEMANDADOS: ASOCIACIÓN CIVIL EL TOPACIO, inscrita en la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre, del estado Miranda, en fecha 11 de diciembre de 1992, anotado bajo el Nº 38, tomo 20, del cuarto Trimestre; y MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.256.340.

APODERADOS DEMANDADOS: José Álvaro Valero Reinoza, Isa Amelia de Jesús Rondón, Álvaro José Valero Herrera y Zulay Emilia Pineda, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 71.155, 66.961, 110.092 y 72.972, respectivamente.

MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio (Apelación).

- I -
- Síntesis de los Hechos -
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, actuando en alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 10 de noviembre de 2009, por el abogado Luis Capriles, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión proferida en fecha 13 de abril de 2009, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por retracto legal inquilinario intentara la ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL EL TOPACIO, y la ciudadana MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ. En fecha 03 de diciembre de 2009, el Juzgado a quo oyó libremente la apelación ejercida contra el citado fallo, ordenando la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia (Distribuidor) de turno a los fines consiguientes.

Cumplido el trámite de distribución correspondiente, este Tribunal le dio entrada mediante auto de fecha 16 de diciembre de 2009, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, una vez vencido el lapso previsto en el artículo 90 ejusdem.

En fecha 18 de enero de 2010, la parte recurrente consignó sus conclusiones escritas.

- II -
- Antecedentes -
Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por retracto legal inquilinario instauró la ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL EL TOPACIO, y la ciudadana MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:

• Que celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil Inmobiliaria Benca, C.A., reconocido por ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, en fecha 05 de junio de 1992, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por “un apartamento distinguido con el número y letra 11-A, del Edificio ‘Topacio’, en la Segunda Avenida de Los Palos Grandes, entre segunda y tercera transversal, Municipio Chacao, estado Miranda”.

• Que en la Cláusula Tercera del contrato, se fijó un lapso de duración de seis (06) meses, sin renovación alguna, y que posteriormente suscribió un nuevo contrato reconocido por ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, el 06 de agosto de 1992.

• Que vencido el lapso de duración de la locación, la arrendataria continuó ocupando el inmueble, y su arrendadora recibiendo las pensiones de arrendamiento, produciéndose la tácita reconducción del referido contrato.

• Que la arrendadora Inmobiliaria Benca, C.A., se negó a recibir los cánones de arrendo, en virtud de lo cual, procedió en el mes de marzo de 1993 a consignarlos ante el Juzgado Cuarto del Municipio Sucre del estado Miranda; luego el Juzgado Décimo Tercero de Parroquia; y posteriormente ante el Juzgado Cuarto de Municipio, que en la actualidad es el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del esta Circunscripción Judicial.

• Que consta de documento protocolizado en fecha 14 de mayo de 1993, que la sociedad mercantil Inmobiliaria Benca, C.A., dio en venta pura y simple a la Asociación Civil El Topacio, el inmueble constituido por el edificio ‘El Topacio’, del que forma parte el apartamento que le fuere dado en arrendamiento a la demandante.

• Que la adquirente Asociación Civil El Topacio, adjudicó el apartamento de autos -identificado como 11-A- a la ciudadana Maritza Llata de Hernández, y que desde la fecha de protocolización, a saber, el 07 de diciembre de 2007, es que la citada operación es oponible frente a terceros.

• Que la Asociación Civil El Topacio no le notificó en ninguna oportunidad su voluntad de vender el inmueble de autos, de conformidad con lo previsto en el artículo 1604 del Código Civil.

• Fundamentó su acción en las disposiciones contenidas en los artículos 1.546, 1.547, 1.548 y 1920 del Código Civil; en concordancia con el artículo 43 y siguientes del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y las estipulaciones contractuales contenidas en la locación de autos. Acompañó recaudos.

En fecha 10 de marzo de 2008, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la reforma de la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, a fin que compareciera por ante esa dependencia judicial al segundo (2°) día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

Llegada la oportunidad para la litis contestación, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito bajo los siguientes términos:

• Reconoció la existencia de los contratos de arrendamiento celebrados en fecha 05 de junio de 1992, y el 06 de agosto de 1992, entre Aurelia Beatriz Fuentes de Veloz e Inmobiliaria Benca, C.A.

• Que por documento protocolizado en fecha 14 de mayo de 1.993, la arrendadora Inmobiliaria Benca, C.A., dio en venta pura y simple a la Asociación Civil El Topacio, todo el edificio que contiene las Residencias ‘El Topacio’.

• Que la relación arrendaticia existente entre la arrendadora Inmobiliaria Benca, C.A., y la arrendataria Aurelia Beatriz Fuentes de Veloz, era de once (11) meses y once (11) días, contados desde la firma del primer contrato, es decir, el 03 de junio de 1.992, hasta el 14 de mayo de 1.993, fecha en la cual se celebró la venta global del edificio ‘Residencias El Topacio’.

• Que mediante documento autenticado por ante las Notarías Pública Séptima del Municipio Sucre, del estado Miranda, de fecha 15 de julio de 1.993, inserto bajo el Nº 70, Tomo 123, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia; y Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, de fecha 28 de julio de 1.994, inserto bajo el Nº 39, Tomo 123 de los respectivos libros, la Asociación Civil El Topacio, le adjudicó a la ciudadana Maritza Llata de Hernández en plena y exclusiva propiedad, el apartamento identificado como 11-A, como consecuencia de la partición y liquidación del inmueble Edificio ‘Residencias El Topacio’, por ser co-propietaria del mismo.

• Que con la adjudicación a que se hace referencia, la arrendataria interpuso acción de nulidad de venta y derecho preferencia, en contra de la empresa Inmobiliaria Benca, C.A., y la Asociación Civil El Topacio, acción que fue admitida por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se decretó con fecha 22 de febrero de 1.994, medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el apartamento 11-A del edificio ‘El Topacio’, siendo por esta razón a decir de los demandados, que se limitó el derecho a protocolizar el documento de propiedad correspondiente.

• Que con ello se demuestra que la demandante conocía desde esa fecha, quien es la verdadera propietaria del inmueble; y que además esta acción está evidentemente prescrita, por cuanto han transcurrido más de 15 años, contados a partir del 14 de mayo de 1.993, fecha en la cual, Inmobiliaria Benca, C.A., vendió el edificio ‘Residencias El Topacio’ a la Asociación Civil El Topacio.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes ejercieron su derecho, promoviendo sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas en su totalidad por el Juzgado a quo.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, el Juzgador a quo procedió en fecha 13 de abril de 2009, a dictar sentencia declarando -como ya se dijo- SIN LUGAR la presente demanda de retracto legal arrendaticio.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -
- Motivaciones para decidir –
Este Tribunal, actuando en alzada, pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

El asunto sub examine se refiere al conocimiento de este Juzgado, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 10 de noviembre de 2009, por el abogado Luis Capriles, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida en fecha 13 de abril de 2009, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la acción que retracto legal inquilinario intentara la ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL EL TOPACIO, y la ciudadana MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ, fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

“…Del material probatorio se pudo establecer dos aspectos importantes que ayudan a resolver la litis: En primer lugar, que no es cierto como aduce el accionante que desde la fecha de la protocolización de la venta en que se pretende subrogar por vía de retracto (2007), es que tuvo conocimiento del ese negocio jurídico; ya que se demostró que en 1994 la misma demandante había demandado por los mismos hechos, pero a ASOCIACION CIVIL EL TOPACIO e INMOBILIARIA BENCA, C.A. Por esto está intentando la acción fuera de la oportunidad prevista en el art.47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es un lapso de caducidad. En efecto, aunque el demandado asuma que la acción del demandante está prescrita, este juzgador no comparte su defensa, siendo que si está es caduca lo cual se puede declarar de oficio.
Otro punto, la venta que se hace a la ciudadana MARITZA LLATA DE HERNANDEZ en la que se pretende subrogar la demandante, tuvo como precedente, que el arrendador original INMOBILIARIA BENCA, C.A., vendió todo el edificio que contiene las Residencias El Topacio, siendo el comprador la Asociación Civil EL TOPACIO, lo que eximía de ofrecerlo en preferencia al inquilino, no por capricho, sino por ser previsión de la norma.
Luego, es la Asociación Civil EL TOPACIO quien adjudica a la ciudadana MARITZA LLATA DE HERNANDEZ el apartamento objeto de demanda de retracto legal.
Aunado lo anterior, hay dos contratos de arrendamiento que aunque dispongan que “ambos” comienzan el 3 de junio de 1992, tenían duración de seis -6- meses fijos uno, y un -1- año fijo el otro, pero de cualquier modo al momento de hacerse la venta global del edificio (14 de mayo de 1993), son demostrativos que el arrendatario no tenía más de dos años ocupando el inmueble, como exige el art.42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, no procede el retracto legal arrendaticio por las siguientes razones:
a.) El inquilino tuvo conocimiento de la venta en 1994, lo que trae como resultado, que actúa en este juicio fuera de la oportunidad prevista en el art.47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La acción está caduca.
b.) El inquilino no tiene cualidad para subrogarse en la venta, toda vez, que no tenía más de dos (2) años en el inmueble en esa condición, como establece el art.42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
c.) No tiene derecho al retracto legal arrendaticio, porque se trata de una venta global, tal y como lo dispone el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, excluye el derecho de preferencia de los inquilinos en las ventas de edificios hechas en bloque o global como en el presente caso.
Entonces, no hay razones para la procedencia de la presente demanda y debe declarase sin lugar por no haber prueba plena de los hechos demandados, a tenor de lo previsto en el art.254 del Código de Procedimiento Civil”. (Sic)

Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador, los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego establecer si la presente acción por retracto legal arrendaticio resulta procedente o no en el presente caso.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena, persigue el derecho de subrogarse en lugar del adquiriente del inmueble vendido, ciudadana MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ, adquiriendo bajo las mismas condiciones, el bien transferido por la sociedad mercantil ASOCIACIÓN CIVIL EL TOPACIO. Frente a ello, se opone la parte demandada negando, rechazando y contradiciendo la demanda incoada, alegando que la duración de la relación arrendaticia, existente entre la arrendadora Inmobiliaria Benca, C.A., y la arrendataria AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, era de once (11) meses y once (11) días, y que la acción está evidentemente prescrita, por cuanto han transcurrido más de 15 años, contados a partir del 14 de mayo de 1.993, fecha en la cual, Inmobiliaria Benca, C.A., vendió el edificio ‘Residencias El Topacio’ a la ASOCIACIÓN CIVIL EL TOPACIO.

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación o Principio Dispositivo, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

- Del mérito de la causa -
Establecido lo anterior, corresponde ahora emitir el pronunciamiento sobre el mérito de la controversia, para lo cual se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien suscribe, fundamentar su decisión:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado en forma privada entre Inmobiliaria Benca, C.A. y Aurelia Beatriz Fuentes de Veloz. Este documento fue presentado a su reconocimiento, por ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, en fecha 05 de junio de 1.992. Dicho documento no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual este Tribunal lo aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.
 Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado en forma privada entre Inmobiliaria Benca, C.A. y Aurelia Beatriz Fuentes de Veloz. Este documento fue presentado a su reconocimiento ante Notaría Pública Sexta de Caracas, en fecha 06 de agosto de 1.992. Dicho documento no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual este Tribunal lo aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado que la duración del contrato sería de un (01) año fijo, contado a partir del 03 de junio de 1.992.
 Copia simple del documento contentivo del contrato de compra-venta celebrado entre Inmobiliaria Benca, C.A., y la Asociación Civil El Topacio, cuyo objeto es el edificio ‘Residencia Topacio’, que al no haber sido objeto de impugnación, se le tiene como fidedigno de su original, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
 Originales de recibos por concepto de arrendamiento, expedidos por Inmobiliaria Benca, C.A., los cuales constituyen indicios, al adminicular su contenido con los contratos locativos producidos en autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
 Copias certificadas del contrato celebrado entre la Asociación Civil El Topacio y la ciudadana Maritza Llata de Hernández, mediante el cual se adjudicó el inmueble de autos a esta última, el cual fue autenticado en fecha 15 de julio de 1.993, por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre, estado Miranda, anotado bajo el Nº 70, Tomo 123, de los respectivos libros llevados por dicha dependencia; y posteriormente registrado en fecha 07 de diciembre de 2.007, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao, estado Miranda, bajo el Nº 01, Tomo 20, Protocolo Primero. Dicho documento no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual este Tribunal lo aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el contenido del artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil.
 Promovió la confesión de la parte accionada, contenido en la contestación de la demanda, en la cual reconoce que la arrendadora originaria Inmobiliaria Benca, C.A., da en venta pura y simple a la Asociación Civil El Topacio, el edificio ‘Residencias El Topacio’.
 Promovió la confesión de la parte demandada contenida en el escrito de contestación, en la cual reconoce que adjudicó en plena y exclusiva propiedad a la ciudadana Maritza Llata de Hernández, el apartamento identificado como 11-A, en su condición de socia, con respecto a la propiedad del inmueble de autos.
 Promovió la confesión de la parte demandada contenida en el escrito de contestación, en la cual reconoce la existencia y contenido del contrato de arrendamiento marcado “B”, de fecha 06/08/1992, y que en la Cláusula Décima Quinta “se le otorgó a la arrendataria el derecho de presencia en las mismas condiciones de un tercero”.

Con relación a la prueba de confesión anteriormente enunciada, debemos indicar que la doctrina ha sido cónsona al sostener, que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por sí misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes. Así pues, tenemos que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho, capaz de tener la suficiente juridicidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión, y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte, en virtud de lo cual, este Tribunal desecha la prueba bajo análisis, de conformidad con lo previsto en los artículos 400 y siguientes del Código Civil, por cuanto el objeto de la misma se constituye en hechos admitidos por las partes, lo cual no es objeto de prueba. Así se decide.

 Promovió copia certificada de actuaciones judiciales, contentivas de las consignaciones arrendaticias, efectuadas por la ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, expedidas por el Tribunal Cuarto de Municipio Sucre del Distrito Sucre, y el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el día 20 de abril de 1993, hasta el 08 de enero de 2009. Con relación a dichas certificaciones, se observa que las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad procesal correspondiente, en virtud de lo cual, este Juzgador les otorga valor probatorio conforme establecen los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Copias simples de actuaciones judiciales, contentivas de la demanda intentada por la ciudadana Aurelia Beatriz Fuentes de Veloz, en contra de la sociedad mercantil Inmobiliaria Benca, C.A., y la Asociación Civil el Topacio, por acción de nulidad de venta, y en forma subsidiaria el Derecho de Retracto Legal, ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dichos fotostatos no fueron objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se consideran fidedignos de su original, según el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándolas en todo su valor probatorio.

Ahora bien, la acción de retracto legal arrendaticio se encuentra regulada por las disposiciones establecidas en la Ley especial que regula la materia de alquileres, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Titulo VI, referido a la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio; siendo esto así, el derecho de retracto contenido en el artículo 43 de la referida Ley, debe entenderse como el derecho que tiene el inquilino de solicitarle al comprador, que deshaga la operación y que se le venda a él, por cuanto le correspondía en primer lugar adquirir la propiedad del inmueble, y que debe hacerlo dentro del lapso legal, de conformidad con lo previsto en los artículo 42, 43 y 47 que establecen:

“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

En este sentido, y del análisis de las normas citadas se desprende que para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe cumplir con requisitos necesarios para su procedencia, como son:

1. Más de dos (02) años como arrendatario. De la revisión de las actas procesales se evidencia que la ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, celebró dos (02) contratos de arrendamiento: el primero, en fecha 05 de junio de 1.992; y, el segundo, en fecha 06 de agosto de 1.992, cuyo objeto se constituye por el apartamento de marras, distinguido con el número y letra 11-A, del Edificio ‘Topacio’, en la Segunda Avenida de Los Palos Grandes, entre segunda y tercera transversal, Municipio Chacao, estado Miranda, observándose una relación arrendaticia por más de dos (02) años, y significa que cumple con el presente requisito, referido al tiempo que debe tener como arrendataria, y así se decide.
2. Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de las pensiones locativas. Con relación a este requisito, se observa que consta en el presente expediente, copia certificada de actuaciones judiciales contentivas de las consignaciones arrendaticias, efectuadas por la ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, expedidas por el Tribunal Cuarto de Municipio Sucre del Distrito Sucre, y el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el día 20 de abril de 1993 hasta el 08 de enero de 2009, y en este sentido se tiene como solvente, dando cumplimiento así con el presente requisito, referido a la solvencia del arrendatario, y así se decide.
3. Que la acción sea ejercida dentro de los cuarenta (40) días siguientes al conocimiento de la negociación. Con relación a este requisito de procedencia, debe considerarse como punto de partida para determinar el lapso de los cuarenta días a partir de la fecha de registro de la negociación de adjudicación del inmueble de marras, es decir, el 07 de diciembre de 2007, pues por ser un documento traslativo de la propiedad, es oponible a terceros a partir de la fecha de su registro; ello no significa que la operación sea invalida, pues entre las partes es Ley por ser un contrato, pero surte sus efectos erga omnes después de la fecha de registro, y así lo establecen los artículos 1.920, ordinal 1° y 1.924 del Código Civil, que a continuación se citan:

“Artículo 1.920. Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

Artículo 1.924. Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”

En consecuencia, y conforme al contenido de las normas antes citadas, se desprende que el lapso para intentar la acción inició el día 07 de diciembre de 2.007, fecha en cual se registró por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao, del estado Miranda, el contrato mediante el cual se efectuó la adjudicación del inmueble de autos a la ciudadana MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ, el cual quedó anotado bajo el Nº 01, Tomo 20, del Protocolo Primero, y feneció el día 16 de enero de 2.008, observándose que la presente demanda fue intentada ante el Juzgado a quo, en fecha 16 de enero de 2.008, y en consecuencia, se encuentra configurado el presente requisito para la procedencia de la acción, y así se declara.

Ahora bien, siguiendo este orden ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma; de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar este Juzgador que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderado judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello haber dado cumplimiento a las previsiones contenidas en el artículo 42 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido al derecho que tiene la arrendataria, para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendataria. Así se establece.

Esta falta de pruebas por parte de la accionada, conlleva indefectiblemente a este Órgano Jurisdiccional, a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, la existencia de la relación arrendaticia alegada por la demandante AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, y analizado como ha sido el acervo probatorio traído a los autos por las partes, infiere este Sentenciador que a la referida ciudadana le fue vulnerado el derecho de preferencia ofertiva, establecido en el artículo 42 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, en consecuencia, se DECLARA el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a favor de la ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, sobre el bien inmueble de marras constituido por “un apartamento distinguido con el número y letra 11-A, ubicado en la Planta Décima Primera, el cual forma parte del Edificio ‘Topacio’, situado en la Segunda Avenida de Los Palos Grandes, entre Segunda y Tercera Transversal, del Municipio Chacao, estado Miranda”, el cual está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada Norte; Sur: con fachada Sur; Este: con fachada Este y Oeste; y Oeste: con pasillo de circulación y vacio de área de ventilación”; y, en consecuencia, la ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ queda SUBROGADA en los derechos de la adquiriente de dicho inmueble, ciudadana MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ, dada la adjudicación que se le efectuara a través de documento autenticado en fecha 15 de julio de 1.993, por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre, estado Miranda, anotado bajo el Nº 70, Tomo 123, de los respectivos libros llevados por dicha dependencia; y posteriormente registrado en fecha 07 de diciembre de 2.007, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao, estado Miranda, bajo el Nº 01, Tomo 20, Protocolo Primero; en el entendido de que el valor de dicha subrogración a ser pagado por la demandante, ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, será el mismo precio en que fue estimada la adjudicación que se le hiciera a la entonces adquiriente, ciudadana MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ, todo ello de conformidad con lo dispuesto por el artículo 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.

En este sentido, resulta imperioso para este Sentenciador, declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra del fallo proferido en fecha 13 de abril de 2009, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual queda REVOCADO en todas sus partes. Así se decide.

- IV -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentara la ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, en contra de ASOCIACIÓN CIVIL EL TOPACIO y la ciudadana MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ, todos suficientemente identificados al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR, el recurso ordinario de apelación ejercido por la parte actora, en contra del fallo proferido por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de abril de 2009, en cual queda REVOCADO en todas sus partes.

SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL INQUILINARIO, intentó intentara la ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, en contra de ASOCIACIÓN CIVIL EL TOPACIO y la ciudadana MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ, de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, QUEDA SUBROGADA la parte actora de este proceso, ciudadana AURELIA BEATRIZ FUENTES DE VELOZ, como compradora de un bien inmueble constituido por “un apartamento distinguido con el número y letra 11-A, ubicado en la Planta Décima Primera, el cual forma parte del Edificio ‘Topacio’, situado en la Segunda Avenida de Los Palos Grandes, entre Segunda y Tercera Transversal, del Municipio Chacao, estado Miranda”, el cual está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada Norte; Sur: con fachada Sur; Este: con fachada Este y Oeste; y Oeste: con pasillo de circulación y vacio de área de ventilación”; el cual fue adquirido por la ciudadana MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ, mediante documento de adjudicación, autenticado en fecha 15 de julio de 1.993, por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre, estado Miranda, anotado bajo el Nº 70, Tomo 123, de los respectivos libros llevados por dicha dependencia; y posteriormente registrado en fecha 07 de diciembre de 2.007, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao, estado Miranda, bajo el Nº 01, Tomo 20, Protocolo Primero; por el mismo precio por el cual lo adquirió la adjudicataria MARITZA LLATA DE HERNÁNDEZ.

TERCERO: De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado vencida.

CUARTO: Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legalmente establecido para ello, este Tribunal ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 19 de Julio de 2010. 200º y 151º.

El Juez,

Dr. César A. Mata Rengifo
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 1:44 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AP11-R-2009-000663
CAM/IBG/Lisbeth