TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
200° y 151°
I. PARTE NARRATIVA.
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA AUSTRAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda en fecha 20 de mayo de 1975, anotado bajo el No 18, Tomo 36 A-Sgdo.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil OVER-HALL EXPRESS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24 de noviembre de 2003, anotada bajo el No 16, Tomo 839, A-Sgdo.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GRACIELA VARELA MORA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 21.693.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NEPTALI MARTINEZ LOPEZ y LUIS GERMAN GONZALEZ PIZANI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.000 y 43.802, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, del cual es objeto el inmueble que se identifica a continuación: “Local Comercial-Industrial, ubicado en la planta baja del Edificio “AUSTRAL”, situado en la calle 8, Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda”
a) Planteamiento de la controversia:
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representada en su carácter de arrendadora suscribió contrato de arrendamiento en fecha 25 de octubre de 2005, con la sociedad mercantil OVER-HALL EXPRESS, C.A., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble de autos, por un período de tres (03) años fijos no renovables, y que habiendo sido notificado antes de su vencimiento sobre la voluntad de no renovar dicho contrato, así como transcurrido la prórroga legal de un (1) año que le correspondía, ésta no desocupó el inmueble en la fecha que le correspondía, por lo que procede a demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y subsidiariamente demanda la resolución de contrato por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2009, y el mes de enero de 2010 e igualmente reclama el pago de la cláusula penal, el pago de los intereses moratorios y la indexación de la suma reclamada.
Por otro lado el apoderado judicial de la parte demandada, negó y rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su libelo de demanda, alegando además haber pagado los meses reclamados hasta el 24 de septiembre de 2009, y siendo que ante la negativa del arrendador de recibir los cánones subsiguientes, procedió a depositarlos ante el Tribunal de consignaciones (25 de Municipio). Que en cuanto al pago de la cláusula penal, la misma es contraria a derecho, en virtud de que no se puede reclamar a un mismo tiempo, la cosa principal y la pena.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda con sus recaudos en fecha 06 de noviembre de 2009, quedando asignada a este juzgado en esa misma fecha. En fecha 17/11/2009, se admitió la misma por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada. Asimismo, en esa misma fecha se apertura cuaderno de medidas y se dictó auto mediante el cual se negó el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte actora, quien apeló de tal decisión y oída en un solo efecto (folio 39 cuaderno de medidas), se remitió el correspondiente cuaderno al tribunal de alzada para que decidiera de tal recurso.
Consta que en fecha 10 de diciembre de 2009, la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa respectiva, así como la constancia de haber consignado los emolumentos para la práctica de la citación.
Posteriormente, en fecha 28 de enero de 2010, la parte actora a través de su apoderada judicial procedió a reformar la demanda, siendo admitida ésta por auto de fecha 08/02/2010 por los trámites del procedimiento breve, y con vista a dicha reforma se procedió a decretar medida de secuestro en fecha 09-03-2010, de conformidad con el art. 599 ordinal 7º del CPC, la cual no se materializó.
Luego de haberse librado la compulsa de citación, compareció en fecha 16 de marzo de 2010 la representación judicial de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó al tribunal que se le autorizará para arrendar el inmueble de autos, toda vez que el mismo había sido abandonado voluntariamente por la arrendataria, siendo acordado tal pedimento por auto de fecha 25/03/2010.
Consta diligencia de fecha 06/04/2010, mediante la cual el alguacil Miguel Villa deja constancia de haber citado a la parte demandada, quien se negó a firmar, consignando al efecto el recibo en referencia.
A pedimento de parte, se acordó mediante auto de fecha 15/04/2010 complementar la citación de la parte demandada de conformidad con el art. 218 del CPC, la cual se cumplió en fecha 27/04/2010 (folio 83).
En fecha 03 de mayo de 2010, compareció la parte demandada, debidamente asistido por el abogado LUIS GERMAN GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nª 43.802 y procedió mediante escrito y anexos, a dar contestación a la demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, sólo la parte actora se valió de promover las mismas, constando en autos las pruebas que presentó también junto al libelo y las que presentó el demandado en la contestación.
II. PARTE MOTIVA
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
a) Alegatos de la parte demandante: Aduce que su representada en su carácter de arrendadora suscribió contrato de arrendamiento en fecha 25 de octubre de 2005, con la sociedad mercantil OVER-HALL EXPRESS, C.A., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble de autos, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nro.55, tomo 94, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
Que en dicho contrato se estableció que el tiempo de duración sería por un periodo de tres (03) años fijos no renovable, y que habiendo sido notificada la arrendataria antes del vencimiento del contrato en fecha 14/08/2008, la voluntad de no renovar dicho contrato, así como transcurrido la prorroga legal que le correspondía, esta no desocupó el inmueble en la fecha que le correspondía, por lo que procedió a demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y subsidiariamente demandó la resolución de contrato por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2009, y el mes de enero de 2010. Igualmente reclamó el pago de la cláusula penal, el pago de los intereses moratorios y la indexación de la suma reclamada.
b) Alegatos de la demandada: La parte demandada en su escrito de contestación negó y rechazó los hechos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar, alegando además haber pagado los meses reclamados, hasta el 24 de septiembre de 2009. Que ante la negativa del arrendador de recibir los cánones subsiguientes, procedió a depositarlos ante el Tribunal de consignaciones (25 de Municipio).
En cuanto al pago de la cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento en la Cláusula Vigésima, el pago de los intereses moratorios y la indexación de las sumas reclamadas, señaló que las mismas son contrarias a derecho, en virtud de que no se puede reclamar a un mismo tiempo, la cosa principal y la pena, por cuanto estas pretensiones se enervan entre sí.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno de los medios, desechando los ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
a.) De la parte demandante: Junto con el libelo de demanda produjo el demandante el siguiente medio:
1.) A los folios 12 al 20 marcado “B”, cursa contrato de arrendamiento en original, celebrado en fecha 25 de octubre de 2005, entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA AUSTRAL, C.A., y la sociedad mercantil OVER-HALL EXPRESS, C.A., sobre el inmueble de autos, que fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nro.55, tomo 94, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Dicho instrumento de carácter de auténtico, debe valorarse con pleno valor probatorio, teniéndose en tanto por legalmente promovido de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, siendo además pertinente para probar la relación arrendaticia que existe sobre el inmueble de autos entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA AUSTRAL, C.A., como arrendadora y la sociedad mercantil OVER-HALL EXPRESS, C.A., como arrendataria; y que al momento de instaurarse la demanda, se encontraba vencido el contrato con relación a su prórroga legal de tres (3) años; asimismo, establecer el monto convenido por alquiler del inmueble.
2.) A los folios 25 al 29, marcado “C” cursa en original notificación extrajudicial efectuada en el inmueble de autos por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14/08/2008, a las 3:00 p.m. Este documento de índole auténtico, se tiene por legalmente promovido de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, siendo además pertinente para probar que en la referida fecha la arrendadora (hoy demandante), le notificó a la arrendataria (hoy demandada) antes del vencimiento del lapso natural del contrato, su voluntad de no renovar el mismo y que a su vencimiento comenzaría a computarse la prórroga de legal de un (1) año, la cual venció en fecha 25/10/2009.
Junto con la reforma libelar produjo los siguientes medios:
1.) A los folios 46 al 50, marcado “A” cursa en original, Inspección extrajudicial efectuada a petición de la arrendadora en fecha 27/01/2010, por la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en el inmueble de autos, que se valora con carácter de indicio, de conformidad con el artículo 510 del CPC al ser extra litem en aplicación al criterio fijado para este tipo de pruebas por la jurisprudencia.
Además pertinente para acreditar que el área de estacionamiento de la entrada principal del inmueble de juicio, en su parte frontal, se encuentra descubierta. Se hace constar, que la parte accionante debió promover inspección judicial en la oportunidad probatoria, para que el tribunal verificara las circunstancias devenidas de los alegatos en el escrito de reforma libelar; ello es así, porque la accionante ha señalado que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de unos cánones de arrendamiento, que en principio aparecen cancelados, según manifestación del propio arrendador, en carta privada promovida por la accionante, que fueron compensados con la colocación de un techo por parte del arrendatario. Así, que mal puede verificarse con una inspección –que además nada dice y cuya acta es exigua- si efectivamente existía el referido techo por el que se compensara sumas de alquileres; y si el inquilino sustrajo o no el referido techo caso de existir.
En efecto, la referida inspección debió demostrar a través de práctico, que el techo a que hace referencia la accionante (como colocado por la arrendataria), fue desprendido, pues en la inspección por notaría, sólo se limita a señalar que determinada área se encuentra descubierta; pero nada más.
Supongamos que el techo que debía construir el inquilino, o que efectivamente haya construido el mismo, fuese sustraído por el hampa común, lo que puede suceder, entonces debió ser más específica la parte actora en la promoción de un medio complejo para acreditar, primero que efectivamente el techo existía y probar que fue removido; y segundo que fue el propio inquilino quien desarmó el techo a que hace referencia.
2.) Al folio 51, cursa carta o misiva, firmada por INMOBILIARIA AUSTRAL, C.A., y dirigida a OVER-HALL EXPRESS de fecha 13/05/2009, que aparece recibida con firma ilegible el 22/06/2009. Este medio, presentado en fotocopia simple se tiene por legal, por versar sobre hechos relacionados con las partes de juicio, a tenor de lo establecido en el artículo 1370 del Código Civil. Dicho medio es pertinente, para probar el reconocimiento que hace la arrendadora frente a la arrendataria (quien no niega el recibo de la carta), respecto a que la instalación del techo a cargo de el arrendatario que se hiciere en el inmueble arrendado, y a propuesta del propio arrendatario por los costos de la referida instalación, serían aplicados por el arrendador para el pago de las facturas correspondientes a los períodos: 25 de junio al 24 de julio, y del 25 de julio al 24 de agosto.
Asimismo, es pertinente para probar que bajo la figura de “participación” (así aparece mencionado) se encontraba a favor de la arrendataria una cantidad de dinero (Bs.61.290,oo), a una tasa del 10% que se aplicaría para facturaciones restantes, de los períodos del 25 de agosto al 24 de septiembre y del 25 de septiembre al 24 de octubre. Esta carta o misiva, debe ser adminiculada con los recaudos que rielan a los folios 52 al 55, contentivo de las facturas correspondientes que emite INMOBILIARIA AUSTRAL, C.A., que hacen referencia a los períodos indicados en la carta, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del CPC.
En el lapso probatorio la parte demandante produjo los siguientes medios:
1.) Al folio 106, marcado “A” produjo un facsímil emitido desde el número de fax 285-61-56, contentivo de comunicación que firma ROBERTO PERRONE, en su carácter de Gerente General de la sociedad de comercio AUTOCENTER SUROBERT, C.A., pretendiendo la accionante-promovente que sea adminiculado a su vez, a la carta que produjo la misma al folio 51. Sin embargo la promoción del medio que nos ocupa, hace prueba en contra de la propia promovente, toda vez que se trata de una comunicación de una empresa que no guarda relación, ni aparece mencionada en el contrato de arrendamiento que es objeto de este juicio, pero además llama la atención que el contrato de arrendamiento es de fecha 25 de octubre de 2005 y la comunicación enviada por vía fax, data del 12 de noviembre de 2003 lo que hace colegir que las partes tendrían otras relaciones o vínculos jurídicos. Entonces, se puede colegir que no guardan relación entre sí dichas comunicaciones, por lo cual mal podría este juzgador adminicularlas. En tal sentido, se le otorga pleno valor de prueba de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, porque está reconociendo la parte promovente, que existe otro negocio jurídico que une a las partes de juicio.
2.) A los folios 107 al 123 cursan una serie de recaudos, contentivos de facturas emitidas por INMOBILIARIA AUSTRAL, C.A., cada una de ellas acompañados bien de depósitos bancarios del banco Banesco, bien mediante estado de cuenta librado por entidad bancaria; que entre sí se adminiculan para acreditar que esa era la forma de pago aceptada por las partes, a pesar que en el contrato de arrendamiento que es objeto de juicio, no se menciona esta forma de pago; que como se sabe, es ley entre las partes conforme dispone el artículo 1159 del Código Civil; así que se tiene estos medios como prueba indiciaria que se valora de conformidad con el artículo 510 del CPC al adminicularlos al contrato, aunque –se insiste- en el mismo no se deriva que esa sea la forma de pago (mediante depósitos); pero tampoco fuere negado por el arrendatario-demandado.
b) De la parte demandada: Con la contestación de la demanda la parte demandada produjo los siguientes medios:
1.) A los folios 87 al 89 marcado “A”, “B” y “C” produjo en original facturas emanadas de la propia parte demandante INMOBILIARIA AUSTRAL, C.A., que le fueron opuestas por la parte demandada, por lo que se le tiene con pleno valor de prueba al no haber sido desconocido su contenido ni su firma, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, siendo pertinente además para acreditar el pago de los cánones de arrendamiento por el alquiler del inmueble objeto de juicio, correspondiente a los períodos del 25 de junio hasta el 24 de julio de 2009, del 25 de julio hasta el 24 de agosto de 2009 y del 25 de septiembre hasta el 24 de octubre de 2009, a razón de BsF. 16.721,51, cada una.
Ahora bien, resulta que a pesar de esta pertinencia, la parte actora asume que esos meses están impagados porque, fueron aplicados por el arrendador de los montos en que incurrió su inquilino al colocar a su cargo un techo en el local objeto de juicio; y que, -sostiene la accionante- al ser quitado el referido techo, la deuda en su decir “aun existe”. Así que, será con el resto de los medios que se establezca la veracidad de tales afirmaciones.
De la conclusiones probatorias
Luego del debate probatorio este Juzgador precisa la existencia de los siguientes hechos:
I
1.) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos celebrado en fecha 25 de octubre de 2005, entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA AUSTRAL, C.A., como arrendadora, y la sociedad mercantil OVER-HALL EXPRESS, C.A. como arrendataria por un período de tres (3) años fijos no prorrogables.
2.) Que en fecha 14 de agosto de 2008, es decir, antes de vencerse el contrato de arrendamiento de juicio, la arrendadora (demandante) notificó a la arrendataria (demandada) por medio de Notaría, su voluntad de no renovar el referido contrato, por lo que a su vencimiento comenzaría a computarse la prorroga legal que establece el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de un (1) año.
3.) Que en fecha 25 de octubre de 2008 venció el lapso natural del mencionado contrato de arrendamiento.
4.) Que estando en presencia de un contrato a tiempo determinado, la prorroga legal venció en fecha 25 de octubre de 2009.
5.) Que la parte demandada demostró el pago de los cánones de arrendamiento por el alquiler del inmueble de juicio, correspondiente a los períodos del 25 de junio hasta el 24 de julio de 2009, del 25 de julio hasta el 24 de agosto de 2009 y del 25 de septiembre hasta el 24 de octubre de 2009, a razón de Bs.F.16.721,51, cada mes.
6.) Que la parte demandante probó que el pago de los períodos correspondientes del 25 de junio hasta el 24 de julio de 2009 y del 25 de julio hasta el 24 de agosto de 2009, quedaron compensados por la instalación de un techo a cargo de la arrendataria (aunque la carta promovida no indica monto del techo, ni indica el local donde se colocaría).
7.) Que por inspección practicada por notaría, se constató que el área de estacionamiento del inmueble de juicio en su entrada principal, se encuentra descubierta.
8.) Que el ciudadano GUSTAVO PERRONE, según prueba presentada por la propia parte demandante, actuando como gerente general de la sociedad de comercio AUTOCENTER SUROBERT C.A., el 12 de noviembre de 2003, es decir, antes de celebrarse el contrato que es objeto de este juicio (año 2005), solicitó al ciudadano JULIAN DI MASE, autorización para realizar algunas modificaciones en el local, entre las que destaca la colocación de un techo (aunque no se indica el lugar).
II
De la reforma libelar, se desprende con claridad que la accionante pretende el cumplimiento del contrato por el vencimiento de la prórroga de ley, y subsidiariamente la resolución contractual por la falta de pago de unas sumas correspondientes a cánones de arrendamiento, de los que dice se encuentran insolutos. Al respecto, quiere señalar quien decide que no es cierto como indica el demandado que no pueden demandarse ambas pretensiones; lo que solo sería correcto si se demandaren conjuntamente (cumplimiento y resolución), pues en ese caso si son excluyentes; pero en el asunto que nos ocupa, se trata de una demanda principal (cumplimiento por vencerse el tiempo) y solo si no procede esta principal pretensión, es que en forma subsidiaria se demanda la otra (su resolución por otros motivos).
Respecto a la primera pretensión (cumplimiento de la prórroga), se comprobó su procedencia, toda vez que al tiempo de propuesta la demanda, la demandada no había hecho entrega del inmueble objeto de juicio; lo que indica –y así quedó probado- que la prorroga de ley de un (1) año, venció el 25 de octubre de 2009, y que la presente acción fue propuesta en noviembre de ese mismo año. Así las cosas, es procedente en derecho esta reclamación, haciéndose constar que en la secuela del proceso, a pesar de habérsele negado la medida de secuestro pedida por el actor con fundamento al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este tribunal le otorgó autorización para alquilar el inmueble, en vista que según declaración e inspección por notaría de la parte arrendadora, el inmueble “había sido desocupado voluntariamente por el inquilino.”
Ahora bien, no probó el inquilino que haya puesto el inmueble en manos de su arrendador, al tiempo de vencerse el período de la prórroga o que aquél lo haya recibido, como era su obligación según la cláusula décima quinta del contrato. Todo ello hace deducir, que es procedente en derecho la reclamación por cumplimiento del contrato por vencimiento del término.
Con relación a la segunda pretensión (resolución) que presenta el actor en forma subsidiaria, correspondiente al cobro de bolívares de la suma de BsF. 107.050,57, se hacen las siguientes consideraciones: De esas sumas señala el actor, que el demandado no ha realizado los pagos correspondientes de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, así como enero de 2010, todos a razón de BsF. 16.721,51 (que incluye cada mes el 12% de impuesto al valor agregado). Pero entra en contradicción, cuando el propio demandado tiene recibos expedidos por el arrendador que dan cuenta de que fueron pagados; así como, consta en carta privada que el propio arrendador expidió finiquito por el pago de esos meses, al aceptar que su inquilino asumiera los costos de la colocación de un techo (que no indica qué tipo de techo, ni en qué área se colocaría).
Por otro lado, reclama el pago de BsF. 400,oo, diarios por concepto de cláusula penal, correspondientes a 93 días, desde el 26/10/2009 al 26/01/2010, ambos inclusive, más la mora generada por los día en que sigan transcurriendo.
Para resolver estas pretensiones, se establece que con la contestación de demanda la parte produjo los recibos de pagos de los períodos correspondientes desde el 25 de junio hasta el 24 de julio de 2009, del 25 de julio hasta el 24 de agosto de 2009 y del 25 de septiembre hasta el 24 de octubre de 2009, a razón de BsF. 16.721,51, cada mes. Dos situaciones se deducen de estos pagos, la primera que al demostrarse el pago del último período (septiembre/octubre) por aplicación de la presunción legal establecida en el artículo 1296 del Código Civil, se entienden pagado el mes inmediatamente anterior, es decir, el período de agosto/septiembre. Y así se establece.
La segunda situación devenida de estos pagos, se corresponde al alegato que ha hecho la parte actora respecto a la supuesta insolvencia de los meses reclamados, por cuanto los mismos según convenimiento de partes, quedaron cancelados por vía de compensación, por la colocación de un techo que en el local objeto de juicio se haría con cargo al arrendatario. Sin embargo, las pruebas aportadas por la parte actora, hacen prueba en contra suya, porque la contenida al folio 51 es una carta que dirige el arrendador al arrendatario, donde le autoriza la colocación de un techo instalado por el arrendatario y que por ese motivo las facturaciones faltantes a los períodos que allí se indican, serían aplicadas a los meses subsiguientes. Y además, que por ese motivo el arrendador dio por canceladas tales meses mediante la entrega a su inquilino de los recibos correspondientes; lo que implica en fines obligaciones que se cumplió o que está extinguida. Luego, si el arrendatario quitó el techo al que se obligó colocar, serán otras las acciones en su contra, pero nunca el cobro de alquileres que ya están cancelados (por voluntad del arrendador) y pagados (por vía de compensación según los gastos en que incurrió el arrendatario).
Pero además, la referida carta no indica a que local se hace referencia (no lo especifica), y en todo caso, tratándose de que fuese el inmueble de juicio (en cuyo caso de dudas se prefiere al deudor, art.254 CPC), ya el arrendador procedió a dar por cancelados los meses que allí se hacen referencia, y no puede en esta fecha, retrotraer esta circunstancia al hecho que el arrendatario se haya llevado o no el supuesto techo. En efecto, en materia de obligaciones, las correspondientes al pago de cánones de arrendamiento, ya quedaron cancelados con los recibos que emitió el propio acreedor; lo que implica, que caso que el arrendatario haya sustraído el techo a que se hace referencia, -se insiste- corresponderá otras vías judiciales, para intentar su recuperación material, o el pago en especie.
En consecuencia, los meses reclamados desde agosto a octubre de 2009, no proceden en derecho. También de la misma comunicación presentada por la accionante, no sólo se evidencia la cancelación de los meses que allí se indican, sino que además existía una suma a favor de la arrendataria (BsF. 61.290,oo), y que aplicaría a los meses subsiguientes. En tal sentido, esa suma puede compensarse en forma legal, a lo que adeude el inquilino en el pago del resto de los períodos indicados en la reforma libelar, de noviembre y diciembre de 2009, así como enero de 2010, toda vez que de la propia carta producida por al actor/arrendador al folio 51, se evidencia que además de haberse aplicado por vía de compensación los cánones indicados antes (del 25 de agosto al 24 de septiembre y del 25 de septiembre al 24 de octubre de 2009), también aplicaría por vía de compensación a dichos períodos correspondientes a sólo dos meses, que a razón de BsF. 16.721,51, sumaría la cantidad de BsF. 33.443,02, lo que implica que según la misma carta, al existir un saldo a favor del arrendatario de BsF. 61.290,oo, restado de la suma anterior, se obtiene la cantidad de BsF. 27.846,98, a favor del inquilino que puede (y debe compensarse en forma legal) ser atribuido al resto de los meses, por vía de compensación legal, como anteriormente se indicó.
Otro asunto que quiere observar este juzgador, es que ninguna de las partes ha colaborado con el tribunal en la búsqueda de la verdad, porque si bien es cierto que existe un contrato de arrendamiento entre las partes, también se deduce de otros medios de prueba, que entre las partes existe otro tipo de negocio jurídico adicional, pues de otro modo no hubiera el arrendador enviado una carta a su arrendatario, manifestando que por vía de “participación” tenía una suma a su favor (hasta con un rendimiento del 10%), lo que pareciere un contrato de cuentas en participación privado (folio 51). Y, del mismo modo, no apareciere una carta dirigida por el señor GUSTAVO PERRONE, en representación de otra empresa que no es parte en juicio, y con fecha muy anterior al contrato de juicio, donde notificare sobre la colocación de un techo en un local que tampoco guarda identidad al de juicio (folio 106). O, se pregunta quien decide, ¿Quiere decir que también en otro local las partes llegaron al mismo acuerdo, el inquilino de colocar un techo a su cargo, y el arrendador a compensar sus costos de los montos de los alquileres?. Son respuestas que no pueden darse por falta de ayuda de las partes en la narración de sus alegatos.
Por lo antes dicho, no corresponde el pago de las sumas supuestamente insolutas, por encontrarse debidamente compensadas en forma legal. Con relación a la cláusula penal, procede conforme a derecho según la cláusula vigésima del contrato, porque quedó probado que la prorroga legal venció el 25 de octubre de 2009, y teniéndose en cuenta que el arrendatario no demostró haber entregado el inmueble en óptimas condiciones para esa fecha, como se obligó en la cláusula décima quinta del contrato, deberá pagar BsF. 400,oo, diarios desde el 26 de octubre de 2009, hasta la fecha de la presentación de la reforma de la demanda (28/01/2010). De modo que no procede como pretende el actor, hasta que la sentencia definitiva quede firme, toda vez que quedó demostrado en autos, que por el abandono voluntario del inquilino del local alquilado, se le concedió autorización al demandante para que lo volviera alquilar.
Entonces, el arrendatario deberá asumir y pagar la cláusula penal conforme a lo explicado, desde la fecha indicada (26 de octubre de 2009) y hasta la fecha del libelo reformado (28 de enero de 2010), en la que por vía de notaría se constató que el inmueble quedó abandonado el 27/01/2010.
III
Habida cuenta de la plena prueba de la pretensión principal de la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, debe prosperar en todo sus términos; pero improcedente la pretensión subsidiaria de resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento y procedente en forma parcial con lo que respecta a las sumas pretendidas por el accionante en cuanto a la cláusula penal. Todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión principal que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad mercantil INMOBILIARIA AUSTRAL, C.A., en contra de la sociedad mercantil OVER-HALL EXPRESS, C.A., ambas partes identificadas en autos. Como consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada hacer entrega real y efectiva del inmueble de juicio: “Local Comercial-Industrial, ubicado en la planta baja del Edificio “AUSTRAL”, situado en la calle 8, Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda”; pero que al ser alquilado nuevamente por el actor, vale como tal la verificación por este tribunal de esa circunstancia.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la pretensión subsidiaria de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por falta de pago de cánones insolutos, porque se demostraron debidamente cancelados (por el arrendador) y pagados por vía de compensación (por el arrendatario); aceptado por ambas partes.
TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión del cobro de sumas de dinero, solo en lo que respecta al pago de la cláusula penal del contrato de arrendamiento, por no haber entregado el inmueble en óptimas condiciones para la fecha en que venció la prorroga legal, es decir, el 25 de octubre de 2009, como se obligó en la cláusula décima quinta del contrato. En consecuencia, se condena a la parte demandada a pagar CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 400,oo), diarios desde el 26 de octubre de 2009, hasta la fecha en que se presentó la reforma de la demanda, es decir, hasta el 28/01/2010.
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión del pago de los intereses de moratorios, por el supuesto retardo en la cancelación de cánones de arrendamiento, habiéndose probado que los mismos ya están cancelados.
QUINTO: Habiendo vencimiento recíproco, se ordena compensar las costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes. Notifíquese a las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los 06 julio 2010. Años 200º y 151°
EL JUEZ TITULAR

ABOG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA TITULAR,

ABOG. FABIOLA DOMÍNGUEZ
En la misma fecha y siendo 1:30 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal. Quedó anotado en el libro diario con el asiento Nro. 29
LA SECRETARIA TITULAR

ABOG. FABIOLA DOMÍNGUEZ

LAPG/FD/CD,1.-
Exp. Nº AP31-V-2009-003879