República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: Gustavo Martínez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 995.610.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Gloria Patricia Galeano Cardona, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.299.
PARTE DEMANDADA: Yelisa Onorina Aguilar, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.590.954.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Wiliam Arístides Rebolledo Martínez, Hernán José Varela y Priscila Victoria Barrios Ruda, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.965.246, 2.979.270 y 6.337.026, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 118.500, 20.474 y 110.268, respectivamente.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la acción resolutoria ejercida por el ciudadano Gustavo Martínez, en contra de la ciudadana Yelisa Onorina Aguilar, sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.07.2005, bajo el N° 14, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble identificado con el N° 11, ubicado en la Calle El Rosal, Barrio El Carmen, La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.007, a razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo).
En tal virtud, efectuado como ha sido el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:
- I -
ANTECEDENTES
El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 09.10.2007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamenta su pretensión en esa misma oportunidad.
Acto seguido, el día 16.10.2007, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.
A continuación, en fecha 29.10.2007, el ciudadano Gustavo Martínez, debidamente asistido por la abogada Gloria Patricia Galeano Cardona, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 30.10.2007, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.
Después, en fecha 08.11.2007, el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, mientras que el día 05.12.2007, dicho funcionario judicial informó acerca de la infructuosidad en la práctica de tal actuación, por lo cual consignó la compulsa.
Por tal motivo, el día 06.12.2007, la abogada Gloria Patricia Galeano Cardona, solicitó la citación de la parte demandada a través de cartel, lo cual fue acordado mediante auto dictado en fecha 12.12.2007, librándose, a tal efecto, cartel de citación.
De seguida, el día 07.01.2008, la abogada Gloria Patricia Galeano Cardona, dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, mientras que en fecha 21.01.2008, consignó sus publicaciones originales en prensa.
Acto continuo, el día 20.02.2008, se dejó constancia por Secretaría de haberse fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Después, en fecha 13.03.2008, la abogada Gloria Patricia Galeano Cardona, solicitó se designase defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado mediante auto dictado el día 17.03.2008, cuyo cargo recayó en la abogada Claudia Sulbey Adarme Naranjo, quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente los deberes inherentes al mismo en fecha 07.07.2008.
Luego, el día 21.07.2008, el abogado Wiliam Arístides Rebolledo Martínez, consignó escrito de contestación de la demanda.
Acto seguido, en fecha 25.09.2008, la abogada Gloria Patricia Galeano Cardona, consignó escrito de promoción de pruebas, a las cuales se negó su admisión por auto dictado el día 06.11.2008, dada su ostensible extemporaneidad por anticipada. En ese mismo día, la abogada Gloria Patricia Galeano Cardona, nuevamente consignó escrito de promoción de pruebas, siendo que por auto dictado en fecha 11.11.2008, se admitió la prueba documental promovida en el capítulo I, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, y se negó la admisión de la prueba de cotejo promovida en el capítulo II, por considerarse impertinente. En esa misma fecha, el abogado Wiliam Arístides Rebolledo Martínez, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto proferido el día 17.11.2008, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, siendo que en relación a la prueba de informes, se ordenó oficiar a la sociedad mercantil Banco Canarias, para que informase lo pretendido por la parte demandada.
Acto continuo, el día 20.01.2009, el abogado Wiliam Arístides Rebolledo Martínez, consignó copias fotostáticas de su escrito de promoción de pruebas y del auto de admisión, a los fines de la evacuación de la prueba de informes.
En tal virtud, en fecha 22.01.2009, se dictó auto por medio del cual se negó la evacuación de la prueba de informes promovida por la parte demandada, en vista de haberse vencido el lapso probatorio.
Después, el día 20.05.2010, la abogada Gloria Patricia Galeano Cardona, solicitó se dictase sentencia definitiva, cuya petición fue ratificada en diligencias presentadas en fecha 03.06.2010 y 22.07.2010.
- II -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN
El ciudadano Gustavo Martínez, debidamente asistido por la abogada Gloria Patricia Galeano Cardona, en el escrito de la demanda contentivo de su pretensión, aseveró lo siguiente:
Que, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Yelisa Aguilar, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.07.2005, bajo el N° 14, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble identificado con el N° 11, ubicado en la Calle El Rosal, Barrio El Carmen, La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se pactó el canon de arrendamiento por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo), el cual debía cancelarse dentro de los cinco (05) primeros días siguientes al vencimiento del mes en el domicilio del arrendador, o en el lugar que éste indique o sería depositado en la cuenta bancaria que le fuera señalada al efecto.
Que, en la cláusula tercera de la convención locativa se pactó su duración por el plazo fijo de un (01) año, contado a partir del día 01.07.2005, hasta el día 01.07.2006, el cual podía ser prorrogado, siempre y cuando una de las partes no notificase por escrito a la otra la no renovación del contrato de arrendamiento.
Que, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.007, a razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo).
Fundamentó jurídicamente su pretensión en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.
En virtud de lo anterior, el ciudadano Gustavo Martínez, procedió a demandar a la ciudadana Yelisa Aguilar, para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en la resolución de la convención locativa accionada; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado; en tercer lugar, en el pago de los daños y perjuicios, los cuales se estimaron con el equivalente de los cánones de arrendamiento que continuaren venciéndose, hasta la entrega del inmueble; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales.
- III -
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
El abogado Wiliam Arístides Rebolledo Martínez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Yelisa Onorina Aguilar, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 21.07.2008, adujo lo siguiente:
Que, niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en contra de su representada, tanto en los hechos como en el derecho en que se fundamenta la parte actora.
Que, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Gustavo Martínez, en cuya cláusula segunda se estableció el canon de arrendamiento por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo), el cual era depositado en una cuenta bancaria a nombre del arrendador, signada con el N° 04400005460000023153, del Banco Canarias, de manera armoniosa durante nueve (09) meses, hasta el mes de marzo de 2.006, cuando el arrendador indicó de manera verbal que a partir del día 01.07.2006, tendría que pagar como nuevo canon de arrendamiento la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo).
Que, tal situación generó en su representada un rechazo que por espacio de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre, continuó pagando la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo), como lo establecía el contrato de arrendamiento, pero sucumbió a la presión ejercida por el arrendador y comenzó a pagar en el mes de noviembre de 2.006, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo), más el pago de cincuenta bolívares fuertes (BsF. 50,oo), por los meses anteriormente señalados.
Que, el propietario, nuevamente indicó a su mandante, que el canon de arriendo que cancelaba era un regalo, y que por ser el inmueble arrendado su casa, debía desocuparla o pagar la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo), equivalentes actualmente a trescientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 350,oo), ello con el fin de presionarla para que desocupara la vivienda, por lo cual su representada habló con el propietario para que se le permitiera ubicar otro inmueble, ya que la situación planteada la tenía enferma, a lo que el arrendador accedió, concediéndole dos (02) meses, sin pago de arrendamiento.
Que, su representada realizó todas las diligencias en procura de mudarse, pero no fue posible, por lo que habló nuevamente con el propietario, a los fines de ponerlo en conocimiento de tal situación, y le ofreció que quería pagarle el canon de arrendamiento mientras ubicaba donde mudarse, a lo que el arrendador indicó que no importaba y que le daba dos (02) meses más, pero su mandante buscó asesoramiento y le indicaron que lo que quería el propietario era demandarla por el incumplimiento en el pago, sugiriéndosele que debía seguir pagando el canon de arrendamiento, y al dirigirse al banco para realizar el depósito, se encontró que la cuenta estaba cerrada.
Que, su mandante procedió a depositar el canon de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en la cuenta N° 00030012870001037592, del Banco Industrial de Venezuela, en la cual se han hecho los pagos de manera continua mes por mes.
Que, existe un Decreto del Ejecutivo Nacional donde se establece el congelamiento de los cánones de arrendamiento en todo el Territorio Nacional desde el día 30.11.2002, y en virtud de ser declarado servicio de primera necesidad el arrendamiento de viviendas, por lo que es de obligatorio cumplimiento para los arrendadores, sin que pueda relajarse ni modificado por los particulares por ser de orden público.
Que, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento estableció su duración que comenzaba a regir a partir del día 01.07.2005, hasta el día 01.07.2006, pero dicho contrato se prolongó, sin que el propietario se opusiera, dando así nacimiento a la disposición legal contenida en el artículo 1.600 del Código Civil, de tal modo que no podía demandarse la resolución del contrato, por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, sino el desalojo del inmueble, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicitó sea declarada improcedente la demanda.
Que, impugna el contrato de arrendamiento que enerva la parte actora como fundamental para accionar la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que el mismo es inoportuno e inoficioso, por cuanto el supuesto de derecho que esgrime es de acuerdo a un contrato a tiempo determinado y el mismo se indeterminó, dando una lectura errónea, lo cual hace imposible su aplicación, puesto que de acuerdo a la norma que regula la procedencia o no del supuesto jurídico, según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34, es taxativa e indica que cuando el contrato se indetermina solo podrá accionar basado en los supuestos que establece el artículo 34 ejúsdem.
- IV -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
- IV.I -
DE LA IMPUGNACIÓN
En el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 21.07.2008, el abogado Wiliam Arístides Rebolledo Martínez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Yelisa Onorina Aguilar, impugnó el contrato de arrendamiento que sirve de instrumento fundamental de la pretensión deducida por el accionante, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por estimar que el mismo es inoportuno e inoficioso, por cuanto el supuesto de derecho que esgrime en la demanda se basa en un contrato a tiempo determinado, pero dicha convención locativa es a tiempo indeterminado, lo cual hace imposible su aplicación, puesto que según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es taxativo al indicar que cuando el contrato se indetermina solo podrá accionarse con base en los supuestos allí establecidos.
Al respecto, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, precisa:
“Artículo 429.- Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella.
El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En lo que concierne al contenido del precepto legal en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 722, dictada en fecha 01.12.2003, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 02-272, caso: Industrial Paramillo C.A., contra Textil Trinacria C.A., sostuvo:
“…La copia certificada es válida y fidedigna de la original si se trata de un documento público y ha sido expedida por el funcionario competente de acuerdo a las leyes.
La doctrina de la Sala ha señalado que las copias que se pueden tener como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y las obtenidas por cualquier otro medio mecánico de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados. (Veáse Sent. 22-10-1998; juicio: José Dionisio Landaeta Olivares c/ Tony Anwar Fares Mourrad).
Asimismo, ha considerado que la validez de las copias certificadas viene dada por la fehaciencia o autenticidad que concede la intervención de un funcionario para expedir las copias hechas conforme a procedimientos de reproducción fotostática, fotográfica o mecánica, y tal autenticidad viene dada, a su vez, por la ley, que es la única fuente capaz de otorgarla.
También en esa oportunidad, sostuvo la Sala que la copia certificada de un documento público tiene autenticidad, es decir, hace fe si la ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes. (Veáse Sent. 4-11-1998; juicio: Joao Diego Jesús Coelho y otros c/ A.C. Inquilinos y Ocupantes del Edificio Elvira)…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Conforme a lo anteriormente expresado, las copias certificadas de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos adquieren fehaciencia o autenticidad cuando son expedidas por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar donde se autorizan, de acuerdo con la normativa legal que regula su actuación.
Así pues, la impugnación a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo puede dirigirse contra las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, las cuales se tendrán como fidedignas sino fueren impugnadas por el contrincante, bien en la contestación de la demanda, si fueron producidas con el escrito libelar, o bien dentro de los cinco (05) días siguientes a su consignación en autos, si fueron acreditadas en la contestación o durante el lapso probatorio.
En el presente caso, la parte demandada impugnó el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora conjuntamente con la demanda, cuando el mismo fue aportado en copias certificadas de su original, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.07.2005, bajo el N° 14, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, razón por la que estas circunstancias conducen a desechar la impugnación planteada en la contestación de la demanda, ya que la impugnación de copias certificadas no se encuentra regulada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
- IV.II -
DE LA CALIFICACIÓN JURÍDICA
Observa este Tribunal que la pretensión deducida por el ciudadano Gustavo Martínez, en contra de la ciudadana Yelisa Onorina Aguilar, se relaciona con la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.07.2005, bajo el N° 14, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.007, a razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo).
En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.
Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entre las que se encuentra la acción resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual contempla lo siguiente:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron estipuladas las obligaciones.
En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978)
Por consiguiente, estima este Tribunal que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, resulta pertinente remitirse a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado, cuyo tenor es el siguiente:
“…Tercera: El presente contrato tiene una duración de un año, y empieza a regir a partir del 01 de julio del presente año y finaliza el 01 de julio de 2006, el plazo fijo, podrá ser prorrogado siempre y cuando una de las partes no notifique por escrito a la otra la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo. Si se prorroga el contrato de arrendamiento se aumentará el canon de arrendamiento de acuerdo al índice inflacionario que rige el mercado inmobiliario. Finalizado el término fijo o la (s) prórroga (s), La Arrendataria se obliga a entregar el inmueble arrendado libre de personas y de bienes en las buenas condiciones en que lo recibe, sin necesidad de requerimiento especial o desahucio. Mientras que La Arrendataria, no cumpla con su obligación de entregar oportunamente el inmueble arrendado, completamente limpio, en buen estado de mantenimiento y de conservación como lo determina el presente contrato, correrán por su cuenta el canon de arrendamiento y además tendrá una penalización de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), por cada día que transcurra después de la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento…”.
De acuerdo con la cláusula en referencia, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.07.2005, hasta el día 01.07.2006, el cual podía prorrogarse, siempre y cuando una de las partes no notificare por escrito a la otra sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo menos con un mes de anticipación.
En este sentido, no consta en autos probanza alguna que demuestre la voluntad de alguna de las partes de no prorrogar en su oportunidad el contrato de arrendamiento, a través del aviso escrito requerido para tal fin, por lo que agotado el término de duración contractual en fecha 01.07.2006, la convención locativa se prorrogó contractualmente por un (01) año más, a cuyo fenecimiento ocurrido el día 01.07.2007, continuó prorrogándose contractualmente hasta la actualidad, lo cual motiva a calificar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a tenor de lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil, desestimándose de esta manera la improcedencia de la demanda alegada en la contestación. Así se decide.
- IV.III -
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA
Resuelto los anteriores puntos previos, observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por el ciudadano Gustavo Martínez, en contra de la ciudadana Yelisa Onorina Aguilar, se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.07.2005, bajo el N° 14, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble identificado con el N° 11, ubicado en la Calle El Rosal, Barrio El Carmen, La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.007, a razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo).
En este sentido, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado, establece:
“…Segunda: El canon de arrendamiento mensual, se ha convenido en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), mensuales que La Arrendataria cancelará dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento del mes en el domicilio del Arrendador o en el lugar que este indique, o lo depositará en la cuenta bancaria que El Arrendador le señale al efecto…”.
La anterior cláusula contractual atribuye a la arrendataria la obligación de pagar al arrendador por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo), el cual debía cancelarse dentro de los cinco (05) primeros días siguientes al vencimiento del mes en el domicilio del arrendador, o en el lugar que éste indique o sería depositado en la cuenta bancaria que le fuera señalada al efecto.
Pues bien, en vista del principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.
En el caso de marras, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda copias certificadas del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.07.2005, bajo el N° 14, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se expidieron.
Así pues, juzga este Tribunal que el accionante probó la existencia del arrendamiento, por cuanto ha quedado demostrado en autos que entregó a la parte demandada el bien inmueble identificado con el N° 11, ubicado en la Calle El Rosal, Barrio El Carmen, La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, mientras que éste debía pagar a aquélla mensualmente por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), equivalentes actualmente a doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo).
Por lo tanto, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación de la demanda, la representante judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda, en cuanto al incumplimiento imputado a su representada respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.007.
Ante tal rechazo, la parte demandada acreditó sendas planillas de depósitos bancarios efectuados en la cuenta N° 04400005460000023153, del Banco Canarias, distinguidas con los Nros. 8626212, 8622089, 7779455, 7767129, 12706667, 11878595, 12398575, 8126889, 7974241, 10308937, 10825480, 8829196, 9065210, 9218510, 9432571, 9697568, 9896307, 9898904 y 10161727, a las cuales no se atribuye valor probatorio alguno, ya que constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, por lo que debieron ser ratificadas mediante la prueba testimonial, en atención de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o en su defecto, a través de la prueba de informes, conforme a lo establecido en el artículo 433 ejúsdem.
Adicionalmente, la accionada aportó sendas planillas originales de depósitos bancarios efectuados en la cuenta N° 00030012870001037592, del Banco Industrial de Venezuela, cuyos anversos poseen estampado el sello húmedo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con indicación expresa de la mensualidad consignada, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que si bien en principio constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, también es cierto que se encuentran avaladas por un Tribunal con competencia para ello.
Y, además, la parte actora aportó certificación de las consignaciones efectuadas en el expediente distinguido con el N° 2007-1457, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del procedimiento de Consignaciones Arrendaticias, seguido por la ciudadana Yelisa Onorina Aguilar, a favor del ciudadano Gustavo Martínez, a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue expedida por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se autorizó.
Ahora bien, se aprecia de las documentales en referencia que el depósito relativo a la consignación del mes de abril de 2.007, se hizo en fecha 17.09.2007; el mes de mayo de 2.007, se realizó el día 17.09.2007; el mes de junio de 2.007, se efectuó en fecha 17.09.2007; el mes de julio de 2.007, se realizó el día 17.09.2007; el mes de agosto de 2.007, se hizo en fecha 17.09.2007; y el mes de septiembre de 2.007, se efectuó el día 17.09.2007.
Al respecto, el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
En atención a la anterior disposición jurídica, cuando el arrendador rehusare a recibir la pensión de arriendo, el arrendatario cuenta con el procedimiento de consignaciones arrendaticias para liberarse de su obligación contractual y legal de pagar el canon de arrendamiento convencionalmente pactado o legalmente fijado, para lo cual cuenta con quince (15) días calendarios consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
En el presente caso, se observa que en atención a la cláusula segunda de la convención locativa accionada, el pago del canon de arrendamiento debe efectuarse dentro de los cinco (05) primeros días siguientes al vencimiento del mes, por lo que en presencia del procedimiento de consignaciones arrendaticias, el arrendatario debe cancelar la pensión de arriendo hasta los días veinte (20) del mes siguiente al vencido, motivo por el cual se determina que los depósitos relativos a las consignaciones de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.007, hechos en conjunto el día 17.09.2007, resultan extemporáneos por tardío, a excepción del depósito concerniente a la consignación del mes de septiembre de 2.007, efectuada en fecha 17.09.2007, la cual resulta tempestiva.
Por consiguiente, juzga este Tribunal que ha quedado plenamente comprobado en autos el incumplimiento de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.007, conforme a las previsiones pactadas en la cláusula segunda de la convención locativa accionada, en relación a la regla que pauta el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que las consignaciones de tales mensualidades resultaron extemporáneas por tardías, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la acción resolutoria elevada a su conocimiento, por haberse determinado la inobservancia de la arrendataria a deberes contractuales y legales. Así se declara.
- V -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
Primero: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por el ciudadano Gustavo Martínez, en contra de la ciudadana Yelisa Onorina Aguilar, de acuerdo con lo contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil.
Segundo: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.07.2005, bajo el N° 14, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Tercero: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble identificado con el N° 11, ubicado en la Calle El Rosal, Barrio El Carmen, La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Cuarto: se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora los cánones de arrendamiento que continuaron venciéndose desde el mes de octubre de 2.010, hasta el día en que se declare definitivamente firme el presente fallo, a razón de doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo) cada uno.
Quinto: No hay condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total en la presente controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Sexto: Se ordena la notificación de las partes, conforme a lo establecido en el artículo 251 ejúsdem, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 233 ibídem, a los fines de garantizarles el acceso a los recursos que a bien tengan interponer en contra del presente fallo, si así lo considerasen pertinente, en protección de sus derechos e intereses.
Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de julio del año dos mil diez (2.010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.).
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2007-001928
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